一边是高地价一边是高库存 这房价究竟是该涨还是该跌？
日 10:19:44 星期四　　来源：杭州日报
2015年末，杭州和连续下降的气温形成了强烈反差，可以用“两热一高”来形容，具体表现在成交热、市场热以及库存量高。
要说这三者之间的关系，必然是相辅相成，而且水涨船高的。其中热度最高的当属土地市场，尤其是今年下半年以来的土地拍卖行情，几乎热得有些发烫，甚至数度刷新了板块内楼面价最高单价纪录，也引发了周边房价的蠢蠢欲动。
与此同时，库存量又高得惊人。不仅是杭州，全国大部分一二线城市都面临着同样的问题。为此，中央明确定下2016年基调：降价去库存。
一边是高地价催生下“不安于现状”的现有房价，一边又是高库存，中央却定调要“降房价”。这个房价，究竟是该涨还是该跌？
下半年土地热度升温 几天就能刷新一次板块价格
今年7月7日，未来科技城板块的85号地块出让。该地块可建面积约为7万平方米，最终由首次进入杭州市场的泰禾以总价8.8亿元竞得，折合楼面价12504元/平方米，刷新了板块内由富力·十号保持的12331元/平方米的最高单价纪录，也成了今年杭州土地市场第一宗区域高价地。目前，泰禾计划将“中国院子”系列搬到这块宅地上，以院子的打造为竞争优势和亮点。这也是继北京做的第一个项目“泰禾·中国院子”之后，全国第九座“院子”产品。
7月30日，主城区湖滨单元的原西湖电影院地块和原中华饭店地块出让。最终两宗地块由上城区城投与银泰斥资12.2亿元的总价以及各配保2250平方米与3100平方米的商业安置房代价拿下，其中西湖电影院48024元/平方米的楼面价还刷新了杭州楼面价纪录。原西湖电影院这块地紧挨着湖滨in77A区，国际大牌旗舰店环伺，地块性质为文化娱乐兼商业用地，据悉该地块或将作为湖滨银泰三期出现在公众面前，那么湖滨银泰在整个湖滨商圈内将连成一片。
9月份，杭州主城区土地市场终止了保障房竞投和竞价上线，恢复价高者得规则。主城区的杭氧锅综合体首次出让宅地，推出一宗可建面积约为6.1万平方米的宅地，最终由万科以总价11.06亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为18704元/平方米。
之后，许久不推地的上塘单元推出一宗可建面积约为8.1万平方米的宅地。该地块位于拱墅区中部，靠近浙江大学城市学院、树人大学等。最终该地块由阳光城以总价12.3亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为15111元/平方米，刷新了此前该地块北侧中国铁建·国际城拿地的楼面单价纪录。
10月27日，滨江四桥沿江宅地出让，现场吸引了绿城、滨江、万科等诸多，最终该地块以总价16.25亿元的价格，由绿城和九龙仓联合体竞得，折合拿地楼面价为21047元/平方米。这也是滨江区宅地楼面价首次突破2万元/平方米。开发商对外明确表示将打造豪宅，预计将打造为明月江南的升级版。
时隔3天之后，10月30日下午，滨江区寰宇天下南宅地出让，由中国金茂以总价38.84亿元的价格竞得，折合楼面价为21512元/平方米，立即刷新了仅仅三天前由绿城和九龙仓联合体地块保持的单价纪录。而中国金茂则已确定将在滨江地块上直接引入旗下最高端的府系产品，即金茂府系列，将全国第七座金茂府落子滨江。
到了11月份，杭州主城区共推出4宗宅地，其中3宗地块均刷新了区域(板块)内的最高单价纪录。
11月20日，被业内冠以桥西单元最后一宗宅地的37号地块出让，最终该地块由金地以总价13亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为16842元/平方米。而此前，桥西板块的最高楼面价由远洋·大河宸章的15588元/平方米保持了近8年。据金地方面透露，桥西单元地块或将引进旗下最高端的天境系列项目。
同天出让的文晖单元杭氧锅综合体地块，则由朗诗以总价10.25亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为18479元/平方米，刷新了此前万科在9月份创下的纪录。朗诗方面表示，文晖地块将引入合作伙伴，打造朗诗3.0版的高科技绿色住宅。
11月23日，拱宸桥上塘单元宅地出让，最终经过近60轮的现场报价，由大家以总价27.5亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为20409元/平方米，刷新了此前9月份阳光城创下的纪录。大家表示将打造全系精装产品，将会延续大家·的高端系列，可能的话还会在这个项目上尝试打造低密度产品。
“在主城区好的板块拿好地已是开发商的共识。”有业内人士认为，随着杭州主城区优质宅地越来越少，一些位置条件较好的地块会引发开发商的争抢并不意外。而这些花重金拿下的地块，也都将先后迎来旗下的高端系列产品。
高价地频频催生涨价潮？周边项目纷纷借势提价
板块内楼面最高单价不断被刷新，反应最快的是周边的那些在售项目，不少项目马上推出各类涨价、清盘等措施。
就拿最典型的案例来说，在10月份3天之内滨江地块楼面最高单价纪录两度被刷新后，奥体板块的绿地·旭辉城传出“封盘”消息。虽然后来旭辉对于封盘一说解释为误解，项目暂停只是因后续产品以改善型产品为主。据旭辉城售楼处工作人员介绍，目前旭辉城在售价格在26000元/平方米-36000元/平方米不等。“主要基于板块优势以及周边的利好进行了小幅的调价。”
而位于上塘单元的中国铁建·国际城也爆出即将对剩余房源做价格调整的通知。据透明售房网数据显示，目前国际城在售住宅房源已改善型户型为主，最近累计成交均价为在21000元/平方米以上。
除了涨价等声音外，不少项目更是借势来营销，促进项目走量。在文晖单元杭氧锅综合体的楼面价纪录不断被刷新后，不远处的首开·德胜上郡以及往东的天阳·尚城国际等反应更是敏捷。
首开地产方面表示，文晖单元地块的出让与地价的不断刷新，对整个板块的价值以及德胜上郡项目的认可度有一定的提升作用，从目前情况来看，客户的下单速度明显加快。“明年肯定要涨价了。”据介绍，接下来德胜上郡将推出10号楼、13号楼房源，户型面积为90平方米-119平方米，价格与前期基本持平。
同样受高价地影响明显的还有湖墅板块的·湖墅。据凯德·湖墅相关负责人介绍，自从上塘单元楼面价突破2万元/平方米后，来访来电和成交量一直保持稳中有升。
此外，融信、宝嘉、运河宸园、顺发·等项目也纷纷对区域内或周边的高价地做了不少营销工作。不过这些毗邻高价地的开发商都直言，一级土地市场的火热反映到商品房市场仍需要一个过程，毕竟杭州的高库存还是一个问题，但对于板块以及后市的发展，仍会起到一定的提升。
东有提价意愿 但买家并不买单
记者从我爱我家了解到，每次一有高价地拍出，周边的二手房就开始跟风涨价。例如滨江地价两连跳之后，有房东竟然决定连夜涨价。水晶城有套房子，89平方米简装2房，原来房东的挂牌是226万元，后来双方以224万元的价格谈拢，但拍出新地后，业主临时决定涨价，而且一涨就是20多万元，可购房者拒绝加价，原先已经谈好的价格就这样崩了。
除了涨价，还有准备“捂盘”的。我爱我家中央花城门店的经纪人小张表示，土地一热，就有不少房东给他去电话要求把自己的挂牌房源撤下，暂时不打算卖了。他们大致都是一个观点，感觉最近滨江的土地好像一下子这么值钱了，二手房也不能贱卖，想先缓一缓，看看行情再说。
虽然目前有些房东有意提提价，但碰到如此“随行就市”的房源，大部分的买家都选择拒绝为此类高价二手房买单，所以从目前来看，没能造成高价地周边的二手房价格普涨。
中央定调降房价去库存 明年还将是一个“理性年”
“适当降低商品住房价、化解房地产库存”，在12月18日至21日召开的中央经济工作会议上，关于房地产的最新政策再次成为关注重点。
据新华社21日报道，中央经济工作会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。
其中，“化解房地产库存”被再次提及。会议认为，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
与此同时，会议认还为，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
对此，有专家认为，取消过时的限制性措施，实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法，某种程度上说明政府将为房企的各类投资持低成本、低门槛、低限制的扶持态度，是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现。而关于鼓励房地产开发商降低房价的提法，这其实是鼓励明年坚持低价跑量的做法，2015年房价上涨过快，其实引起了一些市场恐慌，房企通过降价，能够稳定市场预期，这样一个新政策，将对明年房企的定价策略产生积极影响。
库存问题的确是重中之重。根据透明售房网统计，截至12月23日中午12时，杭州市区商品房库存量达到169664套，始终居高不下。但也有房企高管直言，地价一直这么高，如何让开发商从单一层面做到降房价，从而达到去库存目的呢？“而且，中央明确定出降房价的基调以后，购房者的观望情绪必然重新燃起，这对于去库存而言起到的其实是反作用力。”
不过，2015年未过中央就已经对2016年的房价定下“不涨价”基调，这对于购房者来说，无论如何都算是给了一颗定心丸，明年的房价终究将会是理性为主，政府不允许它出现大涨，而市场经济决定了它也没理由出现暴跌。至于市场中的各方如何博弈达到平衡，则需要时间给出答案。
作者：田小园
编辑：袁芳
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