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市值未及3000亿，愤然离席弃H股，万达“驰援”A股
本文来源：重庆青年报
市值未及3000亿，愤然离席弃H股，万达“驰援”A股
3月30日，大连万达商业地产股份有限公司（下称&万达商业&）发布公告称，拟以每股48港元的价格将所有在外流通股份售予母公司大连万达集团，从而完成公司的私有化。
期间，万达商业虽作为大规模房企，但资金使用率及收益率却在下滑，进而影响到其在港股的股价、市值。如今或计划转战A股改变现状。只是成功上市A股的时间及上市后能否带来高估值未能确定。
多次上市未果
3月30日，万达商业发布公告称，拟以每股48港元的价格将所有在外流通股份售予母公司大连万达集团，从而完成公司的私有化。
公告显示，截至3月30日，万达商业总股本为6.53亿港股。据此计算，万达集团只需付出313.44亿港元即可完成万达商业的私有化，折合人民币约261亿元。
资料显示，日，万达商业在香港联交所主板挂牌交易，招股价格定于48港元，募集资金达到288亿港元。
时至今日，挂牌仅仅一年零三个月，万达商业就演了一出&放弃A股排队&赴港IPO&考虑H股私有化退市&计划重回A股&的反转剧情。
万达商业上市之路最早可以追溯到2005年。当时香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门打开，万达商业当时计划将9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。但2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的171号文件，万达REITs计划被迫搁浅。
2010年，万达商业在A股&排队&上市。然而受限于国家宏观调控政策，经历四年漫长等待后，万达商业A股上市再次折戟。
资料显示：日证监会公告称，因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，万达商业被终止审核。
市盈率仅6倍左右
有分析人士称，像万达商业这样的物业管理商在海外估值通常会高于房地产商，一般市盈率在10至15倍之间。截至3月30日万达商业净利润170亿元，每股收益高达6.62元，市盈率只有6倍左右，价值被严重低估。
与此同时，2015年4月初，万达商业的股价开始上扬，并在6月30日触及78港元的高点。但随后又震荡下行，自11月下旬以来至今年发出私有化公告当日，就再未高过发行价。
自2015年7月，万达商业股价下跌，王健林个人账面财富由2600亿元缩水至1800亿元，800亿元相当于万达商业3年的净利润。
在机构投资者看来，万达商业的市值至少在3000亿元，远高于目前市值（截至4月4日万达商业港股市值2057.68亿元）。
事实上，万达商业私有化最终目标还是回归A股。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：&港股一直对地产类公司存有偏见，股价的低迷导致股东得不到应有回报，两个市场的分割也使得股东流通受限。&
从这个意义上看，万达商业弃H回A，也是顺应股东要求。
据悉，2015年8月万达商业回归A股的方案获得了该集团内资股股东100%的支持、H股股东99.8%的支持。不过，A股和H股两地的管理方式不同，若两边上市，势必加大管理成本。这样看来，万达商业私有化退市转战A股也在情理之中。
毛利率同比下降2.02%
据相关人士透露，企业的资产增值快，以及其高利润是通过政商关系获得的，是不被港股看好的。反倒是企业的现金流良好及高利润是通过市场竞争取得，其估值高。&海外对房地产认可的模式每一样都与万达背道而驰。&有分析人士如是称。
万达商业的业务集中在三大板块：投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务、物业开发及销售业务。根据该公司最新发布的财报，2015年万达商业的总收入达到了1242亿元，较2014年增长15.14%；该公司的核心溢利为170.16亿元，较2014年增长了14.79%。
然而，2015年万达商业的净负债率为61.05%，同比上升4.37%。整体毛利率为40.55%，同比下跌了约2.02%。其中，销售物业、投资物业和酒店经营三个板块的毛利率均出现下滑。
也就是说，尽管万达商业的收入水平和利润总额都出现明显增长，但资金的使用效率和收益率正在下降。
这与万达商业的发展模式密切相关。根据年报，2015年万达商业的总收入中，物业销售收入占比82.5%。在物业销售额中，又有87.9%的贡献来自二三线城市，二三线城市（万达商业获取的土地成本较低廉）楼市过剩的现实，正在压缩万达商业的利润率。
万达近年来已启动&轻资产&转型，万达商业租金增幅超过30%，租金利润占万达商业利润比重预计超过35%，可以说，&轻资产&转型成效明显。但投资者以机构为主的港股则认为此种转型风险较大。
或借壳回归A股
万达2016年服务业收入和净利润两项指标占比要超过55%，力争到60%。到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。
万达商业利润结构也因此发生变化，其力争2016年50%以上的利润来自地产之外。相对于物业销售，要提高租金、酒店的收入以及轻资产万达的数量。
公开资料显示：万达商业下调了今年的销售目标，计划2016年收入约为1300亿元，其中房地产合同收入约1000亿元；租金收入约195亿元；酒店收入61.4亿元。万达商业还计划，新发展项目71个，其中文旅项目1个、重资产万达广场3个、轻资产万达广场54个。
王健林预计，2016年万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%，主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%。
&回到A股后，万达主要股东也都在内地，内地投资者比境外投资者更了解万达，也能够理解万达的商业运作模式（万达商业正在转型的&轻资产&或许给投资者讲了个好故事），这样易提高估值，加速融资，也加速后续产品的战略转型。&严跃进表示。
又根据日发布的A股招股说明书：万达商业拟发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。不过万达商业并未公布登陆A股市场地点、发行价以及上市日期等内容。
而当前在A股排队上市的企业有600多家，按照现有的速度，万达商业要在一年多后才能真正实现上市。严跃进认为，若退市步伐顺利，不排除未来万达商业借壳上市的可能。
文/重庆青年报记者 赵婷
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当地3200人不分国籍，全数裸体并将涂成不同色调的蓝。
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　　4月25日，万达（专题阅读）商业短暂停牌，宣称将发布与收购及合并守则相关的内幕消息。实际上，万达商业回归A股的计划公开已经10个多月，此前曾经创造2014年港交所最大IPO的万达商业，H股股价一路走低，国民公公恐怕也是着急了。3月30日，万达商业宣布自愿全面收购要约。
　　万达商业短暂停牌
　　4月25日，大连万达商业地产股份有限公司宣布，公司股份自日上午九时起在香港联合交易所有限公司短暂停牌，待发出一份与香港收购及合并守则相关而可构成公司的内幕消息公告。与公司有关的所有结构性产品亦将同时短暂停止买卖。
　　财新在4月23日时发出报道，称获得的募资推介书显示，万达商业已确定私有化融资方案，将于4月24日与投资者签署交易文件，并承诺了若日前未能在主板上市的股权回购方案。
　　据财新报道，这份推介书详细介绍了万达商业的退市架构和流程。万达拟成立境外SPV或其全资子公司，和境内外其它投资人分别设立的境外SPVs作为万达在私有化交易中的一致行动人共同组成本次私有化交易的要约人，一起完成对14.41%H股流通股的收购。如有资金缺口，万达还安排了银团贷款。
　　如果万达商业退市满2年或日前未能够在境内主板市场上市， 万达集团分别以每年10%和8%的的单利向境外及境内投资人回购全部股权。
　　上月底公告拟私有化，溢价超20%
　　3月30日万达控股的万达商业在港交所披露，万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，要约价格不会低于每H股48港元现金。这一价格比收盘现价38.8港元高出近23.7%。
　　日，万达商业地产在香港联交所主板挂牌交易，招股价格定于48港元，募集资金达到288亿港元。但2016年以来，万达商业的股价一直在40港元左右徘徊。至3月30日，其收盘价为38.8港元/股，按照2015年度万达商业每股盈利为6.62元人民币计算，其市盈率只有4.62倍。与上市时的48港元/股相比，万达商业股价下挫19%。
　　在香港上市的恒大地产，市盈率也只有5.62倍。
　　而A股的万科，按停牌前的价格计算，市盈率是16.7倍，为万达的3倍多;同样登陆A股的绿地，按3月30日的收盘价计算，市盈率高达33.7倍，是万达的7倍。从这个角度来说，收入、利润都并不差的万达在H股被这样对待，似乎有点委屈。
　　最终还是要铺路回A股
　　“私有化的做法只是一种过渡手段，最终目标还是回归A股，从这个角度来看并不太意外。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于相对资金密集型的房地产企业而言，在估值更高的A股市场上市不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。
　　实际上，早在去年7月3日，万达商业便通过了《关于首次公开发行人民币普通股(A 股)并上市的议案》。
　　8月18日，公司批准A股发行方案，拟发行不超过2.5亿股A股。彼时CRIC研究中心朱一鸣等分析师指出，“海外投资人普遍不看好万达的新模式和新业务，而万达认为，内地投资人能够比海外投资人更清楚的认识万达的价值所在”。
　　到了去年11月，这家商业地产巨头便在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。
　　自A股市场从2014年末起出现一波大牛市后，多家在港上市的内地房企陆续寻求回归A股的途径。旭辉曾透露将寻求分拆商业地产在A股上市，富力也披露了回归A股计划。
　　国民公公身家可能再增367亿元
　　房地产金融评论人黄立冲在接受界面新闻采访时分析称，万达商业若回归A股其整体市值最少要高出目前在港上市的50%以上。这意味着王健林（专题阅读）的身家有望进一步暴增。
　　以3月30日收盘股价来看，万达商业现总市值为1756.48亿港元。
　　公司实际控制人王健林直接持有万达商业6.788%股权，并通过万达集团间接持有43.712%股权。目前王健林持有万达商业股份市值约887亿港元。如果万达商业最终登陆A股并如黄立冲所说，市值高出目前在港上市50%以上，那就意味着王健林的个人财富有望再增加440亿港元，折合人民币366.9亿元。
　　“轻资产转型”能帮万达商业回来么
　　虽然回归A股在情理之中，但是万达商业这种地产巨头能否顺利登陆A股呢?
　　一个影响因素是公司主营业务。《北京商报》提到，有分析认为，这一年多来除了绿地等少数国企借壳上市之外，尚未有其他房企成功于A股实现IPO，且在经济转型的背景下，新兴产业有望获得更多上市机会，而对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，难度较大。
　　不过，万达商业正在转型的“轻资产”或许可以帮助其把故事讲的更好。
　　中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏观察到，万达商业实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租。
　　王健林在设计转型时提出要加强的租金收入，表现为年报中“物业租赁及管理收入”一项。在万达商业的收入中占比仅为10%左右，但对利润贡献达30%以上，性价比极高。
　　另一个影响因素是排队等候的时间。地产行业自媒体大V“攸克地产”估计了一下，按照先来后到的原则，万达商业要到A股上市还要排队两年以上。
　　不过，攸克君也补充，“说不定万达商业回归A股的时间表也比很多人想象的要短得多，一般企业觉得难于上青天，在首富那里玩儿似的”。
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