土地估价师考试
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正确答案：
& &该题与综合计算题有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的&地价款&的具体含义。
& &(二)方法选择与解题思路
& &1．方法选择 & &根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的&地价款&即为开发前一次性投入的地价款。因此．仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。
& &2．解题思路 & &先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。
& &(三)公式与计算步骤
& &1．适用公式 & &全额地价＝不动产总价－建安费－专业费－不可预见费－利息－税金－利润
& &2．计算步骤
& &(1)计算开发总价值。
& &①住宅部分： & &＝4800(万元)
& &②商场和地下停车场部分：
& &商场租金＝5&%＝511(万元)
& &地下停车场租金＝60&480&12＝34.56(万元)
& &租金总收入＝511+34.56＝545.56(万元)
& &有关税费和经营管理费＝545．56X30%＝163．668(万元)
& &租金纯收入＝545.56-163.668＝381.892(万元)
& &价格＝381.892/7%[1-1/(1+7.5%)48]＝5243.56(万元)
& &③地上停车位部分：
& &租金收入＝400&50&12＝24(万元) & &税费＝24&30%＝7.2(万元) & &租金纯收入＝24-7.2＝16.8(万元) & &价格：16.8/7.5%&[1-1/(1+7.5%)48]＝217.04(万元)
& &④合计： & &+217.04＝10260.60(万元)
& &(2)建安成本及专业费。
& &①商场和地下部分＝&(1+3%)＝1545(万元)
& &②住宅部分＝&(1+3%)＝1977.6(万元)
& &③地上停车位部分＝50&500&(1+3%)＝2.58(万元)
& &④合计： & &+2.58＝3525.18(万元)
& &(3)销售税费： & &%＝432(万元)
& &(4)利息： & &利息＝总地价&[(1+8%)2-1]+%&[(1+8%)1.5-1] & &+%&[(1+8%)0.5-1] & &＝0.1664&总地价+314.14(万元)
& &(5)利润： & &利润＝(总地价+%＝0.2&总地价+705.04(万元)
& &(6)余值： & &余值＝总价值－建安成本及专业费－销售税费－利息－利润 & &即总地价：5.18-432-(0.1664&总地价+314.14)-(0.2&总地价+ 705.04)1.3664&总地价＝5284.24 & &总地价＝3867.27(万元)
& &(7)开发商须交纳总地价的40%，即 & &%＝1546.91(万元)
& &(四)难点与常见错误分析
& &1．难点 & &剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和。
& &2．常见错误分析
& &(1)被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40%计算利息。
& &(2)在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率。
& &(3)对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。
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第&1&题：填空题:
& 某企业于日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到&五通一平&(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
& &日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，&五通一平&土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于日的单位地价和总地价。
答案解析：第&2&题：填空题:
& 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和 2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
& &经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第2年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算： & &
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格； & &
(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
答案解析：第&3&题：填空题:
& 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。
& &已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。
& &试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
答案解析：第&4&题：填空题:
& 某国有企业按照市政府&退城进郊&的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。
& &按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》&商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让&。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于 25%。
& &土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场(建筑物各层面积相等)，5～16层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少?
& &土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。
& &假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。
& &根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。
答案解析：第&5&题：填空题:
& 某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式，取得一宗10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。
& &由于该企业：资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷，请问该国有企业在日可贷多少款。
& &项目其他有关资料如下：
& &该大楼1～4层为商场，每层建筑面积2500平方米；4～12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。 & &大楼开发周期预期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入60%，第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米&日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日，无论租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商场租金为5.0元/建筑平方米&日(可出租面积占建筑面积的75%)，每年有半个月的空置期；写字楼租金为4.0元/建筑平方米&日(可出租面积占建筑面积的70%)，每年有半个月的空置期，目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始，至 2000年每年地价指数都比上年增长3%。
& &经过调查，有关参数确定如下：房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的0.2%，出租税金为年租金的12%，销售税金是售价的 9%；项目投资回报率取30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。当地土地还原利率8%，综合还原利率10%，银行存款利息率6.5%，银行贷款利息率10%，资本折现率12%。
答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······君，已阅读到文档的结尾了呢~~
工厂投资分析报告1,工厂用电量..
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百兴商厦今年的营业额比去年提高了1/9，去年的营业额占今年营业额的（ ） 麻烦各位了，在最短时间hi我
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云南省月外经业务简况
&&& 月，全省共新签订对外承包工程、劳务合作、设计咨询合同132份，合同额为53366万美元，比去年同期的31604万美元增加21762万美元，增长68.86%；完成营业额38766万美元，比去年同期的33648万美元增加5118万美元，增长15.21%。全省共计外派劳务合作人员7179人，月末在外人数10846人。工程项下共带动设备、材料出口14457万美元。&&& 共新批境外投资企业43家，协议投资7271.92万美元，比去年同期的3217.97万美元增长125.98%。新批办事处6家。&&& 2005年12月当月，新签订对外承包工程、劳务合作、设计咨询合同7份，合同额为3309万美元，完成营业额3765万美元。&&& 从统计数据看，2005年我省的外经业务有以下特点：1、外经业务较2004年有较大增长。2004年12月“全省实施‘走出去’战略工作会议”召开后，我省企业“走出去”的积极性空前高涨。“云南省实施‘走出去’战略发展专项资金”对我省的外经业务起到是十分重要和有效的推动作用。2、外经市场仍以周边三国为主（国内项目除外），新签合同额25541万美元，占全省新签合同额的81.28%；完成营业额24458万美元，占全省完成营业额的78.37%，并均以边境经合业务为主。3、劳务合作和设计咨询在整个外经业务中所占份额非常少, 新签合同额185万美元，占全省的0.35%;完成营业额264万美元,占全省的0.68%。大项目（合同金额500万美元以上）较少，只有16个。4、境外投资原主要以境外加工贸易为主，现逐步向矿产资源开发、毒品替代种植、农业开发等领域转变，发展态势良好，已成为我省外经业务的亮点。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 外经处&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二六年一月九日
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