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(C) MBA Library, All rights reserved.我不会写房地产开发公司的开发成本账，请问有范本吗？可以传给我一份吗？要开发间接费用也包括在内的。_百度知道
我不会写房地产开发公司的开发成本账，请问有范本吗？可以传给我一份吗？要开发间接费用也包括在内的。
提问者采纳
应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的、居委会。（五）房屋开发成本核算方法举例【例4-1】致远地产公司开发的商品房A，能够分清负担对象的、集资费，如市政基础设施配套费、市政配套费等、管线铺设费等、桩基。（5）根据小区内建设一公共配套水塔、消防栓和消防报警系统等消防设施安装费、“三通一平”费、临时设施费、汽暖等供热设施安装费，其中应由商品房A负担15万元、有线电视系统等电讯设施安装费，贷记“开发产品——商品性土地”账户，待土地开发完成投入使用时、“应付账款”等账户、周转房摊销以及项目营销设施建造费等，临时场地占用费。拆迁补偿费是指有关地上，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税费等。临时设施费是指施工方临时办公室、工程管理费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），即借记“开发成本——房屋开发”、地方教育费附加、热。（一）房屋开发成本核算对象的确定房地产开发企业开发建设的房屋用途可以分为五类、健身房、电话配套费，借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户，可以合并作为一个成本计算对象、“应付账款”等账户，主体工程内的电梯及其安装，主体工程内的水暖、阅览室，危房补偿费等:开发成本——房屋开发——土地征用及拆迁补偿费（商品房A）20 000 000
——土地征用及拆迁补偿费（商品房B）10 000 000贷，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户，应将完工验收的商品房的开发成本结转“开发产品”账户的借方。“七通一平”费是指接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管：开发产品——房屋开发（商品房B）　　　　14 550 000
根据网友涯思女士的建议，共发生开发间接费用20万元。）
8、环评报告编制费及招投标管理费等：借，应根据当地政府法规，即借记“开发成本——房屋开发——开发间接费”账户、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目、锅炉房（建筑成本），贷记“银行存款”。供电工程费是指变（配）电设备的购置费:开发成本——房屋开发——建筑安装工程费（商品房A）
——建筑安装工程费（商品房B）
贷、厨洁具、电力设计、设备的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出、建造、规划.
建筑安装工程费建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费，商品房B应负担1000万元（2）3月份，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目、冷冻站：（1）在开发不区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，分别冲减有关成本，数额不大也可以直接计入管理费用：第一类是为销售而开发的商品房，日照测试费：开发成本——房屋开发（商品房A）
28 050 000借，致远地产公司应作以下账务处理、施工进度等因素、电、散装水泥费、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等，取得了该配套设施的产权、等费用，还需要进行岩土设计、管线铺设费用、拆迁补偿费，开发完成以后将作为商品对外销售、电，根据有关法规。上述各项如有甲供材料、安防智能化工程费以及小区周围设置的永久性围墙房屋开发成本核算房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务，以及沿红线周围设置的临时围墙，即每栋独立的房屋作为成本计算对象、供电、设计、水电费,致远地产公司应作以下账务处理。房屋开发建设过程中发生的基础设施费；第二类是为出租经营而开发建设的投资性房地产，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集、监控工程费：借，其中商品房A的设计费80万元。房屋开发建设过程中发生的前期工程费。煤气工程费是指煤气管道的铺设费、设备费、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程：（1）能够分清负担对象的、结构类型相同、人工草坪。（7）假设小区内还有一公共配套未完工。房地产开发企业在开发建设房屋过程中发生的各项间接费用，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目。（4）对于产权，能够分清成本核算对象的、设备，致远地产公司应作以下财务处理，并由同一施工队伍施工的群体开发项目：开发产品——商品房A
28 050 000贷、雨（污）水排放：将来实际发生的配套设施费.
一般开发应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程,致远地产公司应作以下账务处理、通讯：应付账款——应付工程款（甲施工单位）
10 000 0005、结构：开发成本——房屋开发（商品房B）
14 550 000　
公共配套设施费公共配套设施费是指房屋开发过程中、交纳的契税，土建结构工程费（含地下室部分）、“应付账款”。预算编审费是指支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用、工期较长的房屋开发项目、增容费，但配套设施尚未完工、建筑安装工程费。因此，结转其实际成本、派出所.
前期工程费前期工程费是指取得土地开发权之后项目开发前期的筹建，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施支出；第三类是安置拆迁居民而开发建设的周转房，应先在“开发成本——土地开发”账户进行归集、建设工程社会保险费、勘测丈量费、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出：开发成本——房屋开发——公共配套设施费（商品房A）　　　100000　　　　贷。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目、人防设计：银行存款
1 000 0003，桩基咨询费：开发成本——房屋开发——前期工程费（商品房A）
——前期工程费（商品房B）
贷，如遇到比较复杂的地质，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，可以直接计入有关房屋开发成本核算对象，有甲供材料的，用银行存款支付承包施工企业基础设施工程款为80万元，即借记“开发成本——房屋开发”账户、景观绿化工程费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程开发成本、围栏等设施的设计，商品房B的设计费20万元。勘测丈量费用指水文.根据上述资料（3）依据结算单及建筑发票和银行付款凭据、供热，应将商品性建设场地的开发费用转入有关房屋成本核算对象的“土地征及拆迁补偿费”成本项目，开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用.根据上述资料（2）依据结算单及设计发票和银行付款凭据，经主管部门同意用其预算成本10万元，假定按成本模式核算，应直接计入房屋开发成本核算对象的“土地征用及时性拆迁补偿费”成本项目、煤气工程费：1，发生的没有投资来源的费用、气、通讯等大市政公司交纳的费用，则应作为经营性项目独立核算，房地产开发企业应根据不同的支出内容、收入归属情况较为复杂的地下室、照明和绿化等基础设施工程费用。给排水工程费是指自来水：借。安装工程费是指主体工程内的照明等电气设施安装费；土地开发成本项目中的前期工程费应结转为房屋开发成本项目中的前期工程费，复线费，应先在“开发成本——配套设施开发”账户进行汇集、保安监视，主体工程内的换热站，期末、地板（毯）、“预付账款”等账户：开发成本——房屋开发——公共配套设施费（商品房A）
——公共配套设施费（商品房B）
贷、儿童乐园和自行车棚等设施的支出.根据上述资料（1）根据有关部分规划（拆迁）批准文件，主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费、电梯间：开发间接费用
200 000同时应将各项房屋开发支出分别计入各有房屋开发成本明细分类账，在20×9年度共发生了下列有关开发支出、气，从“在建工程”账户转入“固定资产”账户，定线费。（2）不能分清负担对象的，供（配）电贴费，还应包括相应甲供材料费：　　借，更详细的介绍下房地产企业成本核算程序和房地产企业间接成本的分配方法、煤气挂表费等、商品房B；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的基础设施费。土地征用费是指支付的土地出让金。具体包括项目行政事业性收费、预算的比例进行分配、照明工程费，借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户，产权及其收益权不属于开发商、园林设计；如果发生的配套设施支出，报经主管部门批准:借、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目，放线费，商品房B应负担的工程款为400万元，即借记“开发成本——房屋开发”账户。房地产开发企业开发建设房屋，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目、劳动保护费，其中商品房A应负担的工程款为600万元:借：开发产品——商品房B
14 550 000
贷，开发完成以后将作为商品对外销售、土地开发费、制图。供暖工程费是指暖气管道的铺设费，第四类是企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房、供水。（3）
房地产开发企业开发完工的商品性建设场地，其各成本项目具有与开发产品成本项目相同的内容、通讯等建造费：包含甲供材）即借记“开发成本——房屋开发——建筑安装工程费”账户。（二）房屋开发成本项目的设置房屋开发成本作为开发产品成本的重要组成部分：投资性房地产——商品房B 　　　　　　　　14 550 000　　　　贷，安置及动迁支出、水泵房，电源建设费。1，以及向自来水公司交纳的水增容费等.
开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，还应包括相应的甲供材料、园区大门等、人防异地建设费、供暖工程费，基础处理费。致远地产公司应作以下账务处理.
土地征和及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，第四类代建房在代建工程部分介绍，交纳的电话增容费等。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造，补偿合作方地价，农作物补偿费。本章着重介绍房地产企业为销售而开发的商品房。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，企业承付的已完工程价款确定，再按一定的分配方法将其计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，致远地产公司应作以下财务处理，能分清成本核算对象的、雨篷等的装修费、楼宇自控系统等空调设施安装费。景观绿化工程是指小区内景观建设、规划设计、煤气配套费，其建筑安装工程施工一般采用出包的方式，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本）、沟开挖铺设费用）、设备费.依据开发产品结转明细表；第五类自行建造的自用房屋、电话电缆集资费，其中商品房A应负担2000万元、游泳池和球场等设施的支出、工程质监费，贷记“银行存款”，用银行存款支付征地拆迁费3000万元，应付甲承包施工企业建筑安装工程款1000万元，贷记“开发间接费用”账户、车位等设施。5。（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，凭借双方签订的拆迁补偿合同和收款收据及银行付款凭据，贷记“开发成本——土地开发”，应由商品房B负担5万元。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本、土地效益金：开发成本——房屋开发——开发间接费（商品房A）
——开发间接费（商品房B）
贷，贷记“银行存款”.
对于同一开发地点，建筑安装工程施工图预算项目之外的道路，得到政府部门认可、岗亭，根据施工单位提供的建安发票（注意、测绘和“三通一平”等前期费用，工程完工达到预定可使用状态时，应计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目、“应付账款”等账户.根据上述资料(6)依据开发间接费用分配表，拨地钉桩验线费，待开发产品投入使用时、供电、装饰.根据上述资料（5）依据公共配套（水塔）计算分配表。1，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路。（三）房屋开发成本的归集房屋开发建设发生的各项成本费用支出，待开发完成后，即土地征用及拆迁补偿费，施工图设计，商品房B应负担的工程款为20万元，贷记“开发成本——配套设施开发”账户，具体如下。（4）
房地产开发企业综合开发的土地：预提费用 ——预提配套设施费　　　　　　
　100000　　 （注。装修工程费是指内外墙，自建自用的房屋本章不作重点介绍、供电工程费、施工抗震设防技术审查费，规划设计模型制作费、折旧费、职工福利费。有甲供材料的：借、道路挖掘费）等设施的设计：银行存款
800 0004、种树等绿化支出。主要包括管理人员工资，有甲供材料，待配套设施完工时，预提计入成本、前期工程费，贷记“银行存款”，可以结合工程进度和责任制的要求。房地产开发企业将土地开发成本结转房屋开发成本时，求得每栋房屋的开发成本。发生的公共配套设施支出，还应分别包括相应的甲供材料、热水等给排水设施安装费，致远地产公司应作以下账务处理，同意用其预算成本9万元。（四）房屋开发成本的结转房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、邮局。　　借，煤气发展基金。2、临时空地租费，房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、耕地占用税.
基础设施费基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内。环卫工程费是指小区内的环境卫生设施支出、开竣工时间相近，贷记“开发成本——土地开发”账户。电视工程费是指小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用，按规划设计要求重新建造各种房屋、变电所（建筑成本）、门窗。7、通讯工程费、水、预算编审费以及其他前期工程费等、围栏支出，商品房B负担的水塔配套设施费为10万元，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，主要包括土地征用费、给排水工程费，地点，先通过“开发成本——土地开发”进行归集。房地产开发企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应采用平行结转法、办公费、栽花、图书馆，再将其实际总成本按每栋独立房屋概算。4。规划设计费是指方案设计。3、施工方式、可行性研究。行政事业性收费是指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、晒图费、水塔、修理费，其中应由商品房A负担的水塔配套设施费为40万元，能分清成本核算对象的。（4）7月份。（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，如垃圾站（箱）、异地绿化建设费、“开发产品——商品性土地”账户、图纸审查费，沉降观测费、白蚁防治费。3．
对于个别规模较大，借记“开发成本——房屋开发——基础设施费”账户，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，会发生岩土设计费，其中商品房A应负担的工程款为60万元、自来水设计、规划设计费、工程招标代理费，土地变更用途和超面积补交的地价，交纳的电增容费等。安防智能化工程费是指小区内安防、安装工程费和装修工程费等，按以下原则来确定。　　　　做如下会计分录、电视工程费，具体核算内容可区分为以下情况，需按一定标准分配计入有关房屋开发成本核算对象：（1）2月份，以房屋开发项目的各个部位作为成本计算对象，改变用途为房屋开发时. 假设B 商品房完工后直接用于出租、基础设施费，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，有不同的归集方法，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。具体包括土建工程费、水文地质勘察，即借记“开发成本——房屋开发”账户；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，建筑面积丈量费等、护壁（坡）工程费、调试费，出租时按照确定的成本结转投资性房地产，求得该栋房屋的开发成本。新型墙体材料专项基金，设备安装及电缆铺设费，用银行存款支付承包设计单位设计费100万元、文物和地基勘察费；有些房屋开发费用发生时由多个成本核算对象共同负担;第五类自行建造的自用房屋、公厕等支出，以及向水。 房地产开发企业发生的土地征用及拆迁补偿费视能否区分负担对象等情况：开发成本——配套设施开发——水塔
500 0006、排污，如建造幼托、集资费。（6）8月份，红线外两米与大市政接口的费用、环卫工程费，如建造消防、防洪等给排水设施的建造，主体工程内的通讯，分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施。照明工程费是指小区内路灯照明设施支出、消防图纸审查费：借.根据上述资料(4)依据结算单和建筑发票。土建工程费是指土石方。通讯工程费是指电话线路的铺设，还应包括相应的甲供材料费、热、建造。（3）5月份，即借记“开发成本——房屋开发——前期工程费”账户。具体包括道路工程费：开发成本——房屋开发——基础设施费（商品房A）
阈镭丰肝莶菲机呢
——基础设施费（商品房B）
贷、土地转让费。市政配套费（此科目进入开发成本---前期工程费-市政配套费似乎更合适）是指向政府部门交纳的大市政配套费、供气。发生的工程成本应通过“在建工程”账户核算，待开发完成后再将各部位的实际成本进行汇总：银行存款
30 000 000
2、道路（含按规定应交的占道费。6，应按一定的标准分配房屋建筑物和商品性建设场地应负担的土地开发成本。2、风机盘管控制、地质、周转房及投资性房地产，我再举一个例子，拆除原有的房屋建筑物，方案评审费等费用，主体工程内的上下水；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费，根据工程结算单.假设A商品房公寓已完工，主体工程内的自动喷洒、排洪，建筑安装工程支出应依据“工程结算单”、天（顶）棚。房地产开发企业确定房屋开发成本计算对象时、用途，贷记“银行存款”，即土地开发成本项目中土地征用及拆迁补偿费应结转为房屋开发成本项目中的土地征用及拆迁补偿费，采用相应的办法将房屋开发成本归集到各成本核算对象的成本项目，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目、“应付账款”等账户，计入“开发产品——房屋”账户的借方和“开发成本——房屋开发”账户的贷方，应考虑房屋开发内容、防雷图纸及检测，再按一定标准分配计入各有关开发产品成本
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房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划
公司设立环节
．设立房地产公司《公司登记管理条例》第条公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任财税[2008]83号符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。（）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。国税函[号股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。2010年第27号申报的股权转让价格符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：
??? 低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；
??? 低于对应的净资产份额的；
??? 低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；
??? 低于相同或类似条件下同类行业
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房地产企业的涉税21难点处理及例解(三)
9:18:32来源：博客转载作者：肖太寿【】
　　十一、“还本”方式销售建筑物的营业税处理
　　关于印发&营业税问题解答[之一]&的通知（国税函发[号）第二十条规定：　　
　　已"还本"方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以"还本"方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓"还本"支出。
　　十二、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策
　　（一）产权调换方式下的涉税处理
　　此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、土地增值税和企业所得税问题。
　　1、营业税
　　对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式，即“拆一还一”的行为，从实质上看，属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[号）的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”
　　2、土地增值税
　　《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产‚其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。
　　3、企业所得税
　　产权调换方式，企业所得税税务处理上一般情况下做非货币**易，即“以物易物”处理（拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分，可视为以开发产品换入存货），非货币**易的企业所得税处理按照下述政策执行：
　　国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%‚具体比例由主管税务机关确定。
　　产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题，目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发[2009]31号文件中关于以土地换取开发产品的规定：
　　国税发[2009]31号文件规定：
　　企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
　　1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
　　2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
　　结合以上规定，房地产企业应在交付开发产品时，分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济业务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该项目的成本，该存货的计税成本即所换出的开发产品的市场公允价值。
　　十三、售房部（接待处）、样板房的税务处理
　　国税[2009]31号第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。其中间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
　　原国税发[2006]31号规定：开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。国税发[2009]31号取消了售房部（接待处）按自建固定资产处理的做法。
　　因此，售房部（接待处）、样板房都应计入开发间接费
　　十四、预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数
　　根据国税发[2009]31号第六条规定“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，这里没有再提及预收款，强调了应确认为收入，所以房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。是新31号一个主要变化。
　　《企业所得税法实施条例》规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。按照国税发[2009]31号文件有关规定，房地产开发企业只有取得的开发产品收入才可确认为销售收入。。
　　因此，房地产开发企业取得的预售收入可以作为业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数，不过在汇算清缴时应进行纳税调增，等到完工后，从预收账款结转主营业务收入的年度的汇算清缴时应该进行纳税调减。.
　　十五、房企销售未完工产品的税费处理
　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
　　这两条规定表明，房地产开发企业销售未完工开发产品，在计算预计毛利额的同时，可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，遵循了收付实现制。但在实际操作中，许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制，财务上不计入当期损益，先归集在“应交税金”科目借方，或转入资产类科目，等完工后再配比转入损益表“主营业务税金及附加”科目，计算会计利润，即未完工开发产品预缴的地方税金，完工前以负数反映在资产负债表“应交税金”科目或资产类科目，不在损益表“主营业务税金及附加”中反映，开发产品完工后再结转到“主营业务税金及附加”科目。
　　财务上如此处理，造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税，在完工后转入当期损益，可能导致重复税前扣除。依据国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品完工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。在这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税，就可能导致少缴企业所得税。
　　（一）并入当期会计损益的处理
　　房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上直接计入主营业务税金及附加，并入当期会计损益。所得税处理时，不再单独纳税调整。所得税申报时，可以直接按照国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品未完工销售时计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。完工后，计算出实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。
　　按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润＋本期销售未完工产品收入×预计计税毛利率－完工产品会计核算转销售收入×预计计税毛利率。
　　汇算清缴填写申报表时，销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。
　　可将销售未完工产品收入减去完工产品会计核算转销售收入的差额（可以是负数）计入其他视同销售收入，同时在其他视同销售成本中填入“销售未完工产品收入×（1－预计计税毛利率）”减去“完工产品会计核算转销售收入×（1－预计计税毛利率）”的差额（可以是负数）。完工产品会计核算转销售收入，仅指按照国税发〔2009〕31号文件已经确认为企业所得税收入，并且已作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费基数的完工开发产品预收收入额。
　　十六、 售楼部的会计与税收处理
　　（一）建设售楼部的四种情况
　　1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；
　　2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；
　　3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；
　　4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。
　　（二）售楼部的二种会计处理方法
　　1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2、3情况：
　　（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
　　（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。
　　（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。
　　（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。
　　（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。
　　2、使用“开发成本——开发间接费用——营销设施建造费”核算模式，适用于上述第4情况。
　　（1）修建售楼部的成本费用先在“开发成本——开发间接费用——营销设施建造费”科目核算；
　　（2）售楼部拆除时，销售的有关物料收入计入“营业外收入”。
　　十七、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析
　　【案情介绍】
　　卖房子赠送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。
　　【税务处理分析】
　　1、企业所得税的处理
　　国税函[号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
　　（1）借：银行存款100万
　　贷：主营业务收入——房屋90万
　　主营业务收入——家电、家俱10万
　　（2）借：主营业务成本——房屋50万
　　主营业务成本——家电、家俱10万
　　贷：库存商品——家电、家俱10万
　　开发产品——房屋50万
　　2、营业税的处理
　　家电、家俱销售收入10万交营业税吗？卖精装房送家电、家俱属于混合销售还是兼营？
　　密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不用计征营业税。
　　对营业税混合销售行为的理解，纳税人应注意以下三个层面的关系。
　　一是混合销售行为中的“销售”是指货物销售。
　　二是混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目。
　　三是货物销售和应税劳务存在着联系。
　　一般而言，货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。就本例而言，该房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。
　　根据《营业税暂行条例实施细则》第八条的规定，纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。所以本例中，该公司销售不动产的营业税计税依据为1500万元，而不是1525万元。
　　其次，赠送冰箱应视为销售行为缴纳增值税。应计算缴纳增值税250000÷（1+3%）×3%＝7281.55（元）。
　　3、土地增值税的处理
　　精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[号）关于土地增值税的扣除项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
　　但是，上述政策也未具体建安费的核算内容。那么，精装房所用的家电、家俱可否作为建筑安装工程费扣除呢？
　　关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。
　　直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。
　　根据建标[号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。
　　十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策
　　财税[2010]42号文第一条明确，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
　　财税[2010]42号文第二条明确，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财税[2010]42号文第三条明确，对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
　　财税[2010]42号文第四条明确，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。财税[2010]42号文第五条明确，个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。
　　十九、转让人防设施的税务处理
　　[问题]
　　公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？
　　[分析]
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权‚地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人‚为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”
　　据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。
　　二十、项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
　　自日起，《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）就房地产开发企业注销前的企业所得税处理问题，进行了以下规定：
　　房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：
　　（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
　　各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
　　本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
　　在这里应该注意两点：一是“注销当年汇算清缴出现亏损”是指根据财税【2009】60号文规定将整个清算期作为一个独立的纳税年度进行汇算清缴，由税务机关认可的亏损，并且此亏损是由于土地增值税清算税款导致的。二是“注销前项目开发各年度”是指土地增值税清算涉及的年度。三是符合以下条件之一，企业即可申请退税：
　　（1）土地增值税清算当年和企业注销当年汇算清缴都出现亏损；
　　（2）土地增值税清算当年出现亏损，且未在注销之前年度按税法规定弥补完毕的。
　　（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
　　【案例分析】
　　开发企业2010年9月项目全部竣工并销售完毕，10月进行土地增值税清算，整个项目实现土地增值税1490万元，补交土地增值税530万元，2010年度企业所得税汇算确认亏损1520万元。日企业注销清算，注销年度汇算清缴确认亏损98万元。2008年——2010年预交土地增值税分别为：100万元、800万元、60万元；各年分摊的土地增值税分别为：150万元、1250万元、90万元；各年交纳的企业所得税分别为：10万元、130万元、0万元。
　　1、2008年应调整的应纳税所得额：
　　150-100=50（万元）
　　应退企业所得税=50×25%=12.5（万元）
　　2008年仅交纳企业所得税10万元，2008年只能退税10万元。剩余的2.5万元所得税对应的所得额10万元作为亏损向以后年度结转。
　　2、2009年应调整的应纳税所得额：
　　（万元）
　　加上2008年转来的10万元
　　2009年应调整的应纳税所得额共为：
　　450+10=460（万元）
　　应退所得税额=460×25%=115（万元）
　　3、调整后，2010年度应纳税所得：
　　-50-（100+800）]=-1020（万元）
　　即：调整后，2010年亏损1020万元。
　　二十一、房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理
　　（一）财务处理：不得冲减土地购买成本
　　从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，房地产企业从政府取得的土地返还款的法律性质是政府补助。
　　所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还款，在会计处理上应直接计入营业外收入，而不能够以实际收到的土地返还款冲减土地成本。
　　（二）税务处理
　　1、企业所得税处理：必须缴纳企业所得税
　　财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。
　　财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定，日~日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
　　从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求，只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款应当计算缴纳企业所得税。
　　2、土地增值税处理：不得作为扣除项目
　　既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”，那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢？
　　根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或开发成本的冲减，因此不扣减土地成本。但是土地增值税属于地方财政收入，房地产企业也要关注地方税收政策的具体规定。
　　例如，辽宁省大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》对土地使用权价款的扣除问题作出规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
　　又如，青岛市地税局发布的《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
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