首先由于购房合同被解除开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者然后，購房者应依据中国人民银行制订的《贷款通则》第三十二条第五款“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定与银行协商，將剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行

1、办理解除抵押登记手续 在实践中，提搜索前还款很难操作因为购房者所购房屋已经向银行做抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行银行只能行使抵押权，拍卖或者变卖已设定抵押的购房者所购房屋但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益开发商决不会吃这个亏。所以就只能由开发商将应退购房款分荿两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前還款 银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出资人借款合同终止。”从而接收还款终止借款合同。 我国《担保法》第五十二条之规定：“抵押权与其担保的债权同時存在债权消灭的，抵押权也消灭”借款合同终止后，抵押权即告消灭当事人应办理相关解除抵押登记手续。

违约退房情形有哪些 １．楼盘开发商逾期交房构成根本违约 楼盘开发商经购房者催告后三个月的合理期限内仍未履行交房购房者有权要求楼盘开发商退房，並要求开发商返还订金或支付房款利息　 ２．楼盘开发商擅自变更设计 楼盘开发商变更规划、设计，影响了房子的结构形式、空间尺寸、朝向等在购房者与楼盘开发商签订的合同中，一般都约定楼盘开发商在变更设计之前必须经过购房者同意。 ３．房子实测面积与房屋买卖合同约定面积不符 如果交房时房屋的实测面积与房屋签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％购房者可以提出退房并且要求退赔利息。　 ４．房子主体结构质量不合格 因为房屋质量问题严重影响购房者正常居住使用购房者可以提出退房并要求楼盘开发商赔偿损失。但是认为主体结构质量不合格的首先应依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

商品房预售必须取得预售许可证。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实买受人可以请求返还已付购房款及利息、賠偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任建议您积极维权，如需法律帮助可以与我联系