2016年1月1日,贷款28万13年还款,比2015年初房贷每月还款明细少还多少钱?

2015工商银行贷款十八万,十年还款等额本金每月多少?_百度知道
2015工商银行贷款十八万,十年还款等额本金每月多少?
基准利率计算,逐月减少7,首月,利息共计5
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日,贷款28万13年还款,比2015年初每月少还多少钱?
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15%利率,月均还款元.15%;执行4.09元.02元.9%利率,利息合计元,利息合计99128,等额本息还款,2016年初是4,累计少还28240按基准利率2015年初是6,月均还款2430,以此2个利率测算.06元。每月少还181。执行6.15元
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出门在外也不愁奇怪!降息后1月房贷还款反而多了?_新浪房产_新浪网
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奇怪!降息后1月房贷还款反而多了?
来源:东莞时报
作者:周桂清
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奇怪,降息后1月房贷还款反而多了?银行:分段计息造成月供“逆增”
奇怪,降息后1月房贷还款反而多了
银行:分段计息造成月供“逆增”
第二次还房贷时月供会减少&建议1月月供还款前多存些钱避免房贷逾期
东莞时间网讯&央行去年进行了5次降息,五年以上的商业贷款基准利率从2015年年初的6.15%,降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的市民而言,降息的福利在次年生效。从2016年元旦起,“房奴”的还贷压力将减轻,20年期的100万元商贷,每月可少还700多元。
不过,细心的房贷按揭人士发现,今年1月份还贷时,月供却出现了“不降反升”的现象,一笔100万元20年期的房贷,在今年1月份,月供可能会增加百元左右。
对此,东莞有银行房贷负责人表示,出现这类现象的原因主要有两个,银行在元旦调息时会对1月份月供进行分段计息,此外执行等额本息还款的按揭人士从1月起,每个月还的本金额增加了。这两个因素叠加,就出现了利息降了、还款金额却上升的现象。不过,今年第二次月供时,房贷肯定会少一些。
降息后房贷月供为何还增加?
银行:因为1月份通常分段计息
去年央行连续五次降息后,五年以上贷款基准利率从年初的6.15%下调至4.90%,总降幅达1.25个百分点。以贷款100万元、期限为20年、采用等额本息方式还款计算,贷款人每月可以少还700多元。
同时,去年公积金利率也经历了4次下调。以2015年1月份贷住房公积金80万元、贷款30年、等额本息还款方式为例,4次降息前利率为4.25%,降息后利率为3.25%,借款人每月少还443.58元。
正常情况下,从今年元旦起,银行执行新的房贷利率,按揭人士的房贷月供应该有所降低。而事实上,部分开始还贷的人士发现,100万元20年期的房贷,今年1月份反而比以往增加100元左右。
不过,在实际操作中,银行方面会按年度调整利率,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息。由于一些银行房贷还款日为中下旬,以每月15日还贷日为例,计算利息分为两部分,日-31日期间执行旧利率,日-15日才执行新利率。
根据等额本息计算公式重新计算,贷款人的还款本金是增加,由于本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,这样会导致出现1月份月供“不降反升”的情况。
降息后哪些人的房贷还增加?
银行:等额本息还款的客户
当然,降息后,并不是所有的房贷人士都会出现月供“不降反升”。
昨日,东莞一家银行房贷部门负责人表示,东莞今年1月份出现“房贷月供增加”的客户,多为等额本息还款客户,而且其还款日多集中在前半月,才会出现这种情况。而按照等额本金还款的按揭一族,就不会出现这种现象。
目前东莞房贷市场的还款方式主要分为等额本金、等额本息两种。
招行房贷部门有关负责人表示,按照还款额度的变化,可以通俗地解释为,“等额本息”即每月房贷月供额相同,在月供额里“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。“等额本金”即月供额是变动的,早期月供额较大,此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的本金比例大、利息比例小,还款期限中,越往后本金比例越小、而利息比例越大。
因此,即使央行去年降了五次息,但今年1月份还房贷时,等额本息还款的客户的月供是增加的。
图解“1月房贷月供不降反升”
原因有二:
以固定日调整的贷款为例,固定日调整是指贷款利率从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准,1&月1日前后分段按日计息。
原因一:分段计息
2016年1月月供的计息期跨越了“2015年12月”和“2016年1月”,而日前后执行的利率是&不一样的,所以需要以“日”为分界点,按实际天数分段计息。
1月1日之前执行旧利率,1月1日之后执行新利率。
原因二:归还本金增加
以等额还款为例,除了贷款利息分段计息外,还会因1月归还本金增加,从而使1月份月供小幅增加。
(等额还款:是指贷款利率不变的情况下,每月还款的月供固定不变。月供=本金+利息。)
为何1月归还本金增加?
1月份执行新利率之后,银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供,因整&体利息减少,故1月份归还的本金较12月增幅加大,从而使1月月供略高于12月月供。
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蝴蝶飞不过沧海。如果未来三五年中国经济继续保持“L”型走势,信用扩张失速,房价飚不起来,房产税再收起来,蝴蝶型房企,极有可能在环境突变中不堪重负,成为最先倒下的一批。
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我买一套房.贷款25万,20年还完,2015年12月份还款1862元,2016年1月份还款1704
2015年12月份还款1862元我买一套房,20年还完.贷款25万
我有更好的答案
银行的贷款利率下降了 或者你是等额本金方式
贷款利率下调了
那要上调还会不会涨
近几年肯定不会上调的
比喻上调了,利息会涨吗?
利率上调了,贷款和存款都要上调的
否则则反之
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出门在外也不愁五次降息减负效应下月才到账 提前还贷要多方考虑
  目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年来最低位
  北京地区房贷政策比较稳定,各银行政策基本没有变动 供图/视觉中国
  去年央行连续五次降息,房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”,广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
  去年央行连续五次降息,房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”,五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。由于不少银行贷款利率按年调整,广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。
  银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
  五次降息能省多少月供
  五次降息后,房贷一族的压力能减轻多少?北京青年报记者计算得出,去年年初的100万元房贷,贷款期限20年,采用等额本息还款法,当时执行的基准利率是6.15%,月供为7251.12元,总利息为74.02万元。而今年,按基准利率4.9%来算,月供将变为6544.44元,减少706.68元,20年总利息将减少16.96万元。
  如果执行的是九折利率,100万元20年期限的贷款去年年初享受的利率是5.535%,月供6898.66元,总利息为65.57万元;今年则可享受4.41%的优惠利率,月供降为6278.02元,总利息为50.67万元。五次降息,每月少还620元,利息总支出减少14.9万元。
  去年11月6日,央行发布的第三季度货币政策执行报告显示,贷款利率继续下行,9月贷款加权平均利率为5.70%,比6月下降0.35个百分点。其中,个人住房贷款加权平均利率为5.02%,比6月下降0.51个百分点。自去年第四季度开启本轮降息周期以来,个人房贷利率已经持续四个季度环比下降,累计降幅达到1.94个百分点。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位。
  1月月供为何不降反升
  虽然今年起每月房贷可以少还,但不少房奴却发现本月月供竟“不降反升”。读者王先生称,这月刚还的月供比12月份还多出几元钱。还有读者发现银行寄来的还款计划单上,只有1月份的月供与其他月份不同。这是怎么回事呢?
  银行业内人士解释称,出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例,2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息,由于1月还款利息存在分段计息情况,一般从第二个月开始,还款额正常。
  至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外,1月份执行新利率后,银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金,因整体利息减少,故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大,房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。
  以100万元,20年期限,等额本息还款为例,放款日期日,执行利率5.9%,调息后利息降至4.9%,日还款7114.21元,比日(还款7106.76元)多还7.45元。这是因为,2016年1月的还款本金比日多281.53元,而利息分日至31日共计元,日至10日共计元,合计元,比2015年12月减少274.086元,因此,本金增加幅度大于利息减少,1月月供才会增加。
  不过,到日,其还款额将降至6566.03元,比1月减少548.18元,比2015年12月减少540.73元。
  银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
  提前还贷要多方考虑
  岁末年初,不少房贷族都会收到一笔不菲的年终奖。有些向往“无债一身轻”的人会打算提前还贷,减轻自己平时的支出负担。工行客户经理陈先生提醒大家,在考虑提前还款时,有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡后再作决定。
  从资金成本来看,在当前低利率背景下提前还贷未必划算。预计2016年起,申请到房贷打折优惠利率的购房者,其利率将会降至4.3%左右,而对于公积金贷款者来说,利率将降至3.25%。目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平,已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置,其收益可能比需要支付贷款的利息还多,提前还贷显然就不划算。
  此外,如果一年内有资金需求的按揭者,比如住房装修等需要大笔开支,提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者,因为在贷款期限后期的还款中,大部分都是本金的偿还,此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为,市民采用等额本息还款法还贷,如果已经超过了三分之一年限,比如贷了20年,已经还了7年以上,就没必要提前还贷了。
  财经观察
  房贷政策有望松绑?
  近期,福州、杭州及南京等地相继出台了购房人偿清购房贷款后,再申请房贷时按照首套房认定的相应松绑政策。对此,有业内人士认为,过去市场非理性疯狂时,限购限贷很有必要,现在情况变化了,应跟随形势进行调整。
  银河证券房地产行业首席分析师赵强认为,从地方政府角度来讲,限贷放松有利提振楼市,带动土地出让,化解地方房企破产带来的区域性金融风险。从银行角度来说,房贷余额还清后再购房的风险已和首次购房房贷的风险一样,甚至因为购买二套房的客户的资产及购房能力,二次房贷的风险低于首次购房首次贷款的客户风险。
  58同城房产研究部认为,如果房贷还清,仍持有一套或二套房,再购一套新房还能算首套的情况短期内不可能发生。但房贷政策松绑是大势所趋,若果真有房贷政策调整,则应主要支持首套房贷,尤其是普通住房。
  北青报记者从中原地产了解到,目前北京地区房贷政策比较稳定,各银行政策基本没有变动。首套房首付比例30%,基准利率八八折居多,八五折也有一些;二套房首付比例多为50%,利率为基准利率的1.1倍。放款时间多在抵押登记完成后1-2周就能完成。
  中原地产首席分析师张大伟表示,2015年,北京受影响较大的政策主要是330新政,二套房贷首付比例下调。不过由于限购政策依然严格,整体市场呈现了政策窗口期效应,未出现太明显的爆发时间点。
  对于商业银行传闻松绑首套房认定标准,由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”,据报道,昨天有外地媒体记者向央行副行长刘士余提问,“首套房贷”标准有没有调整?刘士余回应称:“等文件”,同时补充道,“惠民生,调结构,始终是我们工作的重中之重。”
  央行数据显示,房贷利率持续走低的同时,2015年房贷规模明显增长。三季度末,房地产贷款余额及个人住房贷款余额均同比增长20.9%。前三季度新增房地产贷款2.81万亿元,同比多增7016亿元;新增个人住房贷款1.92万亿元,同比多增5961亿元。之所以住房信贷环境宽松,一方面由于整体货币政策保持松紧适度,连续降准释放资金流动性,更重要的是,在中央稳消费、去库存的指导思想下,更多信贷资金得以配置到房地产领域。央行强调,进一步完善房地产信贷政策,支持居民自住和改善型住房需求。(记者 程婕)
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