2020年1月15日，成都 -2020年1月3日召开的中央财经委员会第六次会议提出，推动成渝地区双城经济圈建设，有利于在西部形成高质量发展的重要增长极，打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展具有重要意义。“成渝地区双城经济圈”升格国家战略呼之欲出，两地联动迈入发展新阶段。

成渝两地协同发展并非全新概念，自2016年《成渝城市群发展规划》批复以来，两地一直协同发展、互补共进，致力于打造内陆经济重镇、开放高地。具体实施举措包括：促进产业流动和集聚，强化中心城市带动作用，加强基础设施公共服务共建共享，加快现代产业体系建设，增强协同创新发展能力，优化国土空间布局，加强生态环境保护，推进体制创新等。目前，两地产业分工合作格局初显，在高校合作、产业协作、园区合作共建等方面均已取得一定成效。

“成渝地区双城经济圈”的提法与之前有所不同，首先从城市群到经济圈，是意识形态上的转变，即从强调城市集群发展到强调两个经济体间生产要素的流动。“圈”这一字，代表在国家经济总量中占有较大比重，且对全球经济产生影响的区域。目前，国内已有的三大经济圈分别是京津冀经济圈（环渤海经济圈）、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈。上述三大经济圈均涵盖北、上、广、深四个一线城市。由此可见，“成渝地区双城经济圈”的提法，既是对两地经济重要性的肯定，也是对两个新一线城市联动发展的期许。

第二，此次定位的特别之处在于，将之前“新的经济增长极”拔高到“高质量发展的重要增长极”。因此，成渝联动对经济的影响不再局限于西部地区，而将上升至全国，致力打造成重要的经济中心、科技创新中心、改革开放新高地和高品质生活宜地。

成渝城市群发展规划和成渝地区双城经济圈的对比

数据来源：世邦魏理仕研究部据公开信息整理，2020年1月

世邦魏理仕成都分公司总经理邓耀华表示：“成渝地区双城经济圈的首次亮相，是与黄河流域生态保护和高质量发展一同提出，后者已被明确为‘国家战略’。由此可见，成渝经济在战略高度上又迈出历史性的一步，让我们有理由相信未来成渝经济发展大有可为。在此机遇下，房地产建筑业，零售贸易业，仓储交运，科技行业等均将受益于基建增长、区域间人口及生产要素流动、政策支持、创新动能共享等红利，成为具有潜力的经济增长点。”

“成渝双城地区经济圈”的提出给成渝两地2020年的发展奠定了主调。为推进成渝地区统筹发展，特别是区域间产业、人口等各类要素的流动，或将带动新一轮的城市群基建升级。一方面，交通基础设施建设是城市协同发展绕不开的必要条件。另一方面，城市群建设实际是以两个中心城市辐射整个经济圈的发展，对资阳、遂宁、永川等“中间城市”有巨大的带动作用。作为连接两个核心城市的纽带，中间城市或将吸引更多产业和人口汇集，城市基建和规模有望提质提能，给房地产建筑行业发展带来机遇和利好。

皆为“网红旅游城市”的成渝，近年来游客数量激增、旅游业高速发展。随着两地联动关系加深，有望将旅游“节点”连成“线”，成为西部旅游中心，继而给两地零售物业市场带来积极影响。此外,“联动”的意义既是合作也是促进，未来两地零售物业市场有望在同一发展目标下作深度借鉴、互补互促，从而共同提高两地消费辐射力，成为西部第一消费中心。

成渝双城联动这一部署背景下，西部陆海新通道将加速建设。于2019年上升为国家战略的西部陆海新通道，是中国西部和东盟国家的“国际连接新通道”，以海铁联运作为陆海联动的优先运输方式，构建陆海新通道综合立体交通网，通过新枢纽实现对接共建“一带一路”、长江经济带发展等国家战略，突出枢纽辐射带动作用。借此，成渝将发挥国家重要商贸物流中心作用，增强对通道发展的引领带动作用，与广西北部湾、海南杨浦等共同构建重要枢纽。顺应西部陆海新通道规划，目前成渝皆已迈出第一步，成都国际铁路港综合保税区获批、重庆寸滩港集装箱码头并入果园港。未来成渝将进一步迎来强化交通枢纽、提升物流组织、加强产业支撑、促进全面开放、区域协同发展等五大新机遇，而枢纽升级将显著利好两地仓储物流市场。

由于中国致力建设成为科技强国，许多二线城市正在进行价值链的升级，以完成传统制造中心的逐步转型。目前，成渝两地在科技行业发展均已取得傲人的成绩。世邦魏理仕发布《亚太科技城市：新硅谷的竞逐》报告显示，成都成为中国“新兴科技城市”，借助在研发、科技制造和新媒体领域形成的市场优势，吸引全球领先企业不断向此聚集。据监测，2019年成都TMT行业占比全市新增办公需求的17%，排名第二。尤其在高新区，除持续吸引头部企业进驻外，政策扶持助推本地企业孵化亦衍生出办公需求。而就重庆而言，作为传统工业重镇，重庆以“智造”为契机开启了工业数字化转型升级的新篇章，将大力发展智慧产业。得益于成渝地区双城经济圈建设具全国影响力的科技创新中心的目标，未来两地新旧动能间将加速实现“智能”转化、形成“西部硅谷”，继而为写字楼需求端培育内生动力。

世邦魏理仕成都战略顾问部主管范小蔺表示：“成渝地区双城经济圈的建设，将更加强化两个中心城市的引领带动作用。通过基建互联、产业互动、创新共享等形成发展合力，并带动经济圈内中小城市发展，在中国西部发挥“高质量发展的重要增长极”的引领作用，激发经济发展的潜力，增强经济发展的韧性。”

宏观经济发展趋势下，世邦魏理仕回顾2019年成都房地产市场的韧性和展望2020年发展趋势——开拓市场、发展量与质的新边界。

2019年成都优质写字楼市场迎来7个项目合计逾35万平方米的新增供应，其中4个新增项目落于城南，市场发展进一步南拓。新旧动能转化年，尽管全国经济增速放缓，成都仍持续高位增长，2019年前三季度GDP增速达8.1%，高于全国1.9个百分点，且是连续第11个季度保持8%以上的增速，继而为写字楼需求增长提供有力支撑。数据显示，即便全年优质写字楼净吸纳量同比下降46.0%至49.9万平方米，但仍居全国第二，仅次于深圳；甲级写字楼净吸纳量同比下降45.7%至27.3万平方米，居全国第三。纵观全年，上半年写字楼市场表现出对经济较强的敏感性，新设办公缩减，企业退租及办公需求降级案例频发；下半年市场受业主租赁策略调整有回暖，扩张、升级需求释放，然在年末因经济环境复杂化而持续略有降温。按行业看，2019年金融业、TMT以及房地产建筑业位列新增需求前三位，分别占比21.3%、17.0%、16.5%。同期，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点，如在线教育、在线医疗等。供需作用之下，成都优质写字楼市场整体空置率同比下降3.0个百分点至20.5%，创近十年新低；甲级写字楼整体空置率同比下降2.9个百分点至22.9%，创近八年新低。租金方面，成都优质写字楼市场平均账面租金同比下跌0.2%，报83.8元每平方米每月。全年租金经历短暂企稳和下调两个阶段，拐点于第二季度出现，因业主积极调整租赁策略以应对不明确性加剧的整体环境。

未来三年，成都优质写字楼市场预计迎来新一轮的供应潮，供应量逐年呈阶梯式爬升，其中2020年将迎来9个项目合计约65万平方米的新增面积。同时，市场亦看见诸多积极信号和行业新机遇，未来发展呈五大趋势：

趋势一：新一轮地铁投运进行时，串联区域新博弈

地铁随城镇化进程推进应运而生，在城市规模不断扩大的今天，地铁通达性决定了通勤的便利程度，亦因此成为考量城市商务区成熟度的重要标准。2019年年末，成都地铁5号线一二期、10号线二期和有轨电车蓉2号线“三线齐发”，至此成都轨道交通网线运营里程突破300公里。其中地铁五号线贯穿南北，与1号线地理平行，其辐射范围包括金融城、大源及天府新区等，极大程度上缓解了南北通勤压力，为南部新城以及天府新区写字楼市场带来利好。数据显示，以金融城板块为例，步行十分钟接驳地铁站的楼宇在空置率和租金上的表现显著优于未接驳的楼宇。然而对比上海，其强地铁通达性写字楼（步行五分钟内可至地铁站）占比达47.0%，而成都目前仅有37.0%，仍有较大的发展空间。2020年，成都迎来新一轮地铁投运，包括6号线、8号线、9号线等六条线路预计实现通车，届时将串联多个商务区，提升区域通达性，成都写字楼市场“2+1”格局区域间竞争关系或将迎新博弈。

趋势二：租户新画像越发清晰，与业主搭建选址新对话

历经数年发展，成都写字楼市场“2+1”格局已然成型，且需求端来源亦清楚明晰。然而，鉴于宏观经济趋势不明确性加剧、行业发展阶段变迁、产业引导竞逐及基建配套改善等多重原因，租户选址倾向正发展潜移默化的改变。分析2019年写字楼新增租赁需求发现，企业租赁决策更加谨慎，且行业发展结构性分层的显现亦导致租赁面积段呈U型发展趋势。数据显示，100-300平方米区间为2019年主力面积段，占比总成交量的50.4%；同期3,000平方米及以上区间的占比为1.2%，较2018年的1.7%减少0.5个百分点。但有意思的是，2018年该面积区间成交中，第三方办公运营企业的贡献举足轻重，贡献率为0.6%，而这一数值在2019年降至0.2%。因此，扣除第三方办公运营企业的影响后，2019年3,000平方米及以上区间的成交数量占比与2018年近乎持平。按区域看，存量租赁面积显示传统金融分布均匀、TMT集聚城南、房地产建筑全城增长等趋势。2020年，愈发清晰的租户新画像将与业主搭建选址新对话。

趋势三：2020年金融业全面开放，外资提速布局中国市场

随着银行、保险、证券等行业领域的外资持股比限制放宽，外资金融机构进入积极布局期。尽管2019年外资金融机构扩张案例主要集中在上海、北京等一线城市，但成都写字楼市场外资金融机构活跃度提升已见端倪，市场录得多宗来自于外资或中外合资的银行、寿险及投资公司的新设办公与扩张案例。2020年，随着利好政策的进一步发酵，外资金融机构布局西部区域的意愿有望加强。一方面，西部区域人口基数庞大，但保险普及率不及一线城市，是极具潜力的保险增量市场；另一方面，成渝地区作为“一带一路”的重要节点，是跨境贸易的核心内陆枢纽，进出口势头良好，对跨境贸易结算及融资产品的需求旺盛。得益于成都较高的对外开发程度，外资企业和外商投资企业聚集，为外资金融机构的进入奠定了合作基础。

趋势四：5G建设加速，助力科技行业“ABC”业务

据《成都市高质量现代化产业体系建设改革攻坚计划》，至2020年成都将初步建成“5+5+1”现代产业体系。这其中的“1”指的是进一步发展以5G为代表的高新科技产业，为经济培育新动能。毋庸置疑，5G商用这一基础设施的加速建设，将直接或间接带动产业链中技术层、应用层的相关企业发展，即“ABC”（AI人工智能，Big Data 大数据，Cloud Computing 云计算）。与此同时，“互联网+”模式将继续推动科技与C端消费新风口或与B端企业需求配对，如在线教育扩张积极、国内金融机构纷纷加码金融科技等。上述行业发展趋势及利好均将在未来成为TMT行业的办公需求新增点。

趋势五：企业办公行为习惯转变，柔性租赁与服务策略成突破

顺应行业发展，企业办公行为习惯再次转变。首先，鉴于各职能部门间差异化的业务导向，办公需求从“平面”逐渐向“立体”倾斜。在过去的传统模式下，企业仅在单个楼宇中随各职能部门的面积需求变化扩租或缩减办公面积。而在新模式之下，企业办公策略呈多区域、多形式的趋势发展以实现成本优化，如在传统办公面积作为企业总部的基础之上，同时在其他城市或区域设立项目公司或后台部门等；而办公产品类型也根据职能部门的需要愈发多元化，如灵活办公、装修房源等。此外，由于写字楼承载租户每天三分之一以上的活动时间，租户对写字楼的预期从商务氛围扩大到社群打造。有鉴于此，未来业主需提升租赁柔性与“空间+服务”以提升竞争力。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“回顾2019年，由于部分行业调整，经济环境的不确定性等因素的影响，成都优质写字楼净吸纳量同比下降46%，但仍然位居全国第二。随着“成渝双城经济圈”的提出，金融业的全面开放等利好消息将进一步加速企业布局，同时未来新增供应的放量及市场租赁策略的及时调整也将进一步刺激成都写字楼市场的活跃度。”

2019年，成都零售物业市场共迎来6个购物中心开业，合计新增供应面积70万平方米。随着城镇化进程加速，年内新增供应进一步下沉落至次级、近郊商圈，前者不断填补商业空白，后者提档升级显著。与此同时，零售物业供给侧的丰富度显著提升，年内自持街区集中交付、奥特莱斯加码，市场录得万科天荟、石犀里、东门市井、猛追湾万巷更新等自持街区的开业，以及乐宾百货变身曼购城市奥莱和希望·奥特莱斯开业。得益于首店经济、夜经济等利好政策及运营商优化租户组合拔高坪效的积极动机，年内需求端活跃。分业态看，零售业态需求维稳，内资品牌扩张引瞩目；体验业态首次超过餐饮业态，成第二大需求来源，主要是因为购物中心纷纷增加体验业态配比，引入失恋博物馆、室内动物园、VR体验馆、舞蹈教学室等新兴品类以增加消费者停留时间；茶饮和咖啡继续主导餐饮业态扩张。分区域看，核心商圈业主积极作同品类迭代，除“首店”集中布局外，餐饮及体验租户的升级换代亦瞩目；而次级商圈则差异化表现，部分空置率较高的项目引入大面积的服饰集合店以实现去化，而运营良好的项目则再次大店切小店，将原面积较大的服饰品牌置换成包括珠宝配饰、美妆、潮牌等多个品类。统计层面，成都零售物业市场整体空置率同比下降1.7个百分点，报4.1%，创历史新低；全市购物中心平均租金上涨1.0%，报370.4元每平方米每月。

展望2020年，成都零售物业市场将迎来供应高峰，合计11个项目超100万平方米的新增供应量。同期，消费者需求再次转变，而城市发展亦迈入新阶段，空间布局新规、基础建设加速等，因此成都零售物业市场未来呈四大趋势发展：

趋势一：利好政策持续，玩转空间和时间

2019年是高速迭代的一年，从年初到年尾政府密集出台“首店经济”、“夜间经济”、“社区经济”等利好政策，从空间和时间两大维度刺激城市消费活力。鉴于各区域、各项目的定位及承载能力不同，发展上述经济应像发展产业一样，进行倾向性的品牌筛选和招引。以“首店”为例，2019年成都的首店数量达473家，其中核心商圈归属地锦江区占比最高，达28.8%；就业态分布看，锦江区、高新区招引的零售、餐饮“首店”最多，而成华区则在招引生活娱乐“首店”上成绩斐然。此轮首店招引的数量及业态分布折射出不同区域商业的能级及分工，将在2020年给市场主体作参考，绘制出精准的招引方向。

趋势二：开发模式转变，供应下沉且多样化发展

房地产发展进入存量时代，供给侧的开发模式明显转变。其一，土地资源随城镇化加速而愈发稀缺，更多开发商选择自持运营后再资产退出的战略；其二，商业开发由末端转为前端，从“受益者”变为“贡献者”，通过优质的商业配套助推住宅市场去化；其三，核心区域土地供应短缺，城市更新正当时，继而置换出载体资源，老旧街区得以焕新重生。有鉴于此，2020年市场新增项目将继续投落在次级商圈商业欠缺、近郊商圈商业空白的区域，且商业载体将遇见更多自持街区等其他业态。值得关注的是，自持街区的消费场景因容积率低、时间灵活而更具吸引力，加之租户结构愈发丰富，将对区域内的同质购物中心形成竞争关系，故业主需在餐饮、体验业态上作差异化应对。

趋势三：再造一个“春熙路”，城市消费格局新旧博弈启幕

2019年9月，成都提出以交子公园为基础规划建设世界级商圈的部署，助力国际消费中心城市和国际旅游目的地的建设。同期，“中优”战略推进下，春盐商圈区域城市更新成效逐步呈现。借此，市中心与南延线的商业空间博弈启幕，两者将在取长补短中提档升级。具体而言，市中心文化底蕴、商业氛围浓厚，加之街巷密集，天然形成消费场景。然区域内优质购物中心体量占比全市较小，老街老巷又难以吸纳优质品牌进驻，故城市更新将是其提升竞争力的动能。而南延线则恰好相反，优质购物中心众多，但文化底蕴不足且商业氛围因街道尺度较大、商业载体业态单一而稀散，消费者动线难以从点到面，故未来消费场景的打造将不失为提升商业氛围的决策之一。

趋势四：Z世代站上舞台中央，运营商和零售商积极转型

消费者主权时代之下，日新月异的需求端引发市场新一轮的变革。2019年9月世邦魏理仕研究部在亚太区采访了121个零售商/运营商/投资者（中国区39位受访者），其中零售商业态涵盖奢侈品牌、快时尚品牌、运动品牌及餐饮品牌等。通过分析上述受访者2019年和2030年目标客群的差异来透视未来消费需求端的变革。调查数据显示，受访者对Z世代（95后&00后）的关注显著增加，其被认为将是未来增长最快的客群；而零售商细分业态中奢侈品牌对Z世代的关注度增长最显著，几近翻番。时代造就不同的消费行为特征，Z世代消费者呈现出享乐主义、网生代、体验至上、健康生活、分享与评论及夜猫子等特征。随着Z世代逐步站上舞台中央，运营商的定位及物业形态设计、零售商的品牌设计及营销、资本市场的追逐都在未来再次更迭。

运营商方面，Mall and More卖场+或将成商业项目新突破。其一，建筑设计及动线逻辑重塑，外观注重颜值、内部注重场景，以打破传统的落位思路充分发挥品牌协调效应；其二，卖场积极营造社群，提升非零售业态占比，如零售+剧场、零售+公共设施、零售+体育等；其三，开发科技会员应用，以Z世代青睐的“线上”操作与之搭建消费对话。

零售商方面，设计不限于材质是新时代的表达，因而零售业态呈现服饰及珠宝品牌年轻化、国货崛起及美妆品牌快速发展的趋势。首先，服饰及珠宝品牌设计将聚焦从千禧一代逐步向Z世代转移，愈发年轻化，尤其是奢侈品牌，目前重奢品牌纷纷与知名街头品牌联名推出新品，高级时装与街头时尚的距离进一步拉近；而主流珠宝品牌亦纷纷推出年轻副线品牌。其次，与80及90年代西方文化风靡全球背景下的千禧一代不同，随着中国在世界经济发展中扮演越来越重要的角色，文化思潮显著回流，Z世代深受民族文化影响，汉服、国学风起。此社会思潮投射到品牌上表现为：与Z世代更能搭建情感的内资品牌崛起；老字号品牌借助新运营思路赢得第二次生命周期；外资品牌纷纷与民族IP、元素联名、融合；国内明星主导品牌代言等。最后，不同于千禧一代主要在正式或工作场合化妆的行为习惯，Z世代已将化妆融入日常生活，继而使国内化妆品普及度与欧美国家的差距显著缩小。在此背景下，资本纷纷投向美妆领域，尤其是内资美妆品牌或美妆集合店，如完美日记、Harmay等。上述品牌脱颖而出的关键在于，更了解中国消费者对“美”的认知；针对年轻一族和“小镇青年”的低客单价与国际一线美妆品牌形成差异化竞争；敏感迅速的市场反应及高周转的供应链使其能第一时间抓取目标客群等。

Z世代消费行为驱动下，餐饮业态将做加减法。“加法”指消费时间及产品线的延展，如酒吧品牌快速扩张、茶饮品牌填增咖啡产品线及开发周边产品等；“减法”则是指承租面积缩减。正餐品牌瘦身，通过小而精的细分产品线既对目标客群更具吸引力又能引导其快频消费，继而增加翻台率；更多街头小吃携全新包装以国际化的形象迈入购物中心。体验业态则是不断创新迭代，并结合社群氛围，吸引Z世代。

营销方面，打破传统扁平化的传播，视觉体验互动为未来制胜关键。首先，店铺设计上，品牌积极营造动态或沉浸式体验，如服饰及美妆品牌增加玻璃幕墙的比例让消费者透视店铺内货品、或在幕墙上增设大面积的LED屏滚动播放新品宣传片；餐饮品牌纷纷采用半开放式的设计，并用灯光、音乐来营造开放、活泼的消费场景，增强市井体验等。其次，产品推广上，“直播经济”大行其道、秀场成新宠，两者皆通过强视觉感、体验感吸引消费者。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“消费群体结构的改变将导致供给端的变革，随着Z世代逐渐成为新的消费主力军，其正在通过独特的行为模式来改变市场的面貌。运营商及零售商分别从定位、物业形态设计、品牌设计及营销等方面积极调整以满足新的消费需求，从而带动成都零售物业市场持续活跃。”

2019年成都仓储物流市场迎来8个新项目交付，合计新增供应面积约79万平方米，同比增长236.1%，使成都高标库总存量突破400万平方米，居全国第三。着眼需求端，尽管年内录得约39万平方米的电商退租案例，市场净吸纳量仍实现约29万平方米，同比仅下降28.0%，高居全国第二。供需作用之下，截至年末成都高标准仓储整体空置率同比上升11.0个百分点至18.4%。分区域看，龙泉和新都园区为新增供应的主要落脚地，分别占比31.5%、26.1%；青白江为全年需求最活跃的园区，净吸纳量贡献率为44.7%。高标库供应回升及电商冲击的双重影响之下，短期内市场可租赁面积显著增加，业主去化压力加大，纷纷调整租赁策略。数据显示，2019年成都高标库平均租金走势同比由正转负，全市平均租金为24.2元每平米每月，同比下跌4.0%，其中供应量最大且电商退租集中的新都及龙泉园区租金跌幅最大，分别为5.6%、3.8%。年，成都仓储物流市场将迎来合计114万平方米的新增供应面积，其中青白江迎来供应高峰，占比高达64%，未来区域内仓储项目间的竞争加剧。

趋势一：双城联动、枢纽升级，成都从西部中心走向国际枢纽

“成渝双城经济圈”这一重要部署下，西部陆海新通道将加速建设。于2019年上升为国家战略的西部陆海新通道，是中国西部和东盟国家的“国际连接新通道”。借此，成都将发挥国家重要商贸物流中心作用，增强对通道发展的引领带动作用，与重庆、广西北部湾、海南杨浦等共同构建重要枢纽。未来成都将迎来强化交通枢纽、提升物流组织、加强产业支撑、促进全面开放、区域协同发展等五大新机遇。此外，2019年12月成都国际铁路港综合保税区的正式获批设立是助推成都建设西部门户枢纽的又一重要举措。该保税区位于成都青白江区，将重点发展先进制造业、跨境电商、保税物流业以及以艺术品保税展示、国际结算为重点的保税服务业等。借此，未来成都国际铁路港综合保税区将有利于承接国际产业转移和参与国际分工，对成都进一步扩大对外开放、加快建“一带一路”最具影响力的供应链城市具有重要意义。同期，内部基础设施建设亦推进，加速区域一体化发展。依托持续完善的交通运输设施，成都承担着四川省乃至西南区域各城市间的物流中转、交换、衔接职能。数据显示，2019年上半年，成都快递业务量、快递业务收入分别占比四川省的72.2%、64.2%。2020年基础设施建设加速推进，成都将迎来多条省内或跨省重点高速道路的投运。成宜高速的开通将使成都到宜宾的路程缩短至80分钟；成资渝高速的开通将成都到重庆的路程缩短一个小时，加速双城联动；汶巴高速是是四川的第二条藏区高速，连接成都平原与青藏高原等。鉴于四川省内及西南区域的次级城市人口基础庞大但高标仓储物流设施尚处于起步发展阶段，交通基础设施的逐步完善将进一步加速以成都为物流中心的区域一体化发展，辐射影响力再次加强。

趋势二：电商自建库影响贯穿全年并将持续

鉴于电子商务的快速发展及终端用户对效率提升的强烈诉求，近年来包括菜鸟、京东、苏宁等电商头部企业开始搭建物流体系。2019年是电商自建库的供应高峰，通过梳理五大电商头部企业在16个主要城市的布局，全年自建库新增供应高达213万平方米，其中成都录得约75万平方米的自建库交付。展望未来，电商搭建物流体系持续，至2022年全国自建库市场份额预计将达19.0%。然而，随土地资源收紧及开发成本攀高等诸多因素，未来三年全国电商自建库供应实则有所减少，年均供应量较前三年下跌近三成，而唯品会将主导供应。分区域看，未来头部电商企业将加码中、西部地区，分别占比新增供应的43.6%、22.1%；按城市看，成都自建库新增供应居全国第三，超70万平方米。尽管如此，该数值也不及2019年单年的供应量，由此可见电商自建库导致的市场波动将在未来1-2年内逐步减弱。

趋势三：B2B电商崛起成新引擎

互联网行业发展对仓储物流市场而言既是挑战也有机遇。进入行业发展下半场，市场主体由“人”逐步转向“企业”，互联网C端式微，B端崛起，B2B电商平台成风口。深究B2B电商发展背景，宏观方面，随着人口老龄化，人口红利逐渐消失。另一方面，如微信、饿了么、淘宝等移动互联网的普及，“To C”侧已经到达了阶段性发展高点，下阶段的发展必须来自于更深层的供应链效率提升及覆盖领域的拓展。微观方面，国内制造业和服务业企业利润率随产能过剩加剧而处于低位，故优化供应链迫在眉睫。与此同时，高周转的线上消费倒逼传统零售企业供应链全方面体验提升。目前，中国B2B电商市场规模已达25.9千亿元，线上渗透率为16.0%。预计2020年市场规模将再增长20.2%到31.2千亿元，线上渗透率亦有望实现16.5%。受中国制造业企业持续优化成本提升效率的大势所影响，加之资本追逐的助力，未来B2B电商平台将继续整合经销商与零售商的供应链优势，加快区域渗透速度，打造覆盖全国的服务网络。以震坤行为例，其已完成D轮1.6亿美元的融资，计划到2020年，全国总仓从10个增加至12个，服务中心从50增加至300个。B2B电商平台这一发展态势将在未来继续支撑仓储需求增长。

趋势四：效率提升成运营制胜关键

鉴于终端用户对效率的追求，电商和物流行业间的竞争聚焦点逐渐从单纯的价格战延伸至加强细分领域专业性及完善供应链服务。这一转变直接使租户仓储策略在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。首先，未来更多租户将整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择BTS库；其次，租户将加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；最后，租户将随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。数据显示，2019年成都新增仓储租赁需求中短租占比达14.6%。作为应对，未来业主需考虑调整运营（租赁）策略。首先，运营应以租户为导向，积极挖掘新行业租户的新租、扩租需求和本土租户的升级需求；其次，业主需改善仓储条件或设备以契合日新月异的仓储需求；第三，提供弹性的租赁策略和激励政策；第四，完善仓储管理服务提升客户满意度。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“2019年是电商自建库在全国范围内集中交付的开始，给仓储物流市场带来较大的影响，成都作为区域中心城市首当其冲。在数据背后，我们也发现成都市场有着惊人的活力，实际新增租赁达到68万平米，继2017年之后再次位列全国第一。电商自建库和新增供应的影响将会持续一段时间，同时2020年货运车辆入城管制趋严，为本地商贸物流企业的仓储设施搬迁与升级打开一个绝好的窗口期。”

2019年，成都投资市场较去年同期保持较为活跃的态势，共录得9个大宗交易成交，合计成交金额逾200亿元。同时，交易的多样性亦显著提升，标的物涵盖写字楼、购物中心、综合体及土地。着眼投资者构成，大型本地企业、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力。下半年融创以逾150亿收购成都环球中心资产包，系融创2019年最大的一笔交易。加注成都市场折射出机构投资者对成都市场的认可和信心的提升。以写字楼市场为例，由于成交价格较过去变化不大，但租赁市场不断改善，故收益率在可比城市中对投资者的吸引力明显提高。在全球经济增长面临较大的下行压力的环境下，全球超过三十个国家央行在2019年宣布降息，中央经济会议亦显示出2020年或将灵活运用货币政策引导市场利率下行的信号，中国大陆作为最受地产私募基金青睐的亚太区跨境投资目的地之一，预计将吸引更多资本逐利地产大宗交易市场。作为新一线城市的成都，亦将备受关注。

世邦魏理仕成都投资及资本市场部主管金灵表示：“2019年成都大宗交易尽管总体数量不多但不乏融创收购环球中心资产包这样上百亿的成交，充分显示了投资者对成都这座城市发展潜力的认可和信心。另外如ARA收购晶融汇购物中心也反映了零售业态对首次进入成都的机构投资者的吸引力。预计2020年成都大宗交易市场将维持写字楼和零售商业两大业态相对缺货的供求关系，而扎实的需求前景和较高的收益水平将吸引更多尚未进入成都的机构投资者关注可售机会。”