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朝阳市物业服务收费管理办法全文(2014)
　　朝阳市物业服务收费管理办法全文(2014)
　　第一章& &总则
　　第一条&&为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《辽宁省物业管理条例》等法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于我市城市规划区内住宅物业服务收费及监督管理工作。
　　第三条&&本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第四条&&物业服务实行有偿服务，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第五条&&政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。
　　第六条&&市、区价格主管部门会同市、区房地产主管部门在各自职权范围内负责物业服务收费的监督管理工作。
　　第七条&&市城市规划区内物业服务等级达到一级收费水平的，由市价格主管部门审核办理《收费许可证》，并负责监督检查，其他物业服务等级由物业所在区价格主管部门审核办理《收费许可证》，并负责监督检查。
　　第二章&&物业服务的种类和收费标准
　　第八条&&物业服务企业收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。
　　第九条&&住宅物业服务收费包括：
　　（一）住宅物业费；
　　（二）停车物业费；
　　（三）电梯运行物业费；
　　（四）门卡、电梯卡等其他物业费用。
　　第十条&&住宅物业费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准以及服务质量等因素，分为四个等级（详见附件）。各等级的收费标准为：一级每月每建筑平方米0.90元以上；二级每月每建筑平方米0.60元—0.90元(含0.90元);三级每月每建筑平方米0.30元—0.60元(含0.60元);四级每月每建筑平方米0.30元（含0.30元）以下。
　　第十一条&&停车物业费是指物业服务企业对物业管理区域内符合规划配置要求的地下封闭式停车位（库）、露天停车位上停放的车辆提供管理服务和保障小区内车辆安全及道路畅通等所收取的费用。停车物业费根据住宅物业服务等级评定办法和指导性收费标准，分为四个等级：一级每月每车不超过120元；二级每月每车不超过90元；三级每月每车不超过60元；四级每月每车不超过20元。
　　第十二条 电梯运行物业费按户据实分摊，但整栋楼高12层（含12层）以上的每户每月不超过60元，整栋楼高12层以下的每户每月不超过90元。
　　第十三条 行人门卡、车辆门卡、电梯卡等其他物业费按成本收取，行人门卡每卡不超过10元，车辆门卡每卡不超过50元，电梯卡每卡不超过15元。
　　第十四条&&住宅物业费以房屋所有权证登记的建筑面积计算。其中，阁楼、非封闭式集中管理的单体车库按房屋所有权证登记的建筑面积减半计算，地下室和半地下室不收取物业费。
　　未办理房屋所有权证的，以房屋买卖合同中约定的面积计算。
　　第十五条&&物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业管理企业固定资产折旧；
　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（九）经业主同意的其他费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用，应当向市房地产行政主管部门申请，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第三章& && && & 前期物业服务收费管理
　　第十六条&&在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，合同应在30日内报物业所在区房地产行政主管部门备案，并到同级价格主管部门办理相关手续。物业服务企业应在售房场所的醒目位置将前期物业服务合同的内容予以公示。
　　前期物业服务合同应当包括下列内容：
　　（一）合同双方和物业的基本情况；
　　（二）物业的基本情况；
　　（三）物业服务事项和服务标准；
　　（四）物业服务费的标准和收取办法；
　　（五）建设单位、业主和物业服务企业的权利义务；
　　（六）物业的承接验收情况；
　　（七）违约责任；
　　（八）争议处理方式。
　　前期物业服务费每月每建筑平方米不得超过0.6元。
　　第十七条&&开发建设单位在与物业买受人签订购房合同时，应当约定前期物业服务内容、收费标准、计费时间、装饰装修垃圾清运费以及其他事项。其中装饰装修垃圾清运费应一次性收取，原则上收费标准为100平方米以上（含100平方米）每户不超过300元，100平方米以下每户不超过200元。具体的收费标准由开发建设单位与物业买受人在签订的购房合同中约定。
　　物业服务的内容涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　第十八条&&在物业买受人办理入住手续时，前期物业服务企业依据开发建设单位与物业买受人签订的购房合同，向物业买受人预收物业服务费。
　　开发建设单位与物业买受人签订的购房合同中有关预收物业服务费期限的规定不得超过一年。
　　第十九条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未售出，或因开发建设单位原因尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。开发建设单位已交付物业买受人的物业，因物业买受人原因未入住的，物业服务费由物业买受人全额缴纳。
　　第四章&&物业服务收费管理
　　第二十条&&物业服务企业应当按照国家有关规定，取得资质证书。物业服务企业应在其资质等级范围内承接物业服务业务。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　物业服务企业收费前，必须按本办法规定到价格主管部门申领《收费许可证》。在物业服务区域内，物业服务企业按《收费许可证》上列明的收费项目实施收费，不得委托其他企业代收物业服务费。《收费许可证》实行年度审检制度。
　　第二十一条&&物业服务企业申领《收费许可证》，应当向价格主管部门提供下列材料：
　　（一）实施收费的书面申请
　　（二）工商营业执照副本及复印件；
　　（三）物业服务企业资质证书副本及复印件；
　　（四）房产行政主管部门出具的物业服务合同备案证明；
　　（五）物业服务合同原件及复印件；
　　（六）价格主管部门认为应当提交的其他材料。
　　第二十二条&&具备物业服务收费条件的住宅小区，但业主委员会尚未建立的，由物业服务企业向物业所在区房地产行政主管部门申请认定物业服务等级，并根据物业服务等级和物业小区的实际情况，向同级价格主管部门申请确定临时物业服务收费标准并办理《临时收费许可证》。临时物业服务收费标准有效期限为一年。
　　临时物业服务收费标准期限到期后，小区仍未成立业主委员会的，按前款规定重新确定临时收费标准并办理相关手续，收费标准不得高于首次认定的临时物业服务收费标准。
　　第二十三条&&申请制定临时物业服务收费标准的，物业服务企业应提供以下资料：
　　（一）实施收费的书面申请，内容包括收费单位的有关情况、申请收费的标准和理由、收费标准的成本测算资料等；
　　（二）工商营业执照副本及复印件；
　　（三）物业服务企业资质证书副本及复印件；
　　（四）房产行政主管部门认定的物业服务等级备案证明；
　　（五）前期物业服务合同原件及复印件；
　　（六）价格主管部门认为应当提交的其他材料。
　　第二十四条&&业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同、临时物业服务收费标准同时终止。
　　业主委员会根据本小区物业特点和服务要求，选择物业服务等级，并与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，约定具体收费标准。物业服务企业在物业合同签订之日起15个工作日内，将物业服务合同副本报物业所在区房地产行政主管部门备案，并按本办法规定到价格主管部门办理相关手续。
　　物业合同到期后，应当按前款规定重新签订物业服务合同，原物业服务合同约定的收费标准废止。
　　第二十五条&&车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路停放，物业服务企业不得收取相关费用。
　　物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
　　第二十六条&&停车物业费、电梯运行物业费具体收费标准，应根据本办法规定的住宅物业服务等级评定办法和指导性收费标准，由业主委员会与物业服务企业在签订的物业服务合同中约定。
　　第二十七条&&使用电梯并交纳电梯运行物业费的业主可按家庭人口数领取电梯卡，电梯卡首次领取不得收费。
　　未成立业主大会和业主委员会的住宅小区，不得收取行人门卡物业费。
　　第二十八条&&业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，纳入个人信用记录，同时业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　第二十九条&&业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
　　物业产权发生转移时，业主应当结算交纳物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，由物业使用人结算交纳物业服务费用，业主负连带交纳责任。
　　第五章&&物业服务收费的监督和法律责任
　　第三十条&&物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内的显著位置，公示物业服务企业名称、服务等级、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费依据、监督举报电话等有关事项。
　　物业服务收费标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前，将所公示的相关内容进行调整，并公示新标准开始实行的日期。
　　第三十一条&&市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，应当根据本行政区域内经济发展情况，按照规定的定价权限和程序每两年调整并公布一次物业服务指导性收费标准。
　　各级价格主管部门、房产行政主管部门对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督。
　　第三十二条&&物业服务企业不执行政府指导价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得５倍以下的罚款；没有违法所得的，处５万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定价格的；
　　（二）擅自制定属于政府指导价范围内的商品或者服务价格的；
　　（三）提前或者推迟执行政府指导价的；
　　（四）自立收费项目或者自定标准收费的；
　　（五）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
　　（六）对政府明令取消的收费项目继续收费的；
　　（七）违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的；
　　（八）强制或者变相强制服务并收费的；
　　（九）不按照规定提供服务而收取费用的；
　　（十）不执行政府指导价的其他行为。
　　第三十三条&&物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款；没有违法所得的，可以处以5000元以下的罚款。
　　（一）不明码标价的；
　　（二）不按规定的内容和方式明码标价的；
　　（三）在标价之外加价出售商品或收取未标明的费用的；
　　（四）不能提供降价记录或者有关核定价格资料的；
　　（五）擅自印制标价签或价目表的；
　　（六）使用未经监制的标价内容和方式的；
　　（七）其他违反明码标价规定的行为。
　　第六章&&附则
　　第三十四条&&本办法实施前业主与物业服务企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
　　第三十五条& &本办法由朝阳市物价局、朝阳市房产局依照各自职权负责解释。
　　第三十六条&&本办法自发布之日起施行。
　　附件：朝阳市居民住宅物业服务等级评定办法和指导性收费标准
　　物业服务等级：一级& &收费标准： 0.9元/月.平方米以上
　　服务项目
　　服&&务&&标&&准
　　1、日常管理与服务
　　1、管理处设置：物业服务区域（以下称小区）内设置管理处、客户接待中心。配置办公家具、电话、传真机、电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。
　　2、人员资质要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。小区项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有6年以上的物业服务工作经历并有3年以上小区项目经理任职经历。
　　3、人员数量要求：小区管理人员、技术作业人员等在职人员每万平方米不少于3.5名。
　　4、服务时间：白天小区管理处进行12小时业务接待并提供服务，其余时间设有值班接待。
　　5、工作计划：制定小区物业服务与半年、年度、季度工作计划并组织实施，每季度向业主公布计划实施情况。
　　6、管理制度：有值班制度和交接班制度，工作有记录。制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
　　7、制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、投诉渠道、急修服务内容。
　　8、服务费收支：每半年向业主公布财务状况及公共水电费分摊情况。
　　9、满意度调查：每年两次对业主进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主沟通，沟通面不低于小区住户的60%，对测评结果分析并及时整改。
　　10、特约、便民服务：能提供5种以上特约服务（有偿）和8种以上便民（无偿）服务。
　　11、档案管理：建立小区物业服务档案。设立物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等。
　　12、财务管理：健全财务管理制度，财务管理做到运作规范，账目清晰。
　　13、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范，账目清晰。
　　14、装修事项：告知业主装修须知，加强装修监督和管理，对违章装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告相关部门。
　　15、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。
　　16、办公自动化：对业主档案、收费管理、设备管理等运用计算机进行管理。
　　17、社区文化：每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题布置。
　　18、其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
　　2、日常维护保养服务
　　1、维修服务：急修服务6小时内修复；小修2日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。对房屋质量等非物业服务企业服务原因出现的问题，帮助业主与建设单位等责任单位联系和沟通。
　　2、房屋结构：每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。
　　3、门窗：定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
　　4、屋顶：定期检查屋顶，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主并安排专项维修。
　　5、道路、路面、侧石、窖井盖：定期巡检，发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。
　　6、排水沟、雨、污水管道及化粪池：定期巡检，及时清理，保证正常使用。
　　7、地面排水沟与围墙：发现损坏及时修复。
　　8、楼梯间、公用走廊：墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整，有缺损及时修补。
　　9、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，标志保持清晰完整。
　　10、公共照明系统：楼道灯完好率为90% 以上，景观灯、节日彩灯完好率为90%以上。限电、停电按规定时间通知业主或物业使用人。
　　11、消防系统：定期检查，消防设施保证正常使用。每年开展一次消防知识宣传活动。
　　12、智能化系统：定期检查系统，发现问题及时维修。保留30天监控录像。
　　13、避雷系统：定期检查，保证其性能符合国家标准。
　　3、物业服务区域清洁卫生服务
　　1、共用楼道：共用楼道、电梯及电梯厅定期清扫，保持清洁。
　　2、共用卫生间：每日清洁，每周消杀。
　　3、停车场、共用车库或车棚：定期清洁，保持整洁有序。
　　4、道路：每日清扫，保持清洁通畅。
　　5、标识、宣传牌、雕塑、信报箱、路灯：定期擦拭保持清洁。
　　6、绿化带：定期清扫，保持清洁。
　　7、休闲、娱乐、健身设施：每日清洁，保持清洁。
　　8、门卫、岗亭：每日清洁。
　　9、垃圾收集与处理：垃圾日产日清。
　　10、卫生消杀：针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划并实施。
　　4、物业服务区域绿化养护服务
　　1、草坪：成活率在98％以上，无病虫害。根据实际情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
　　2、园林树木：生长长势强，没有死树和枯枝死杈。
　　3、花坛：花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美。
　　4、人工湖、喷水池：保持清洁。
　　5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：保持整洁。
　　5、物业服务区域公共秩序维护服务
　　1、设有专职公共秩序维护人员，身体健康，责任心强。定期进行安全防范学习和培训。当班时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐。配备对讲装置和其他必备的公共秩序维护工具。交接班制度完善，有工作及交接班记录。
　　2、白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次。遇到突发事件时，及时报告警方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据。安全巡逻有记录有检查。
　　3、制定紧急事故处理预案，定期组织员工和业主参与演练。
　　4、设有业主24小时求助与报警电话。涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施。协助有关部门维持小区正常生活秩序。
　　5、有完善的车辆管理制度，按照委托合同约定进行车辆管理。小区设置明显的交通标志，交通秩序良好，按业主要求提供相应的视频资料，并按同约定履行车辆管理责任。
　　6、健全消防组织，建立消防责任制。消防设施齐全，功能良好。
　　7、各出入口24小时有人值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守。
　　物业服务等级 二级 收费标准： 0.60-0.90元(含)/月.平方米
　　服务项目
　　服&&务&&标&&准
　　1、日常管理与服务
　　1、管理处设置：小区内设置管理处、客户接待中心。配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。
　　2、人员资质要求：小区管理人员、技术作业人员取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗。
　　3、人员数量要求：小区管理人员、技术作业人员等在职人员每万平方米不少于3名。
　　4、服务时间：白天客户接待中心8小时业务接待服务，其余时间设有值班接待。
　　5、工作计划：制定小区物业服务及年度工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。
　　6、管理制度：建立值班制度、考核制度等内部管理制度，有工作及值班记录。
　　7、制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、投诉渠道。
　　8、服务费收支：每年向业主公布财务状况及公共水电费分摊情况。
　　9、满意度调查：每年开展对业主满意情况普测，采取多种形式与业主沟通，沟通面不低于小区住户的30%，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。
　　10、特约、便民服务：能提供2种以上特约服务（有偿）和3种以上便民（无偿）服务。
　　11、档案管理：建立小区物业服务档案。设立物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等。
　　12、财务管理：健全财务管理制度，财务管理做到运作规范，账目清晰。
　　13、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范，账目清晰。
　　14、装修事项：告知业主装修须知，加强装修监督和管理，对违章装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告相关部门。
　　15、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。
　　16、办公自动化：对业主档案、收费管理、设备管理等运用计算机进行管理。
　　17、社区文化：每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。
　　2、日常维护保养服务
　　1、维修服务：急修服务，12小时内修复；小修原则上2日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。对房屋质量等非物业服务企业服务原因出现的问题，帮助业主与建设单位等责任单位联系和沟通。
　　2、房屋结构：每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。
　　3、门窗：定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
　　4、屋顶:定期检查，发现损坏及时维修。
　　5、道路、路面、侧石、窖井盖：定期进行巡检，发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。
　　6、排水沟、雨、污水管道及化粪池：定期巡检，及时清理，保证正常使用。
　　7、地面排水沟与围墙：发现损坏及时修复。
　　8、楼梯间、公用走廊：墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整，有缺损及时修补。
　　9、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，标志保持清晰完整。
　　10、公共照明系统：楼道灯完好率为80%以上，景观灯、节日彩灯完好率为80%以上。限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
　　11、消防系统：定期检查，消防设施保证正常使用。每年开展一次消防知识宣传活动。
　　12、智能化系统：定期检查系统，发现问题及时维修。保留15天监控录像。
　　13、避雷系统：定期检查，保证其性能符合国家标准。
　　3、物业服务区域清洁卫生服务
　　1、共用楼道：共用楼道、电梯及电梯厅定期清扫，保持清洁。
　　2、共用卫生间：每日清洁，每周消杀。
　　3、停车场、共用车库或车棚：定期清洁，保持整洁有序。
　　4、道路：每日清扫，保持清洁通畅。
　　5、标识、宣传牌、雕塑、信报箱、路灯：定期擦拭保持清洁。
　　6、绿化带：定期清扫，保持清洁。
　　7、休闲、娱乐、健身设施：每日清洁，保持清洁。
　　8、门卫、岗亭：每日清洁。
　　9、垃圾收集与处理：垃圾日产日清。
　　10、卫生消杀：针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划并实施。
　　4、物业服务区域绿化养护服务
　　1、草坪：成活率在90％以上，基本无病虫害。定期淋水、施肥、修剪和灭虫。
　　2、园林树木：长势较好，没有死树和枯枝死杈。
　　3、花坛：花卉长势良好，较好体现花坛设计要求。
　　4、人工湖、喷水池：保持清洁。
　　5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：保持整洁。
　　5、物业服务区域公共秩序维护服务
　　1、设有专职公共秩序维护人员，定期参加安全防范培训。当班时穿戴统一制服，佩戴标志，配备对讲装置和其他必备的公共秩序维护工具。制定交接班制度，有工作及交接班记录。
　　2、白天巡逻不少于4次，夜间巡逻不少于6次。遇到突发事件时，及时报告警方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据。安全巡逻有记录有检查。
　　3、制定紧急事故处理预案，定期组织员工演练。
　　4、设有业主24小时求助与报警电话，涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施，协助有关部门维持小区正常生活秩序。
　　5、有较为完善的车辆管理制度。按照委托合同约定进行车辆管理。小区设置明显的交通标志，交通秩序良好，按业主要求提供相应视频资料，并履行车辆管理责任。
　　6、健全消防组织，建立消防责任制。消防设施齐全，功能良好。
　　7、各出入口24小时有人值班看守，主出入口有2人驻守；次出入口有1人值守。
　　物业服务等级：三级 收费标准： 0.30—0.60元（含）/月. 平方米
　　服务项目
　　服&&务&&标&&准
　　1、日常管理与服务
　　1、管理处设置：小区内设置管理处，配置办公家具、电话、电脑等一般的办公设备。
　　2、人员资质要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。
　　3、人员数量要求：小区管理人员、技术作业人员等在职人员每万平方米不少于2名。
　　4、服务时间：周一至周五小区8小时业务接待并提供服务，其余时间设电话接待。
　　5、工作计划：制定小区物业服务及年度工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。
　　6、管理制度：建立值班制度、考核制度等内部管理制度。
　　7、制度公示：在服务场所对办事程序、收费依据、收费标准等办事制度进行公示。
　　8、服务费收支：每年向业主公布财务状况。
　　9、满意度调查：采取多种形式与业主进行沟通，年沟通面不低于小区住户的20％，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。
　　10、档案管理：建立小区物业服务档案。包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案。
　　11、财务管理：健全财务管理制度，财务管理运作规范，账目清晰。
　　12、装修事项：公布装修须知，对违章装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告相关部门。
　　13、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。
　　14、社区文化：每年开展1次有一定规模的社区文化活动。
　　2、日常维护保养服务
　　1、维修服务：急修服务10小时内到位，36小时内修复；小修5日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。对房屋质量等非物业服务企业服务原因出现的问题，帮助业主与建设单位等责任单位联系和沟通。
　　2、房屋结构：每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。
　　3、门窗：每半年一次巡视楼内公共部位门窗，保持开闭正常。
　　4、屋顶：定期检查并安排专项维修。
　　5、道路、路面、侧石、窖井盖：定期巡检，发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。
　　6、排水沟、雨、污水管道及化粪池：定期巡检，适时清理。
　　7、地面排水沟与围墙：发现损坏及时修复。
　　8、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示，保证标志清晰完整。
　　9、公共照明系统：楼道灯完好率为70%以上，景观灯、节日彩灯完好率为70%以上，室内、室外公共电气柜每季巡查一次。
　　10、消防系统：消防设施定期检查，保证正常使用。
　　11、智能化系统：设置监控系统并至少保留前一周的监控录像。
　　3、物业服务区域清洁卫生服务
　　1、共用楼道：每周打扫，保持清洁。
　　2、共用卫生间：每日清洁，每周消杀。
　　3、停车场、共用车库或车棚：及时清扫车库，定期擦洗门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位挡、防火门等公共设施。
　　4、道路：每日清扫，正常使用并保持清洁。
　　5、标识、宣传牌、雕塑、信报箱：定期擦拭，保持清洁。
　　6、绿化带：定期清扫保持洁净。
　　7、休闲、娱乐、健身设施：定期清扫，保持清洁。
　　8、门卫、岗亭：每日清洁净。
　　9、垃圾收集与处理：垃圾日产日清。
　　10、卫生消杀：针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划并实施。
　　4、物业服务区域绿化养护服务
　　1、草坪：成活率在80％以上，定期淋水、施肥、修剪和灭虫。
　　2、园林树木：生长基本正常。
　　3、花坛：花卉长势较好。
　　5、物业服务区域公共秩序维护服务
　　1、专职公共秩序维护人员经过安全防范培训，当班时佩戴标志。交接班制度完善，有工作及交接班记录。
　　2、每日巡逻，遇有突发事件及时报警，必要时采取正当措施防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
　　3、制定紧急事故处理预案。
　　4、设有业主求助与报警电话，保证白天正常接听；涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施。
　　5、有车辆管理制度。设置明显的交通标志，提供业主所需的视频资料，按照合同约定履行车辆管理责任。
　　6、消防设施齐全，功能良好。
　　7、主出入口24小时有人值班看守。
　　物业服务等级：四级 收费标准： 0.30元（含）/月.平方米以下
　　服务项目
　　服&&务&&标&&准
　　1、日常管理与服务
　　1、管理处设置：小区内设置接待地点，配置电话等简单的办公设备。
　　2、人员资质及数量要求：小区管理人员、技术作业人员分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗。在职管理人员、技术作业人员每万平方米不少于1.5名。
　　3、服务时间：周一至周五在接待地点进行8小时业务接待，其余时间设电话接待。
　　4、制度公示：服务场所公示收费依据、收费标准。
　　5、服务费收支：财务状况每年向业主公布一次。
　　6、档案管理：建立小区物业服务基础档案。
　　7、装修事项：对违章装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告相关部门。
　　8、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。
　　2、日常维护保养服务
　　1、房屋结构：发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。
　　2、道路、路面、侧石、窖井盖：发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。
　　3、排水沟、雨、污水管道及化粪池：遇有堵塞进行清理。
　　4、消防系统：保证消防设施正常使用。
　　3、物业服务区域清洁卫生服务
　　1、共用卫生间：每日清洁，每半月进行消杀。
　　2、停车场、共用车库或车棚：每周清扫。
　　3、道路：每日清扫。
　　4、绿化带：每周清扫。
　　5、门卫、岗亭：每周清扫。
　　6、垃圾收集与处理：垃圾日产日清。
　　4、物业服务区域绿化养护服务
　　1、草坪：无大面积病虫害。
　　2、园林树木：生长基本正常。
　　3、花坛：花卉长势一般。
　　5、物业服务区域公共秩序维护服务
　　1、管理人员协助有关部门维持小区正常生活秩序。
　　2、按照业主或业主委员会委托合同的约定在部分时段、指定部位、安排人员值班看守，协助维护正常生活秩序。保证1个出入口24小时正常通行。
　　3、有车辆管理制度。设置明显的交通标志，按照合同约定履行车辆管理责任。
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