& 【秋交会直播】9月30日pm2:30分2006房地产创新论坛
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【秋交会直播】9月30日pm2:30分2006房地产创新论坛
█论坛主题：新形势下的房地产创新
█主办：南方都市报、清华大学深圳研究生院
█时间：9月30日14：30—17：00
█论坛地点：深圳会展中心3楼315新闻发布厅
█论坛主要议题：
1，宏观调控下的房地产的规划、设计创新。
2，宏观调控下的房地产的营销创新与思路。
3，如何应对新的地产格局。
4，新的形势下的房地产品牌扩张之道。
█演讲嘉宾：
深圳房地产协会秘书长
建设部住宅产业化促进中心副总工程师
卓越地产总经理
京基地产董事长
深圳市社会科学院城市运营研究中心主任
华森设计华森建筑与工程设计顾问有限公司总建筑师、深圳市规划国土局专
中建国际（深圳）设计顾问有限公司副总建筑师
拟邀来宾：（深圳房地产各主要负责人）
******深圳房地产信息网全程直播*****
——————————下图：秋季会（2006秋季住博会现场）
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非技术类人士太多鸟!
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[玩M手]( 17:59:29):
非技术类人士太多鸟!
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各位网友，大家下午好！“新形势下的房地产创新”论坛很快就开始啦。。。。。
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论坛现在正式开始
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沈永淳：各位来宾，媒体朋友们，先生、女士们，大家下午好！金秋十月，是收获的季
节，我们南方都市报和清华大学深圳研究学院在秋交会举办专业论坛，这是南方都市报首次
在深圳市房地产活动主流的声音，在丰收的季节为嘉宾再送上一顿房地产思想的盛宴。大家
都知道，调控的新政不断的出台，房地产充满了疑惑，如何寻求突破，稳健扩张，应该是房
地产业面临的问题，也是每个企业面临的问题，所以今天我们举办2006房地产创新论坛，就
是给各位业界精英提供一个交流的平台。
下面我介绍一下出席今天论坛的嘉宾，建设部住宅产业化促进中心副总工程师、清华大
学客座教授孙克放，深圳市社科院城市运营中心主任高海燕，华森设计建设工程顾问有限公
司总工程师、深圳市规划国土局专家委员会委员王晓东，中建国际（深圳）设计顾问有限公
司副总建筑师刘小青，中天置业副总裁张宇（音），南方都市报广告部副总经理、深圳广告
部总经理林伟明，百韬百利总经理徐民（音），南方都市报深圳广告部副总经理郑景龙
（音），深圳托信房地产开发有限公司麦伟文（音），富春东方副总经理欧阳运，梅江实业
副总经理，承翰投资开发副总经理陈德才，欧富实业副总监，中建国际总监吴玉坚（音），
深圳图书馆徐莎（音），清华大学深圳研究生院培训总监邝景刚，百韬百利黄卫国副总经
理。我是南方都市报深圳周刊部沈永淳。
我们这次活动还得到南方日报、南都周刊、二十一世纪经济报道、中国经济报、中国房
地产报、奥一网、深圳房地产信息网、新浪网等媒体大力支持，在此我们深表感谢。
今天我们有两个环节，第一个环节是楼市创世纪的首发式，第二个环节是创新论坛。下
面进行第一个环节楼市创世纪的首发式，楼市创世纪是去年南方都市报深圳专刊部推出的房
地产重量级作品，全部分成八个月完成，共分为四个章节，共19篇报道，23万字，整个报导
秉承了南都人的冷静、务实、客观，以创新为审视坐标，深度挖掘中国房地产样板房深圳的
房地产历史，还原每一个具有全国性影响、全国性创新的事件，准确呈现了深圳房地产25年
的发展脉络。深圳市创世纪被招商地产林少斌董事长称为深圳地产界的清明上河图。今天我
们举办首发式，并且向深圳图书馆、清华大学等专业部门捐赠，下面请南方都市报副总经理
林伟明讲话。
南方都市报深圳周刊部沈永淳
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林伟明：首先感谢在座的各位来宾，南方都市报到深圳拼搏已经有七个年头了，我用
“拼搏”这个词，南方都市报的成长经历了风风雨雨，与今天来的在座的各位嘉宾的支持分
不开，再次感谢今天下午到我们这个会场来的各位嘉宾。谢谢！
今天下午有两个议题，一个是2006房地产创新论坛，讲到创新，从去年开始，这个名词
就风靡大江南北，不管是哪个行业都要创新，深圳因为创新所以没有倒下去，房地产也是一
样的。据我们的统计，上个月房地产价格照样还是在升，只不过升的不够明显，但是作为跟
周边城市的比较来看，我们分析，深圳的房地产价格还是比较合理的，这是我们认为的，也
是我们的观点。
但是怎么创新？设计要创新，材料要创新，样子要创新，环境要创新，不然不能适应各
个阶层的买主，所以创新的议题都是大家共同的，不仅仅是我们，也是发展商、也是社会所
有购买者所要知道的，所以希望能够把这个论坛办好。
第二、我们还有一个楼市创世纪的首发仪式今天在这里举行，这是我们南方都市报深圳
专门负责黄金楼市这个板块所有的记者、编辑，现在是由沈永淳领军的这支队伍的智慧结
晶。这里诠释了深圳房地产25年来在深圳、在全国甚至世界某一个突出方面，刚才沈永淳说
了，招商地产的林少斌把它誉为深圳房地产的清明上河图，给予了很高的评价。我们在黄金
楼市这一块年年都有创新，而且年年请专家、请学者、请购买者来为深圳房地产把脉，解读
中国政策的出台，同时也为消费者指出一条明晰的生活道路。
所以今天我们在两会期间举行这个首发式，举行这个论坛，我觉得很有意义，希望把这
个论坛做好，利用我们南方都市报这个舆论阵地，把深圳房地产业推向更加稳定、更好发展
的道路上，这也是我们应尽的一份责任，我想也是在座的各位应尽的责任。谢谢大家！
南方都市报副总经理林伟明
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沈永淳：下面请深圳社科院城市运营中心高海燕主任给我们演讲。
高海燕：谢谢各位，《楼市创世纪》，我也是这本书的见证者，我对这本书的出版和发
行持有非常推崇的态度，我认为《楼市创世纪》这本书工作的价值在于是一次深圳房地产行
业整体价值的塑造，我经常讲，房地产行业在这样一个转型的时期，整体形象不佳，在公众
心目中经常呈现一种掠夺者和暴利者的形象，这个行业需要建设，但是大多数开发商自身的
力量是无法完成这个行业形象的建设，所以《楼市创世纪》是这个建设的工具之一。
第二，我觉得《楼市创世纪》是一次专业思想的整合，深圳市经常标榜是整个房地产行
业专业思想的发源地，我在很多场合经常讲，深圳市作为专业思想的创立，不完全是我们地
产商的功劳，是与这个行业的很多服务商的推动和整合有关系，这个服务商包括专业的顾问
公司，包括媒体，不断的推动这个行业专业市场的交流，不断的进行这个行业知识的交互式
的整合，最后才完成了整体的专业思想的磨合。
第三，我觉得它是一次对深圳市26年以来创新价值的一种梳理，我们经常讲深圳市的房
地产是创新推动的，深圳市的房地产是专业推动的，但是到底我们深圳房地产的创新创了什
么“新”呢？其实要把它说的很完整，很难，开发商有开发商的说法，服务商有服务商的说
法，媒体商有媒体商的说法，我觉得《楼市创世纪》是做了一个比较好的梳理，这对整个行
业的交流和整合，或者整个行业专业化的推动是非常有力量的，所以我个人很愿意做这本书
忠实的读者，从中更全面的、更整体的了解深圳房地产行业26年来的发展。
深圳社科院城市运营中心高海燕主任
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高海燕：借这样一个机会，我也想谈一谈今天的主题，就是新形势下的房地产创新，既
然讲新形势下的房地产创新，我们就得明白什么是旧形势下，旧形势下的房地产是怎么创新
的？什么是新形势？新形势的房地产创新方向是什么？特别是我们要为深圳未来房地产的方
向把脉的时候，我们必须明白我们过去做过什么，既不能放大深圳房地产专业化的价值，也
不能妄自菲薄，比如说深圳房地产我认为无非就是过去三大创新，如果谈历史上的深圳房地
产，或者说特区时代的深圳房地产它创新了什么，我觉得创新了三样，第一、市场创新，由
住宅产业化所带来的房地产公司化，再带来房地产行业化，没有住宅产业化这样一个时代，
没有这样一个前提，如果我们的房地产全面处在一种住房分配制度没有改革，住房的市场没
有放开，我们和全国的所有房地产是一样的起步，所以这样推动了很多人做房地产商的转
型，刚才提到的招商地产的林董对这个书的转型，其实招商地产当时也是一个转型，转型成
开发商了，成为一个专业的房地产开发公司了，王石大家知道，原来是卖鸡饲料的，转型成
开发商了，当然还有很多的建筑包工头，自觉不自觉的转型成开发商，但是最初的原动力都
是住宅产业化所提供的空间，当然公司化以后，我们深圳市第一次完成了行业化，所以说我
们深圳市最早完成房地产行业的链条，出现了建筑商、设计公司、住宅提供者，到这个行业
的服务商，到营销公司，整个产业链建设的非常完整，这是市场化推动的。在我们整个行业
形成链条，行业进行细分的时候，在行业化发展的时候，内地的发展商因为整个体制空间没
有突破，整个产业化的态势没有体制的空间，所以大家基本上是由国家的建筑公司，由国家
的单位在包打天下，这样一个发展过程我们必须明白，第一个是市场的创新。
第二个创新是产品的创新，产品创新的路径我也想简单的提示一下，首先是产品化的形
成，能够让住宅变成产品，过去内地就是单位分房子，最初我们就把房地产产品化了，第二
是产品的形态发生了创新，以前我们是给房子，之后深圳地产商第一次提出我们给的是生
活，我们不给房子，所以有了小区内的花园，有了各种公共设施的配套，有了会所，实际上
整个这样一次转型是产品形态的转型，就是我们供应的不仅仅是房子，我们的产品形态、产
品的内容变得丰富了。
最后是产品细分，产品细分深圳有几大贡献，一个是把房地产分为是资源性房地产和非
资源性房地产，第二、把居住人群做了细分，我们根据人的社会阶层和收入的不同来确定他
们的居住区，所以我讲的是分区居住，有富人区、有穷人区，当然随之还带来很多产品形态
的变化，也进行了细分。
第三是营销创新，一个是以营销为导向的房地产发展，就是深圳从那个时候确定的市场
观念，我们一切是以营销为导向的，就是市场定制式的房地产，内地那时候是什么呢？是分
配式的，我给你什么房子，你住什么房子，但是深圳那时候因为市场的变化带来的就是各种
人群的受众需要什么住宅产品我就提供什么住宅产品，这是营销观念的变成，是以营销为导
向的房地产发展。
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高海燕：第二点是营销专业化的发展，过去内地是没有房地产营销这种说法的，我们把
营销极尽之能，深圳的房地产把营销价值做到最高，比如说按商品化的思路、按产品化的思
路来做营销推广，所以说我们房地产的概念，项目的包装，房地产的各种营销手段，都是从
深圳发起的，都是从深圳发源的。
当然还有营销渠道的兼并，没有以营销为导向，没有以市场为导向这样一个前提是不可
能有房地产业渠道的建设的，这样就出现了营销代理公司，出现了二级市场，出现了三级市
场。深圳房地产的创新路径是这样过来的，我们要总结它就是三大创新，这个创新是我们非
常得意和骄傲的，一定要明白是什么东西在推动我们创新，为什么内地没有完成这种创新
呢？我们为什么能形成这种创新呢？这种得意来自于什么地方呢？我们今后还有这种创新的
基础吗？还有这种创新的力量吗？就像赚钱一样，我们要知道我们是怎么赚到的钱，深圳市
的房地产创新我们一定要知道是怎么创的新。
有四大力量创新，第一个力量是体制的力量，深圳市从一建市开始起就是按照市场经济
的模型所建立的城市，是一个特殊政策资源型的城市，这种城市预留了或者创立了很多体制
空间，比如说住宅产业化我们就先行了一步，这在今天看来是很普通的事情，但是如果没有
这样一个体制空间的设立，根本不可能有那么多的社会力量和商业力量能够参与到房地产市
场的发展，不可能，所以说我们因为体制的优势比内地的房地产发展提前了十年，所以体制
扩大了很多商业力量参与的空间，这是体制带来的，我们经常讲不要输在起跑线上，所以内
地和深圳的房地产相比，我们是赢在起跑线上，我们没有特殊的因素，我们也没有特殊的能
力，我总觉得我们深圳市的房地产绝对不能洋洋得意。
还有是政策资源，我们土地商品化是全国最早的，没有土地商品化能有住宅产业化吗？
没有土地商品化能有那么多参与房地产的机会吗？比如说还有需求满足的市场化形式，如果
我们没有住宅产业化，我们按照分配式的方式、按照福利式的方式来进行住宅的分配，不可
能有深圳房地产的创新机会。
所以我们在总结过去的创新动力和创新来源的时候，开发商们一定不能忘记，我们是因
为我们赢在起跑线，因为这个城市的体制给予了你在起跑线上先行起步的机会，这才是原动
力，而不是其他的力量。
第二个力量是香港的专业力量，我经常讲，深圳的房地产，香港是我们的老师，没有我
们和香港这么近的地缘优势，就没有深圳房地产的今天，我们最先的思想来源和专业来源基
本上是香港，比如说我们把产品形态的内涵扩大，让住宅供应商变成生活资源的供应商，这
就是香港，这本书里面写到了，我们最早启动搞会所，百仕达是深圳最早搞会所的，这个会
所也是来自于香港，我们的营销手法、包装手法完全来自于香港，我们对城市土地开发价值
的模型基本上来自香港，所以香港榜样的力量是无穷的，香港的老师最先教会了我们深圳房
地产的创新和专业化。所以香港让我们和内地形成了关联差异化，深圳这座城市让我们最早
和内地形成了体制上的差异化。
第三个力量就是城市的力量，两大力量，第一大是规模化的需求力量推动的，你房子做
的再好，没有一个庞大的需求市场是没有市场动力的，没有市场动力就没有人开发房子，但
是深圳恰恰不同，因为深圳是一个新兴的城市，没有住房基础，到今天我们讲房价的问题还
是会讲深圳的房地产价格是不会降价的，价格的涨势会一直存在的，因为它是中国唯一的一
座特大型的同时又没有住房基础的城市，为什么我们没有办法住在爸爸妈妈家里？因为这座
城市的特殊情形形成的，这实际上是一个庞大的、不断累计的、不断变化的需求在推动房地
产的发展，并且最早就有规模化的需求存在，推动了市场的发展，这是第一个力量。
第二个是城市开发的空间，一个小渔村要发展城市，形成那么大的开发空间，我觉得这
些力量，这些体制的力量、香港的力量、城市的力量是推动深圳房地产前一轮的创新发展的
动力，我们都要明白这种来源，现在我们面临的是什么？现在面临着新形势下，我们回头
看，三大优势基本不存在了，我们的体制优势基本步存在了，我们香港的榜样作用基本上平
衡了，我们在旧的优势消失的时候，行业唯一剩下的优势就是专业化、规模化，以专业化、
规模化为基础，新形势下的房地产怎么创新？今天因为时间关系，我想把这个话题留给后面
的嘉宾和在座的各位共同来探讨，我思考的方向是这么几大创新，一个是组织创新，我们的
组织怎么适应规模化的要求，怎么适应非暴利经营条件下的房地产经营能力，我们怎么样把
房地产作为一种常态产品经营能力，这都对我们的组织化形成了挑战，我们现在的组织化水
平和组织化能力是不能适应这三大挑战的。当然还有土地开发价值的能力，怎么使土地开发
价值转向城市开发价值，还有产品的创新，宏观调控以后产品形态提出了挑战，我们怎么创
新？还有品牌建设上怎么创新的问题，房地产是一定要走品牌之路的，品牌创新的方向、方
法有哪些呢？这些有待于深圳房地产业来探讨。
当然还有营销上的创新，深圳市的过度营销令营销本身没有多大价值了，下一阶段营销
创新的节点、下一阶段营销创新的阶段在哪里呢？所以我提出了下一阶段创新的方向的设
　　我就说这些，谢谢大家！
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沈永淳：谢谢高主任，给新形势的创新留了几个方向性的提纲，在下一阶段的环节中，
我们再继续探讨创新。
下面我们举行赠书仪式，由南方都市报向深圳市图书馆、清华大学研究生院赠书，请林
总、图书馆的徐莎（音）、清华的邝总上台。
（赠书仪式）
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沈永淳：下面进入第二个环节，就是论坛的开始，新政之后，特别是“70、90”之后对
于设计、规划这一块提出了很大的考问，所以今天整个论坛也是围绕如何在建筑设计方面的
创新，首先请出著名的华森设计王总建筑师给我们介绍一下他们创新的理念。
王晓东：大家好，谈这个问题很紧张，没有什么固定的东西，因为大家接触到新政就这
么短的时间，我们说在政策推动不停改变的条件下，一方面事情是越来越难做，另外一方面
也觉得越来越有意思，因为这就是我们大家的生存环境，在座有很多是搞房地产开发和相关
专业的，我们必须面对同样的政策环境和市场环境，在这个中间来体会，找出办法来，继续
把我们的事情不但要做下去，而且要想办法把它做好。
就我的观点来看，任何一个政策新出来，尤其现在社会各个层面的利益变化这么急剧的
时候，肯定都有它的问题，但是也肯定都有它的积极意义。我想讲两点：第一、从管理上我
们希望怎么样来推动，当然我不是做设计的，和发展商一样，都是在政策和政府相关部门管
理之下，我们希望管理上能看到什么样的升华和推动，这是一个前提。第二、回答一下对新
政的看法，至少是带给房地产的影响。
我怎么理解新政呢？与其说它是一种对市场经济的改变，倒不如说它是对城市感觉提出
的更高的要求，我绝对不相信一个政策，特别是在我们进行了市场经济这么多年后的今天，
会推出一个政策来影响正常的市场，主要的目的就是营销市场的价值，那这二十多年就白干
了，“70平方90％”可能更加推动了城市土地效率的提高，在这一点上我看到了这个东西的
积极意义，从它实施了这么久来看，我们的房地产价格没有降，怎么来认识它呢？应该是这
个城市的人，我买房子，可能原来花七十万买到一百多平方，过一段时间以后我七十多万只
能买九十平方左右，这个政策告诉我们什么？就是这块土地的价值，随着我们国家的经济发
展，随着城市化进程的推进，土地的价值在增高，我们原来花一百多万，花七十万买一百平
方，那是超值了，是糟践玩意儿，你只能买到九十平方，而九十平方的东西正是大家将来需
要的。我们大家看房地产市场，看房地产的前景，与其说是看深圳的过去，去回忆过去或者
回忆那些还没有房地产市场化这么强的城市的情况，不如我们去看新加坡，去看香港，大家
在那个情况下，在那种用地紧迫情况下的环境，事实上我觉得回过头来体会，这样的一个房
地产策略，无非就是告诉大家从政策面他认为你们把地用的太浪费了，这些买家得到的东西
有点太浪费了，大家要压一压，因为这么大的购买量，包括这个城市的需求来看，不可能大
家都不买房了，现在靠宏观调控的手段把过大的期望泡沫打烂了。
但是我觉得作为一个市场化的操作来说，尤其是作为城市卖地给发展商，他面对的是一
个选择非常广泛的市场，我觉得应该对城市的用地进行分类的管理，每一块地拍出什么价钱
来，负载了多少政府对这个城市要求，其实它带来的应该是一系列的变化，从拍地开始，从
规划要点开始，这些东西都会带来一些变化，如果还是沿用以前一个要点全部统管的话，那
这个事情就没法做了，我们的产业化和市场化相违背了，而我相信这样一个违背市场化的东
西是不可能成立的。这只能说作为一个期待了，它到底有多快，有多迅速来到我们的身边，
我觉得有相当一部分的原因，有相当一部分的决定，也是在我们、在大家，因为首先我们都
是公民，其次，我们都是这个行业的专业从事人员，每一个人都坚持正确的东西，发出自己
的声音，我想这个社会就是这么建设起来的，不是说我不理了，很消极的来做。前一段时间
发展商都来问，正好我们公司搞了一个全国各地的巡展，巡展上有一个沙龙就是讲小户型设
计的，大家都来问说你们怎么搞，这个可分可合，我觉得可分可合是好，但它是一个非常消
极的东西，我还要干我原来的事，我的认识不用调整，我还要做原来的事，我只不过弯弯绕
的过一点，大家浪费的多一点，我还是做的和原来一样，还是卖这样的钱，是这样吗？实际
上不是的，可分可合的东西有这么几点站不住脚。
首先从规划来看，面对同一个开发强度的东西，首先总体排布不会一样，因为户型有大
有小，主要的居室要采光，首先我要求住宅的栋数多，住宅栋数多了，间距就多了，排布就
不一样了。这是第一个毛病。第二、即使我做了可分可合的东西，但将来有人买的是分的，
有人买的是合的，一个楼里既有住两百平方的人，也有住五、六十平方的人，时间久一点，
大家也会发现这个矛盾不对。所以一定要用一个积极的态度来认识，我们做了这么多设计，
发展商在那里停住，我自己有一个认识，首先我端正一点，我认为90平方并不是中等偏下住
宅等同义的词，90平方也有可以做好的天地，这里应该强调我们设计的理念，天底下没有设
计的很好的房子，所谓设计好的东西就是设计的合适，两点合适，一、合适市场；二、合适
这块地，只有一个作品同时合适了这两个东西才是能够卖好，能够走好的东西，因为它能够
最大的合适这个社会的环境，才能有比较好的销售。
在这种环境下怎么认识“90平米70％”呢？这和每一个项目所处的环境，所面对的客户
群有关，我们要拆分来看，有的地方一些大户型，比较多的用分分合合的办法，当然这个办
法有很多了，横着、竖着。还有一些地方，它就是需要小户型，不止70％，可能到90％，我
觉得应对它最多的办法还是要更加仔细的做市场策划，找我们的目标客户群，更好的理解这
块土地到底做什么合适，未见得新政会在所有的项目上或者会在大部分项目上跟我们相矛
盾，我们以深圳市场为例，我们面临大量的土地很少是在人口密集的地方，但随着这个地方
城市化的进一步扩展，交通条件进一步改善，很快就会旺起来，可能做小户型的更好。我们
现在可以看香港，如果我们有哪一个别墅被转手了，都会成为新闻，因为别墅的价钱已经非
常高了。如果我现在有一点余钱，攒下来投资炒楼的话，我肯定投资小户型，小户型起码能
够投资得起，转让得起，如果我投了一大堆一、两百万的房子，将来可能卖不动，我就是一
个很穷的“富翁”，房子都在那里，我转都占不起。
所以我认为市场不一定都需要大户型，我相信都是在市场化快速进程当中很短暂的要
求，很快会过去，即使没有新政出来，发展商也会随着业主越来越成熟，社会各方面的进
步，调整结构到位以后，会把它要求的越来越经济，越来越好，就是分寸感，我们原来瞄了
一个方向，可能瞄的越来越准。新政在这个时候出台了，提前推大家一把，这是我体会到新
政里积极的意义，我们一定要去讲新形势下的创新，创新当然是大家的希望和要求，我认为
是不是有创新其实不重要，把事情做对了才重要，做合适了才重要，人类有历史、有居住到
现在，几次大的创新都是随着建筑材料体系少有的几次发展，才真正谈得上创新，我们现在
需要的是更加细致的认识社会的需求，把事情做对，把事情做细，把它分析细了做对，我认
为这就是创新，也可能创新这两个字将来会换了，不是创新的事，而是把事情做对的事，分
析细了以后，我想房地产商大家做了这么多年，我们配合了这么多年，还有策划公司等等
上、下游的企业，大家一起朝着这个方向推进，并不是一成不变的要这样做。当然国家在这
个时候不是我们预计得到的来了一个政策，这个东西有很多不合理的东西，但我相信大家是
想把事情做好了，把土地的利用率提高起来，对房地产商的价格实践，对买房的人有最经
济、最有效的投入，对于国家来说建设和谐社会。只不过有一些细的东西，一时没有想到，
大家出点声，促进它，在每天每刻一些事情中去暴露出来。
前段时间，我因为一个项目上的事情到荷兰去和建筑事务所的建筑师谈判，荷兰建筑师
和中国建筑师谈判，荷兰建筑师说在中国干活简直就是在黑暗中干活，一会儿这样，一会儿
那样，变化很大。但中国建筑师也有发明，他说在一个这么短时间商品经济起来的社会，这
种东西是容许的，这种错误是必不可少的，谁也省不了这摊事，但是这毕竟就是我们生产的
市场，如果你觉得不好可以去越南，可以去柬埔寨，但这是我们生活的地方，我们要仔细研
究这个东西，把合理的事情做好。我想针对新政的问题，这纯粹是我们自己内部的问题，用
这样一个心态去认识可能就对了。
谢谢大家！
华森设计王总建筑师
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沈永淳：谢谢王总，刚才我们听了王总的主题思想，刚才王总谈到亮点，如何应对新的
形势，创不创新应该在于我们怎么适合市场，怎么适合地块，怎么适合置业者的心态。下面
请中建国际的刘小青副总演讲。
刘小青：谢谢大家！各位女士，各位先生，大家下午好！我今天演讲的题目是《新政下
的住宅设计创新》，这个题目有点大，我会分三个部分讲，第一部分是政策解读，第二部分
是观念转变，第三部分是新政下的住宅设计趋势。
我们知道，从去年3月份到今年5月份，新老国八条和国六条的相继出台，在房地产及其
相关行业中掀起了轩然大波，“70％90平米”成为一个热门话题，“新政下”成为了非常热
门的一件事情。这一块大家比较熟悉了，政策的解读，国六条细则通过政府行政强制性方式
来调整住宅市场结构，缓和社会矛盾。目的是调整宏观的经济结构，建立可持续发展的节约
新政出来以后，行业已经有了很大的反应，从住宅市场、到开发商、到设计公司，到住
宅产品这一系列变化成为一个多米诺骨牌的相应，我们设计公司已经很明显的感受到这种变
化了。从市场的反应也可以看得出来，观望气侯加重，成交量减少。我们觉得以后新政下中
小户型可能成为主流产品，在我们对市场的研究中发现，新政前，90平米以下的住宅占的比
例是30％，新政后，这个比例要占到70％，而且是面积比，如果按照套型比的话估计占到
85％左右，所以整个住宅市场以后“90平米以下”是非常主流的产品。我们的设计可能小户
型会趋向于标准化，大户型更高端化、个性化，小户型设计可能向使用率、空间利用率、高
科技含量等方向发展。
说到这一块，我们做住宅设计的，新政之前，刚才从市场分析大家都知道，90平米的产
品在新政之前市场占到30％，这一部分的产品基本上不是主流产品，是一个附属的产品，在
设计口可能也有这种想法，大家都觉得小户型设计是一个很低档的、给穷人做的设计，做的
比较粗，不太用心，可是现在新政的推行，90平米以下的户型占整个市场的套型比是70％，
面积比可能占到80％多，如何避免同质化产品的大量产生，如何让这类产品既满足市场的需
求，满足现在生活方式的需求、客户的需求，又能有自己的特点，如何在同类产品竞争中脱
颖而出是地产商和设计公司在新政下共同面临的一个挑战。
设计行业的转念要进行转变，现在的小户型不同五六十年代的定型设计，也不同于新政
前的小户型仅仅作为一种次要产品的粗放型设计。新政下的小户型设计需要专业化、精细
化，需要开阔思路，精心设计。我们现在不仅仅光就户型简单的拆分这一块来做，我觉得小
户型设计是一个非常综合的东西，因为它现在占的量那么大，如果还是仅仅在这里拆拆分分
的话，那就是一种非常低层次的东西。
小户型设计不仅仅是户型产品的设计，优秀的小户型设计应该是规划总图、户型产品、
立面造型等各个设计环节的精心设计的综合结果。不论做大户型还是小户型，不论是新政前
还是新政后提供高品质的住宅产品是我们设计的一个目标。
中建国际副总刘小青
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刘小青：我这里有两个例子，这是我们在03年给招商地产做的一个项目（幻灯片），这
是一个纯粹的小户型，是一个获奖的项目，这个项目是没有受新政影响的，刚才我已经说
了，实际上我觉得新政正好是有个点，并不是说因为新政我们才会认真去做事情，我觉得作
为一个负责任的建筑师，设计是各个环节都需要精心做的事情。这个项目是在八卦岭，深圳
的朋友都知道，八卦岭片区是比较杂乱的片区，我们的项目是在八卦一路、二路交界的地
方，这个地方是招商地产出蛇口的项目，招商地产的要求非常高，它的定位是要在这里做一
个地标性的建筑，所以我们这个项目是投标中标的一个项目，我们在做这个项目的时候，从
各个方面把它作为一个地标性的建筑，一个高品质的建筑，这是设计的指导思想，放在首
这个项目的容积率非常高，容积率7.76，在八卦岭那个片区基本上没有什么资源是可以
用的，所以我们设计的时候，虽然它是个小户型，这个项目最大户型只有七十多平米，80％
以上都是一房的，从整个总图上，在这个杂乱的八卦岭片区怎么给它创造一个非常高品质的
空间总图关系？一开始我们从总图就把这个思路贯彻下去，所以大家现在看到我们这个项目
是一个几何体，两个L型通过一个连接体连接起来的，因为它的容积率非常高，所以我们底
下全部架空，连接体的地方架了七层。现在已经入伙了，不管是从市场反应还是我们到现场
去看，感觉都非常好，感觉不到这是七点几容积率的项目。我们把底下基本上全部架空，给
它创造一个非常好的空间品质，然后我们把这片地整个架出来1.5米，强调我这个项目跟周
围杂乱环境是不同的，而且架空以后给地下室带来了适当的采光、通风。从造型空间、总图
空间还有平面产品设计，03年的时候，深圳有很多的赠送面积，我们在这个项目用了很多，
像这些都是赠送的，这个产品设计还有一个比较大的亮点，除了产品本身居住空间做的很到
位，它虽然很小，所有的厨厕，包括公共空间，所有都是自然通风的，前室是一个非常大的
花园，你到现场一看非常开朗，以前的小户型都非常暗非常难受，这里能看到，这是架空的
八层高的大空间。
现在这个项目已经建成了，从它的租售情况来看，它的租金就比周围的高，这么小的小
户型，有游泳池、还有雕塑、泛会所，所以这个项目一出来就颠覆了小户型的公共空间非常
狭窄、造型简陋的感觉。这是刚从电梯出来的图，这是走廊，所有的公共空间我们都设计的
非常采光通风，这是两套打通的，像这种小户型我们还有一个考虑，要给它一个灵活性，因
为如果限的太死的话，使用不太便利。
这是另外一个小户型项目，最大的是120平米，从30多平米到120平米，不过90平米以下
肯定占90％以上的，这是振业星海五期，现在叫第五公社，也是一个得奖的项目，这个项目
跟招商那个项目不太一样，振业星海名城大家都比较熟悉，是一个比较成熟的项目，他们想
在第五期这里做一个针对年轻人的产品，他们对造型要求很高，因为他们之前的星海名城的
造型设计不是很突出，我们因为甲方的要求以及这个项目的特点，我们从总图上、整个造型
上怎么达到甲方的要求呢？首先我们的造型是风车型的，这种形状非常有动感，我们让它有
雕塑性的感觉，现在看实际效果基本上能够达到。几个风车形，用一些连接体连接，空间造
型非常丰富。
产品这一块基本上也是沿用很好的采光、通风，走廊是敞开式的，从现场看，通风非常
好。这个项目的定位和招商是不太一样的，所以产品设计也不一样，这是针对投资客的，它
最后的使用者可能是租客，所以我们把主要的面宽给了居室，因为租客厨厕使用比较少的，
为了节省面宽我们把厨厕做在开场走廊。我们使用强烈的色彩，下面这块是会所。
通过这两个项目，我想说一点，我们的小户型设计，包括我们一开始新政下来的时候接
触发展商，来来回回就是拆分，实际上我们给发展商也做了不少拆分，但拆分的实际使用效
果肯定没有原来的效果好，同样120平米或者150平米拆分后的效果肯定没有原汁原味的效果
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刘小青：另外一个是新政下的住宅设计趋势，这也是我们通过这段时间的一些思考，一
些简单认识，SI住宅与可变住宅，标准化与发行化并存，现代高科技技术在住宅中的利用。
SI住宅，S是固定的部分，I是组装的部分，这些在欧美一些国家已经做了，我想通过新
政，整个市场这么大小户型的量，SI住宅绝对是一个趋势，固定那部分就是它的骨架，它的
骨架是由专业的工程师来设计的，I那一部分是可以拆分的，住户买了以后根据自己的需要
可以自己参与设计，包括你使用以后，根据你家庭的变化也是可以做一些拆分的。这个项目
是德国的一个项目，实际上这个项目是一个高容积率、高密度的项目，造价要求很高，在国
外已经对这种相对低端的产品做的很到位，而且做的挺好，不仅仅是产品本身，包括高科
技、节能这一块也做了很好的研究。
（幻灯片）从这个路可以看出来，这一圈是固定的部分，实际上这是一套，里头全是空
的，这个图可能看得更清楚一些，从这个门进来，然后是卫生间、浴室、厨房这一块是固定
的，而且我觉得SI会给产业化提供很好的支持。居室的隔墙是活的，可以自己分。这是一个
福利性的住房，国外做这些东西特别值得我们学习，做的很精心，从各个方面，不管是总图
还是产品，包括高科技的应用上都做的很到位、很精心。刚才从总平面图上可以看到这是两
圈住宅，然后中间围合成一个公共空间，这个公共空间用了玻璃天顶封起来，冬天的时候这
里接受阳光，这块的空气会比室外的空气暖和很多，给住宅本身提供一个温暖的起居室，白
天是什么样的，包括采光通风，晚上空气是怎么转换的，都做的很好，到了夏天可以通过风
的循环进行冷却，有很好的节能效果。
设计是从生活中来的，现在科技发展那么快，很多东西都可以用到住宅设计上的，这里
有几张照片都是国外做的比较成熟或者比较先进的一些高科技应用的东西，在这里也跟大家
介绍一下。
我们也应该从这些东西上吸取对我们设计有用的东西来改进我们的设计，给我们的设计
增加一些新的东西。大家知道这张图片上蓝色的东西是什么吗？是太阳能光电板，这个太阳
能光电板不是常规的把房子建好以后，将太阳能光电板挂在那儿。节能现在在中国是非常重
要的课题，也是非常需要的，包括深圳市现在对这一块要求都非常高，所以我觉得不能仅仅
停留在满足政府的要求，能过就行了。我希望能够真正做一些事，节能不仅仅是满足政府的
要求，能通过就算了，而是能真正给生活带来一些有益的东西。
这个太阳能光电板是把太阳能的技术和建筑屋顶材料结合在一起的，这个材料非常结
实，而且从照片上看也非常美，一斤的铁球从一米高的地方砸下来，也不会把它砸坏，而且
它对建筑风格也会有一些比较大的影响。
这个照片上是一个可以进行健康诊断的墙壁，你早上起来站在这个脚印上，墙壁就会告
诉你今天的身体状况，你的血压，包括各个指标，如果你今天身体不太适，那扇门就打不开
了，告诉你今天不能上班，要在家休息了。这个东西我们是有这种想法，有这种趋势，而且
现在的科技发展也给我们带来了这种可能性，这种东西完全可以用在我们的设计上。
另外一个是无土栽培技术的照片，在日本的一个博览会上展示出一棵无土栽培的西红柿
能长一万个果实，这些东西如果能够应用在我们的设计，在我们的阳台上、厨房里能够使用
这些技术，不但可以给我们带来日常需要的新鲜的蔬菜、水果，也可以改变房屋的形象。现
在大量的建筑都是冷冰冰的钢筋混凝土、玻璃。如果这些技术能在建筑上大量使用的话，那
我们就是在一个鸟语花香、绿树花香整天环绕在你周围的环境，我们希望跟地产商一块努
力，把这些东西引进我们的建筑设计，这也是设计的一个创新的方向。
我就说这些，谢谢！
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沈永淳：谢谢刘总给我们带来两条创新的思路，包括刚才我们看到德国的节能板还有无
土栽培技术。刚刚听到刘总讲到城市主场，我有一个很深的印象，因为我有一个同事在城市
主场买了房子，卖六千多，房子的设计非常精致，档次就像比较高级的酒店式公寓，现在市
场的认可度也是非常高的，在八卦岭一个40平米的房子能够租到元，回报率是非
下面请中天置业的张总给我们讲讲新政之下二手市场的应变策略，随着调控之下政策不
断出台，税费、交易手续给市场的打击是非常大的，从6月份到8月份，市场的交易量下降还
是比较大的，但是中天在这一块还是做了很多工作，包括策略的调整、板块的调整，估计未
来的一段时间，我们会关注到三级市场这一块的架构调整会有很大的动作。下面有请张总。
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中天置业张宇：各位朋友，大家下午好！我想在论述之前跟大家分享一下我的感受，刚
刚我坐在下面的时候是一种比较矛盾的心理，一方面前面的几位讲师确实讲的非常好，而且
他们大多是从战略的角度讲，我觉得讲的非常好，一方面我非常希望能够听下去，另外一方
面，可能我衣服穿多了，感觉很热，看来今天是一个很火热的论坛。
刚刚我们的讲师更多的是从开发和策略这一块讲在新的形势下，房地产怎么进行创新，
可能我对三级市场比较熟悉一些，我就谈一谈三级市场，二手楼在整个形势之下怎么创新，
和它经过什么样的过程。这个论述我想分为两个板块来讲，第一个板块，为了让整个论述大
家有一些印象，我要事先介绍中天置业，可能这个话题大家不是很希望听，所以我简单讲。
第二个板块，通过中天置业的发展，或者说通过整个二手楼市场的发展，留下一些教训，通
过历史去看创新的过程以及创新的未来。
中天置业是一家专业从事二手楼买卖的经纪企业，2003年成立，成立的时候只有5间分
行，50个人，三年半过去了，中天置业现在在全国有2500名员工，在深圳拥有分行早就过百
间了，在其他城市，特别是一线城市，比如说北京、上海，中天置业都有自己的分公司，中
天置业在这三年来的发展可能留下了很多值得业界探讨的东西，当然也有一些酸甜苦辣，酸
甜苦辣我可能没有时间跟大家进行更多的分享，但是我举几个小例子跟大家分享一下中天置
业在创新过程中的努力。
第一个小例子，中天置业是在罗湖区起步的，5间分行，第一站选择扩张就选择了福田
当时中天置业会选择罗湖作为中天置业起步的大本营呢？因为在2003年的时候，罗湖尽管作
为老的商业口岸，整个商业中心在向福田进行转移，但是无疑由于它的口岸优势，作为二手
楼交易来说是有一定帮助的。中天置业走出扩张的第一步是福田的福强分行的开业，当时我
们想了很多办法，到底通过什么样的办法能够让公众知道中天置业这么一个不知明的弹丸一
样的小企业呢？托了很多朋友，最终确定了一种方式，我们当时本来想请香港演艺界的一位
名人刘德华到福强分行开业剪彩，之前通过朋友的朋友的朋友联系，联系上了他的经纪人，
当第二天就要开始开业的时候，头一天经纪人传来消息，刘天王不能来，档期排不过来，我
们又想办法请了另外一个人，演了电视连续剧《我和僵师有个约会》的主演尹天照，尹天照
和著名模特李宛童到我们小分行去开业剪彩，当时的观众接近四千人，我想这在深圳地产三
级市场开业仪式上它可能不是后来者，但它应该是前无古人。
第二个小例子，那时候在南方都市报做一版广告具体花多少钱我不知道，但这是中天置
业下了大的决心才做了这一整版的广告，这对我们的财政有很大的压力，这个广告只有一个
问号，下面有几行小字，原文我记不得了，类似于这样的字，比如说在一千多年前成吉思汗
怎么怎么样，比如说三百多年前康熙怎么样有了康熙盛世，今天中天置业……，当时这个招
聘广告一出来以后，我们收到了两千多个电话，很多电话不是来招聘的，而是问中天置业是
另外一个小例子，大家都知道，二手楼中介行业已经进入了品牌时代，二手楼中介现在
不仅在比服务，不仅在比产品，更多的在比他们的形象，在这一块中天置业花了很大的功夫
去研究新的产品，比如说在今年6月份的时候中天置业就推出了一项新的产品——一站式服
务，这一项产品我们本身有一句宣传口号，叫做“一站式服务，轻松置业在中天”。我们想
每一个客户还是业主在买卖房子的时候有很多的烦琐的工作去干扰你的生活和工作，在这种
情况之下，我们是否能够把很多部门进行集结，让你以前的烦琐，以前的奔波在同样一个地
方能够变成现实。这项产品的开发，现在中天仍然处于摸索阶段，但是无疑中天已经作出了
很大的努力，我们已经在深圳开了几家大的分行，建立了交易中心，在交易中心从前期做业
务服务的，到后期的按揭，再到银行，甚至公证，甚至评估、担保等等，我们尝试着把他们
集中在一起办公，让我们的客户在交易过程中减少烦琐。
另外一个小的故事，中天置业在前几天，管理体系进行了一次动作大的改革，大家都知
道，作为深圳本土的中介公司，基本上都是民营企业，这些民营企业他们现在的领头人，或
者说他们的最高决策者往往是这家企业的老总，中天置业以前也是走过了这样一段道路，但
是在近期中天置业在管理的体系上做了一次非常大的调整，中天置业过去的总经理也是过去
的老板，推出了管理的舞台，然后把中天置业整个公司全体运行管理的权力下方到了群体，
中天置业现在在管理上已经进入了群治时代，我想这种思路的创新可能带有比较多的冒险
性，但是无疑根据中介公司的发展趋势和根据逻辑来判断的话，众者的智慧在某些方面要大
于一个人的智慧。
中天置业张宇
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中天置业张宇：我刚刚从这四个小故事跟大家分享了，希望通过这几个小故事让大家感
受一下中天在三年多的发展过程中创新的思想。接下来我讲第二个方面，整个三级市场在过
去发展的历史长河中到底与创新有什么样的渊源。
我想为了让大家更明白阐述的这个论题，我把它从战术上分为几个方面，第一个方面，
从经营场所来看。
大家都知道，第一家中介公司的产生是在1988年，深圳的第一铺的产生是在96年，在经
营场所上中介公司走过了这几段，第一段，当初中介公司刚刚开始的时候，或者说是90年代
初的时候，那时候还没有经营场所，往往是希望从事这个行业的人通过他获得的信息，把他
的这种信息通过某种公告的形式，比如说电线杆就是一种公告的形式，通过这种公告的形式
让业主和客户产生信息的对接，这是中介公司最早的雏形，这时候还没有经营场所。
接下来中介公司过渡到了第二步，走进了写字楼的时代，那时候中介公司更多的办公场
所是在写字楼，写字楼时代实际上对于没有经营场所来说已经是一次创新，但是写字楼的时
代过了一段时间以后大家都发现它没有办法保证和我们的客户进行亲密的接触，于是中介企
业进入了地铺时代，就是大家现在看到的时代，你在街上看到很多地铺。但是我们想这个时
代肯定不属于中介发展的终结时代，这个时代可能是一个过渡的产物。我们在推测中介公司
发展的终结的经营状态、经营场所可能是这么一种状况——虚拟店铺，可能以后大家在街上
看见的店铺逐渐被网络上虚拟的店铺所代替。假如说你现在在加拿大或者在拉斯维加斯，你
现在想购买深圳罗湖的一套房子，很可能你通过网络的虚拟店铺直接在加拿大或者在拉斯维
加斯就可以看到这套房子的整个情况，它的户型，它的结构，它的地段，它的价格，甚至你
可以人不必回深圳罗湖来，直接通过电子转帐、国际银行转帐完成交易，如果中介公司在经
营场所上能够走进这个时代，无疑它会比现在先进很多，我想这可能是在经营的地点上、经
营的场所上中介公司创新的一个方向。
第二个方面是硬件设备的发展，大家都知道，中介公司原来最初的雏形是一张办公桌、
一部电话，然后过渡到有办公桌，过渡到有电脑，这个电脑是比较陈旧的电脑，然后过渡到
现在的时代，有办公桌，有液晶电脑，但它会是中介公司最终的方向吗？我们想不是，中介
公司未来在硬件设备创新的比较远大的方向，很可能以后中介公司将分为三块来整个管理自
己的企业，第一块它有行政服务中心，行政服务中心可能是在一个总部办公，而这些人是在
管理全球或者全国虚拟店铺的管理平台；第二、它可能设置一个IT管理中心，所有的成交交
易通过网络虚拟店铺这种形式来管理。第三块、可能对于加盟商、联盟商的价格管理，从这
一块来看，我们现在的硬件设备进入了液晶时代，它远远不能代表中介公司未来的发展方
向，中介公司在设备上未来的发展方向很可能最终的平台就是一个平台，一个IT的管理平
第三个方面从品牌推广来看。从中介公司他们最开始，还是属于私家地产一个人做生意
的时候，那时候谈不上品牌推广，如果说品牌推广的话，可能最主要的载体就是电线杆，之
后进入了报纸平面媒体的时代，那时候很多的私家地产没有办法、没有资金实力去平面媒体
打广告，但是他们可能选择平面媒体的夹缝进行信息传播。第三个时代是大媒体时代，比如
说现在很多深圳的主流媒体和中介公司都有非常密切的关系，这个时代一过，将会步入下一
个时代，而这下一个时代现在已经有一些经纪公司开始步入了这个时代，是把平面媒体、网
络、以及电视相交叉结合的这么一种品牌推广的时候，我想中天置业已经走入了这个时代，
先不必说我们和报业集团的关系，我们和南方都市报的关系，我们在广电集团开辟了一块，
我们在网络上有比较大的主要客户，再比如说其他，但是像这种品牌推广的手段是不是就是
未来中介公司的发展方向呢？我想仍然不是，未来中介公司在品牌推广上创新的方向可以用
一句话来概括，对整个媒体资源的整合，媒体资源可能那时候已经跳出了现在的媒体，现在
网络是媒体，电视是媒体，报纸是媒体，那时候很可能你穿的衣服，你的行为，以及可能你
见到的很多东西它都是对外的媒体，那时候已经进入了大媒体时代。
第四项、服务。很多中介公司都在谈服务，很多经纪企业都把自己大量的人力、物力去
研发更多的服务，比如说很多中介公司经常给我们客户打电话，不厌其烦，所以说有些中介
公司现在已经推出了短信服务，有漂亮的房子，有便宜的房子，给客户发短信，不用打电话
干扰他。再比如说现在有些中介公司推出了网上看房，不需要客户亲自去看这个房子，再比
如说中天置业推出的一站式服务。这些都是在服务的过程中走过了一段历程，中介公司从之
前非常原始的提供信息撮合交易为上，然后逐渐的发展到中介公司通过自己的专业能力去进
行暗箱操作，然后逐渐发展到中介公司向品牌化、向透明化、向规模化转变，再转向服务的
升级，我想现在中介公司服务的方向上，整个的大流就是中介公司比服务，但是我想现在我
们面临的，或者说我们享受到的中介公司的服务水平是不是最终的方向呢？肯定不是。中介
公司在服务的最终方向，创新的最终方向上，如果我们用一句话来概括的话，我想用这么一
句话“最终服务的方向就是客户是上帝”，而现在尽管中介公司在说客户是上帝，但在实际
的运行中往往没有把客户当成上帝，但往往随着服务形态的转变，“客户是上帝”会在中介
公司逐步的增加影响力，对客户就像上帝一样对待。
接下来我分享一下中介公司的管理体系，中介公司的管理体系从之前的私家地产逐步过
渡到规模化经营，再逐步过渡到集团化运营，现在有些中介公司已经集团化运作了，这些管
理体系和管理机构的搭建是不是就是创新的最终方向呢？我想仍然不是，如果中介公司真正
的创新方向和它要走过的路径，它的路径可能就是现代企业，现在企业，规模可能只是一部
分，你整个的管理套路，以及你为客户服务的能力，以及你品牌的综合运用能力，可能都是
现代企业的必备要素，中介公司在这一块可能会向现代企业一直去进军，一直去靠近。
通过以上几个方面我跟大家分享的是中介公司很可能的创新方向，我想在座的更多是开
发商，或者是开发商相关的单位，但是我希望中介公司运用他们的辛勤努力，汗水奋斗，能
够真正让中介这个行业被社会所认可，这就是我们最终奋斗的方向。谢谢！
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沈永淳：谢谢张总，我们在一手楼和二手楼的销售比例基本上已经达到1：1的比例了，
所以在未来政府调控措施的实施和土地的紧缩，以后出让的一手房可能会越来越少，二手房
会越来越多，这也是符合国际上的发展规律。
刚才张总给我们描绘了三级市场未来的发展方向，地铺只能是中介发展的一个缩影而
已，未来应该是虚拟地铺。我们拭目以待，看看若干年以后虚拟地铺在市场上是不是真正能
够达到辉煌。其实我们原来的二手交易也是从写字楼出来的，会不会我们再回到写字楼去？
我们的服务怎么创新，我们的硬件怎么创新，还有待市场去检验。
下面请出今天论坛的重量级嘉宾，建设部住宅产业化促进中心副总工程师、清华大学客
座教授孙克放给我们演讲。
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孙克放：诸位先生们、女士们，各位同仁，今天很有幸参加这个会议，今天参加这个会
议的还有清华大学实战型高级经理研究班的学员，这个班原来是我在清华大学研究生分院教
过的一批，我今天下午本来想用教课的稿子，我听完前面几位嘉宾的演讲之后觉得有压力，
因为前面几位演讲都是脱口秀，而且题目是新形势下的创新问题，跟我的讲话内容可能有点
儿差异了，但我还是想把它简单的给大家介绍一下。
刚才高主任对深圳的开发商经过这几个成长过程，分析的非常透彻，我很受启发，华森
的王总提出把事情做好、做细比创新更重要，刘总提出的设计小户型科技含量的理念。
既然讲到新政，我也提一点，这个问题特别不好讲，大家可以讲的很清楚，有时候我们
自己讲不清楚，我觉得有一个问题能说明白的，就是我们看37号文件和165文件的时候，刚
才讲的国八条到国六条，一直到37号文件，一直到建设部的165文件，大家不从高层面看就
不能理解这个文件，所以我们站在一个高点上看这个文件的时候，就知道这个文件有现实意
义，不是因为我是建设部的我就说这句话，大家想一想，至少有几点可以说明，第一、我们
国家现在压了几年的投资项目，投资发展速度过快，用了几年的时间都没有压下来，所以我
们不能保持整个GDP的发展维持在8％、9％的水平，一直往10％上靠，这种发展对国家的影
响现在看来是很超前的，但是长此以往下来会出问题，我们的投资一直是30％多的增长，所
以必须要采取一种办法。宏观调控，房地产这一部分可能要受到影响，当然不止房地产了，
钢铁行业也是投资过快，压不下来，这一点在所有的文件里表现的非常清楚，而且温家宝说
的也非常清楚，这次的调控很大一块是在这个方面的。这是我从高点上看的。
第二个问题，就是要降低金融的风险，保持中国经济的平稳发展，这是最基础的，如果
不能保持中国金融的平稳，就不能保持我们国家全面的安定，比如说我们会出现其他一些局
面，所以金融问题直接牵扯到房地产问题，很多房地产的资金来源大部分是来源于银行的，
发展过快的情况下，银行的负担也是非常大的，而且现在中国人的消费有一部分在超前，有
一部分是不断的在攒钱，我们攒钱的份量相当于中国GDP的数量，我们要刺激内需，但这一
部分没有激活。这是第二个方面。
第三个方面，中国面临的人口压力、资源的压力大于任何国家，我们不允许中国人这么
去消费，不是政府不允许，是我们的资源环境不允许这么干了，如果我们再继续这么做下去
的话，我们国家承担不起，我们的石油储量跟美国不相上下，但是美国储备了20年的石油，
它的民间储备和国家储备是一样的，它的储备是125天，像日本的储备是170天，而且我们国
家的40％、50％的石油是从马六甲海峡进来的。靠我们最近的国家是俄罗斯，俄罗斯在解体
的时候是一亿七千万人口，但现在俄罗斯人口只有一亿五千万人口了，下降了，所以现在俄
罗斯生孩子的都嘉奖，“英雄母亲”又回来了。但是这个国家的石油储备也很丰富，你没有
办法和这些国家相比。
所以我们国家不能不走节约化的路子，如果我们国家的土地不能保证我们现在土地规划
的水平，我们每年在耗费大量的土地资源，我们的供地面积减少的情况下，房子往哪儿盖？
不说别的，就说深圳，有户口的占1成，没户口的占7成，原来我八几年来蛇口的时候，蛇口
地区我觉得和国外是一样的，那时候我想我如果到这儿来生活多好，整个大草原，人也很稀
少，今天看蛇口，蛇口蔚蓝海岸，就这一个区填出去多少米？原来船是漂浮在海边上的，今
天全跑到陆地上去了，现在陆地又跑到女娲像去了。你们想一想，我们深圳的土地，如果每
家都按150平米设计的话，人往哪儿装？我们填海都填不过来。北京市的汽车这么发展，前
几天建设部开会，北京市副市长去参加的，北京一个月要上一千辆汽车，今年年底要达到三
百万汽车，在北京开车很痛苦啊，根本开不动，深圳好一点，毕竟马路宽一点，城市小。
建设部住宅产业化促进中心副总工程师、清华大学客座教授孙克放
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孙克放：所以我们面临的情况真的不是一般国家能面临的问题，我们国家的空气污染，
前两天刚登报的，一万个城市人口里死六个，因为污染死的，我们这么大量密集的地方带来
的后果，热导向会加大的，我们把这些问题加起来放在一个高层面上看的话，我们必须要面
对我们的现实问题，就是党中央提出的符合中国国情的建设模式和消费模式，两个问题，一
个是建设模式要改，深圳的房子，我原来跟深圳市房产局的局长讲过，你们这个地方的房型
是漂亮，没人可以跟你们比，但是你们的科技含量在很大层面上已经落后了，从节能的角度
来说，从空气净化来说，从室内空气来说，我们很多方面都次于上海，所以现在北京人到深
圳来看的少了，因为这方面的东西到这儿来看学不到。这几年我们大量的推中央设施，我们
可以省很多的钱，既可以保温又可以隔热，当然保温不是最主要，隔热是最主要的东西。另
外我们对室内空气的净化问题等等，这个北京上海都有，对这个城市也是一样，隔热的问题
在这个地区是重要的问题，比如说万科的四季花城，我倒不是说万科不好，当时我们让他们
做双层玻璃，他不做，当时给我气坏了，我说你这么大的公司，这么有名的公司，双层玻璃
都不做？他说我们深圳这么热，做什么双层玻璃？我说报告上写明要做，你们必须要做，后
来他把靠铁路那一边的做了。今天我们讲双层玻璃是很简单的事情，但我们当时推这个的时
候很困难，耗费了很多能源在这里，这些问题拿到深圳这座城市里头，我们需要更新的地方
太多了，不管是发电还是转化成热能，我觉得在深圳这个地区用太阳能，一年四季不用点什
么炉子了，完全没有问题，以色列是世界上唯一一个强制使用太阳能的国家，房子顶上扛着
很多包，他们的太阳能是很低级的，不像咱们国家的是真空式的，很高级的。以色列国家没
有水，但是他们地灌技术推行到世界各地去了，他的粮食自给，而且汉城奥运会的时候，花
不是荷兰人供的，70％是以色列人供的。
所以高科技一定要提高，提高住宅内部，这是深圳住宅最需要创新的一个方面。
这里我们还有做小型的问题，我们到芬兰看152平米的房子，最使我吃惊的是什么呢？
在一个厨房里墙上搁了13个插头，我们一般都是插一、两个的，插什么东西就用一个大板
插，着火就从大板着火。深圳小户型的房子现在有很多新的创新，刚才刘总也讲了，比如说
你们去做一个90平方米的三户，做两个卫生间，你们能做出来吗？我们现在把它做成一个半
的卫生间，另外门要改掉，厕所的门还平开呢？一平开本来能搁洗衣机的地方全不能搁了，
所以日本把门全变成推拉门、折叠门。所以说改变我们的建设模式是特别重要的，对深圳人
而言就是要提高科技含量。
消费模式不讲了，中国人的浪费模式一定要改，真不能这么做了，光吃这一块就受不了
了，吃是巨大的浪费，你到日本去看，日本人很少吃完饭还剩半桌子的。我们国家现在的人
均GDP是1740美金，我们这个水平相当于日本80年代的水平都不到，相当于美国50年代的水
平，但是我们的住房，大家知道现在已经跟日本80年代的水平接近了，日本现在平均是83个
平方米，我们现在是86点多。我们的经济水平没有达到，但是我们的消费上去了很多。另外
一方面，我们的大户型确实是大了，建设部对400个城市做调查的时候，可以出一万套户
型，而这一万套户型里低于85平方米的只占26万套，如果你把这个数字交给最高领导的时候
他是什么想法？他一定会认为这是要压缩的，这也是为什么要定这个指标的原因之一。所以
我觉得从高一点的位置上去理解一下创新，对我们以后的工作有好处，但是存在一定的问
题，就是这个东西能支持多长时间，刘总刚才说的小户型是37号文件以上设计的，为什么37
号文件以上她们就已经设计小户型了？王总给招商局设计的小户型我很早就看到过了，小户
型在深圳不算什么发明，早就有了，是市场的需求，所以市场还是第一位的东西，如果你把
龟山做小户型，我觉得那是错误，招商局也不干。
至于这个文件在执行的过程中是什么样的，有这么一个观点大家一定要树立起来，就是
我们以后的设计在创新方面一定要做的越精越好，不要以为现在做小户型难度更大一些，所
以即使以后我们回头再做大户型，我们也要把它做精，这是最基本的，所以王总说的把事情
做好、做细是非常重要的。
& 【秋交会直播】9月30日pm2:30分2006房地产创新论坛
静态帖子，不能回复。
电话：(新房业务) (二手房业务) (生活论坛业务) (家居装修业务) (客服) 传真：
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