阿里达摩院落地南湖科学中心 以底价17106万元竞得地块

16日，阿里以底价17106万元竞得余政工出〔2019〕36号地块，标志着达摩院项目正式落地南湖科学中心。该地块位于之江实验室园区以南、南湖以西，面积约342亩，阿里以）　品牌合作与广告投放请联系：5 或

2022上海楼市迎巨大变局，

头部房企面临大洗牌，民营房企夹缝中求生。

有人“断臂求生”降价甩卖，

有人“价外加价”顶风作案。

网易房产特别策划《地产大佬上海生存记2022》，

躺在风暴里的房企，正在上演自救众生相。

在拿地一年多以后，老牌京系房企首创在上海松江和青浦的两大新项目禧瑞云庭、禧瑞云启终于双双出现在了三批次新房名单中。

然而就在禧瑞云启迎来认筹之际，禧瑞云庭的项目公司——上海崧贤置业有限公司却已在上个月被首创悄悄“摆上货架”，欲转让项目100%股权。曾花费掉首创全年拿地金额的17.7%的“上海双子”或将迎来不同命运。

自2013年拿下第一个项目以来，有着国资雄厚背景的首创也曾在群雄逐鹿的上海市场大展拳脚。然而好景不长，享受完地产的红利期后，首创非但是“不进则退”，近年来更是曝出了一连串的负面，利润大幅腰斩、港股退市、抛售资产… 在上海的多个项目也是交付维权风波不断。

那么问题来了：三批次首创的这两个新盘，你敢买吗？

负面缠身的首创，退市后持续变卖资产

2021年9月30日，老牌京派房企首创置业宣布从港交所退市，成为去年首个退市的国企开发商。其退市前最后一份半年报揭示了首创置业退市的主要原因。2021半年报显示，首创置业实现营业收入110.13亿元，同比增长19%；营业利润为6.52亿元，同比减少43%。尽管还有上百亿营收，但首创置业确实不怎么赚钱。

退市后的首创置业也被合并吸收，进入注册资本50亿元的新实体首创城发。随后首创也不断收缩战线，2022年北京第一批次集中供地就没有看到这一老牌国企的身影，在不久前结束的第二轮供地中，首创虽然报名参与了，但也未能有所斩获。

高负债加上利润亏损，首创也开始变卖资产，今年初首创甩卖了海南奥特莱斯旅游项目。而就在今年6月，北京产权交易所消息显示，首创拟出售位于上海松江区的待售商住项目——首创禧瑞云庭，也就是三批次已经官宣即将取证的项目之一。

图源北京产权交易所官网截图

连自己即将销售的楼盘都不要了，可见开发商有多不自信。不过在第三批与首创禧瑞云庭在同一片区的中骏璟荟庭前2日认购率仅12%，可见首创禧瑞云庭后续认购确实也不会太乐观。何况项目是否能成功转让、由谁接手目前尚不能得知，对于想要购买这个项目的业主来说，这又平添了几分不确定性。

上海新盘接连上演“维权",北京项目一度停工

首创于2013年首次在上海市场拿地，位于松江的首创锦悦是其在上海落地的第一个新盘，随后数年，首创开始在上海扩大版图，分别在青浦、闵行、嘉定、浦东及杨浦等地深入开发。

了解首创的购房者都清楚，近些年首创在上海入市的楼盘接连上演了“维权事件”。2020年，位于上海杨浦区的首创“天阅系”高端住宅——天阅滨江交付，据业主透露项目不仅延期交付，质量问题更是数不胜数，包括地漏堵塞、浴缸下水管未安装、窗户闭合不严、插座安装松动、电箱箱门未安装等。

与本次即将开盘的禧瑞云庭、禧瑞云启同为“禧系”的刚需项目，这两年更是没让人省心过。2021年4月及12月分别交付的首创禧悦四期与五期项目，均出现了多处质量问题，比如管道漏水、墙与地面连接的地方有裂缝、墙体缝隙过大等问题。

一直以来，作为超级大盘的首创禧悦，业主们不是在维权就是在维权的路上，开发商无论是态度还是行动上都不积极，处理问题一拖再拖，作为品牌房企的口碑再三刷新下限。

更严重的是，首创作为国企，今年在北京项目被曝出停工的消息，民营房企“暴雷”已经是司空见惯的事，但国企也有“暴雷风险”，恐怕会颠覆很多购房人的认知。

位于北京石景山的限价房项目禧悦学府业主，近日起草了一封给住建委的信，文中提到原定于今年10月30日交付的项目多次出现停工，存在无法按期交付的风险。

图源禧悦学府业主公众号

项目由首创和新城合作开发，新城虽然是民企开发商，但没有“暴雷”风险。随着有关部门介入，项目逐步恢复施工，虽说烂尾的风险不大，不过业主担心的焦点是交付逾期及交付质量。

禧瑞云启不愁卖？置业顾问：没有样板间，售楼处没必要来

再说回今天（7月20日）开始认购的的青浦首创禧瑞云启，从位置来看，项目距离青浦新城地铁站约900米路程，并不算很远。青浦新城是上海五大新城之一，这里还是长三角一体化的示范区，受到大虹桥的辐射发展。

不过青浦新城的短板是距离上海市区比较远，以人民广场为起点，青浦新城距离人广约34.5公里，五大新城中除了临港新片区，偏远程度与奉贤新城相差无几。

五大新城距离人民广场直线距离

提起这里新房的一大优势就是价格较低，4.3万/平价格确实算是五大新城的洼地了，在今年第二批集中供地中，青浦新城地铁站附近出让的夏阳街道达慧路南侧08D-01地块，其房地联动价已经来到了4.45万/平，目前青浦新城地铁站附近二手房价格在5.5万/平，存在一定倒挂，加上未来的预期较高，还是吸引了很多刚需买房人置业。

青浦新城核心区域人口较少，走在这里的街道上，最直观感受就是路上人烟稀少，与松江新城和嘉定新城有明显差距。笔者走访青浦新城地铁站上盖社区型商业绿地缤纷城时，也发现商场的人气较为惨淡，原本商家就不多，疫情过后很多店铺纷纷关闭。至于稍大型的购物中心需前往17号线淀山湖大道站的青浦万达茂和上海青浦吾悦广场，或17号线汇金路站的青浦宝龙广场。

空荡荡的绿地缤纷城，易眼看房实拍

首创禧瑞云启工地已开工，易眼看房实拍

值得一提的是，项目售楼处并非在工地现场，而是沿用了17号线淀山湖大道旁的首创禧悦营销中心，认购前夕现场来看房的客户也是络绎不绝。不过让人意外的是，前台接待处告知购房者，项目即将认购，置业顾问都比较忙，言下之意或许是没有人会接待你。

从现场来看，吧台处坐着几名置业正在闲聊或把玩手机。此时有看房客户前来询问能否安排人来介绍下楼盘，有置业顾问表示“忙着呢，资料都贴在墙上了，自个儿去看。”一幅你爱买不买，大爷没空伺候你的态度。

首创禧瑞云启售楼处现场，易眼看房实拍

不知是否是项目热度实在太高，根本不愁卖，所以置业顾问任性躺平，还是首创作为北京国企特有的“傲慢”姿态，想必未来交付后，尚且不论交付质量是否有保障，其物业服务或也很难让人满意。

笔者随后从一位工作人员处了解到，项目于7月20日开启认购，采用线上认购的方式，购房者自行准备好材料跟着公众号上的说明操作即可，现场也没有样板间可看，资料网上都有，认购客户无需特意来到现场。看来现在买新房如同“开盲盒”，连去一趟售楼处都被置业顾问认为多此一举。

另据获悉，项目本次推出的“2幢楼”为3梯6户格局，其余均为2梯4户。72平得房率不到70%，其余房源得房率约70%出头，总体来看得房率属于偏低水平。

首创禧瑞云启总平图资料，易眼看房实拍

户型方面主推70-112平2-4房，入门户型的总价在290多万起。从网传户型图可以看出，70平虽为1+1房，作为1房使用还算绰绰有余，若3口之家当2房使用，后续或需要自行安装隔离墙或玻璃墙。从户型图来看，次卧空间会非常狭窄，大概率只能当书房使用，3口之家建议直接上85平3房。

值得一提的是，这一次项目连样板房也省了，最终交付到购房者手里的房子是什么样的全靠大家自己去脑补。这也成为了第三批很多楼盘的一个“通病”，究竟是疫情导致的工程延误还是资金短缺，对于很多开发商来说，最终能把房子交到购房者手里恐怕就是完成任务了。

从置业顾问处得到的装标信息来看，该盘带有中央空调，但没有地暖和新风系统。中央空调品牌为美的，厨房主要是老板和摩恩，热水器为海尔，卫浴品牌为科勒。装修品牌主要是国内一、二线品牌，基本能满足刚需购房者的居住需求。

置业顾问提供的装修标准，仅供参考

综上来看，项目较低的均价适合预算在400万上下的刚需上车，而且青浦新城未来发展潜力也足够大，只不过首创的产品交付品质未来或很难让人放心。如果想尽早上车，或许也要提前做好愿意承担这些风险的准备。

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