太古汇的生活方式

太古生物为什么只生活在海里?
大法官KDm3
海里的环境稳定,温度适中.
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扫描下载二维码4月23日,成都远洋太古里“惊艳”登场,震撼业内外。将现代商业与历史文化结合、将川式建筑理念与商业零售规划交融,项目以开放式、低密度的街区式商业特色,重新定义了中国商业地产的新坐标。
作为项目开发期实际操盘者,成都乾豪公司执行董事、远洋太古里建设期总经理陈雷先生扎根成都四年,历经了成都远洋太古里从前期定位设计、开发建设、招商营运到正式开业的整个过程。
而在八年前,他首任远洋地产与太古地产第一个合作项目“北京北京颐堤港”项目总经理,用了四年时间完成从土地获取到33万平米大型商业综合体的正式开业,如今,颐堤港已是北京核心商圈的靓丽名片。
八年两城两项目。这八年,中国商业地产初成,风起云涌、群雄逐鹿,,陈雷带领合作团队精心打造,最终将两个项目成功推到业内第一阵营。
陈雷的另一个身份是远洋地产商业地产事业部总经理,这也意味着,他将负责远洋地产集团的商业物业开发投资板块——这是刚刚启动海鸥Ⅳ新战略的远洋地产的战略要地。
地产财富会(微信公众号:dichancaifuhui)贴身采访成都远洋太古里的幕后主导者陈雷——他将亲自为你还原这个标杆作品的打造始末。
经得起时间考验的传世之作
提问:看过成都远洋太古里的人,都会用“惊艳”两个字来形容:惊的是它超出了以往我们对商业项目的定义,艳的是各种细节让人震撼。很多品牌在别的地方也有,为什么在这里就不一样了?
陈雷:我们从日获取土地后花了四年时间打造远洋太古里,其中很长一段时间是在整体项目完成后后,交给品牌商家进行二次建造。大到建筑设计,比如Hermès、Gucci、Cartier等品牌,都根据项目所在的历史文化特色进行了融合;小到内部的装饰、美陈、灯光等也都进行全新体验式设计。商家们意识到这个项目的战略价值,他们希望在这里打造一个全新高度的店面。
提问:Gucci、Hermès、Cartier都是成都或西南甚至中国的首家独栋旗舰店,无印良品(Muji)是全球最大的海外旗舰店,是什么吸引他们选择远洋太古里?
陈雷:对城市有信心,对项目有信心。
首先,从空间上来看,成都在中国的地理位置和经济环境中的地位,算是中国西部多个个省份的中心。虽然和沿海城市相比,中国西南的经济总量有差距,但是沿海区域平均化,城市经济相对分散;中国西南则比较集中化,成都对周边是有聚合效应的。所以,我们是站在中国西南的大成都概念来看这个项目的消费市场。
其次,从时间上来看,成都有其自身的魅力,市场潜力巨大。近年来,很多国内外知名企业都选择成都落户,这在二线城市几乎是绝无仅有的。而且,和北上广深比起来,这里有得天独厚的自然资源和生活环境。
提问:开发周期四年年,投资近百亿,为什么花这么大的成本来做一个商业项目?
陈雷:不管是政府还是我们,始终没把它当成一个简单的旧城改造或房地产开发项目。远洋太古里紧邻上千年历史的大慈寺,有浓厚的历史文化气息,同时位于春熙路等核心商圈,各方面条件都很好。在这样一个得天独厚的地方,我们该怎么做?
我们看过很多商业项目,包括在成都,发现很多项目非常可惜,天然资源和条件都不错,但由于过去市场条件的局限,难免急功近利,当时赚了钱,但往后推七八年就会失去价值,对行业和城市发展没有任何帮助。
所以我们希望能够把这个项目打造成像大慈寺一样,能够经得起时间的考验,能够是一个传世的作品。这也是政府想要的,所以在寻找投资方的时候千挑万选,一是要有共同理念,二是要有比较强的企业社会责任,三是有能力打造出古今融合产品品质。四年开发期,面对的困难和压力也很多,政府和企业都需要有强大的战略眼光和坚守。
提问:目前来看,结果是否符合当初的预期?
陈雷:最终证明这样的投入是值得的。很多商场都有一两年的养商期,但远洋太古里要更快一点,自试营业以来人流量上来的非常快,几乎超出我们的预期,这也证明了我们的坚守是正确的。
一个曾经推倒重建的故事
提问:在一个极具传统历史文化的地块上打造现代商业,是否一次巨大的挑战?
陈雷:其实现代商业本身也是一种文化需求。
过去人们是简单的物质需要,饿了买食品吃,冷了买衣服穿,这是最原始的商业动机。但现在大多人不用担心温饱问题,对商业的需求也就不仅仅停留在物质层面,还有精神层面。
这也体现在中国购物模式的演变上。上世纪60年代,商品都摆在架子上,一个三尺柜台拦在中间,不让摸不让碰,要什么拿什么,这是初级购物行为;后来商业环境逐渐成熟,人们发现还需有购物体验,于是购物中心做成开放式柜台,摸得到碰的着,甚至有讲解有试用;如今,仅是购物体验还不够,还需要有文化体验,这种精神层面的需求已经远远超出了简单的购物需求,但很多项目受到设计理念和环境的制约,并没有做到尽善尽美。
所以从这个方面来说,成都远洋太古里不仅是挑战,更是机遇,因为它拥有天然的历史文化基因,又身处成熟核心商圈,关键是开发者如何理解、融合并且表现出来。
提问:如何把握这样一个机遇,做到真正的古今融合?
陈雷:首先在整体建筑设计上,通过保留古老街巷与六处富含历史底蕴的院落和建筑,再融入两至三层的独栋建筑,并采用川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙,所以最终大家看到,这里所有建筑既传统又现代,建筑风格独具一格。
其次在细节打造上,我们处处注重这种设计理念的延续。来过成都远洋太古里的人都对卫生间印象深刻,传统卫生间只要干净、整洁就行,但在这里,我们依然融入了历史文化的设计符号。把一个事做到极致,才能达到惊艳的效果。
提问:据说光是卫生间就曾经砸掉过一次,推翻重建?
陈雷:不仅仅是卫生间,从扶梯大堂到地下公共区域、走廊等区域,都经历过一次重新建造。前年年底,这部分区域基本建完,但但合作双方认为原有设计方案没有让人眼前一亮的感觉。于是我们砸掉重来,寻找新的设计团队重新设计,重新建造。
这对企业而言是件痛苦的事情,首先是建造成本增加,其次是开业时间后延。其实当时很多商户已经谈妥了,如果简单从经济利益上考虑,完全不必重来。但我们宁可增加成本、花些时间,也要把它做到尽善尽美。因为这样的项目,在历史来说很难得。
提问:消费需求和商业环境是在动态变化的,成都远洋太古里在设计之初有没有考虑日后的改造空间?
陈雷:对于一个期望长期运营的商业地产项目而言,这是必须提前考虑的,否则是一种不负责任的态度。
在成都远洋太古里,很多门店都可以根据未来业态的变化而进行空间、功能的调整。目前的建筑体系、结构均载都有适度的预留。
高端精品注重体验的差异化路线
提问:很多大品牌商家是很强势的,如何说服它们到远洋太古里开发全新的旗舰店?
陈雷:其实和大牌沟通并没有那么难,它们终归也是商家,也需要在市场上找到创造自己价值的空间和平台。近年来,面对更加严峻的消费市场,光靠复制连锁店的方式已经行不通了,必须进行精品战略,高举高打。
在成都远洋太古里,面向的不仅仅是成都,更是中国西南的窗口,是商业地位的据高点。虽然全球奢侈品市场有所下滑,但国内外的差价正在缩小,这意味着中国市场会有更大的增长潜力。入驻远洋成都太古里对它们而言,更多是一次战略考虑。
提问:近年来电商对实体商业的冲击很大,远洋太古里如何应对?
陈雷:所以我们在招商上,并不选择简单的大众/同质产品。你会发现,近年来电商冲击最大的,大众消费品商家,但带有服务体验的商家,例如时尚咖啡、餐饮或是一些设计师品牌,并没有受到多大的影响。
电商确实在深刻改变商业模式,但并不是对实体商业的简单冲击,而是一次界限的重新划分。未来电商会更加专注大众商品,而实体商业将更加注重体验、服务和文化氛围。
所以成都远洋太古里在招商上选择高端精品路线,因为一线奢侈品很难被电商撼动。而且我们选择了很多体验性和设计感都更强的商家,他们走的是手工路线和服务特色,这种购物体验是很难在网上享受到的。而在餐饮品牌的选择上,我们甚至挑选了一些西南区域全新的品牌如正斗、新元素、蓝蛙等,中西兼顾,并主打健康环保,这也是一种全新生活方式的推销——我们不仅要迎合需求,还要引导、创造消费需求,这是做商业的最高的境界。
提问:远洋太古里开局很成功,未来你们的工作重心有哪些?
陈雷:开局固然重要,但是对于商业地产项目而言,真正的考验在后期运营。
商业地产如果不重视后期运营,很多商家在入驻后会非常痛苦,物业管理水平越来越低,商家就没有兴趣继续开店,最后变成恶性循环,这是许多商场死掉的重要原因。
成都远洋太古里在惊艳过后,人们会开始细心品位,就是体现我们后期运营管理功力的时候了。有了这样一个高起点,在后期运营层面我们依然会坚守高品质标准,在这方面合作方太古地产有着成熟的经验。
要做有生命特征的商业地产
提问:近年来中国的商业地产市场很火,城市综合体层出不穷,同质化日趋严重,如何看待这个现象?
陈雷:目前全国城市综合体有上千个,但真正成为精品的不多。
真正的城市综合体,应该是一种功能上的叠加,而非建筑物或者空间的叠加。把一个城市的办公功能、商业功能和居住功能甚至文化旅游功能放到一起综合考虑,这样才可能有生存价值。
但依然有很多综合体活下来,因为这些项目通过销售型产品收回成本并创造了利润,他们没有动力继续去经营商业地产部分。就商业地产部分而言,凭空捏造市场需求不行,为赋新词强说愁不行,必须迎合需求或者创造需求——创造需要基础。
提问:从运作北京颐堤港到成都远洋太古里的近十年时间,恰恰也是中国商业地产快速发展的时期,您如何评价这个十年?
陈雷:对于商业地产而言,过去十年应该是一个初级发展阶段,快速但良莠不齐,会有许多在用做住宅的手法来做商业地产,简单地建造一个空间,根本没有去想为谁而筑,更谈不上满足商家需求。
但这是一个很严重的问题,因为未来城市核心地段的项目会越来越少。如果一个城市留下来的都是低水平的商业项目,就意味未来要么难以为继,要么被快速改造重建。正因为如此,这个时候做商业地产项目,应该更加慎重,应该本着对城市对历史负责的态度——这是我们打造成都远洋太古里的根本原则。
提问:有观点认为,当前的商业地产市场已经过剩,您如何看待这个问题?
陈雷:目前商业地产的规模确实很大,而且同质化严重,但正是因为这样,未来有创新的商业地产发展空间反而巨大,只要做得好有特色,就一定能够生存下来。
住宅做的不好可以降价销售清理库存,但商业地产一旦做的不好就直接死在那里,会非常痛苦。
提问:那么未来应该如何打破这个局面?
陈雷:到底是为谁在做商业地产项目?这是必须想明白的问题。未来的商业消费主流是80后、90后,但这部分人群在未来十年后的生活状态是怎样的,那时候的消费文化又是怎样的,这也是必须提前考虑的问题。
中国房地产已经走过了黄金时代,未来的商业地产一定会更加强调商业本质和专业化,必须真正懂商业地产,深刻理解商业消费行为,并对其未来的变化有前瞻性的洞察。
因此,成功的商业地产项目,一定要具备生命特征,要有个性和特色,要具备良好的体验设计,要能够适应消费行为的成长和变化。而在这个过程中,专业化一定是最为重要的抓手。
文章来源: 中国网「生活×自然×艺术」—梵几全新的太古里空间
12月16日,梵几三里屯太古里店正式启幕。梵几这次也把一直以来提倡的生活方式——「生活×自然×艺术」透过更多元的结合呈现于全新的太古里空间。新店位于北区商场地下一层,集合了梵几家具、「生野安室」杂货以及艺术家作品,更多独家代理的生活良品、设计师合作款家具以及蕴藏时间厚度的「梵几一枚板」将在三里屯店呈现。
正值三里屯太古里一年一度的圣诞嘉年华奇幻亮相,与往年不同,本季将以其独特的创意与时代感,呈现一个温馨甜蜜又梦幻的奇妙圣诞。在太古里,你可以感受一次“身处魔法世界”的奇幻体验,经历一次结合IP、时尚、美食、新潮的圣诞“礼”程!梵几的开业更为这里增添了一抹浓郁的文化气息。作为京城潮流文化与前卫艺术的发源地,三里屯太古里素与设计艺术有着不解之缘。此次梵几选择三里屯太古里,作为首次合作的购物中心,正是看重在这里发酵的多元文化以及蕴藏的独特魅力。三里屯店以大面积的敞开空间和透明的店铺展示为主要呈现方式,期待给进店顾客带来不同以往的家具体验感受。店铺的设计灵感来自侘寂美学中质朴、安静的元素,刻意简化软装饰,呈现方式纯粹的同时于细节中蕴含丰富的层次。全店墙面运用进口天然灰泥涂抹,营造沉静的氛围,灵感来自于寺庙和意大利古建筑中充满岁月痕迹的墙面质感。店铺天花部分的设计与艺术家墨白合作,轻盈的科技材料具延展性,让艺术发挥充满可能,暖调的金属光泽反衬下部空间的古朴与宁静。店铺主要分为三个区块,生活杂货区、家具展示区和梵几一枚板展示区。生活杂货区特别设计了居家生活空间区域,选品保持一贯的优质选材和设计所带来视觉、触觉的享受,除梵几自有品牌的寝织和毛巾外,更从美国、日本及台湾引进了香氛系列,借由香薰系列的推出,带给顾客更丰富的生活家居空间感受。家具区按功能布局,为顾客营造更为直观的家具挑选空间,未来,梵几也将筹划推出三里屯店独有的家具产品线。此外,设计师合作款家具以及蕴藏时间厚度的「梵几一枚板」也在三里屯店独家呈现,一枚板系列是梵几生野安室理念的新探索,延续自然原木的功能续用,亦是对当代生活空间的思考,如何传承与再造,面对时间,设计更好的居住自然。此外,在店铺橱窗的部分,除商业考量之外,梵几将不定期邀请艺术家用「玩」的方式一起打造主题橱窗,相信会给大家带来新鲜有趣的视觉呈现。而新店开幕第一期橱窗,梵几邀请极赋人气的艺术插画家卤猫,用「家」的概念与大家分享节日气氛。橱窗里插画家手绘丰富植物与充满童趣的动物角色,同时搭配梵几2017新作,这一片充满森林气息的风景,传达出无需多言的安静及美好, 黑夜里闪烁的灯也似乎悄悄地点亮了圣诞节庆氛围。此次跨界合作,梵几也尝试拓展品牌与艺术家的合作方式,这对品牌而言也极具挑战性及实验性。除了由艺术家发挥视觉创意外,品牌团队则亲自操刀将插画家的视觉画面延伸成立体装置橱窗,为了追求画面上的手绘质感,过程中也不断地尝试各种材质、喷绘技术及切割方式,期盼三里屯的全新空间带给大家更多全新及充满惊喜的「品味体验」。新店开幕适逢圣诞节、元旦节日季,梵几特别精选七枚节日限定礼盒套装,期待这些送出的互表心意的礼盒,可以温暖你我这个冬日。活动时间:-日,三里屯店及线上商店同步起售。梵几三里屯店地址:朝阳区三里屯路11号太古里北区B1层NLG-00营业时间:10:00~22:00(周一至周日)TEL:010-
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