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华南地产论语：两会后调控或常态化 4月份适合买房
　　新浪乐居讯(责任编辑 梁海香)正在举行的全国两会中，众委员针对楼市走向提出自己的见解。集团董事长认为“今年的楼市走向“前紧后松”，并预言“调控时间没有一次超过3年，下半年房地产的好日子又将到来。”但住建部部长则明确喊话“：大城市房价一定要降下来！”
　　温家宝总理在做政府工作报告时说：“坚定不移的加强房地产调控，并指出多数城市的房& 价环比下降，调控效果正在显现”。尽管政府工作报告传递出明确的房地产调控不放松的信号，却依然难以消弭各界对楼市预判的严重分歧。
　　新浪乐居第79期《华南地产论语》，将针对"两会后房地产宏观政策变还是不变"展开，与会专家认为，未来楼市调控或将常态化，两会之后，上半年会是购房好时机，个别专家强调4月份刚需买家议价能力、选择余地较大！
　　主持：
　　钟& 炬：华南城市研究院地产文化研究所所长
　　论坛嘉宾：
　　胡& 刚：暨南大学管理学院教授
　　谈锦钊：广州社科院高级研究员
　　黄穗诚：华南城市研究院房地产纠纷处理研究中心主任
　　吴新坚：华南城市研究院研究员
　　谢逸枫：中国发展研究中心房地产研究所所长
　　张仁瀚：企业战略与运营高端顾问
　　姚育宾：新浪乐居广州站副主编
　　论坛时间：3月13日14:30-17:00时
　　---------【以下是论坛实录内容】---------
　　钟炬：欢迎各位嘉宾参加第79期《华南地产论语》！ 今天的题目是《两会后房地产调控政策走势分析”》。预测走势就相当于猜谜语，我将这个问题分成三部分讨论：第一，两会后房地产政策的走势是继续偏紧？还是所谓的前紧后松？大家猜一猜。 第二，目前房地产的宏观调控是有效？还是无效？是实实在在的有效，还是看起来有效，这一点还是有所争议的。 第三，以行政手段为主的房地产调控政策，会不会留下后遗症，未来如何退出？怎样退出？
　　首先探讨第一个问题，两会后，房地产宏观政策走势是怎么走？是紧还是松？ 请谈教授先谈谈看法。
　　谈锦钊：说到政策变还是不变的话，从哲学来说，变是绝对的，不变是相对。两会后房地产的宏观政策在今年不会发生根本的变化。
　　房地产的宏观调控不仅仅是针对房地产、针对房 价。要将通货膨胀的局面控制住，避免物价上涨得太快、人民群众的负担加重，同时也要增加公共财政的支出。房地产好不好卖的问题，是关系到经济泡沫化爆裂的局面。所以应该去泡沫化，这也是宏观调控的主要目标，调控的目的是让房地产回归到理性，也是去泡沫化重要的指标。
　　从我的观察和研究来看，今年的宏观政策不会根本性的转向，这一点是肯定的，但会产生一些微调，不会一味的压力，对于首次置业贷款和利率都要倾斜。目前已经发生了微调，实事求是的对待房地产泡沫的问题。
　　两会后的走势是怎样的，两会中广东的代表认为财政产生的原因就是中央财政逼良为娼，中央财政拿了55%，又压了众多的任务。地方经济要搞活经济，又要完成任务，因此要想办法。房地产就是地方财政主要的来源，也是地方经济建设重要的来源。如果在原有分税制不改变的情况下，将房地产全部的压下去，很有可能有的地方政府就要破产，这是明白的事情。
　　目前地方政府负债累累，根源就是不合理的分税制，包括朱镕基搞了多年的分税制，最后钱都集中在中央，但是钱没有用好，地方发展又需要资金，不搞房地产钱从哪里来，城市如何发展，人的生活怎么办，这就是根本的原因。 原有的分税制一定要改变，这是房地产市场根本的原因。房地产市场有操作、投机、投资的倾向，但不是根本的原因。老百姓好不容易存的钱，但是无法实现保值增值，放到银行是负利率，搞股票要亏损，因此得从上头检讨，从我们的财政制度检讨，才会根本的消除房地产的泡沫。
　　房地产政策还是要不断的调整，土地财政是依靠卖土地获得财政，地方政府是不对的。土地没有合理科学的利用，从而使城市建设获得发展的资金也是不对的。全世界的经济发展，土地是经济发展重要的来源，因此不能一概而论说土地财政不对。目前在科学技术和新产业没有产生好效益的前提下，如果土地不搞活，老百姓不购买房产，经济来源怎么办。
　　有的人说，购买房屋就是购买爱国房，这话不是一点道理都没有的。老百姓将资金放到房地产中，是希望保值增值，希望自己的资产不要缩水，一概而论的说是投资投机，但是房地产除了居住的功能外还有投资投机的功能，也不能说是投机倒把，如果大家都不购买房产，那么一个城市的经济发展、城市发展和税收从哪里来？因为房产在税收中占的比重是很大，各个发达城市的经济，资金是源源不断的从土地来，这就是好事，不能说搞房地产就是土地财政，就应该取消，事实上是无法取消。
　　原来过分的依靠行政调控是不对的，市场有自身的规律，一方面要按照市场的规律发展，另一方面要给老百姓财产保值增值的出路。
　　股票市场、存款都无法实现，如果房地产还不行的话，我们的经济靠什么？科学技术和新产业都没有出来的情况下，还是需要扶持的，因此不能将房地产业打垮打倒。城市经济发展，土地不断的升值，房地产业也是动力和资金的来源，因此房地产业要不断的完善和向前推进。但是，不能操之过急，不能说调控就要收房产税，原来的税收已经达到了30%到40%，还要雪上加霜的话，我们的经济就要搞垮，因此要一分为二的看问题，房地产市场要保证健康理性的发展，老百姓购买房产并不是要投机，但是要解决老百姓的问题，否则没有新的出路是不行的。我寄希望于2013年，今年的调控是不会有大的改变，2013年新的班子上来了，要搞活经济，同样会搞活房地产的，因此我们是寄希望于2013年。
　　主持人：谈教授主要的观点是：目前房地产调整来源于分税制，如果是按照朱镕基的方式来操作，同样的模式会有不同的结果。下面请张先生从战略和运营的角度进行探讨。
　　张仁翰：主持人提出三个议题，我认为安排得很好。从宏观来看，房地产政策的走向如何，今后是否会调整，对于一个国家来说，涉及到宏观经济的考量，最后会形成宏观的经济政策。
　　我认为房地产政策在中国是宏观政策非常重要的考量内容之一，形成了政策的落脚点。我回想起2010年6月份中欧社会论坛在香港举行，把我安排到房地产组，当时我写了一篇分析报告，认为中国的房地产政策，正在走向调整。
　　中国房地产政策从2010年中开始，必然有三个趋势，一个是中国的房地产政策已经到达了调整的临界点，之后要进入房地产调控的周期。房地产调控周期的趋向性将会使中国房地产出现两个相对区隔的领域。
　　一个是纯粹的、市场化的商品房，另一个是区别于商品房的保障房领域。将来中国一定会形成商品房的市场，这是以中高端为主的房地产市场，中国会出现政府主导，大规模进行保障房建设。
　　现在已经过去了二、三年，当初的预判基本上是准确的。从目前房地产政策的着力点来看，基本上符合当初三个判断的内涵。
　　主持人提的第一个问题，两会后房地产政策是前紧后松还是怎样？我总的看法是这样的，近一年半来中国房地产政策正在落实，而且产生了一些效果。从房地产的价格走势来看，目前的房价还没有真正的走向下降。虽然在部分沿海 大城市出现了价格下降，但是没有进入下降通道。
　　两会后的房地产政策，走向如何，这要跟中央宏观调控的预判目标结合起来。中央是根据宏观预控的目标作为基准点安排两会后的房地产政策。房地产调控的目标，目前还没有达到。应该说是基本没有达到目标，目前是处于目标转变的临界点。
　　过去有人认为中国房地产7年发展是一个周期，有的人认为12年是一个周期，无论是中等时间量的周期还是稍长一点的周期，目前处于调控周期的中间。刚才谈教授提了新一届班子要上台了，五年要落实，宏观调控的目标来看，今年房地产政策是继续维持政策的内容和松紧度。
　　从房地产政策的力度来说，目前是比较适宜的。近期不应该突然发力，也不应该有所放松。从两会以来，中央领导和部门负责人的讲话，包括温总理的讲话都倾向于房地产调控不放松。但是社会不同阶层的声音表示，政策应该有所放松。这说明目前的宏观调控刚好达到考量的平衡或者是预期的平衡，两会后政策的着 力度在力量的平衡之下，近期不会有重大的变化。从我个人的考量来说，从现在到2013年底不会有大的变化，中国是巨型的航空母舰，政策效果初显的时候就调整，中国的母舰就不会有方向。
　　在过去六十年的时间内，每一个大的经济阶段，经济都没有方向，没有节奏感，过于着重于眼前的状态，这种宏观调控的状态，使我们吃了很多的苦头。 目前不应该继续出现过去经济不成熟时的状况，我就先讲这些，后面有时间的话，我会围绕宏观调控有效还是无效，调控是否有后遗症展开探讨。
　　主持人：下面有请吴研究员谈谈自己的看法。
　　吴新坚：两会期间大家关心的问题是，政府对房地产宏观调控政策的看法，有人认为会放松，有人为不会放松。
　　主持人：温家宝总理的意思是说，丝毫不能放松。
　　吴新坚：首先回应主持人第一个：关于调控走势。
　　第一个问题，目前的宏观调控是用行政的方式来解决，但是没有解决土地的核心点。以美国为例，60%-70%的土地是用于城市发展和住房，因此他们的住房价格比较笋，质量比较好。相对于中国，我们住洋房的价格跟美国别墅的价格一样。什么原因造成目前的情况？中国将大部分的土地搞工业了，导致居住用地面积的不足，因此供需不平衡，老百姓担心买不到房了。政府明确规定耕地红线，群众就认为房地产是稀缺资源，因此出现泡沫现象，当然目前还不是很严重。
　　第二个问题，分税制的问题。 因为分税制的原因，地方政府没有钱，着力点就是土地，从农民低价购买，之后进行开发建设，征收营业税、契税等等。两会不会改变中国房地产根本性的问题，目前只是用行政的命令解决，例如限购、限售，让大家不要购买，因此宏观层面没有改变。
　　其次，回应主持人第二个话题：宏观调控是否有效果？
　　政府的角度认为调控有效；市场的角度认为无效，因为打乱了企业经营计划。
　　调控前期，乐观，大量购买土地，每天都是阳光灿烂的，认为房地产每年都有20%-30%的升幅，因此很多企业将现金流放到土地上。
　　调控后期，市场变化快，企业还没有反应过来就出台了限购，众多还处于开发周期，因此企业就要停工和裁员，这样的调控是打击了房地产市场。
　　中国的GDP从8%下调到7.5%，大家都认为房地产不行了，说明中国的宏观经济出现了弊端，部分民生产业没有放开发展，因此我认为房地产宏观调控是无效的。
　　最后，谈一下主持人第三个话题：会不会退出。
　　限购政策会退出，限购是行政手段，通过管制的办法，不让大家购买，限制个人和企业的资金进入房地产市场，因为房地产行业占用了社会大量的资金。
　　政府限购有两个目的，第一，缓和调整民意，民意认为房价上涨太快，无法解决住房的问题，因此产生了矛盾。限购放开的前提就是1000万套保障房 的完成。限购后中国政府应该出台相应的政策，例如年轻人租赁住房后，可以解决户籍和孩子上学的问题。政策如果这样解决的话，大家就不会去购买房屋了。
　　我分析购买房屋的原因有以下几点：第一购买房屋，体现了身份；第二，房屋代表了户籍和入学名额。如何将租赁市场和房地产市场良性的互动，良性的发展。
　　总的来说，我认为限购会放松的，限购相当于五、六十年代的计划经济的命令，但是对房地产业和经济是有所打击，因此限购会放松。
　　我认为没有后遗症，今后发展不能太乐观，因为房地产和市场都是有风险，政策会调整房地产，不能因为房地产占GDP的比重比较大就放纵。
　　主持人：吴先生的观点认为两会后会放松吗？
　　吴新坚：两会后房地产宏观调控会放松，因为这是大家的要求，如果不放松经济结构也会出现问题。
　　主持人：我听了谈教授和吴先生都谈到了分税制和土地财政的关系，我这里插一句话。分税制和土地财政是没有关系的，分税制是政府财政的问题，即使没有分税制，土地是由地方政府掌控的，同样会出现房地产的现象，土地财政和分税制是没有必然的联系。
　　谢逸枫：我认为2012年是前紧后松，调控政策是差别化微调。全国微调的24个城市只有佛山、芜湖、宁波等五个城市被叫停，其他城市微调。 限购限售中央不会放松，但是部分城市会放松的。广州市二月份召开会议，讨论限购如何微调，这就是差别化。
　　至于调控的效果方面，如果仅仅从四个方面来看，2010年到2011年的调控效果是明显的，根据国家统计局70个大中城市环比城市下降的指数来看，下降指数增多，而且多个城市环比下降。去年到今年二月份，跟往年同比，销售额、投资额、销售面积、成交面积是往下降，地价也是下降。房价上涨趋势得到遏制，没有继续上升。因此目前的调控是有效果的，2012年调控目标是房价合理回归，还是要依赖于2012年的宏观调控。如果单纯从平均房价来看，调控是没有效果的。 2012年全国平均房价是4724元/平方米，上涨5.9%，2011年平均房价是5377元/平方米，上涨是6.9%。
　　三轮宏观调控如此严厉之下，2011年房价同比竟然上涨了1%，说明调控遏制了房价上涨趋势，但是房价没有实质下降，因此说明调控没有效果。今年政府工作报告中对中国调控指明了大方向，但是楼市具体怎么走没有具体的方向，因为没有一个具体的政策明确的描述。
　　目前调控的描述比之前更加的温和，例如将继续搞好，而不是前面的毫不动摇，大家知道毫不动摇是刚性决定的，继续搞好就是弱化，只要维持原来的状况，房价不要向上涨就可以了，为地方政府调控挪出了空间，因此2012年的房地产调控不会有新的和严厉的政策，而且地方政府会有局部的调整。
　　局部房价调整会适度微调，因为政府工作报告中，限购限贷一直是三轮调控最重要的政策，但是政府工作报告中一个字都没有提到。没有具体的政策规定 和指导以及实施的话，就无法完成2012年调控的目标，如何使房价合理回归，也没有一个字提到商品房预售制度、房地产资本金制度的改革和落实，也没有提到 如何增加土地供应，增加商品房供应，也没有房产税具体出台的时间，也没有扩大到哪些城市，这些内容都是没有的。
　　国家税种的负责人说，未来二、三年房产税很难扩大，因为实施的难度是非常大的。两会后，2012年房地产调控的趋势是前紧后松，尤其是两会前，日中央据会议和中央经济工作会议提到坚持房地产宏观调控，促进房价合理回归，保证房价健康发展。目前两会的调控是坚定不移的加强房 地产调控，第二个是大力促进保障房的建设，第三是促进房价合理回归，没有看到严厉的字样。
　　房产税是改善房地产税收制度，包括了商品房、还是包括了空置房，一个字都没有提到，因此说明调控是有问题的。实际上从2003年到2010年的房地产调控都是应对房价过快上涨，2011年才是遏制房地产价格过快上涨。
　　限购不会爆发性的上涨，而是小幅度的上涨。二套首付和第三套今天不会放松，但是首贷已调整到基准利率。全国有23个城市银行下调了贷款基准利率，房地产贷款和融资渠道不会全部放松，但是银根和开发贷款会适度下调，例如下调存款准备金，今天央行表态房地产开 发贷款将会差别化，意味着开发商下半年的好日子就要到来了。
　　主持人：谢先生的意见不是完全的放松，而是相对的放松。下面有请胡教授发表自己的看法。
　　胡刚：我谈五点看法。两会后房地产政策会做微调，微调会放松，有五个理由。
　　一、两会前，各个地方政府纷纷出台了政策放松的对策。从这些地方政府放松的对策来看，中山、佛山、芜湖都是中等城市，上海也出台了微调的政策，我们知道上海是中国第一大城市，因此上海的微调不是简单的事情。
　　目前中央宏观调控政策，地方政府是有很大压力的。在我国的体制下，地方政府不断的冲关，上海作为中心城市也进行冲关，这种冲关有风险，说明宏观调控对地方政府已经产生了很大的压力。
　　地方政府的冲关，中央政府都一一挡回去了，一个原因是两会召开前夕。两会期间政协委员和人大代表提的意见一年比一年激烈，涉及到医疗、教育、房产。住建部也好，国务院也好就会将地方政府冲关的行为挡回去。两会后是否会放松，这是值得探讨的。
　　二、仔细的研究最近中央领导的讲话，胡锦涛总书记讲话，宏观政策调控对就业优先考虑。房地产的宏观调控导致很多城市的开发量下降，建筑是大量吸收劳动力的产业，从而影响了就业率。
　　李克强副总理在《求是》杂志上发表了一篇文章，按照中国的惯例，在《求是》上发表文章的人是主管中国经济的人。他这篇文章谈了中国经济管理的主要思想，重要的一点内容是，前面几十年，中国宏观经济迅速发展主要是因为外需市场，目前欧美经济情况导致中国经济要转型，主要是以扩大内需，这一点已经达成共识。
　　内需的动力是什么地方，李克强副总理提到最大的内需就是城市化，说明中央高层已经认可了。城市化带来基础设施的建设，地铁的建设，改善城市环境等等。
　　中国仅仅靠食品、服装已经无法拉动内需，人们还是需要住房、汽车，也需要城市环境不断的改善。经济发展的主要动力不可能靠外贸了，最大的动力就是内需，内需的重点就是城市化，城市化离不开房地产。
　　中央领导最近的讲话，预示着中央对宏观经济的走向和判断。中央领导目前不会说房地产宏观形势要调整和放松，而是说要增加就业，就业就要开工，城市化也说明要发展房地产业。 我们知道2008年的时候，房地产放松以前，也不能说房地产要放松，而是提要应对国际金融危机。
　　三、各地的地方政府都出台了很多“化”，广州是走新型城市化道路，佛山是城市升级。现在也有很多的城市提智慧城市建设，还有很多的城市说发展低碳城市。 地方城市纷纷打出发展城市的“牌”，寄希望城市发展，无论是走新兴城市化，还是城市升级，换句话来讲，如果没有房地产业和居住，什么都做不起来，但是不能 说是房地产城市化。
　　我们仔细的看“十二五”规划，立足点还是城市发展、城市土地和招商引资，如果没有房地产的放松，政策的着力点是无法做到的。 如果政策不放松，就很难提城市化。例如走新型城市化，城市升级还是要搞土地开发，还是要依靠土地谋取发展。
　　这几年中央政策是一紧一松，主要是为了防止经济发展硬着陆，一看下来了，再放一放，这几年都是一紧一松，在目前的阶段，虽然GDP不是保8%，但是没有房地产的发展，也很难保证GDP。
　　四、激发刚性需求，存款准备金不断的下调，刚性需求首套住房贷款基准利率的调整。房地产企业发展困难，企业和投资者都希望宏观政策适当的放宽。
　　五、结合房地产税，今年实行差别化限购，我认为是必然的，要结合房地产税进行宏观调控，目前还没有完整的政策。一定会扩大房地产税试点的城市，试点城市和房地产税配套起来进行操作。
　　两会后，五一前夕，一些城市可能会结合保障房的退出政策，小产权房的清理政策，房地产税的试点进行微调和限购。
　　主持人：胡教授的发言给未来房地产政策进行了展望，我认为胡教授讲到很重要的观点，未来变化和发展的话，从外需到内需。从外需拉动经济为主到内需拉动经济为主，如果没有房地产就无法拉动内需，因此胡教授认为目前的宏观调控会改变。两会后是否会改变，如果不是本届政府的最后一年的话，一定会改变的。因为是本届政府的最后一年，我认为政策的制定是咬紧牙关不会改变。一变的话就会出现很多的问题，如果房价失控的话，就会给中央和国务院带来很多的压力，从这个角度来说，宁可不改变。
　　姚育宾：本次论坛的主题是“两会后房地产宏观调控政策走势分析”，这里点明分析的时间起点是“两会”，那么我们把眼光重新投回“两会”。
　　针对房地产调控方面，有几位重要政府高层表过态，首先温家宝两会报告表示，坚定不移地加强房地产市场调控。紧接着，住房和城乡建设部部长姜伟新强调，全国七八个大城市的房价一定得降下来。但是，央行副行长刘士余在答记者问的时候，就要求各银行对首套房必须予以保证。从温家宝和姜伟新表态来看，今年调控仍是保持原来水平；而央行的表态，则意味着会在部分环节有所调整，强调保证刚性需求的首次置业需要。
　　事实上，在2003年6月中央发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》算起，中国楼市紧缩性宏观调控从紧缩开发贷款开始到现在已经接近九年了。如果再往前追溯，1998年房改是中国最大的调控。从那时候起，普通老百姓住的房子从实用权变成了产权，这才有城市居民住房的需求，伴随而生的有了交易，房地产市场全面形成。也就是说，中国调控持续很多年，从某种程度上来说调控已经有常态化的趋势，只是在这种常态化调控的基础上，暂时不会加重，而有可能有所微调。
　　主持人：调控到最后就变成了常态化的政策。中国有一个哲学的概念，一阴一阳知微道。没有房改之前，所有的房屋都是保障房，如果只有保障房没有房改房或者是商品房就无法搞市场经济。取消了福利分房后，全部市场化也出现了问题。最近的调控推出了保障房，虽然是流于形式或者是时间太紧迫，任务太艰巨，任务太大，地方政府一时之间无法组织这么多的财力和人力，管理中会出现各种各样的问题。但是没有保障房是不行的，现在走上了“一阴一阳知微道”，简单的就是保障归保障，市场归市场。
　　胡教授讲到李克强副总理在《求是》上发表的文章，李克强是北京大学经济学博士，略微学过经济学的都知道，保障、市场两部分区分开来是很正常的，现在调来调去，无论怎么摇摆。调控政策最后就变成了房地产政策，在调控中找寻自己的路。很多的时候大家都说摸着石头过河，因为我们没有路，国外经济发展几百年，经济政治之大成，比我们先进，为什么不学习和借鉴他们的道路和桥梁。
　　中国认为国外的办法不行，不适合中国的发展，因此我们就要摸着石头过河。例如美国为了取悦选民也做了很多违背规律的事情，我们如何走更好的道路。中国历来的领导者都会有帝国的心态，什么是帝国的心态，我们要成为世界最强的国家，因此我们要探索一条道路，而不是要学习别人的经验，走别人的道路。 西方的市场是非常成熟的，市场归市场，保障归保障，是否有更好的道路，调控就会变成常态化，这就是房地产政策。
　　姚育宾：调控后，会将楼市政策完善化、体系化，变成政策固定下来。中国政府前几年楼市比较火爆，楼市调控政策十八般武器都出来了。所以，我们今天讨论的是在调控的基础上是继续加重还是稍微放松。
　　谢逸枫：大家是否有注意到，1988年到2012年所有的房地产调控都有一个规律，调控的时间不会超过3年。基本上一年或者是二年半就结束了，这可能跟国内经济发展周期是有关的，因为调控的时间越长，意味着对实体经济打击最大，对地方政府的财政收入打击更大，城市化发展离不开房地产。以前讲的福利分房也是城市化，因此调控不可能成为常态化，只能是阶段化、周期化。
　　主持人：2004年提出房地产调控。
　　谢逸枫：1998年就开始做了。
　　主持人：2004年因为房地产过热开始的。
　　谢逸枫：2003年房地产过热，因此就出现了宏观调控。如果是常态化的就不能间断。
　　主持人：不要认为压就是调，提也是调。2008年因为金融危机，出台了很多促进房地产销售的政策，也是调控的政策。
　　姚育宾：调控本身是中性词，不代表一定是加重打击力度的意思。只要有干预，就是调控，无论是压还是扶都是调控。
　　谢逸枫：如果房地产市场化的话一，所谓的行政化手段都要退出，因此不会成为常态化。
　　主持人：调控了多年，现在还在调控，我就想，这样的调控有效还是无效？
　　姚育宾：有没有效？关键要看标准是什么？
　　姚育宾：比如说，从抑制房价上涨方面来看，还是起到作用。统计局公布的显示，1月70城房价全线停涨。此外，广州市国土房管局局长李俊夫也曾透露，去年广州市新建住房房价同比上涨2.6%，远低于经济增长的11%，完成年度房价调控目标。这些数据都与温家宝总理之前提出的“抑制房价过快上涨”的目标是相契合，所以，从这个角度来说是有效果。
　　姚育宾：但是，从促使房价回归理性方面来看，效果并不明显，我们之前也跟南方都市报联合调查了广州多个在售楼盘，发现不少楼盘所谓的降价其实只是喙头，很多项目只是拿出几套或一套作为特价单位，把底价降下来，而真正的均价并没有实际下降，还未达到购房者的心理预期。这与温家宝总理后来提出的“促使房价合理回归”还有差距，所以需要各方继续努力。
　　主持人：有史以来最严厉的调控，目的是解决国民的愤怒，解决的是政治问题，不是纯粹的经济问题。如果用经济的分析方法就无法摸准，如果从政策的角度分析的话，问题就简单了，因为有一部分民众愤怒了，所以要平息愤怒，无论地产商是否难受都要压。为什么地产商这么难受，我不大同意刀客说的收紧二套房贷和调整利率，这些都不是房地产调控，这些是因为调通货膨胀。
　　谢逸枫：房贷是遏制投资投机需求的重要手段，如果调控跟二套房贷没有关系的话，如果将二套房贷调整为基准的话，马上就会出现投资投机。 钟炬：收紧投资的时候，民间的金融收紧了，导致民间的利息是二分，后期出现了五分。银行不断的收紧贷款，如果一定要贷款的话，就将优惠利率取消了。
　　谢逸枫：目前房地产价格还没有统计到CPI的数据中。
　　主持人：个轴宏观调控不能针对房地产，如果不是通货膨胀高的话，就不会提高存款准备金，因为房地产在整个经济中只是占了一部分，不能将所有的调控和不利的因素都认为是房地产调控的内容。 调控有调控的政策，针对经济的是货币政策，也有财政的政策，都要分开讲。有的政策是针对经济，但是会波及到房地产市场。
　　谈锦钊：房地产的政策和价格上涨太快，在通货膨胀中表现突出。例如蒜你狠、姜你军等等都是通货膨胀的抬头，因此要遏制通货膨胀，房地产只是调控的目标之一。
　　谢逸枫：宏观调控就是打击投资投机，因此跟房地产是有关的，银行利率和信贷收紧后，就无法贷款和申请房地产开发贷款。 谈锦钊：根本的问题就是货币政策的问题，例如4万亿元投下去带来的后果一直到现在，2008年、2009年将经济推动了，但是也有不利的后果。
　　主持人：以后的中央政府不会做4万亿救市的事情。
　　姚育宾：这实际上涉及主持人开场时提到的调控后遗症的问题。
　　主持人：类似这样的宏观调控是否会有后遗症，如果有的话，表现在哪些。
　　谢逸枫：开发商和购房者最关心的就是房价会降还是跌，这就是后遗症。
　　胡刚：我们应该看一下李克强在《求是》上发表的文章，按照中国的惯例，李克强会成为总理，今后如何做，他已经在《求是》上讲得很明确，这跟温家宝这一届政府是有所不同的。李克强对民生和保障房、扩大内需都讲得很清楚。
　　谢逸枫：未来十年政策不会怎么动。
　　胡刚：正如钟总说的，以后不会做4万了。4万亿的出台是因为金融海啸。上世纪的几次金融危机和二次世界大战都是经济造成的，现在的金融危机还没有走出来，这其中跟中国有很大的关系，中国拯救了世界。
　　谢逸枫：目前的房价怎么都调不下来，这就是调控的后遗症。资产泡沫越来越严重，所有的资金没有进入到实体经济中，大部分进入到房地产和股市。
　　主持人：目前这一波的调控是房地产商自找的，为什么这么说，有一句话民不为危，必有大危治。不怕危权，更大的危权就来了。房价是总理说得算，还是总经理说得算的时候，不成为尿壶，谁会成为尿壶，因为做到这一步很不给面子，因此才会有如此强的调控，是否可以不如此的强，也是可以的。因为有很多的手段可以做得到的，也可以实行一刀切的政策。
　　胡刚：一刀切是必须的。
　　主持人：因为没有退路了，而且是地产商将总理逼得没有退路了。
　　谢逸枫：因此开发商要有道德。
　　钟炬：胡先生都说上海要踩红线，中央马上叫停了。如果此时从政治的角度来说，总理是没法停的。调控从大的方向来说，丝毫不动摇。 谢逸枫：政府工作报告中是找不到这几个字的。
　　胡刚：政府工作报告不会这么写的。
　　钟炬：不会写在正式的文件中，谁可以松调或者是放松，这是地方政府的心声。现在的问题是，是否可以放松，就要看地方政府的水平。是否可以既放松，又让人觉得不放松。
　　姚育宾：其实不仅是地方，中央也有微调的想法。最近央行在两会上也强调，要求各银行保证居民首套住房的房贷。 谢逸枫：银监会也说了，基准利率回到调控前。
　　张仁翰：胡教授前面讲到李克强《求是》的文章，我认为看得很准的。未来的这位接班总理，治理模式具体怎么走，目前还没有出来。房地产在国内外经济学界和社会学界对中国房地产状况和政府治理模式的关系，大家都在热火朝天的讨论。实际上重大的治理分歧也在这里，中国最高层的政治、经济的领导人，跟欧美的政治操盘手和议员们都关注中国的房地产状态。今天讨论的深度是非常够的，后面的讨论涉及到治理模式的问题。
　　近期的治理模式，我赞成钟先生的观点。班子还没有变，新班子上来的初期，都要尽量的避免房地产市场和业界状态剧烈的变化，无论是热起来还是凉下去都要避免。 从宏观治理的角度或者是治理模式的角度来看，现在的效果是温热程度是适宜，钟先生讲到为下一届班子铺下适合的道路。
　　谢逸枫：李克强将会是收拾烂摊子的人。 张仁翰：钟先生讲到一个问题，怕不怕危的问题，现在冲得太厉害，可能适得其反。本来也许可以微调，就是因为冲得太鲜明或者是太厉害了，反而适得其反。
　　胡刚：上海冲击政策之前的两天是李克强副总理在上海考察期，因此选择的时机不太对。中国的体制跟国外是不同的，中国政府是连续过渡的。现在情况是微妙的，上海冲击红线后，股市马上上涨，因为上海的情况跟中山其他城市的情况是不同的。
　　姚育宾：上海的体量很大，而且作为中国首屈一指的大城市，具有风向标作用。
　　主持人：我不赞成胡教授的一个观点，政策还不是连续的，为什么不是连续的。 谢逸枫：前面说是常态化，为什么又不是连续，那么常态化和连续是什么意思？ 钟炬：这是不同的意思，为什么说不是连续的。现在本届政府的接班人，不是上一届选定的，可能是上上届选定的。交接的时候，不回答的动作。说到这里我讲一点预测，习近平中的平就是平天下，我们要走大国风范。我们的改革要继续深入就要攻克利益集团，因此李克强的名字就是克最强的利益集团，所以习近平和李克强要联手。
　　谈锦钊：如何将增长过快的房价压下来，我认为是不成问题的，这是政治问题，无论如何都要达到。而且房价的增长不能超过GDP的指标，这是可以衡量的，也可以做得到的，而且要保持一定的时间。 另外一个问题，不要对房价下跌多少抱有期望。我们的土地有偿使用权只有70年，因为土地不能买卖，改革开放后，土地的经营权可以出让，20多年来土地的价格才逐步的上升。因此地价还是处于上升期的，我们的土地不断的投入进去，因此土地的利用价值高了，因此就产生了级差地租，因此土地不断的升值。
　　地方政府从农民手中低价拿地，之后高价卖出，但是政府对土地的投入包括道路、桥梁、基础建设等等，所以才会有高价卖出。土地有资金的吸纳，才会使土地升值，因此政府并不是倒买倒卖土地，郊区土地升值了，并不是农民的贡献，而是政府对土地的投入，包括建房和基建的投入，因此农民才会坐享其成。例如冼村，并不是政府的投入，而是政府和各界的投入。
　　胡刚：谈老师讲得非常深入的，实际上农民是坐享其成的，冼村是在市区，就是因为位置好的原因造成的。
　　吴新坚：国家用地多的用于工业，只有部分用于城市的商业和住宅。这种观念现在也没有改变，因为发展工业就会有营业税和增值税，这些都是税收。每个城市都是拿土地进行招商，目的就是搞活经济。美国是相反的，将好的土地发展房地产，将好的土地用于城市开发。 中国的定位是世界工厂，什么样的工厂过来，政府都接纳。因此很多的工厂的绿化是很好的，一层花园一层办公，反而我们住的地方密度很大，花园也是很小的。我们不是没有土地，而是政府用于住宅的土地太少了，所以开发商就追求高密度，忽略了园林绿化。
　　谢逸枫：政府在土地储备的投入并不是很大的，我们看珠江新城就知道了，很多的配套都是开发商自己掏钱做的。
　　谈锦钊：也需要政府组织的。
　　谢逸枫：去年我在惠州，政府拍卖土地时的附加条件就是让开发商对基建的投入。
　　主持人：前一阶段有一个企业请我去讲《老子思想和企业管理》的时候，我的第一句话是，不能不劳而获，而要坐享其成。 现在的问题不是政府多少钱收地，问题是不让农民坐享其成。如果收地制度和卖地制度上能够让农民坐享其成一部分的话，我相信今天所谓的强拆、征地的矛盾就不会这么大。
　　谈锦钊：征地的总面积要有15%留给当地的农民，用于经济发展。这个地盖了写字楼，他们就会收益。
　　主持人：这是广州的做法。
　　谈锦钊：目前已经在全国推广，以前的做法是10%，现在是15%。广州的做法已经成为全国的惯例。
　　吴先生说了土地的问题，用于工业的土地，城市就发展了。随着城市化的发展，好的地块就用于商业了。 例如新疆的土地是一望无际的，有很多的土地，但是无法用于工厂的使用。 吴新坚：政府应该扮演中间的角色。
　　主持人：从秦开始中国就是帝国，什么是帝国，政府在整个活动中扮演最重要的角色，如果你去当官，你当市长的话，你也会有这样的想法。
　　胡刚：中国为什么发展的这么快，例如香港建高铁，到目前都没有建起来，虽然只有十几公里。今年年底广州到北京的高铁都建起来了。
　　谢逸枫：香港是拿纳税人的钱，情况当然是不同的。
　　谈锦钊：香港也在建设，只是建设的速度比较慢。
　　谢逸枫：中国政府需要建什么，根本不需要跟老百姓商量，香港就需要听取老百姓的意见。 钟炬：政府通过公开拍卖获得土地，通过市场的原则获得土地，这样的做法不能说是错的，我们要做的是监督，政府拍卖了土地后，这笔钱用于哪里。很多的媒体和人大政协委员提建议，认为政府不能这样拍卖土地，实际上政府是这样做的，不能让政府不拍卖土地或者是其他的方式。如果批地的话，权力寻租更加的厉害，我们不能指责政府，而是应该看政府拿这笔钱后的用途。 例如前一阶段广州市政府的水价听证会，引入西江水，价格要上涨，关键是涨价后的资金怎么用，是否可以提高效率，管理得是否更好。 胡刚：水价是普通老百姓要使用的，土地收来的钱，政府还是可以劫富济贫的。
　　主持人：我的观点是不同的，水费上涨后要补贴五保户。
　　谈锦钊：不对的，困难户是有补贴和保障的。
　　主持人：水的价格不上涨怎么会节约用水，如果写字楼很便宜，新浪就会租两层，而不是一层。因为贵所以就只有一层，香港的价格如果跟广州一样的话，香港也会建大房屋。如果要想让市民节约用水，就要提倡价格。
　　吴新坚：目前的问题是没有补贴。
　　谈锦钊：水价方案中有一个标准，就是给予困难户补贴。
　　主持人：土地可以拍多少就拍多少，问题是钱怎么用。
　　谈锦钊：这就是财政监督的问题，你说到点子上了。
　　吴新坚：政府拍地的原则是价高者得，实际上农民卖地的时候，为什么不请中介公司进行评估。
　　谢逸枫：因为土地的所有权不是农民的。
　　吴新坚：国务院有规定，二手房卖多少钱要进行区域评估，如果珠江新城卖1.8万元/平方米是无法过户的，因为房价已经过了2万元/平方米。土地的问题，如何保障农民的利益，就是要让农民知道自己的土地可以卖多少钱。
　　谢逸枫：权力在政府的手里，不是你说得算的。
　　吴新坚：这样做下去，就会使农村边缘化，农村没有地，想进城又买不起房，建了小产权房又不让出让。美国政府的情况是，允许个人建房，土地和房屋都是个人所有。
　　谈锦钊：这是不同的制度，宪法规定城市内的土地是国有土地，农村是属于集体所有制，另外一个规定，作为一届政府，因为公众的需要，可以征用农民的土地，转为国有土地可以给予合理的补偿。
　　谢逸枫：补偿不是按照市场价格进行补偿。
　　吴新坚：而是按照政府的意愿。
　　谢逸枫：政府的指导价格，本来是一万元，市场的价格就是二千元。
　　谈锦钊：征用农民的土地并且给予补偿，依据是这块地三至五年的价格进行计算的，例如种水稻三至五年的产出给予补偿的，如果完全按照市场是不行的，但是会给集体预留15%的土地，15%的土地就是用来发展经济的。
　　钟炬：请各位总结，之后请各位说一下此时是否应该出手。
　　胡刚：房地产调控这几年是一紧一松，两会前调控非常紧，导致各地方政府不断的冲关。因为两会中央政府都顶回去了，会议后还会继续冲关，中央政府不会像两会前压力很大，就会让一点，这就是微调。在这样的情况下，年后成交量已经回升了。、
　　谢逸枫：房价二月份已经上涨了。
　　胡刚：中央的态度很明确了，我认为两会后政策会微调。成交量为什么会上升，主要是刚性需求导致的。目前的CPI还是比较高的，投资还是不畅，我认为五一会有比较明显的回暖。房地产要下降百分之多少的可能性几乎没有，成交量回暖，价格也会略微上涨，不会上涨太多，因为中央还是有压力的，我认为五一前后会回暖，这是我基本的判断。
　　钟炬：就是说五月前要购买房屋。
　　胡刚：就是这个意思。
　　谢逸枫：我就是三句话，两会后的2012年房地产调控的总体趋势是前紧后松，上半年是紧，下半年是松，因此买房的最好时机是下半年。整体会有所调整，表现为：个人首套信贷调整，房产税和土地出让金的改革，保障房的政策落实，银根的调整。 房地产调控具体的走势是差别化调整，这是温家宝政府工作报告中能够找到的字眼。
　　钟炬：你认为前紧后松，建议大家下半年买房，你的意思是说下半年松了以后，房价不会上涨。
　　谢逸枫：我的意思是说，下半年入市是最好时机。因为上半年调控紧的话，房价不会跌，下半年准备上涨的时候就尽快购买。
　　吴新坚：我个人的观点是，两会对房地产政策进行探讨。房地产调控是临时的，因此会有所松动，因此就是购买的时机。
　　房地产转型期，目前的价格和产品会给优惠消费者，而且会将资金分散到不同的产品，例如商业和写字楼。
　　中国的土地现状没有改变，如果农民清醒后，价格会越来越贵，因此到最终的消费者时，价格一定会很贵。中国还有9亿农民是需要土地解决养老的问题，因此土地的出让价会有所提升，要按照人头提升。
　　未来中国房地产市场是供不应求，如果要购买房屋的话，今年就是出手的时机，因为今年的楼价不会上涨，也不会下跌。
　　谢逸枫：现在部分购房者还在等待存款准备金下调，也在等贷款利率下降，因此很多购买者不出手。
　　胡刚：总的来说，住宅地产各方面的政策限制不会像以前，现在对开发商来说，两会后可能会稍微出一点，所以应该出手，否则又紧了。
　　姚育宾：是否会慢慢的放松。
　　胡刚：例如韩国的情况，住宅方面政府有很多的限制，并不是完全的走市场化。
　　姚育宾：以时间换空间。
　　胡刚：房价一上涨就又会收紧，不会完全的市场化。因为中国是人多地少，又要实现城市化，因此会有很多的限制。不会像90年代和98年后的情况，2008年这样的情况也不会出现，今后不会完全的放开。
　　钟炬：我同意你的观点，以后的房地产市场只有一根阳气，不会波动太大。
　　张仁翰：今天下午的讨论，大家的意见逐渐趋向一致。我是这样看的，总体来说，从现在到明年相当的一段时间，房地产调控的政策没有重大的变化。中间是否会微调，我相信还是会有的。调控不会是政策根本性的变化，也不会完全的松绑。类似于胡教授和钟先生的观点，有时要讨好某些阶层，例如房地产商，有时也要讨好基层老百姓，这个话不太好听，但是政策和运筹模式会是这样的，但并不意味着调控会放松。 是否要购买房屋，如果是自用和刚性需求，什么时候都可以买。前面大家分析到，某个时间会出现讨好某个利益阶层，这种状态下购房是很好的时机，是年底还是明年年初，就需要自己研判。
　　以固定资产投资为目的话，不仅仅看房地产，还要看其他的资本市场，例如股市和大宗商品、期货、蒜头等农产品期货等等。 房地产确实存在这样的情况，资金量很大，跟炒大蒜相比，一间房屋的资金可以购买的大蒜可能一间房间都装不下，可能要考量其他的市场，综合做决定，这就是我今天下午的结论。
　　谢逸枫：今年的房价调控目标是房价合理回归，因此上半年不会合理回归，下半年会合理回归，因此无论是刚性需求、投资、投机下半年都是最好的时机。
　　谈锦钊：我举一个例子，韩国房地产炒作很厉害，政府最后逼着出手限购，每个家庭只能购买一套，而且限制了7年，原有的税收基础上加收25%，这就是韩国的经验。目前中国的调控不要期望一下子放松，直到明年新班子的到来，为了将经济逐步的调整上来，会将政策逐步的放松。 政策走势是微量的放松，不会一下子都放开。适度的变通，首套住房可以房贷，广州的差异化提出来了，但是上面没有压，可以适度和微量的放松，这是我的判断。
　　政策走势是微量的放松，不会一下子都放开。适度的变通，首套住房可以房贷，广州的差异化提出来了，但是上面没有压，可以适度和微量的放松，这是我的判断。
　　今年房价即使到了年底，也不会全部放松，限购也不会全部放开，因为没有替代的政策和手段。所以，不可能一下子都放开，例如不限了，大家随便买，贷款也不限了，这样的做法是不可能的。
　　限购限价限售限贷都有一定的经验，例如增城限价，价格没有上去，反而下去了。不能说市场经济了，就不能限价，拍的土地不能限，这样的说法是不对的。我认为限购限价限售可以适当的调整，限购可以适当的考虑，不能让炒作和投机太厉害，还是要限。
　　可以按照升幅的比例限价，不是不让升价，但是不能升得太厉害，一下子上涨20%到30%是不行的。限贷也要根据对象，首套和自主的就不要限制贷款，同时利率还要降低，对于收入不太高者，利率应该为零，相当于补贴他们，鼓励他们购买房屋，这样做才是对的。
　　而不是眼巴巴的看着保障房，这样做政府的压力也是很大的。既然税收这么重，贷款利率如此的高，如何让大家购买房屋，应该鼓励购买房屋，尤其是针对自住者和刚性需求者，所以政策要调整。
　　什么时候购买房屋，我建议在五一前后，现在就象小吴说的，就要去看房和做功课。我前几天跑了三天，看了很多的楼盘，例如清远美林湖才卖3900元/平方米，而且是装修好的。这里离广州稍微远了一点，但是这个价格包含了装修，如果此时可以满足你的需要，交通可以解决的话，还是可以的。
　　广州附近还是有很多好的楼盘，可以说是价廉物美，不一定挤在市中心。我昨天到了增城新塘，一个成熟的楼盘是新天地，卖到五、六千元，离广州天河三、四十公里，这是毛坯房，如果有这样的需要，可以在附近购买，过了这个村就没有这个店，因为地价会越来越高。
　　我们说的房价都是名义房价，去年8000多，今年9000多，但是今年各种收入补贴和工资都会不断的增加，向民生倾斜，大家的收入不断的增加，在工资增加的前提下，我们的房价如果不变就是下跌。不要认为房价会大幅度上升，如果价格不掉，就是稳定。因为大家今年的收入会明显的增加，有刚性需求和有能力的人要购买房屋，每个月虽然要供款有压力，如果不吃这样的苦，等存款够了再购买的话，就无法购买了。
　　钟炬：宏观调控政策在本届中央政府交班之前不会有任何的变化，开发商也不要逼迫中央政府再出调控的目标。 如果要游说政府的话，不如游说下一任的班子。
　　我认为由于时间的关系，下一届政府要比本届政府控制经济的能力强，控制得更远。历史上有人说朱镕基是经济沙皇的话，我相信李克强是经济强人，不会允许鳌拜这样的经济强人，或者是大集团搞来搞去，在他的面前，他会将一切东西都搬走的，越到后面越要听政府的话，发展商就会更好赚钱。
　　我认为最佳买房时机是4月份，清明时节雨纷纷，此时房屋不会下降，但是可以跟房地产商谈价格。购买房屋后可以不入伙，也许会一年后才交楼。
　　谢逸枫：开发商手里不缺钱，永远不会降价的。
　　钟炬：每个月都有销售业绩和压力的。
　　张仁翰：这个时候是购买者具备议价能力，所以这个时候是比较好谈的。
　　钟炬：说到限价的问题，如果一套房屋地是净拍的，卖是限价的，就要计算成本，开发商是否可以正常的交楼，如果觉得利润很少的话，购买房屋之前，对方无的质量要打起12分的精神，要看清楚。
　　为什么现在出现了“毒”，我可以这样说，所有的地板，他们跟房地产配套的是工程板，如果做门的是工程门，做的是工程橱柜，所有加了工程的字样，跟市场上卖的产品是有区别的，是否是符合国家的标准很难说，因此大家购买房屋的时候要考虑清楚，地价是竞拍的话，房价又是限价的，要对方无的质量打起12分的精神，我总结完了。
　　姚育宾：大家的意见是统一的，比较赞成会微调，赞成上半年购买房屋的人比较多。
　　钟炬：我的观点是四月份之前，五一就涨价了。
　　张仁翰： 中间有一个前提是购买者的议价能力。
　　谢逸枫：不仅仅是议价的问题，而是开发商是否缺钱，如果不缺钱就不会下降。很多一、二月份的业绩上升了，五月份会有促销。
　　钟炬： 面对底价挂牌的土地，你也会心动。
　　姚育宾：去年奥园在南站拿地了，那个时候就是很好的时机。今年奥园是7折清货。
　　钟炬：今天的第79期《华南地产论语》到此结束，谢谢大家。
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