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余碧珠与翔鹭（厦门）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第2829号原告（反诉被告）余碧珠，女，日出生，汉族。委托代理人郑武雄、方辉，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司，组织机构代码证代码。法定代表人李雪梅，董事长。委托代理人陈咏晖，福建英合律师事务所律师。委托代理人郭真，福建重宇合众律师事务所律师。原告（反诉被告）余碧珠与被告（反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司（以下简称“翔鹭公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于日受理后，被告于日提起反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）余碧珠的委托代理人方辉，被告（反诉原告）翔鹭公司的委托代理人郭真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余碧珠诉称，原、被告于日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于厦门市湖里区寨上闽南古镇A部6层27单元商品房一套（以下简称讼争房产），房屋总价款是971040元（人民币，下同），被告应于日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，若被告逾期交房超过60日的，原告可要求继续履行合同，被告应自日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之四的违约金。随后，原告依约按期足额向被告支付购房款。被告通知原告于日至12日办理交房手续。原告按被告通知的时间前往被告处办理交房手续时，发现该项目不具备合同第八条约定的交房条件，因此原告拒绝办理交接手续。此后，原告委托律师发函给被告，要求被告在讼争商品房具备合同约定的交房条件时再通知原告办理交房手续，但被告至今未通知原告，故讼争商品房至今尚不具备合同约定的交房条件，被告应承担相应的逾期交房违约责任。原告提起诉讼，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金110310元（以已付购房款为基数按日万分之四，从日起算至被告实际交付符合约定条件的商品房之日止，暂计至日）。被告翔鹭公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。一、原告并未依据合同及时缴纳契税等办理产权证的费用，被告据此延期交房的行为符合合同约定，不应承担逾期交房责任。1、合同明确约定交房的前提和条件系原告支付缴纳契税等办理产权证的费用。2、被告要求原告支付缴纳契税系依据合同约定面积计算所得，故数额在签订合同之时就已确定。3、被告要求原告支付缴纳契税等办理产权证的费用方可办理交房手续的主张符合《中华人民共和国合同法》规定的公平原则。二、案涉商品房存在符合合同约定的延期交房的特殊原因。1、案涉工程因天气、政府主管机关、市政配套设施之延误、施工过程中遇到重大困难等原因延误了430天，按约属于合同约定的可予以顺延交房的情形。（1）被告提供的气象资料结合《监理日记》体现，施工方在施工期间因天气原因影响下存在多日无法施工或严重影响施工进度的事实，属于可依合同顺延交房的情形。（2）工程施工期间，施工方在接到长乐居委会有关创建文明城市通知后于日至13日期间停工8天；因中国投资贸易洽谈会（9.8）于日至11日停工5天；因中、高考分别于日至日和日至日局部停工4天。（3）工程进线电缆工程依有关土地出让合同约定为政府责任范围，故属于市政配套设施范畴。虽然该电缆工程系由开发商支付款项建设，但在项目红线之外的设施设备仍然属于政府产权性质。被告依法委托厦门电业局下属厦门电力工程集团有限公司进行工程进线电缆及总变电所安装工程。厦门电力工程集团有限公司于日开始进行保税变电站的施工，但因该施工线路经过高殿大厦时遭遇湖里区高殿居委会以工程进入其居委会红线范围的无理理由予以阻扰，工程无法进行。此后被告多方向厦门市重点工程协调办公室等单位请求协调，方于日得以恢复施工，于2013年3月底完成并配合通过消防验收，至此已延误143天。（4）被告因工程污水管铺设涉及地下巨石，如按正常爆破施工的工期为20-25天，但因闽南古镇邻近翔鹭花城居民小区，无法采用爆破施工方式，所以只能采取人工挖凿形式，导致于日至日增加工期57天。2、工程施工过程中，施工单位以人工、材料涨价作为借口，要求提高工程款并自行停工了107天，给被告造成了重大损失。三、案涉商品房为商铺性质，结合对闽南古镇同地段的商铺正常租金调查，被告了解到平均租金的资金收益率仅为每日万分之一左右，即便存在任何可能的违约情形，合同项下违约金标准显然过分高于可能的损失，人民法院应依法适当削减该违约金标准。反诉原告翔鹭公司诉称，日，反诉原告翔鹭公司与反诉被告余碧珠签订编号为的《商品房买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告出售位于厦门市湖里区寨上之闽南古镇A部6层27单元的商品房，总价款为971040元。同时约定，合同签订当日反诉被告须向反诉原告支付首付款491040元，余款480000元于签订合同之日起30日内支付完毕，若反诉被告逾期支付不超过60日，则自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止按日向反诉原告支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期支付超过60日的，则自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向反诉原告支付逾期应付款万分之四的违约金。事实上，反诉被告在支付完首付款后，余款一直拖欠未付，直至日才支付完毕，其已严重违约并给反诉原告造成损失。请求法院判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金56064元。反诉被告余碧珠辩称，反诉被告在合同签订当日已经将贷款所需的材料交给反诉原告，贷款的款项不能及时到反诉原告的账户上是因为反诉原告没有及时地将贷款所需资料交给银行办理相应的贷款手续造成的，责任应由反诉原告自行承担。反诉被告未按合同约定在合同签订之日起30日内向银行贷款支付完毕的原因并不是由反诉被告的原因所致，反诉被告已经依约履行相应的义务，因此，银行贷款没有及时发放导致反诉原告未如约收到款项的责任并不在反诉被告。根据合同关于银行贷款付款相关条款的内容可以得出，采取银行按揭贷款方式付款的，反诉被告即便没有在合同约定的30日内向银行贷款支付完毕所有的购房款，也无需向反诉原告承担起诉求的违约责任。反诉原告提起反诉已经超过诉讼时效，应当予以驳回。经审理查明，原告与被告于日签订编号为的合同，约定被告将位于厦门闽南古镇A部6层27单元的房产出售给原告，总金额971040元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：（1）签订本合同时支付首付款491040元；余款480000元自签订之日起30日内向银行贷款支付完毕。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之4的违约金。”第十一条交接约定：“……由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六“合同补充协议”。”第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”《合同补充协议》（附件六）第三条关于主合同第六条之补充（本条款仅适用于买受人采取银行按揭付款方式的）：1、购房款按揭属于买受人和银行之间借贷关系，由买受人向银行提出并由银行审批。出卖人协助买受人办理银行按揭申请。2、买受人应在本合同签订当日向出卖人提供按揭所需的完整材料，特殊原因未按时交齐的，买受人承诺在本合同签订之日起3天内补齐。如买受人申请的商业贷款，则买受人应保证出卖人在本合同签订后30日内收到全部剩余房款。如果买受人未按规定时间重新提交或补充按揭资料，导致出卖人无法按约定期限取得剩余房款，则视为买受人逾期付款，按主合同第七条承担违约责任。《合同补充协议》（附件六）第四条关于主合同第八条之补充：……2、主合同第八条第2款所列的：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。”变更为“该商品房所在建筑物用电、消防、弱电（包含有线电视、电信及网络）等设施达到设计要求条件，但弱电仅设置弱电箱，终端由业主后期自行装修。”……4、主合同第八条约定的房屋交付期限必须以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税、费用及所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金为前提。若因买受人逾期支付前述款项，则出卖人有权不予办理交房手续，出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。……6、延期交房的特殊原因：（1）大雨（含）以上和六级（含）以上大风（气象情况以厦门市气象台公布的气象记录为准）；（2）非出卖人原因造成停水、停电造成停工（以施工记录为准）；（3）市政府重要活动（如大型会议、创卫）导致无法施工；（4）政府规划调整，市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；（5）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决；（6）政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。《合同补充协议》（附件六）第六条关于主合同第十一条之补充：“1、买受人接到出卖人发出的楼宇交付使用通知书后，必须在通知书上规定的交房期限内亲自或指派授权委托人前来翔鹭（厦门）房地产开发有限公司办理该产业移交手续，如买受人未能按时办理产业交接，出卖人不承担因此产生的延期交房责任……。”《合同补充协议》（附件六）第八条第3款约定：“……出卖人在房管部门出具测量结果后书面通知买受人办理补退房款的相关事宜，买受人应按通知书规定的时间至出卖人处办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异引起补、退房款及相应契税的补、退手续。”日，原告向被告支付购房首付款491040元。日，银行发放按揭贷款480000元并转存至被告账户。讼争房产于日通过建设单位、设计单位、监理单位和施工单位的验收。日，厦门市公安局消防支队出具厦公消验（2013）第0105号《建设工程消防验收意见书》，认定讼争房产消防验收合格。讼争房产已经达到了合同约定的交房条件。被告通知原告于日至12日办理交房手续。被告于日向厦门市国土资源与房产管理局申请办理讼争项目初始登记，于日取件。….合同签订后至合同约定的交房日期间，出现大雨、暴雨以上降水、7级以上阵风天气的天数为25天。其中，-17日、6月20日及6月23日的《监理日记》未记载因天气原因影响施工，其他日期的《监理日记》记载天气原因全部停工或部分停工。日至6月13日进行文明城市检查期间，《监理日记》载明厦门闽南古镇A部工程已经进入室内装修阶段，仅有小部分从事屋面铝板安装、打胶、铺砖和石材干挂。福建省厦门电业局湖里供电分局《10KV高压客户业扩供电方案答复书》记载：项目名称“闽南古镇永久用电工程”，申请类别“专用变新装”，闽南古镇分三期建设，I期配容量6500KVA，II期配容量18000KVA，III期配容量6500KVA。日，厦门电力工程集团有限公司出具《厦门电业局配网用户设备竣工报告及验收单》载明，进场时间日，退场时间日，电源点杆号是寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇III回918。日，厦门电力工程集团有限公司出具《厦门电业局配网用户设备竣工报告及验收单》载明，进场时间日，退场时间是日，电源点杆号是保税变10KV古镇I回918。保税变10KV古镇I回918施工耗时长于寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇III回918。被告提供厦门电力工程集团有限公司《关于闽南古镇电力施工工期的回复》、被告向厦门市湖里区政府递交的《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》及向厦门市湖里区发展和改革局递交的《关于闽南古镇项目进线电缆顶管工程在高殿大厦处作业受阻请求湖里区政府协调的函》，欲证实被告在进行顶管工程施工时，在高殿大厦处受阻的事实向有关部门汇报，希望予以协调解决。厦门电力工程集团有限公司在《关于闽南古镇电力施工工期的回复》中陈述，在取得市政道路施工许可后，于2012年7月底开始破土施工，但在高殿大厦施工时即遭遇高殿村委会以开挖区域属于其红线范围为由而阻拦施工。由此拖延工程无法进行。后经多方协调有关部门，最终于日得以恢复施工。被告提供《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》（92厦地合字007号）、土地出让金缴费证明（2011年、2012年），欲证明被告实施的电力配套及变电站工程属于市政配套设施。《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》之附件《厦门市国有土地出让条件和使用规划》第七条之规定：市政府负责协调各有关部门或公司负责提供水、电、通讯、煤气、排水至用地红线内，所需费用由市政府负责。《缴费证明》载明：商品房建筑面积中含规划要求建设的公建配套设施，建成后作为实物地价仍需无偿移交给政府管理和使用，产权归政府。被告在进行室外雨污水管管沟的市政配套设施施工进程中，遇到巨型石头。通常在施工中遇到巨石的处理方式是采用爆破的手段，但因该石头紧邻A部建筑物，考虑到建筑物和附近居民的安全不能进行爆破作业，只能采用人工手凿开挖的方式。在被告写给厦门市湖里区人民政府《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》中，写明日进行市政管网施工中遇到地下巨石，从日开始，监理单位的《监理日记》开始有关于“室外雨污水管管沟开挖、石头砸打”的记录，并在日、11月9日、11月10日均有相同的记录；日《监理日记》记载“室外雨污水管安装、检查井砌筑”，11月24日记载“A轴正面16轴-8轴雨污水管管道安装，检查井砌筑，A轴支1-2轴室外石头砸打”，11月29日“A轴正面14轴-8轴雨污水管管道安装”，12月15日“1-3轴管沟石头砸打，1-16轴室内排水管外接管沟开挖”，12月19日“16-14轴室外道路雨污水检查井加高砌筑”，12月26日“9-6轴雨污水管管沟开挖”，12月27日“9-5轴雨污水管管沟开挖”，12月31日“1-5轴雨污水管道及检查井砌筑”。上述记载表明，至日，被告均在进行室外雨污水管管道的铺设。同时，在被告日、19日、20日的《监工日志》中，在“具体解决的建议”一栏，均有关于“A轴交1-2轴室外管沟开挖遇大岩盘，凿打缓慢，施工单位建议扩大凿打范围，以提高施工进度”；在日、31日的《监工日志》中，在“具体解决的建议”一栏，也有关于“9-5轴室外雨污水管沟开挖遇到石头需进行凿打，影响下管进度”的记载。另查明，日，原告委托本案代理律师郑武雄向被告发出《律师函》，称被告的商品房并不具备交房条件，请被告于该项目商品房具备合同约定之交付条件时，再行通知原告办理房屋交接手续，同时在被告交付符合合同约定的商品房之前，仍应继续承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。《商品房买卖合同》载明原告的联系地址为厦门市湖里区长浩一里23号501室。日，被告通过邮政特快专递向原告发出催告函，要求原告与被告联系并安排支付未付清所购商品房的相关款项（含违约金、代付代缴税费等），收件地址为厦门市湖里区长浩一里23号501室。原告称未收到该邮件。上述事实有《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、公证书、律师函、建设工程规划许可证及附件、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收报告、厦公消验（2013）第0105号《建设工程消防验收意见书》、《闽南古镇A部交房通知书》、厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据、气象资料、监理日志、银行收款凭证、《关于闽南古镇电力施工工期的回复》、《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》、《关于闽南古镇项目进线电缆顶管工程在高殿大厦处作业受阻请求湖里区政府协调的函》、《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》（92厦地合字007号）、土地出让金缴费证明（2011年、2012年）、催告函、邮政专递单等，以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本案的焦点问题：一、被告能否以原告未缴纳办理产权手续所需契税及费用为由主张相应顺延交房期限的问题。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，双方签订的补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》对买受人支付购房款、出卖人交付房屋均已作出约定，并约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任，且买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任是对等的。《合同补充协议》第四条第4项关于房屋交付期限以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税、费用及违约金、赔偿金为前提的约定，减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的逾期交房的责任，加重了买受人的责任。该约定违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，对双方不具有拘束力。因此，被告提出因原告未缴纳办理产权手续所需契税及费用，其有权相应顺延交房期限的抗辩意见，本院不予采纳。二、被告是否存在可延期交房的事由及可延期的天数。（一）天气因素导致延期交房的天数。本院认为，《监理日记》未记载因天气原因影响施工的，不作为可延期天数进行考量；《监理日记》记载全部停工或部分停工的天数21天可作为延期天数计算。（二）关于被告主张的全国性中考、高考及厦门市举办的“九．八”投洽会及法定节假日作为延期交房事由的问题。本院认为，上述事由属于被告在签署合同时即可预见的可能影响施工的因素，不能作为延期交房的理由。（三）、关于被告主张的日至6月13日进行的文明城市检查作为延期交房事由的问题。本院认为，被告在上述期间已进入室内装修阶段，仅有小部分从事屋面铝板安装、打胶、铺砖和石材干挂，没有实际影响被告施工，文明城市检查不能作为延期交房的事由。（四）、关于被告提出的施工方单方自行停工107天的问题。本院认为，被告与施工方存在合同关系，因施工方的因素导致被告向原告违约，属于因第三人的原因导致违约的情形，与原告无关，不能将该责任转嫁给买受人，该事由不能作为延期交房的理由。（五）、关于被告主张的实施电缆顶管工程受阻，市政配套实施不能及时到位影响施工的问题。原告认为，被告提交的证据不足以证实被告主张的工程受阻的事实存在，且被告提供的高压扩供电是闽南古镇三期建设的工程配套电设施，包括了在建的二期、三期工程。市政配套的批准与安装具有一定的程序性，被告应在最初总体规划时就应当预见电力设施批准与安装的期限。本院认为，电力配套工程及变电站的施工确属于市政配套设施，被告提供的证人证言和其向相关部门提交的函件、以及厦门电力工程集团有限公司《关于闽南古镇电力施工工期的回复》相互某，可以证实被告在进行顶管工程施工时确实遇到了不可预计的问题。而且，被告进行保税变10KV古镇I回918的施工时间明显长于寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇III回918施工时间。综合分析被告提供的证据及施工时间存在较大差距的事实，本院认定，被告在进行电力施工中遇到了不可预见、不能控制的外力因素，属于合同约定的“因市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素”，延误了交房时间，可以作为延期交房的原因。但是被告主张抵扣258天，则与事实不符。该电力工程是讼争项目的商业配套用电工程，而施工用电是施工单位自行解决的临时用电，因此，该电力工程并不影响施工。根据《建设工程消防验收评定规则GA836-2009》A.6项目，消防电源包括消防负荷等级、供电形式、消防配电等均属于消防验收的项目，因此，电力工程不完成就无法通过消防验收，其最终影响的是消防验收的时间。然而，电力施工虽耗时258天，但在进行电力施工的同时，被告还在进行其他方面的施工至竣工验收之日，该段期间不能作为因电力施工影响被告消防验收的期间。日竣工验收后，工程全面完工，之所以消防验收至日完成，在于该电力工程尚未完工，电力无法供应，实际影响消防验收的仅为日至日。因此，因电缆顶管工程施工受阻，市政配套实施不能及时到位，可顺延交房的天数是58天。（六）、被告主张，在施工中因地势复杂，遇到巨型石头、大岩盘，只能人工手动凿打，影响施工57天。采用正常爆破手段仅需要20-25天。原告认为，在施工中遇到的困难和技术难题是被告在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，也是被告在建设过程中所需承担的风险，而不能将此风险转移给原告。本院认为，被告在进行市政配套设施施工进程中，遇到巨型石头，属难以控制的技术情况，实际影响了施工进程。而且，被告解决该问题是为了完成市政管网工程，该工程是竣工验收的项目之一，是被告必须完成的工程。被告的主张符合合同的约定，可以据此延期。实际延期的天数，应是手工敲砸与爆破的差额天数，法院酌情认定为32天。综上，被告因天气等因素影响施工可顺延交房的天数共计111天。三、违约金计算标准的问题。被告提出合同约定的违约金数额过高，要求对违约金进行调整，并提出对于讼争项目同地段同类房屋自2012年7月至2013年4月期间的房屋租金价格进行鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告作为合同的提供方，合同已明确约定违约金的计算方法，上述规定并不适用本案。原告的损失并不一定是租金损失，以租金损失作为违约金的参照依据，无法涵盖原告所有可能遭受的损失，而且合同约定的日万分之四的违约金标准也并不属于过高的情形，故被告关于调整违约金和对房屋租金价格进行鉴定的主张，本院不予支持。综上，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（除第四条第4项内容外）意思表示真实，内容合法，属于有效合同，双方均应遵照执行。被告通知原告于日办理交房手续，迟于合同约定的日的交房时间，共计286天，扣除有延期交房事由111天，被告迟延交房天数175天，已构成违约，应按《商品房买卖合同》第九条之1.（2）项的约定向原告支付逾期交房的违约金，违约金为67972.80元（971040元×0.04%×175天）。原告关于被告在通知办理交房时尚不具备符合合同约定的交房条件的主张，与事实不符，本院不予采纳。原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第六条及合同补充协议第三条第二款的约定，反诉被告需保证反诉原告在签订合同之日起30日内收到剩余款项，而反诉被告采用向银行贷款的方式于日将余款480000元支付给反诉原告，已逾期292天，应根据《商品房买卖合同》第七条之1.（2）项的约定支付逾期付款违约金，违约金为56064元（480000元×0.04%×292天）。以上双方的债务可以相抵。反诉被告主张银行延迟发放按揭款是因为反诉原告办理抵押贷款手续不及时造成的，没有证据证明，本院不予采信。反诉原告按合同确定地址向反诉被告发送催告函，符合双方合同的约定，视为送达。反诉被告于日支付购房余款，反诉原告主张逾期付款违约金的诉讼时效期间应从日起算，反诉原告于日发函向反诉被告主张违约金等相关权利，诉讼时效中断并重新起算，至反诉原告提起反诉时（日）并未超过法律规定的2年诉讼时效期间，故反诉被告提出的反诉原告主张逾期付款违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司应向原告余碧珠支付逾期交房违约金67972.80元。二、反诉被告余碧珠应向反诉原告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司支付逾期付款违约金56064元。三、上述第一项和第二项判决确定的债务相抵后，由被告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告余碧珠11908.80元。四、驳回原告余碧珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2506元减半收取1253元，由原告余碧珠负担481元、被告翔鹭（厦门）房地产开发有限公司负担772元；反诉受理费1202元减半收取601元，由反诉被告余碧珠负担。案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员　周建伟二〇一四年十一月十八日代书记员　林连玲附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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