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五证齐全的房子咋还烂尾
[导读]●预售房款如何被从专款账户提走？
●网签这么多年，为啥出现一房二卖？
●房子不在业主名下，剩余贷款还不还？
●预售房款如何被从专款账户提走？
●网签这么多年，为啥出现一房二卖？
●房子不在业主名下，剩余贷款还不还？
资料显示，无论是舜耕名筑还是东城摩尔都属&五证齐全&的正规楼盘，27日接受采访时，舜耕名筑的业主发问，&正规的楼盘都能烂尾，我们买什么样的房子才能放心？&
&不是五证齐全的房子谁敢买？&这是记者采访中，舜耕名筑业主们反反复复提到的一句话。早在2005年7月执行的《山东省商品房销售条例》中明确规定，商品房预售应已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；同时按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。已经披露的资料显示，舜耕名筑和东城摩尔都符合上述条件。
据济南地产业内人士称，五证涵盖了从土地到建设到预售各个流程，是对开发企业的约束和监管，也是对购房者的一种保障。谈起舜耕名筑和东城摩尔开发商失踪，楼盘面临烂尾的现状，业内人士称，&政策不完善时商品房烂尾的情况比较普遍，但现在这种情况很少发生，是个例&。
在舜耕名筑采访时，不少业主提到这样一个问题，按照济南2007年出台的《关于加强商品房预售款监管工作的通知》，房地产开发企业作为商品房预售人，应在自行选择的商业银行开设预售款监管账户，将商品房预售款全部存入专用账户，而账户监管有明确流程，资金使用有明确规定。
业主们称，目前流传在业主之间的说法是，舜耕名筑的开发商刘城已卷款外逃，业主们疑惑的是，&这些预售的房款是怎么被从专款账户提走？监管流程是否发挥了应有的作用？&
此外，业主们还想知道，舜耕名筑是否按照规定，在指定账户里存有预售款使用保证金，业主们称，按照此前的相关政策，舜耕名筑的预售款使用保证金应在500万左右，而如果这笔款项存在，&完成舜耕名筑扫尾工程应该足够&。
最让业主们难以理解的是，自从2006年开始，济南已经把&网签&作为新房预售买卖双方唯一的签约渠道，新房买卖的所有信息都应在职能部门的网站上公开披露，便于银行贷款审查、主管部门对房屋销售进行监管。而对房屋销售这种行政管理办法，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，同时避免一房二卖。&济南网签已经施行了这么多年，为什么舜耕名筑还能出现一房二卖呢？&
采访中记者了解到，一位业主贷款80万买下一套200平米的复式房子，但房管部门的资料显示，这套房子并没有登记在他的名下。剩余的贷款到底该不该还？&继续还吧，相当于拿自己的钱给别人买房子；而如果不还，银行肯定要将业主信用划为不良。&
对于这名业主，无论哪一种选择，对他个人来说都将是一种最坏的选择。(记者张璐)
回放&&　舜耕名筑开发商玩失踪
5栋商品楼尚未交付，极有可能以烂尾收场，但开发商玩起了&人间蒸发&。记者近日调查发现，这名济南舜耕名筑的开发商牵扯多方超过千万元的巨额债务纠纷，且涉嫌一房多卖的违规行为，但在一个星期联络中断后，该开发商至今下落不明。
这个名为舜耕名筑的商品房小区位于济南市舜耕路与土屋路交界口处，共有5栋楼，其开发公司为山东恒华置业有限公司，现已延期交付一年半却仍未完工。业主们普遍推测，开发商失踪可能是因为这个项目的资金链条已经断裂。
同时，这家开发商还存在一房多卖的严重违规行为。
多知道点儿&&　何谓&五证&和网签
&五证&包括：国有土地使用证，建设工程规划许可证，建筑工程用地规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证。&五证&中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
网签：是购房业主和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。购房业主可以获得一个网签号，并在网上进行查询。
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本文来源：网易房产
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飞速上涨的房价触动着许多人的神经，所谓房价，背后究竟隐藏着怎样的秘密？
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“五证”不全违规出售 低价房背后藏“猫腻”
[导读]单价一万二买一还送一五环旁边低价盘快销为哪般？
“东五环旁边的房子才卖12000元，而且买一送一，比周边的房子便
单价一万二买一还送一五环旁边低价盘快销为哪般？
&东五环旁边的房子才卖12000元，而且买一送一，比周边的房子便宜好多。开发商说手续还不完全，但未来几个月肯定都能办下来，到时候房价肯定会大幅上升&&这样的房子我能买吗？&近日，读者王女士致电《广厦时代》，说有人向她推荐了一个楼盘价格很&实惠&，但又因为手续的问题有些拿不定主意，想咨询一下。了解初步情况后，我们也对这样的&低价&楼盘感到很好奇，决定进行一次探访。
商住楼盘给出&白菜价&全款享受七三折
周末，我们按照王女士给出的信息，来到该楼盘位于南三环的临时售楼处。不大的售楼处里，摆放着沙盘和模型，签字桌前挤满了前来咨询的买房人。一位销售人员表示，之所以把售楼处设在这里，是因为项目工地还在紧张施工，交通和环境都不便进行接待。不过对于楼盘周边的区域规划以及发展前景，销售人员还是借助墙上的示意图进行了详细介绍。
&我们是商住loft楼盘，买一层送一层，现在的销售均价为12500元/平方米，带精装修，如果可以全款付清，还将享受额外优惠。&全款付清能享受到什么样的额外优惠呢？这位销售人员举了个例子：以现在在售的47平方米户型为例，按照正常售价一套在61万左右，折合均价约为13000元/平方米；如果能在两周之内交齐全款，可以享受到的优惠价格仅为45万元，折合均价为9600元/平方米，相当于7.3折的优惠。
9600元的均价，在整个区域来看属于什么水平呢？据了解，该楼盘所处的区域属于东部重点经济发展区域，前不久开通了区域内的地铁线路，周边楼盘价格也在稳步攀升，其周边新建住宅的最低价格在17000元左右，少数低密度高档楼盘价格已逼近3万；而同为商住楼盘的同类项目，价格也在14000元以上。
同样一个区域的楼盘，享受差不多的配套与资源，为什么价格相差如此之多呢？即使放眼北京整体楼市而言，五环周边的新建楼盘，均价也已直冲两万大关。这家楼盘卖出&低价&背后，是否藏有隐情呢？销售人员对此的解释很直接：&项目周边交通还不成熟，离地铁有4站左右距离，生活配套不齐，手续还没办完。&
&五证&不全违规出售& 低价背后藏&猫腻&
手续没办完指的是什么？在许多看房人的一再催问下，销售人员不得不说出实情，也就是该楼盘&五证&不全。
业内人士表示，所谓&五证&，是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称&五证&。其中前两个证由规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由国土资源和房屋管理部门核发。
&实际操作中，买房人主要看《预售许可证》就行，因为《预售许可证》是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《预售许可证》。所以，只要没有《预售许可证》，就能说明这房子是五证不全的。&业内人士表示。
按照政府规定，&五证&不全的房子不得入市销售，而售楼处的工作人员却并不担心。&其实没什么，现在很多商住楼盘都是这样做的，先签合同交钱房子就是你的了。&售楼人员表示，他们楼盘目前只有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其余三证都还没有办下来。&其他三个证目前正在办理当中，施工许可证虽还没下来，但是我们有政府部门的批文，办下来只是时间问题，而另外两个证最快两三个月就能办下来。&说到这里，他话锋一转，&也就是现在证没办齐所以价格低，真要证照齐全了价格肯定要高得多，所以对你们买房人来说，不就是机会吗？领导说下个月如果施工许可证出来了就要涨一次价，要买现在就最合适。&
改变用途涉嫌变相融资
居住舒适度随价格打折
在我们因为&五证&不全表示忧虑时，一个项目主管人员主动过来做起了讲解说明工作。&你可以放心，我们在签合同时都会约定，保证明年10月按时交房，交房后两年内负责办下房产证。如果届时没有办下房产证，开发商保证可以退房并给以购房款10%的赔偿金。&此外，该主管一再强调最好能全款付清房款，&如果付全款最少能省15万，而且贷款的手续很麻烦，办下来的时间也长得多。&
此外，在查阅《国有土地使用证》复印件时我们发现，该楼盘土地用途一栏标明的是&工业&，而出售的则是商住公寓，明显有改变土地使用性质的嫌疑。
业内人士表示，上述楼盘以低价为诱饵，掩盖其证照不全违规销售的事实，实际上很可能是为了变相融资。&政府部门对土地用途的变更控制很严格，购买五证不全的商住项目存在较大的法律风险。如果届时无法办下房产证，购房人要面临空等两年多的结局。而所谓10%的赔偿金，只是相当于开发商使用资金的利息，近三年时间总共10%的利息，其成本远低于公开市场借贷。&
另外，市场人士也提醒购房者不要只贪图房屋的低价，更要多看看房子本身的品质及配套。&上述项目虽然价格低，但居住密度大也是难免的，每层竟然有30多户；而作为loft商住楼，总层高仅有4.2米，舒适度也无法保证。&
法律小贴士
购买&五证不全&房产的风险是什么？
法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。
有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。
在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。
如果期间有债务存在，又有了上面的抵押的状况发生，协议约束不到善意第三方，而且约束买家也只是主张求偿，无法保证房子最后还是到你手上。
（责任编辑 樱桃）
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