三大军团决战广州亚运城_地产网_新浪网
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专题摘要：亚运城项目终于水落石出，富力雅居乐碧桂园联合体以255亿元夺得，楼面地价为5822元/平方米。这与此前业内的猜测大相径庭，在此之前保利联合体呼声最高。
1.您是否会考虑在亚运城置业
2.亚运城什么价位是您能接受的(元/平米)
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富力联合体更名广州利合房地产 资金遭质疑
质疑：现房套现不成 反被国际投行卡住资金
据联交所公开资料显示，持有富力8.1%股份的瑞银在12月18日减持了富力1535600股H股，每股平均价13.84元，共套现2125万元，减持后，瑞银在富力的持股比例降至7.95%。
三家地产大鳄要靠自有资金付款显然是不可能的，靠私募靠股市融资靠银行贷款，远水不解近渴，很可能三家背后有国际投行在撑腰，国际投行“趁你病，要你命”名声在外，更增加了项目风险。
更要加快其A股上市的进度，而一旦A股成功上市，又会分摊其总股本，每股收益摊薄，削弱每股盈利能力，将会影响该股两边市场估值。据2009年中报显示，富力的负载率为110%；雅居乐地产37.1%；碧桂园地产为35.7%。
富力联合体亚运城项目开发权益分配
富力联合体回应：资金没压力
&&&&富力地产华南区总经理朱荣斌表示：“虽然255亿元的总价很高，但对于联合体而言并没有形成太大的压力。首期四成的地价款平分下来，每家只要34亿元。而在此前，联合体就已经交了20亿元的保证金，因此，余下的只有82亿元需三家平分。”
三大房企资金流分析
三家银库现金流充裕：
上半年财务报表(累加非受限现金大约有195亿元)
包括限制性资金在内的库存现金为59.79亿元，其中非受限的资金为52.4亿元
现金为94.32亿元
现金及现金等值项目为49.12亿元，另外还有18.75亿元的有限制现金
协议销售总额达226.21亿元
累计合约销售面积达242万平方米
已签约合同销售金额约194亿元
8000余套现房套现能抵一半首期款：
亚运城项目中所包含的8000套住宅已是准现楼，这对银行而言是优良资产，是争着放贷的对象。按照市场价1万元/m2的七折计算，总面积达80万平方米的8000套住宅，就可抵押套现56亿元，这就已经是首期地价款的一半以上了。
富力联合体将以广州利合房地产名义开发亚运城
富力联合体在拿地前就组建了一家名叫“广州利合房地产开发有限公司”的项目公司。这当中，碧桂园将带来大盘运作经验，雅居乐将发挥走精品路线特色，富力则会继续在商业地产上展其所长。
亚运城万元以上售价不被看好
不少业界人士普遍预测以5822元/m2的地价，开发商成本要达到1万元/m2，未来销售均价要达到1.2万～1.5万元/m2才有一定的利润空间。因此，亚运城已建成的80万平方米的住宅面积至少要以1.2万元/m2以上的价格开售才有得赚 。
&&&&富力地产华南区总经理朱荣斌表示，其销售价会参照市场价格，但预计会在1万元/m2以上。联合体的资金压力并不大，因此不会贱卖。
根据新浪乐居的调查，59.7%的网友考虑在亚运城置业。但能接受的价格与富力联合体的预期价格差距教大，4成网友接受的价格为元/平方米，仅15.3%的人能接受一万以上的价格。
价格多少才合理
目前，洛溪板块以及华南板块的洋房楼价普遍已经过万元，二手房的单价大多也在元/m2左右，因此，假如亚运城首期部分产品能在9000元/m2的区间开售“试水”，虽然是低于成本的让利举措，但其吸引力将明显加强。
亚运城的8000多套住宅，即便是当初按照165亿元的底价来看也要卖到1万多元/m2，但是周边的价格却才元/m2。即便是算上带装修价格，亚运城的房子与周边基本持平。这样的价格对今后运作亚运城项目来说压力非常大。
亚运城会否重蹈中国前地王覆辙
　日，长沙新河三角洲地块以92亿元价格成当时中国地王。但是“地王”并未风光太久，2007年10月后楼市突然转冷，让一众在楼市最疯狂时期产生的“地王”日子难熬，不少“地王”都传出退地的消息，北辰地王也不例外，甚至有媒体报出北辰有20亿元的地款未付，虽在2008年11月宣布项目正式奠基，但北辰地王一直处于开而不动的状态，如果按计划面市，将面临很大的销售压力，北辰唯一希望就是长沙房价的上涨。
总建筑面积
亚运城项目
263.952万平方米
438万平方米
5800多元/m2
长沙新河三角洲地块
78.5万平方米
380万平方米
亚运城前景分析
亚运城前景分析
一、政策优势：新城启动项目
&&&&广州新城将打造为与天河新城齐驱并驾的第二大城市中心，整个广州新城将形成“五横三纵”、海鸥岛“日”字形为补充，外加8座过江桥（隧）所组成的完善干道网络。
&&&&二、现房优势：主打二房三房
&&&&媒体村、运动员村和技术官员村三大村楼宇已经全部建成，可提供8000多套现楼，包括90平方米两房至120平方米三房单位。
&&&&三、江景优势：5幅地一线望江
&&&&最东面地块东南面临一线珠江江景，位置最佳，另外4幅住宅用地也是临莲花湾一线江景。
&&&&四、交通优势
&&&&位于广州新城的东北部，用地范围包括京珠高速公路、轨道交通四号线以东，规划中的长南路、轨道交通三号线以北。
亚运城将如何开发
富力地产华南区总经理朱荣斌表示，亚运城一定会成立项目开发公司进行统一运作。这当中，碧桂园将带来大盘运作的先进经验，雅居乐将发挥走精品路线的特色，富力则会继续在商业地产上展其所长，从而实现强强联手。
可借助北京奥运村
&&&&按照奥运村的标准须投入多少建设成本-设定利润率-将来作为商品房的售价水平-锁定客户群-设计适合的产品。在这样的定位思路下，奥运村兴建了42栋楼共1880套房，容积率仅1.5，全部是6~9层的带电梯南北对流板式小洋房。这种低密度的市中心多层洋房小区在北京几乎是绝版的了，因此为其日后作为豪宅销售奠定了先天的优势。
拍卖现场图片
专家观点PK
其中所付出的代价、所承担的风险是很多人无法想象的，255亿地价按最新首付50％的政策算，首付就达到了127.5亿元。剩下的50％的款项按规定原则上要在一年内付清，各种压力不言而喻。
韩世同认为富力联合体“挺牛的”，大家真的拼了。但是，他认为拼出来的结果不一定是市场承受得了。此前在同区域的地块，曾出现退地，是否能顺利开发将是大问题。
广州亚运城地块拍卖落槌，民企联合体最终夺下全国地王。北师大房地产研究中心副主任王宏新对新浪地产表示，此次民企联合体夺得广州亚运城地块只是一个单纯的拍地事件，并不具有示范意义和研究意义。
正当中央对房地产连续出台遏制房价过快上q的政策之时，广州大学城、亚运城大批地块相继拍出地王，原因何在？最合理的解释是：发展商对广州经济发展充M信心。
综观今年土地竞拍涨幅，此幅度比较稳妥，“大蛋糕”未来的利润空间可观，量其三家公司的实力，有足够资金投入到项目开发中，因此本项目对地块获得者来说是多面双赢，从商业盈利的角度，是很成功的。
亚运城地块拍卖尘埃落定，富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿的价格拿下该地出乎大多数人的意料。
从初步的静态经济估算来看，亚运城项目的销售净利率仍能达17%。
亚运城周边楼盘
价： 7800元/平方米
置： 番禺区莲港大道石楼镇镇政府对面
最新消息： 现售产品毛坯交楼，均价7800元/平方米
价： 8000元/平方米
置： 金海岸花园位于番禺市桥水道以北
最新消息： 别墅即将推出，预计超过2000万元/幢
格： 当前最高价12000元/平方米
置： 清河路与傍雁路交会点东南处
最新消息： 东湖洲花园洋房均价9500元/平方米
价： 10000元/平方米
置： 市桥清河东路北侧（番禺客运站旁）
最新消息： 毛坯售价约在元/平方米左右
价： 7500元/平方米
置： 番禺区石楼镇莲港大道映蝶蓝湾
最新消息： 12月推出二期单位，以5房大户型为主
城　　区： 番禺
置： 番禺怡景苑位于市桥中良路18号
物业类型： 住宅、小高层（精装修）
经纬预测亚运城项目销售净利率仍能达17%
亚运城拍卖四部曲
经纬预测亚运城项目销售净利率仍能达17%
第一步：亚运城挂牌拍卖 六巨头有意
&&&&11月中旬，亚运城14块未开发用地整体挂牌，出让总价为165亿元，总建筑面积达到438万平方米，楼面地价仅3700多元/平方米。
&&&&亚运城项目一推出，就已经有五六家开发商有意参与这一项目，其中万科和保利已经公开表示过。
第二步：四大军团出现
&&&&距离亚运城土地出让还有半个多月的时间，政府仅透露了报名企业的数量。本报从与会的某开发商高层处获悉，目前报名的企业是“四支大军”：中海地产、中信地产、保利联合体(包括保利、中海、万科)、富力联合体(包括富力、雅居乐和碧桂园)。
&&&&谢逸枫、韩世同等专家认为，亚运城土地出让有可能突破165亿元的挂牌底价，向200亿元进发。
第三步：最终圈定三大军团竞逐
&&&&截止至竞买保证金最后日期12月10日，仅三家缴纳亚运城竞买保证金20亿，这表明最后竞争亚运城开发的的企业只剩三家，退出竞争的是一家房地产企业非联合体。房管局并未公布具体企业名单，但澄清不存在量身定做可能。
第四步：富力联合体夺宝
&&&&12月22日，新的中国地王诞生了，255亿，三家房产联合体及巨头，经过44次举牌，富力雅居乐碧桂园联合体最终胜出，楼面地价5822元/平方米。拍卖结束后，富力联合体还在现场接受了媒体的采访，高调回应255亿赢得亚运城非常值得。
数据：2009全国部分城市地王对比
价 格(亿元)
广渠门外10号地块
北京祈连房地产开发有限公司
通州区九棵树大街地块
楼面价格约6265元/平
中国电子信息产业集团公司旗下成都中泽置业有限公司
朝阳区奥运村乡地块
楼面价1.52万/平
广渠路15号地块
楼面地价1.45万/平
大兴区西红门商业综合区二期地块
北京建工集团有限责任公司
朝阳区王四营乡地块
楼面地价约为4000元/平
望京地区一商业用地
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司
房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目
上海松江区辰花路15号B地块
上海徐汇区斜土街道107街坊
合楼板价约为1.2万/平
上海赵巷10号地块
嘉定南翔A07、08号，A02、A09、A10号两幅地块
上海普陀区长风6B、7C两幅地块
楼面均价2.24万/平
海航集团旗下大新华物流控股(集团)有限公司、海航置业控股(集团)有限公司、海航实业控股有限公司
黄浦江中心段E18单元1－10地块
楼板价3.648万/平
金沙洲B3702A09地块
折合楼面地价5534元/平
珠江新城D3-4地块
楼面地价1.3538万/平
深圳中洲宝城置业公司
宝城26区地块
单价6428元/平方米
深圳心海投资发展有限公司
福田爱华路锦龙新村旧改地块
楼面地价为1.56万/平
观澜横坑水库片区A909-0137、A909-0138两宗居住用地
楼面地价为8617元/平
义乌中国小商品城房地产开发有限公司
钱江新城住宅地块
楼面价为2.065万/平
浙江西子房产
上城区(南星桥粮库地块)住宅用地
楼面地价24295元/平
拱墅区(湖墅南路186号新华集团地块)一住宅用地
楼面地价22361元/平
浙江元丰房地产开发有限公司
江干区(采荷单元A-R21-06地块)住宅地块
楼面地价20622元/平
南京恒辉房地产
浦口顶山NO.2009G09地块
南京土地市场首次溢价出让
南京河西金沙江东街地块
楼面地价7553元/平
南京江宁九龙湖片区地块
楼面地价高达3910元/平
三大军团博弈亚运城胜算各几何
距离亚运城土地出让还有半个多月的时间，但硝烟已经四起。究竟谁已经报名参与？日前，有记者从与会的某开发商高层处获悉，目前报名的企业是“四支大军”：保利联合体(包括保利、中海、万科)、富力联合体(包括富力、雅居乐和碧桂园)、中信地产、中海地产。地产大鳄或战略结盟，或单刀赴会，究竟鹿死谁手？
保利联合体 百亿地王舍我其谁
万科携手保利，实际上是彼此买保险，互派定心丸。
强大资金实力和国企背景，丰富的旧城改造经验和大盘操盘经验，过硬的产品开发技术，保利联合体始终占尽天时地利人和。为了吞下亚运城这块肥肉，保利、万科、中海，中国房地产三巨头结盟而行，力求万无一失...[]
中信地产 孤注一掷为IPO加码
中信地产此次参战就有点拉大旗作虎皮意味。众所周知，中信地产是此次参与竞拍的房地产商中唯一尚未上市的企业。房企上市是拓宽融资渠道的必经之路,未上市的企业,资金只能从自有资金、银行贷款或战略伙伴投资三方汇聚。尚未上市的中信有足够资金实力迎娶亚运城这位天价千金吗...[]
富力联合体 民企抱团欲入主亚运城
三虎联手，均属粤派地产商，本土经验丰富，渠道广阔，脉络成熟，又所谓“做生不如做熟”，本土房地产企业拥有的沟通优势，资源优势，渠道优势是外来者在短时期内很难企及的。本土开发商是“地主”，可以针对本土特点，提供本土化方案，本土化产品，本土化服务...[]
中海地产 背靠大树志在必得[已放弃]
中海地产既有中国建筑为靠山，既作为“独立军”参战，又加入保利联合体，“双保险”显然志在必得。中海高企的盈利能力亦让竞争对手心惊，一直以来谨慎的财务安排为其提供了足够的生长空间。如果采取适当激进，中海的爆发力将非常值得期待。最新消息，中国海外在珠海的首个项目...[]
亚运城拍卖土地基本情况
用地面积（平方米）
总建筑面积
（平方米）
挂牌起始价（亿元）
成交价(亿元)
楼面价(元/平米)
已建成物业
富力联合体
未开发用地
亚运城整体规划介绍
亚运村建设位置：
番禺区石楼镇、石基镇地段
规划主要指标：
总用地面积2737230平面米；计算容积率建筑面积：1102819平方米；绿地率：54.2%
公共服务配套设施一览表：
国际区行政管理中心
垃圾压缩站
垃圾压缩站
运动员村、媒体村、技术官员村
热水分站室
运动员村、媒体村、技术官员村
国际区、技术官员村、媒体中心区
杂用水处理站
亚运城板房展示
媒体村全是90m2以下两房，运动员村突显岭南风格，主要有90多平方米的大两房单位和110~120多平方米的三房单位。
最东边的技术官员村共计12栋11层楼宇，是680户大户型“豪宅”，楼距宽达60米，全部临河而建，还将打造成广州首个试验性的智能住宅。
亚运城楼价预测
对销售价格，参加论坛的专家大胆预测：亚运板块至少在09年底或者2010年初能够达到1万元/平方米。
业内有专家预计，快速的推货入市，可能会造成有价无市的尴尬，上万元的住宅单价或难支撑。
房企近况――富力地产
优势：本土经验丰富 渠道广阔 脉络成熟
富力宣布今年前11个月，协议销售总额约226.21亿元，已接近完成全年230亿元的销售目标，广州地区则提前完成了今年80亿元的销售目标。
企业业务经营状况
在售项目:7,235,351O(30个)
储备项目:284,011O(4个)
交付项目:2,558,253O(19个)
企业基本财务数据
非流动资产
非流动负债
富力地产最新开盘情况
普通住宅;别墅
推出面积单位：O 报价单位：元/O
房企近况――碧桂园
优势：本土经验丰富 渠道广阔 脉络成熟
碧桂园也宣布，截至11月底，集团合共实现销售认购金额约212亿元，已提前超额完成全年合同销售190亿元目标。
企业业务经营状况
在售项目:12,143,475O(22个)
储备项目:200,000O(1个)
交付项目:2,177,968O(7个)
企业基本财务数据
非流动资产
非流动负债
碧桂园最新开盘情况
普通住宅;别墅
碧桂园近期拿地情况
304,100,000
住宅;商业（商服）;
住宅;办公;商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;
住宅;商业（商服）;
住宅;其他;
占地面积、建筑面积单位：O，价格单位：万元
房企近况――雅居乐地产
优势：本土经验丰富 渠道广阔 脉络成熟
雅居乐进军广州市场10年，已开发了6大项目，其中部分项目开发接近尾声，非常需要扩充在广州的土地储备，因此近年不断在番禺、海珠、天河、花都、从化、增城吸纳优质地块，优化大广州的经营格局。日前拿下科学城地块后，雅居乐已正式形成大广州“金三角”战略布局。雅居乐有关负责人表示，雅居乐拿地的重点是要赢在未来。
企业业务经营状况
在售项目:2,385,647O(12个)
储备项目:826,722O(5个)
交付项目:4,518,364O(13个)
雅居乐最新开盘情况
普通住宅;酒店式公寓
推出面积单位：O 报价单位：元/O
雅居乐近期拿地情况
住宅;商业（商服）;
住宅;商业（商服）;
住宅;商业（商服）;
住宅;商业（商服）;其他;股票/基金&
碧桂园海南陵水送关爱
　　12月5日是国际志愿者日，也是碧桂园集团百城公益行活动举办的第100场活动―关爱祖国花朵，走进海南陵水，把爱心送往英州中心小学的日子。　　在活动现场，碧桂园的志愿者们和全国90多家媒体人共同与英州小学600多名师生们一同进行了互动游戏，与孩子们共同奔跑，放飞梦想。接着，孩子们分别表演了合唱《祖国在我心窝》、《感恩的心》，悠扬的歌声响彻整个校园。随后，孩子们分成4组进行现场绘画比赛，由各媒体代表人给各队分别打分，评出优秀作品并发放奖品。志愿者们不仅关注孩子们的物质资质，更注重与孩子们心灵上的沟通和交流，让慈善的力量传遍琼崖大地，让幸福的正能量传递进每个孩子的心。在活动的捐赠仪式中，碧桂园志愿者协会给陵水英州中心小学捐赠了励志书籍，体育教材，学习用品等共计6万元，同时也给20位品学谦优但家里经济困难的孩子每人捐助奖学金500元，将更多的爱心传递到需要更多关怀的孩子身上，关怀之余更多了一份鼓励。　　走遍全国爱心圆梦　　“梦想碧桂园?百城公益行”爱心活动是2014碧桂园志愿者协会倡导发起的全国性品牌公益活动，目标是将公益的力量带到祖国大地的各个角落，通过实际帮扶，呵护孩子们的成长，尽一份公益的力量，践行碧桂园的社会使命感。在爱心涌动下，碧桂园志愿者们走过了广东、广西、河南、安徽、江苏、福建、浙江等超过20个省份，像燎原的星星之火，温暖了全国超过100座城市需要帮扶的人们。　　坚守着社会责任感和企业公民理念的房地产品牌企业碧桂园，在公益慈善领域表现突出。迄今为止，碧桂园在赈灾、扶贫、助学等公益事业中捐赠达19个亿。在日，“梦想碧桂园?百城公益行”正式启动。与碧桂园及其创始人杨国强的慷慨捐款不同，此项活动完全是由碧桂园的员工组织的公益行动，随即在全国一百个城市全面启动，在地产界掀起“公益巨浪”。　　碧桂园此次启动的年度品牌公益活动，贯穿2014年全年，以关爱留守儿童和空巢老人为主线。碧桂园集团副总裁彭志斌在致辞中说：“留守儿童和空巢老人的出现是社会大变革时期产生的特有现象，这与我们追求其乐融融、世代同堂的家庭伦理产生了背离。企业作为社会的一份子，理应负起社会责任，让社会更和谐。”　　据悉，“梦想碧桂园?百城公益行”是碧桂园集团党委、工会和志愿者协会共同策划实施的公益活动。该项公益活动计划在碧桂园项目所在地的100多个城市开展声势浩大的关爱留守儿童和空巢老人的活动。活动由公司党委和工会进行指导，在碧桂园25个区域和200多个项目落地，由各项目的志愿者分会具体承担相关工作。　　特别值得一提的是，此项年度活动的经费是由“集团支持一点、员工捐助一点、业主奉献一点”。据介绍，集团充分利用自身的资源和能力，通过拍卖部分板房家私、捐助物资等方式支持活动，而员工则广泛参与各项爱心活动和公益活动，为此行活动筹款，如有些区域提倡员工徒步或长跑一公里捐十元钱，并将员工个人的健身时长列入年底的奖金考核范围。这种将员工健身与慈善公益结合在一起，并进行全国性推广的企业活动是碧桂园的首创。还有一部分来自碧桂园业主，如有的业主就以拍卖书画、联系社会资源等予以支持。　　热心公益有口皆碑　　碧桂园及其创始人杨国强对于社会公益和慈善事业的执着投入，多年来在业界一直有口皆碑。1997年资助贫困大学生完成学业而设立仲明助学金，2002年以全免费教育援助贫困高中生而创办的国华纪念中学，2007年为退伍士兵实现稳定就业而创立的国良职业培训学校等等事例证明，杨国强投身公益的一举一动都围绕着教育和脱贫这两个关键词。抱着“对人好、对国家好、对社会好”的朴素理念，使杨国强在成功创业、财富不断增长时，始终不忘“回报”二字。　　杨国强一生与教育有缘，他多年来投身公益的一举一动都围绕着教育和脱贫这两个关键词。有感于贫困学生无法得到良好的教育，有感于中国的高职教育得不到社会的应有认可，有感于中国经济社会发展过程中技术技能型人才的匮乏，杨国强萌发了创办广东碧桂园职业学院的意向。由碧桂园董事局主席杨国强、副主席创立的广东国强公益基金会，是碧桂园职业学校的建设者。根据杨国强的规划，拟分期投入建设、配套、管理资金约4.5亿元，把广东碧桂园职业学院办成全省及全国性的具备扶贫慈善性质的名牌学院，实现学生“一人就业，全家脱贫”的目标。　　多年来，杨国强及其家人捐出了数亿元慈善款项。然而对于杨国强来说，慈善并不是简单地捐款了事，更是投入爱心、细心和用心的过程，是一个持之以恒，精益求精的过程。在践行社会责任的同时，碧桂园创新了一套又一套适用于中国国情的慈善事业管理模式。　　文/图 南方日报记者 李广军
（责任编辑：HN666）
12/10 11:1612/08 13:3212/08 08:5311/29 00:0311/19 02:3111/14 08:0011/12 02:05
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物业分公司经理（工作地点：陵水）
地点：海南地理位置
行业：物业管理·商业中心
经验： 3年以上
性质：外资(非欧美)
规模：10,001 职员以上
月薪：面议
岗位职责：负责组织实施物业项目各项经营管理工作。任职要求：1、物业管理或管理类专业大专或以上学历； 2、3年以上全国知名物业管理企业高端物业住宅小区管理经验，熟悉物业前期介入、销售配合、常规管理流程、物业行业政策；3、具较强的经营管理能力，能独立完成物业管理方案的设计；4、持注册物业管理师、物业管理企业经理上岗证优先。
中国驰名商标企业碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务的综合性集团企业。集团旗下的广东碧桂园物业服务有限公司是国家一级资质物业管理服务企业，拥有专业的物业服务人才队伍，为碧桂园近30万业户提供五星级的生活体验，并持续改善和提升物业服务的内涵和品质，致力于创建有碧桂园特色的具国际化标准的高端物业服务品牌。
广东碧桂园物业服务有限公司秉承“碧桂园，给您一个五星级的家”的服务理念，致力打造高端物业服务品牌，伴随您一起探索和感受新时代的居住体验，以酒店式国际白金管家服务理念和标准提供尊荣管家服务，配置保镖，打造您最心仪安全的港湾，组建中国物业领域最靓丽的女子礼宾队，以绿色环保理念持续改善和优化设备设施和服务配套，...
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