高端财访甘犁：今后五年全球经济最大风险是中国房地产市场（部分实录）-财经网
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高端财访甘犁：今后五年全球经济最大风险是中国房地产市场（部分实录）
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今后五年最大的风险是什么？我认为不仅中国经济，世界经济也是这样，最大的风险中国的房地产市场，我觉得这应该没有太大的疑问。
　　主持人：大家好，欢迎收看今天的高端采访，我们请到了西南财经大学经济与管理研究院院长，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授来与我们谈一谈中国家庭与金融调查以及中国家庭金融的特征与危机。甘院长您好。
　　甘犁：你好。
　　今后五年最大风险是中国房地产市场
　　主持人：我手上有几份来自西南财经大学的研究报告。包括《中国民间金融发展报告》，《房产在家庭财富中的作用与风险》以及《中国家庭财富的分布及高净值家庭财富报告》。您能为我们简单的介绍一下在您看来比较突出的问题和特征吗？一个很明显的特征好像是——房地产在家庭财富中的地位相当重要。
　　甘犁：好的。
　　首先，地产在中国家庭资产中所占的比例和份额都特别大。我们计算了一下，在全国的家庭中，有66%的资产是房地产。而美国家庭房地产在家庭总资产中的占比是40%，差距非常大。这是非常明显的特征。如果简单解读一下的话，就是中国家庭的自有住房拥有率特别高。在城市、城镇家庭自有住房用率更高，达到87%。只有很少部分的家庭不拥有自己的房产资产。而且多套房家庭的比例也很高，数据当中应该是17%的家庭有多套房，也就是两套房以上。这个比例在过去两年中还有明显的增加。这是中国房地产和家庭资产的非常重要的特征。
　　如果要讲过去几年的变化的话，其中很重要的变化就是所谓的家庭的财富的基尼系数，财富的净利系数就表明家庭财富分布在不同的家庭之间的财富分布不均的状况。我们的财富分布基尼系数蛮高的，是0.76，11年是0.76，13年是0.72，有明显好转。
　　财富的净利系数我们的国家实际上比美国好一些，美国是0.8，我们按照13年的话我们是0.72。所以是明显比美国要好一些。而且财富（基尼系数）从过去两年当中有明显的好转，从0.76降到了0.72。
&&& 但是，原因是什么呢？原因就是房产。道理很简单，就是说比较有钱的财富比较高的家庭，他的资产既有房产也有非房产，非房产它的增长的速度低于房产的速度，所以它总的这些家庭资产增长的速度没有那么快。但是中等财富家庭的话他们的资产绝大多数都是房产，所以他们因为房产的原因资产增值比较快。所以总的来说，过去几年资产不均的程度有所好转。所以房产让中国的家庭资产分布相对来说更为平均一些，但是同时也是一个风险，因为房产垮掉的话就什么都没了。
　　北京市大家都知道房产的价格很高。我们还有一个数据就是北京市家庭的总资产有83.6%都是房产。
　　主持人：这个北京市是说北京户籍的人口还是居住人口？
　　甘犁：是北京市的城镇居民。北京主要人口是城镇人口，农村的很少。北京市城镇居民拥有房产在整个家庭资产的比例是83.6%，非常高。在中国，房产基本是资产增长的原因，也是资产风险的根源。我们国家金融资产的比例不高，比如美国金融资产是40%，而我国金融资产也就占10%。
　　主持人：差非常多。
　　甘犁：对，差非常多。
　　主持人：我注意到您微博中有提到，似乎并不看好未来几年之内中国的房地产市场，为什么持这个观点？
　　甘犁：其实道理蛮简单的。中国家庭拥有多套房的比例很高，中国家庭自有住房拥有率也很高。我们有一个详尽的全国的调查数据库，能够分析到底什么样的人有刚需。对于通常所说的的刚需也就是自住需求，我们考虑到了以下几个因素：首先，考虑了人房分离的情况下是有在京购房需求的。比如我在北京打工，但是在老家买了房子或者老家本来就有房子。但我北漂过来了，在北京有自住的需求。
　　我们也考虑了啃老，就是想离开父母，但是暂时还买不起房子，没办法所还跟父母挤在一起。这种成年子女跟父母住在一起的我们也考虑了他们未来的居住需求。
　　在供给方面，我们考虑了多套房家庭除了自住之外可能释放出来的房源。因为他只能住一套，这样多套房家庭就对市场提供了潜在供给。
　　我们把需求和供给做了完整的分析。在全国总的范围来说，供需总量基本上是平衡的，就是说现在的所有的刚需已经能够被现有的空置房源满足得差不多了。这是第一个情况。
　　也就是说目前的住房存量满足现有的住房需求是没有问题的。
　　第二，我们也研究了动态的情况，就是说有没有新增加的需求。比如农民工进城，城镇化的进程，中国城市化伴随着不断拆迁的过程，也伴随着新增需求的出现。这种新增的需求我们也把它算出来，根据现有的中国目前房地产产业的产能来做比较。中国目前房地产基本是1300万—1500万套的房子，只需要这个房子的三分之一就足以。我们做了一个分析，所以房地产是严重的供大于求。从静态的角度看供大于求，从动态的角度看也是供大于求。我们还做了方面，我们看新购房的家庭，我们知道他哪年购的房，比如最近两年新购房家庭，我知道他家庭的状况，我知道新购房的时候到底有没有房子，新购房家庭当中70%以上是已经有房子的，只有少数是没房子的，大多数购房都是投资需求。所以现在中国住房市场不断冲高的房地产市场，是靠大家的投资需求在驱动，主要是靠价格的预期，不是刚需的驱动。城市之间是有些差别，这是显然的，但是我讲的是全国这个大范围。所以我们这些数据摆在面前，其实我并不是说房地产好坏，数据告诉我怎么样就怎么样，数据告诉我房地产市场是非常非常大的问题，再加上我刚才讲的大家的资产都累在房地产里面了，所以如果房地产垮掉对老百姓的打击是非常严重的，对这个社会的打击是非常严重的，对经济的打击是非常严重的。
　　今后五年最大的风险是什么？我说不仅中国经济，世界经济也是这样的，最大的风险中国的房地产。
　　主持人：对全球来说？
　　甘犁：对全球来说。
　　主持人：最大的风险是中国房地产？
　　甘犁：是中国的房地产市场。我觉得这应该没有什么太大的疑问。大家都知道有很多人在讲房地产，说这个市场好象还有刚需，还是蛮多人看多的。我不知道他们为什么看多，可能是看到周围房价还在涨，或者没有跌，是根据他周围历史的数据来看，因为几乎没有人有这种全国性的调查结果，没有人全面的了解房地产业的真实状况。
　　所以看多的人我觉得凭感觉凭经验，过去都在涨今后也会涨。看空的人我也不知道他哪来的数据，他怎么看空的。我不太清楚他们的理由是什么，我们的理由很清晰，就是数据显示——供大于求。静态的供大于求，动态的也供大于求。新购房多数是投资购房，这样一合起来，中国的房地产市场问题非常大。
　　　中国现在的空置情况比日本当年严重
　　主持人：已经有不少的经济学家说，目前中国的情况跟当年的日本很像，您觉得有相似的地方吗？相似和不同之处各自在哪儿？
　　甘犁：我觉得日本当年的空置房，多套房的情况还没有我们现在这么严重，现在日本的空置情况也没有我们严重。房地产一般都是讲存量，他们没有我们严重。从多套房、空置房的方面来说，我们比日本当年严重，我们唯一没有日本严重的地方是地价没有东京涨得那么快。那时候东京的地价涨得飞快。我觉得80年代90年代日本经济高速发展期间，也是伴随着地价和房价疯涨的过程，但是跌的时候跌到只有原来的一半，甚至三分之一。日本到现在二十年了基本上还没有恢复。
　　主持人：现在看起来日本政府也在刺激。
　　甘犁：刺激了但效果不明显。日本从60年代开始飞速的发展了30年。从50年代60年代开始，其实和咱们国家现在差不多。咱们国家如果从改革开放后的80年代初开始算的话，尤其是92年以后，中国过去20年的发展真的是高速的发展。高速发展的跟当时日本经济高速发展的时间也差不多，日本经济说到底是被房地产拖垮了，拖得这20年没有增长，我不知道。
　　主持人：我看您的观点好像是感觉如果房地产泡沫破灭的话,我们会比日本还要严重。
　　甘犁：比日本还要严重这个倒还难讲。因为我们毕竟这么大的国家，政府有很多方式，通过其他的方式，比如说通过刺激内需的方式，通过其他的方式，日本过去20年经济是零增长的，我觉得我们不至于到零增长的地步，不至于那么差。
　　主持人：有过国内的经济学家，包括发改委的一些专家，认为中国的新一轮的城镇化刚刚开始。但是好像您对中国的城镇化的进程的判断跟他们有所不同。
　　甘犁：对。我这个判断是基于数据。我们的调查把中国社会现在照了一个360度的全景图，所以我能清楚的知道什么样的人还在农村留着，什么样的人进城到本地本县，什么样的人北漂，东漂，去了北京、上海。看了以后你会发现，农村没有多少年轻人了，没有多少高学历的人或者有点学历的人，这批人他们已经出来了，已经到了城里面了。所以如果只根据过去的历史经验来推，推算今后的城镇化速度是要犯错误的。我们过去五年十年的城镇化进程是平均每年1.35%，这是非常快的。但根据我们的调查统计数据，我们现在估算未来只有0.8%。
　　因为中老年人进城和年轻人进城的动机是不一样的，成本是不一样的，他在城市里的就业情况也是不一样的。所以城市对他们的吸引力不一样，这样的情况你必须要考虑到。一旦考虑了你会发现城镇化进程是在减缓。而遗憾的是我没有看到国家对这方面的详细的研究。而且，为什么一定要达到7.5%我们才能满足就业？至少这一项，按照目前我们的了解，如果还是按过去的历史经验来预测今后的城镇化进程，是要犯错误的，是不对的。
　　主持人：我特别好奇的一点是您为什么要费那么多的人力物力来做这个金融调查？
　　甘犁：而且做这么长时间。
　　其实挺简单的。我是一个做学问的。对一个大学教授来说，他的成功是什么？就是能够在非常顶尖的杂志上发特别好的，有价值的文章，这是他首要的成功。我以前是做美国问题的，用了美国大量的家庭数据在美国的杂志上写文章，后来我转做中国问题，发现中国没有这方面的数据，完全是空白。就是一片空白，完全没有。怎么办呢？要研究中国问题，你不能不做。
　　主持人：从零开始。
　　我们发现我们的数据大家都关心，社会也关心，政府也关心，老百姓也关心。我们的工作的意义就是我们建了一个基础数据库，这个数据库实际上对中国的国情是一个非常好的补充。比如说我们的资产调查，在做之前我还不知道，做完了认识到我们的资产调查在中国是独此一家，以前从来没有过。所以我们对摸情中国老百姓的家底，搞了这么多年我们的家底搞不清楚，我们摸清老百姓的家底我们起了一个非常重要的补充作用。这点上我觉得我们的工作还是蛮有意义的，希望社会也能够关注支持我们，因为这个工作非常的耗资、耗力。
　　而且这个工作可能直接涉及到他们自己的利益和判断。
　　甘犁：对，自己的利益，对自己投资的判断，所以我们也不断的通过数据把大家的情况讲述出来，让大家心里有个数，让政府有个数，让老百姓有个数。
　　　房地产在家庭财富中占比极高
　　主持人：好，我注意到您在您的报告中有提到，还是大家最关心的房地产问题，就是房地产在家庭财富中非常高的占比。您觉得中国的家庭在投资上的思维方式是理性的吗？
　　甘犁：每次我讲不要买房子投资了，大家就会跟我说我没有投资渠道，房子是唯一的投资渠道。我其实觉得在这件事情上整个金融行业失败了，金融行业的失败是失败在教育上。我觉得中国的老百姓被宠坏了，真的是被宠坏了。
　　甘犁：理财产品能到6%，5%，大家觉得不够高嘛。
　　主持人：对。
　　甘犁：为什么呢？过去多少年里，我们的数据表明首套房子的平均增长是340%，不得了的投资收入比，你要把杠杆再加上那就更不得了。我讲的是没有杠杆的情况下都已经是340%。老百姓被这种高额的房地产投资回报率给宠坏了。所以你跟我说没有投资渠道，那是瞎说，咋就没有？只是说没有那么高额回报的投资渠道，但那么高额的收益率的投资注定是有高额的风险，不可能有这种高额利润没有风险的投资。
　　我们金融资产，我们整个大的金融行业这么多人在从业里面，我们只管理了中国10%的资产，如果我们管理30%的资产，我们整个行业不就3倍大了？我们没有去做，没有去教育。要教育好真正的告诉大家，资产的投资他一定要分散风险，全都放在一个篮子里面，放在房地产里面是要出问题的，这是很简单的道理。
　　主持人：因为大家都觉得房地产是一个安全的投资渠道，又有高收益。
　　甘犁：高收益又安全的投资是不可能存在的，没有这种事，哪有免费的午餐？你要卖，你要收益要认识到一定要人接，大家都在卖的时候谁去接？现在每个人都要把自己的房产要真正的收益要真正的达到，你必须要把它卖得出去。那么多人都有多套房，谁还去买你的房子，一旦预期一变，你根本就脱不了手。嘉宾：我觉得有多套房就要卖掉，赶紧卖，我真的是建议大家赶紧卖，趁着现在你还能卖得掉，你可能不是最高位，可能房子还可以往上冲一点，谁也说不准，我也说不准，我没办法预测这个东西，但是你有足够的收益了就赶紧脱手算了。不要等到哪天，大家都想脱手的时候你就脱不掉了。
　　主持人：市场预期的改变可能就是一晚上的事情。我看您房子里面有一个数据是说中国的穷人房地产的资产占比反而是高的。
　　甘犁：对。
　　主持人：富人的房地产资产占比是低的。现在有一种舆论是觉得如果房地产破灭也没我们穷人什么事，都是有钱人有多套房子。但是好象在您的统计数据里，情况不是这样的？
　　甘犁：富人房子肯定比你穷人多，但是他其他资产种类也多，实际上他还是相对更为分散一些，中国富人阶层很大程度上是做生意的人，他有自己的工商业资产，他的金融资产也比较多一点，所以他们在海外也有，或者是国内也有，包括各种理财产品，股市的参与等等，他比穷人要多一些，所以他们资产的配置相对来说要更为合理一点。所以房地产影响对他们没有那么大，他房子比穷人还是多，因为他总资产量大。所以，一旦房地产发生地震，还真的是对穷人打击更大。
　　主持人：也就是说根据您的数据的话，如果房地产破灭，最惨的是中产阶级。
　　嘉宾：对，中产阶级，已经没有别的什么钱，整个资产，他的养老钱，子女的读书钱，他的看病钱，都在那儿。所以更要卖，变现嘛，就是不要认为总能拿到15%、20%、30%的收益率，那是不可能的。
　　主持人：首先是有多套房的人赶紧卖掉，然后是不要以为房价突然大跌对穷人是好事。要考虑资产风险。
　　嘉宾：对，考虑风险，这是多套房的，单套房的自住的我觉得没有这个必要。你如果真的是长期而言，20年、10年房地产可能还会起来，经济的发展嘛，所以自住的话你反正要住，所以我觉得自住的也不用担心，确实不用担心，不用管它。　
　　嘉宾简介：甘犁 美国德克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查与研究中心主任。
　　《高端财访》是财经网推出的系列经济访谈栏目 主持人：财经网记者 胡月　
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(编辑：胡月)
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2016年以后的房地产市场怎么样？
作者：张宏伟
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　　今年8月底“双降”之后，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。　　今年8月底，央行再次降息降准，至此，本轮央行累计已有五次降息四次降准，对于楼市来讲，业内人士普遍看好此次降准降息之后的房地产市场，大多数业内人士认为，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。　　从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。　　笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。　　中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：　　理由之一： 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续　　同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。　　从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续　　理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条　　今年
“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。　　从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。　　因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。　　理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义　　美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。　　理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期　　今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。　　无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场
“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。　　从历史经验来看也是如此，年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。　　理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险　　去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。　　理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力　　事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场;而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)
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