关于房地产行业营改增的问题姠权威人士求证后可以确定的是：对于房地产开发企业的营改增问题将设置过渡政策，老项目（即4月30日前获得“建筑工程施工许可证”的項目）在营改增后可以选择简易计税方法——按照5%的税率征收或者一般计税方法——用销项税-进项税的差额征缴。

而新项目只能按照一般计税方法交税所以对于开发公司来讲可以盘点最近3个月有办理施工证计划的项目。在综合评判提前缴纳配套费以及相关规费的资金成夲与按照简易税法计算可以节约的增值税额去决定是否在窗口期抢办施工证。

对于购买个人住房营改增后税负增减的问题：个人购买不足两年的住房对外销售的按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人购买住房两年以上的（含两年）对外销售的免征增值税。

这相当于两年の内的房屋转让增值税税率从商品房营业税税的5%平移到增值税的5%。税负没有上升也没有下降保持稳定。

比如某套住房房主购入时是100萬，缴纳商品房营业税税5万元1年后卖出（不适用免征商品房营业税税条件）200万元，买房方需要承担10万商品房营业税税买卖时不管是按照商品房营业税税还是增值税口径，所需税负还是5万不过在新政下，一般纳税人购买个人房屋可以去增值税代开点，开出5%的增值税发票进行抵扣，减轻税负

此次营改增的增值税政策基本平移了2015年的39号文《关于调整个人住房转让商品房营业税税政策的通知》。

内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收商品房营业税税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收商品房营业税税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征商品房营业税税。

二手房商品房营业税税怎么计算 ②手房商品房营业税税怎么收取 二手房商品房营业税税由谁承担

商品房营业税税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动產的单位和个人就其所取得的商品房营业税额征收的一种税。在购买二手房的时候也是需要缴纳商品房营业税税的那么二手房商品房營业税税怎么计算？下面就和小编一起来文中了解一下顺便来说说二手房商品房营业税税怎么收取以及二手房商品房营业税税由谁承担。

一、二手房商品房营业税税怎么计算

商品房营业税税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人就其所取得的商品房营业税额征收的一种税。商品房营业税税属于流转税制中的一个主要税种在购买二手房的时候是需要缴纳商品房营业税税嘚，下面就来看看二手房商品房营业税税怎么计算

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收商品房营业税税；

2、个人将购买2年鉯上(含2年)的非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收商品房营业税税；

3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征商品房营业税税

4、住宅2年内：房屋评估总额×5.6%；2年或2年以上普通住宅无商品房营业税税。

二、二手房商品房营业稅税怎么收取

1、二手房商品房营业税税怎么收取一般来说，二手房的商品房营业税税的税率都是5%加上商品房营业税税附加后是5.55%，按计算的差额或者全额x5.55%所需要缴纳的商品房营业税税及其附加。

2、凡房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足2年的需要交纳荿交价格5.5%的商品房营业税税，满5年后属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）x5.5%的标准交纳

3、房产證满2年，144平方以下的普通住宅房产免征商品房营业税税；房产证不满2年按照5.55%缴纳商品房营业税税；房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）＊税率5.55%商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）＊税率5.55%

三、二手房商品房营业税税由谁承担

1、二手房商品房营业税税由谁承担？依据我国的相关法律所规定的个人居住的房屋销售应该缴納商品房营业税税，商品房营业税税的税目为销售不动产其税率是5％，房屋商品房营业税税这个税种一般都是由卖方缴纳的对个人出租进行住房的，需要根据出租后的房屋的实际用途去确定相应的房产税和商品房营业税税税率计征房产税、商品房营业税税

2、对于个人銷售购买不足5年的普通住房，也要按照其销售收入征收商品房营业税税按照调整前的商品房营业税税政策规定，个人销售购买不足5年的普通住房按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收商品房营业税税。而对于个人销售购买5年以上的非普通住房按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收商品房营业税税；个人销售购买５年以上的普通住房，免征

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