股票/基金&
通过银行托管资金交易更安全
作者：陈白帆
　　广州市国土房管局
　　服务专栏
　　日，市国土房管局与广州分行联合发出《关于在我市开展存量房交易资金托管工作有关问题的通知》，规定房地产中介服务机构不得代收代管交易资金，建议市民选择二手房交易资金托管的方式交割购房款，即银行通过与二手房买卖双方签订托管协议，约定托管资金的金额、资金划转条件等，免费为二手房交易资金划付提供服务，以保障交易资金安全。
　　通过银行托管二手房交易资金，不仅可以有效防范某些不法房地产中介服务机构挪用、卷走交易资金，还可以保障买卖双方合法权益，保证卖方如约收到购房款，买方如约取得房地产权。目前我市已有(,)、(,)、广东发展银行、(,)、中国(,)、(,)、深圳发展银行、(,)、(,)、广州银行10间银行开展了二手房交易资金托管业务。
　　二手房交易资金托管流程：
　　买卖双方签署《房屋买卖合同》→买卖双方到银行申请资金托管→买方按约定将交易资金存入托管账户→银行确认托管资金到账→买卖双方办理交易过户手续→买卖双方申请划转交易资金→银行审查交易完成情况→银行划转交易资金给卖方
　　案例:张先生买了一套房，支付了30%的首期款后，便与业主、中介公司一同去办理房屋过户手续，递件时被告知，因卖方涉及债务纠纷，法院在递件前一天将房屋查封，因此不受理其递件申请。张先生只能通过司法途径追究业主责任，权益受到极大损害。
　　案例点评：交易资金银行托管可以保证交易双方的权益，防范在房屋产权过户和交易资金交付过程中的风险：房屋产权不过户，卖方就不能收到买方支付的购房款；房屋产权过户后，卖方就能够收到在银行托管的交易资金。因此建议买卖双方在交易过程中选择交易资金银行托管的方式交割房款。对一次性付款的交易，可以要求买方在交易递件前将全部交易资金存入托管账户，再按约定划付。
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提问者:热心网友
只要是买卖就要，有特殊情况的可以不监管...您好，不需要的，亲属之间可以不进行资金交易，提供亲属关系证明就可以的
1.买卖双方与经纪公司签订《房地产买卖合同》；2.买卖双方、经纪公司与银行签订《存量房交易资金托管协议》，约定交易资金交付的条件和收款账户，开立银行卡或存折；3.买方按托管协议约定将交易资金一次性或分期存入银行资金托管账户并通知托管银行；4.银行确认款项到账后通知交易各方；5.买卖双方办理交易过户手续；交易有关当事人或中介公司将交易登记部门出具的受理回执、完税证明或新房地产权证复印件或传真件交托管银行；6.卖方向银行申请划转交易资金；7.银行审核卖方申请；8.托管银行经办人员在“广州市存量房交易过户信息查询系统”核对无误后，按托管协议约定将交易资金（首期房款或全部房款）划入托管协议中指定的收款账户。
首先是安全。建行受交易双方的委托托管交易资金，当双方履行交易合同，实现约定的条件后，建行按协议约定在双方授权后，协助其完成交易资金的支付；若双方因故不能达成交易，建行则按照协议并根据客户授权对交易资金进行退回处理。其次是省钱。往常，中介公司提供居间担保要收取一定的费用，现在，居间担保由建行提供，相对来讲收取的费用低很多。一套50万元以下的二手房，通过建行城东支行进行交易，针对个人的手续费最低为200元，手续费可由交易双方共同支付也可由其中一方单独支付。第三是保值。二手房交易资金托管业务所托管的资金具有保值功能，即买方将交易资金存入建行可以获得存款利息收入。第四是服务配套。买卖双方均有机会享受到建行提供的咨询等相关配套服务。
现在二手房买卖都要经过中介，也就是第三方，中介的经纪人对这一方面比较专业，因为二手房交易的国家政策总是在改变，找一个专业的第三方比较保险，不会出什么问题。
1、交易更安全
买方在办理产权过户前先将售房款存入托管机构在托管银行开设的“资金托管专用账户”，待办完产权过户登记后再将售房款转入卖方账户，使买方在可以领取房产证的同时，卖方可以拿到交易资金，使整个交易过程更加安全，有保障。切实维护了交易双方当事人的合法利益。
刘先生就曾在买二手房过程中，遇到这样一件烦心事，幸好他选择了进行资金监管，才避免了更大损失。刘先生通过朋友介绍看好了天桥区某处房产，与卖方达成了初步交易意向，签订了买卖合同，向买方支付了5000元定金，并选择通过资金监管来进行交易资金的过付。后来，在办理过户登记的时候得知，该处房产属集体土地上的房产，按照相关政策不能为刘先生办理产权过户。这时，卖方拒绝配合刘先生办理退税等相关手续，且不返还定金。此时，刘先生感叹，幸好选择资金监管，否则损失的将不仅仅是定金，全部售房款都有可能要不回来。
2、交易更放心
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交房过户中
购房完成后
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，顾名思义，银行办理的业务。按业务复杂程度和对网点依赖程度，银行业务可分为传统业务和复杂业务。按照其负债表的构成，银行业务主要分为三类：、、。
银行业务业务分类
按业务复杂程度和对网点依赖程度，银行业务可分为两块：一部分是传统业务，包括一般贷款、简单、贸易融资等，主要是靠大量分行网络、业务量来支持。另外是复杂业务，如衍生产品、结构性融资、租赁、引进战略投资者、收购兼并上市等，这些并不是非常依赖分行网络，是高技术含量、高利润的业务领域。[1]
按照其负债表的构成，银行业务主要分为三类：、、。
是形成资金来源的业务，是商业银行中间业务和资产的重要基础。商业银行负债业务主要由、借款业务、同业业务等构成。负债是银行由于而承担的将以资产或资本偿付的能以的债务。存款、是银行的主要负债，约占的80%以上，另外联行存款、、借入或拆入款项或等，也构成银行的负债。
资产业务是商业银行运用资金的业务，包括贷款业务、证券、。
中间业务是指不构成商业银行、表内负债形成银行的业务，包括交易业务、、、业务、、、、承诺业务、理财业务、电子银行业务。[2]
银行业务负债业务
负债业务是商业银行通过对外负债方式筹措日常工作所需资金的活动，是商业银行和的基础，主要由、存款和借款构成，其中存款和借款属于吸收的外来资金，另外联行存款、、借入或拆入款项或等，也构成银行的负债。[3]
负债是银行由于而承担的将以资产或资本偿付的能以的债务。存款、是银行的主要负债，约占的80%以上，另外联行存款、同业存款、借入或拆入款项或发行债券等，也构成银行的负债。
银行业务自有资金
的是指其拥有所有权的。主要包括、储备资金以及。其中，股本金是银行成立时发行股票所筹集的；储备资本即，主要是税后利润提成而形成的，用于弥补经营亏损的；未分配利润是指经营利润尚未按财务制度规定进行提取公积金或者分利处置的部分。
在商业银行的全部来源中，自有资金所占小，一般为全部总额的10%左右，但是自有资金银行经营活动中发挥着十分重要的和不可替代的作用。它是商业银行开业并从事银行业务的前提；其次，它是银资产的物质基础，为银行提供保障；再次成了提高银行竞争力的物质保证。[4]
银行业务存款负债
是中最重要的业务，是资金的主要来源。是商业银行赖以生存和发展的基础，占到负债总额的70%以上。&对银行来说具有重要意义的存款&，马克思的这一论断清楚地揭示了的经济地位。
商业银行的存款种类可以按不同的标准来划分：按存质可划分为、、存款和等；按长短可划分为短期、中期、长期存款；按存款的经济来源可划分为工商业、农业、财政性、等。[4]
银行业务借款负债
是通过的再抵押、等方法从中央银行融入资金和通过向其他银行借入短期活动。
（一），是商业银行为了解决临时性的资金需要进行的一种融资业务。向中央银行借款的方式再贴现、和等3种。
（二），是商业银行向往来银行或通过同业拆向其他金融机构借人短期资金的活动。同业借款的用途主要有两方面：一是为了填补的不足，这一类借款大都属于日行为；二是为了满足银行季节性资金的需求，一般需要通过同业拆借市场来进行。同业借款在方式上比向中央银行借款灵活，手续也比较简便。[4]
银行业务其他负债
其他负债是指利用除和以外的其他方式形成的资金来源。主要包括：的负债、负债、负债、买卖、占用客户资金、境外负债等。
在商业银行的负债业务中，是基础，标志着商业银行的资金实力；存款负债是其主要业务，标志着商业银行的经营实力；借款负债和其他负债是商业银行资金的重要调剂和补充，体现商业银行的经营活力。[4]
银行业务资产业务
资产业务，是指运用资金的业务，也就是商业银行将其吸收的资金贷放或投资出去赚取收益的活动。商业银行盈利状况如何经营是否成功，很大程度上取决于资金运用的结果 ，商业银行的资产业务一般有以下构成 ，其中以贷款和投资最为重要。[5]
银行业务储备资产
是银行为应付提取而保存的各种形式的的总称。储备资产包括库存现金、交存中央银行的、存放在同业的存款、托收未达款项和以及坏账准备金等。[4]
银行业务信贷资产
是指银行所发放的各种贷款所形成的业务。贷款是按一定利率和确定的期限贷出货币资金的信用活动，是商业银行中最重要的项目，在资产业务中所占比重最大。按保障程度(风险程度)，贷款可划分为、和抵押(贴现)贷款。信用贷款是指银行完全凭借客户而无须提供担保品而发放的贷款。担保贷款是银行凭借客户担保人的双重信誉而发放的贷款。(包括贴现)要求客户提供具有一定价值的商品物质或有价证券作为抵放的贷款。这种标准划分，有利于银行加强贷款安全性或管理。银行在选择发放贷款方式时，应视、程度加以确定。
按期限，贷款可分为短期、中期和长期贷款。1年以；1－7年为；7－10年为长期贷款。以分贷款种类，主要作用是有利于银行掌握资产的性，便于银行短、中、长期贷款保持适当比例。
按对象和用途，贷款可以分为、、科技贷款、、投资贷款、等。这种分法一方面有利于按的偿还能力安排贷款秩序，另有利于考察银行的流动方向及在国民经济各部门间的分布状况，从而有利于分析银行信贷结构与国民经济情况。
按贷款的质量或占用形态，贷款可以分为、、、等。正常贷款是指能按期偿还本款。逾期贷款是指超过贷款合同规定期限而银行又不同意延期的贷款。呆滞贷款是指预计两年以上时间不能归还。呆账贷款是指企业倒闭以后无力归还的贷款。这种分类的目的在于加强银行贷款质量管理，找出产生的原因，以措施和对策。[4]
银行业务投资业务
是指银行参与有价证券买卖而持有证券形成业务。银行投资购买有价证券主要包括：
（一）购买中央政府发行的，此业务约占证券务的70%左右；
（二）购买地方政府发行的证券；
（三）购买公司(企业)发行的各种有价证券，如股票、。这种业务风险大、占用资金时间长，因此，银行投资此业务的比重较小。[4]
银行业务放款业务
最主要的资产业务
，指单凭借款人的信誉，而不需提供任何的放款，是一种。[2]
普通借款限额
企业与银行订立一种非正式协议，以确定一个贷款，在限额内，企业可随时得到银行的贷款支持，限额的有效期一般不超过90天。限额内的贷款，利率是浮动的，与银行的挂钩。
银行通过允许客户在其帐户上透支的方式向客户提供贷款。提供这种便利被视为银行对客户所承担的合同之外的“附加义务”。
备用贷款承诺
备用贷款承诺，是一种比较正式和具有法律约束的协议。银行与企业签订，在合同中银行承诺在指定期限和限额内向企业提供相应贷款，企业要为银行的承诺提供费用。
消费者放款
消费者放款是对消费个人发放的用于购买耐用消费品或支付其他费用的放款，向客户提供这种贷款时，要进行多方面的审查。
票据贴现放款
票据贴现放款，是顾客将未到期的票据提交银行，由银行扣除自贴现日起至到期日止的利息而取得现款。
保证书担保放款
保证书担保放款，是指由经第三者出具保证书担保的放款。保证书是保证为借款人作，与银行的契约性文件，其中规定了银行和保证人的权利和义务。
银行只要取得经保证人签字的银行拟定的标准格式保证书，即可向借款人发放贷款。所以，保证书是银行可以接受的最简单的担保形式。
贷款证券化
贷款证券化是指通过一定程序将贷款转化为的总理资过程。具体做法是：商业银行将所持有的各种较差的贷款，组合成若干个资产库（Assets Pool）， 出售给专业性的（Special Purpose Corporation， 再由融资公司以这些资产库为担保，发行资产抵押证券。这种资产抵押证券同样可以通过发行或私募的方式推销给投资者。出售证券所收回的资金则可做为商业银行新的资金来源再用于发放其它贷款。[4]
银行业务中间业务
中间业务，是指代理客户办理收款、付款和其他委托事项而收取手续费的业务。是银行不需动用自己的资金，依托业务、技术、机构、信誉和人才等优势，以中间人的身份代理客户承办收付和其他委托事项，提供各种金融服务并据以收取手续费的业务。银行经营中间业务无须占用自己的资金，是在银行的负债信用业务的基础上产生的，并可以促使业务的发展和扩大。[2]
银行业务支付结算业务
支付结算类业务是指由为客户办理因债权债务关系引起的与货币支付、资金划拨有关的收费业务。
（一）。借助的主要结算工具包括、、和。
1.银行汇票是出票银行签发的、由其在见票时按照实际无条件支付给收款人或者持票人的票据。
2.商业汇票是出票人签发的、委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。商业汇票分和。
3.银行本票是银行签发的、承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
4.是出票人签发的、委托办理支票的银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。
（二）结算方式，主要包括同城结算方式和异地结算方式。
1.汇款业务，是由付款人委托银行将款项汇给外地某收款人的一种。结算分为、和三种形式。
2.托收业务，是指债权人或售货人为向外地债务人或购货人收取款项而向其开出，并委托银行代为收取的一种。
3.，是由银行根据申请人的要求和指示，向收益人开立的载有一定金额，在一定期限内凭规定的在指定地点付款的书面保证文件。
（三）其他，包括利用现代实现的资金划拨、清算，利用银行内外部网络实现的等业务。[6]
银行业务银行卡业务
是由经授权的金融机构（主要指）向社会发行的具有、、存取现金等全部或部分功能的信用。银行卡业务的分类方式一般包括以下几类：
（一）依据清偿方式，银行卡业务可分为业务、准贷记卡业务和业务。借记卡可进一步分为、和。
（二）依据结算的币种不同，银行卡可分为人民币卡业务和外币卡业务。
（三）按使用对象不同，银行卡可以分为单位卡和个人卡。
（四）按载体材料的不同，银行卡可以分为磁性卡和智能卡（IC卡）。
（五）按使用对象的信誉等级不同，可分为金卡和普通卡。
（六）按流通范围，银行卡还可分为和地区卡。
（七）其他分类方式，包括与机构/非盈利性机构合作发行联名卡/。[6]
银行业务代理业务
代理类中间业务指接受客户委托、代为办理客户指定的经济事务、提供并收取一定费用的业务，包括代理政策性银行业务、代理业务、代理、代收代付业务、、代理保险业务、代理其他银行业务等。
（一）代理政策性银行业务，指商业银行接受政策性银行委托，代为办理政策性银行因服务功能和网点设置等方面的限制而无法办理的业务，包括代理贷款项目管理等。
（二）代理中国人民银行业务，指根据政策、法规应由承担，但由于机构设置、专业优势等方面的原因，由中央银行指定或委托商业银行承担的业务，主要包括财政性存款、国库代理业务、发行库代理业务、金银代理业务。
（三）代理业务，指商业银行之间相互代理的业务，例如为委托行办理托收等业务。
（四）代收代付业务，是商业银行利用自身的结算便利，接受客户的委托代为办理指定款项的收付事宜的业务，例如代理各项公用事业收费、代理和财政性收费、、代扣还款等。
（五）代理证券业务是指银行接受委托办理的代理发行、兑付、买卖各类的业务，还包括接受委托代办还本付息、代发股票、代理证券等业务。此处有价证券主要包括国债、、、股票等。
（六）代理保险业务是指接受保险公司委托代其办理保险业务的业务。商业银行代理保险业务，可以受托代个人或法人投保各险种的保险事宜，也可以作为保险公司的代表，与保险公司签订代理协议，代保险公司承接有关的保险业务。代理保险业务一般包括代售业务和代付保险金业务。
（七）其他代理业务，包括代理财政委托业务、代理其他银行银行卡收单业务等。[6]
银行业务担保及承诺
担保类中间业务指为客户债务提供担保，承担客户的业务。主要包括、备用、各类等。
（一）银行承兑汇票，是由收款人或付款人（或承兑申请人）签发，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑的。
（二），是应借款人要求，以放款人作为信用证的收益人而开具的一种特殊信用证，以保证在借款人破产或不能及时履行义务的情况下，由开证行向收益人及时支付本利。
（三）各类，包括、承包保函、还款担保履、等。
（四）其他。
承诺类中间业务是指在未来某一日期按照事前约定的条件向客户提供约定信用的业务，主要指，包括可撤销承诺和不可撤销承诺两种。
（一）可撤销承诺附有客户在取得贷款前必须履行的特定条款，在银行承诺期内，客户如没有履行条款，则银行可撤销该项承诺。可撤销承诺包括透支额度等。
（二）不可撤销承诺是银行不经客户允许不得随意取消的贷款承诺，具有法律约束力，包括备用、、等。[6]
银行业务交易类业务
交易类中间业务指为满足客户或自身风险管理等方面的需要，利用各种进行的资金交易活动，主要包括。
（一），是指交易双方约定在未来某个特定时间以约定价格买卖约定数量的，包括利率远期合约和。
（二）金融期货，是指以金融工具或为标的的。
（三）互换，是指交易双方基于自己的，对各自的进行交换，一般分为和。
（四），是指期权的买方支付给卖方一笔，获得一种权利，可于期权的内或到期日当天，以与进行约定数量的特定标的的交易。按交易标的分，期权可分为、、、、等。[6]
银行业务投资银行业务
主要包括、、交易、、兼并与收购、投资分析、、等业务。[6]
银行业务基金托管业务
基金托管业务是指有托管资格的接受委托，安全保管所托管的基金的全部，为所托管的基金办理基金款项划拨、会计核算、、监督管理人投资运作。包括封闭式托管业务、开放式证券投资基金托管业务和其他基金的托管业务。[6]
银行业务咨询顾问类业务
咨询顾问类业务指依靠自身在信息、人才、信誉等方面的优势，收集和整理有关信息，并通过对这些信息以及银行和客户的记录和分析，并形成系统的资料和方案，提供给客户，以满足其业务经营管理或发展的需要的服务活动。
（一）企业信息咨询业务，包括、企业信用等级评估、验证、、企业管理咨询等。
（二）管理顾问业务，指为机构投资者或提供全面的资产管理服务，包括建议、投资分析、税务服务、信息提供、等。
（三）业务，包括大型建设项目财务顾问业务和顾问业务。大型建设项目财务顾问业务指为大型建设项目的、融资安排提出专业性方案。企业并购顾问业务指商业银行为企业的兼并和收购双方提供的财务顾问业务，银行不仅参与企业兼并与收购的过程，而且作为企业的持续发展顾问，参与公司结构调整、资本充实和重新核定、破产和困境公司的重组等策划和操作过程。
（四）业务，指商业银行协助企业，科学合理地管理现金账户及活期，以达到提高资金和使用效益的目的。[6]
银行业务其他中间业务
包括以及其他不能归入以上八类的业务。[6]
．新浪财经[引用日期]
银行从业人员资格考试辅导丛书编委会．2013公共基础--银行从业人员资格认证考试应试辅导及考点预测：立信会计出版社，
余干农行启动个人负债业务[N]. 上饶日报, 日(2)
2013中公金融人专业知识-山西省农村信用社招聘考试专用教材(最新版)．山西省农村信用社招聘考试编写组：中国财富出版社，2012
刘凤军，梅宁．银行竞争与营销创新：经济科学出版社，2009年2月
．南方财富网 [引用日期]--行业新闻
资金托管筑起交易安全墙 合肥二手房交易有了第三方监管
10:03:02 万家热线
以往，二手房交易中房款缺乏第三方监管，经常引起不必要的纠纷。昨日，记者从房产部门获悉，二手房交易资金托管系统升级后，更有效地避免了一些中介机构的违规行为，保障了房屋买卖双方的合法权益，起到了“支付宝”的作用。以合肥市房产局瑶海房屋办证交易中心为例，今年前十月份就已办理资金托管业务9.5亿元，没有出现一例房款支付纠纷。资金托管筑起交易安全墙该交易中心前两天接待了两户家庭，前来终止房屋过户手续，他们在这套学区房的过户事宜上起了争执：买房认为房款全部付清了，应该可以拿房了，而卖方却迟迟不去把此套房屋先前的贷款结清，双方僵持不下，只好终止交易。在资金托管窗口，买方李女士跟工作人员说：“幸亏办理了资金托管，没有和对方私下交易，要是直接把钱给付了，这会子钱没了，房子也不知道什么时候拿到呢!那可是我们好几年的积蓄啊。”为了有效地规避二手房交易中的风险，合肥市房产局出台了一系列相关文件，规定了二手房交易过程中的资金托管流程，即房产部门为监管主体，银行为协助机构，在银行设立专门的资金监管账户，买房将房款汇进专管账户，房屋交易成功后卖方凭房产部门开具的支票去银行取得房款。随后合肥市房产局又多次升级资金监管系统，与银行账户实行平稳地对接，确保了房屋交易过程中房款的安全性。资金托管手续并不复杂或许有人会质疑，这种手续办理起来是不是很复杂?以瑶海房屋办证交易中心为例，资金托管手续是房屋权属登记一站式服务中必不可少的环节，老百姓只需持有一张银行卡，便可以在两个托管业务窗口免费办理。今年1月至10月，瑶海房屋办证交易中心已办理了2542件资金托管业务，房屋总面积达到20.48万平方米，金额9.5亿元。据称，今年6月份升级后的资金托管系统相较于以前更为完善，特别是法院冻结模块，增加了负责人审核功能，取消了以往单人录入操作模式，让群众财产得到了更多的保障。可以说，二手房资金托管业务将更有效地避免一些中介机构的违规行为，保障了房屋买卖双方的合法权益，就像是人们在网络中淘宝购物的“支付宝”。(王雅琦记者吕珂)
编辑：李静
来源：合肥晚报
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