你的贷款合同要改了！银行贷款利率迎重大调整房贷利息支出有何影响？明年3月正式实施这五大点关乎你的钱袋子

关乎千万家庭钱袋子的存量住房贷款利率定价基准切换还是来了！

央行周末也不休息，12月28日央行发布公告称，为进一步深化LPR改革商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮動利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成

与市场预期不同的是，存量贷款合同定价基准由过詓的贷款基准利率转换为贷款市场定价利率(LPR)并非分类分步实施此前有分析预期，存量贷款合同切换可能会“先易后难”先从公司类贷款入手，再针对更为分散的个人类贷款尤其是住房存量贷款合同切换可能要放在最后一步实施。但从央行此次公告看所有类型的存量貸款合同都要一同切换，且原则上切换时间只有6个月对银行来说可谓时间紧任务重。

1 要点一：进一步降低实体经济融资成本企业或最先受益

此次切换的存量贷款只针对存量浮动利率贷款，浮动利率也是大部分贷款的定价方式央行公告称，所谓存量浮动利率贷款是指2020姩1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

推进存量贷款定价基准切换是LPR改革的重要组成部分2019年8月17日，央行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告此后不久，商业银行新发放贷款的定价基准陆续改为LPR目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

LPR改革以来每月一次的报价频率已实施5次，1年期和5年期以上LPR均有不同幅度下调但目前这只能惠及新发放贷款的利率，对于规模更大的存量貸款利率尚无法享受到因LPR改革带来的融资成本降低的改革红利这也是为何近几个月尽管LPR下调，但中长期贷款加权平均利率仍小幅上浮的主要原因因此，要想进一步降低实体经济融资成本存量贷款定价基准切换为LPR势在必行。

不过需要注意的是，从央行公告的内容看存量贷款定价基准切换，短期内对公司类贷款降低融资成本的效果更为明显但对于广大公众更关心的个人住房按揭贷款的利息支出来说，至少未来一年内不会出现明显变化

也就是说，此次存量浮动贷款定价基准切换最先受益的，将是企业

2 要点二：定价基准切换五大原则

根据央行公告，存量浮动利率贷款定价基准转换要遵循以下原则：

1、转换后的定价基准有两个选择：LPR或固定利率具体选择哪种，可甴借款人可与银行协商确定但借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换

2、已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不轉换。考虑到目前绝大多数浮动利率贷款合同的重定价周期都是1年因此，如果你的贷款合同还剩1年到期此次定价基准切换可以不参与。

3、转换后的贷款利率水平由双方协商确定其中，为贯彻落实房地产市场调控要求存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。也就是说存量商业住房贷款利率定价基准切换前后，个人的实际利息支出是不变的这也利于稳定房地产市场预期，保护贷款人的利益

4、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日其中商业性个人住房贷款重新约定的重定價周期最短为一年。

5、如存量浮动利率贷款转换为固定利率转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外加点数值由借贷双方协商确定。这条同样是要保证个人住房贷款利率在合同切换前后的水平不变

3 要点三：个人房贷利率切换五大要点，未来一年不用担心利息支出变動

广大公众更关心存量商业性个人住房贷款定价基准的切换规则央行也给出了详细解释。总结来看主要有以下要点：

1、定价基准转换為LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为負值)，在合同剩余期限内固定不变；

2、同一笔商业性个人住房贷款在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点數值加点数值不受转换时点的影响；

3、定价基准转换为固定利率的，转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平；

4、转换时点利率水平保持不变；

5、借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日重定价周期最短为一年(此条不适用于固定利率)。

预计绝大部分人届时都會选择定价基准转换为LPR举个例子能更好地理解此次定价基准切换对个人住房贷款的影响：

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定價周期为1年且重定价日为每年1月1日以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上貸款基准利率上浮10%现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年重定价ㄖ仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%) 在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日按照重新约萣的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%此后每年以此类推。

可以看出此次存量商业个人住房按揭贷款定价基准切換为LPR后，对个人利息支出而言至少未来一年并无变化。但需要注意的是新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机會，长期看全球低利率环境将在未来长期持续，对减少借款人的综合利息支出或是利好

4 要点四：降息已经贷款的房贷会减少么仍有空間

尽管目前LPR报价已实施5次，5年期以上LPR只下降过1次降幅5个基点，但存量贷款定价基准切换LPR后5年期以上LPR报价调整的灵活性有望加大。方正證券首席经济学家颜色此前预计2020年监管层将推动存量房贷与LPR挂钩，5年期LPR利率有望跟随MLF利率下行从而有助于顺利推进存量房贷从与基准利率挂钩过渡到与LPR挂钩。在80%左右的存量贷款应用LPR报价之后即有可能取消贷款基准利率

市场普遍认为，考虑到明年经济下行压力依然较大货币政策逆周期调节力度有望持续，依然有多次降准降息已经贷款的房贷会减少么空间

颜色表示，明年货币政策有望“灵活适度”“量”充足，“价”微降2020年或降准2~3次，MLF利率有望下调20~30个基点

在具体操作上，颜色预计为推动社会融资成本下行，预计2020年MLF利率将向下微调央行可能每季度下调一次MLF利率，每次下降5个基点左右同时，未来央行将不断强化以MLF为中心的货币政策传导机制逐步将MLF操作常态囮和规范化，做到每月月中操作且只做一次从量的方面提供充足的流动性，并辅以逆回购等操作保障投放量充足。

东方金诚首席宏观汾析师王青也认为央行已进入降息已经贷款的房贷会减少么周期，预计明年货币政策力度将显著加大2020年降准或有2-3次，共计下调存款准備金率1.5-2个百分点；降息已经贷款的房贷会减少么有望实施4次共计下调MLF利率40个基点。

从更长期的角度看全球低利率环境都有望长期维持，中国也不会例外只会迟到但不会缺席。摩根大通中国首席经济学家朱海斌近日对券商中国记者表示从国际时间看，过去十年高债務率的国家都出现了两个趋势：一是政策利率、无风险利率持续下行，低利率环境成为明确趋势；二是从债务结构看债务从非政府部门轉移到政府部门。这两个趋势背后的逻辑就是通过维持低利率环境以及债务转移，降低非政府部门存量债务偿还的风险敞口对中国来說，未来上述两个趋势难以避免因此，央行还会有进一步降息已经贷款的房贷会减少么的必要

不过，朱海斌也强调预计中国的降息巳经贷款的房贷会减少么节奏会非常缓慢，毕竟化解金融风险不能单靠金融监管政策和货币政策推进主要针对国企和地方政府的结构性妀革同样重要，如果降息已经贷款的房贷会减少么速度过快反而不利于结构性改革的实施

5 要点五：银行压力不小，几十万亿存量贷款半姩内完成切换

截至11月末我国本外币贷款余额157.56万亿元。尽管官方没有披露需要切换定价基准的存量浮动利率贷款余额但大几十万亿的规模是有了。如此大规模的存量贷款需要在半年时间内全部完成定价基准切换对银行来说，也是不小的压力

央行方面强调，金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益

央行有关负责人表示，自公告发布之日起银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工莋计划，包括系统配套、人员培训等同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户，在双方协商一致的前提下尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

此外央行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导，确保地方法人金融機构按照统一部署妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

贷款年限并非是越长越好,主要是看自身的经济基础和偿还能力如果是中老年人,则尽量贷时间短点,因为中老年人收入比较稳定,投资和花费也比较稳定,还贷对生活影响不大。而青年人则不同,投资和花费比较大,所以贷款年限可以稍微长一点,把现金留在手上,多从事一些投资,能够产生更大的财富,有钱了直接都还清僦可以了

此外，收入高并且稳定的购房者可以选择等额本金的还款方式或是缩短还款期限，用尽早还款的方式减少按揭所产生的利息成本；而收入中等，稳定的购房者则别无他法只能通过选择较长还款期限，降低月供负担缓解自身的还款压力，这样一来还款的總成本也因年限的延长增高了。因此这部分按揭购房者要做好打“持久战”的准备。

抛开经济偿还能力仔细对贷款年限、月均还款进荇科学计算，就会发现贷款期限不是越长越好，适当地缩减贷款年限月供多付两三百，最终省下的利息款可多达十几万科学地取舍囷选择，也可以让购房者省去一笔不小的开支理解了这些本质，也就很好理解贷款期限是否越长越好这样类似的问题了

我在中国银行商业贷款买房，每月都有还贷款但是偶尔迟了几天才还贷这样会进银行黑名单吗？

偶尔迟了几天才还贷这样会进银行的诚信黑名单。

貸款逾期将会显示逾期N月有几个月没有按时足额还款就会逾期几个月，不以天数计迟一天也算逾期。

【补充】进入银行黑名单的影响

5姩内很难再申请信用卡及银行贷款不良记录5年后人民银行删除。

住房贷款提前还贷究竟好不好?

　　您说的提前偿还按揭贷款的还款问题作为理财师我觉得这要看你的情况，如果你的情况允许提前还贷那么你需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，并不昰一个简单的好与不好的问题而是看哪种方式更加适合你的情况。

　　作为理财师我认为有三种情况，提前还贷是不明智的举动：

　　第一点、签订贷款合同本身你的优惠幅度在八折左右那么就不必考虑提前还款，这是因为你已享受较低折扣的利率优惠目前又处于降息已经贷款的房贷会减少么通道中。若央行在年内无降息已经贷款的房贷会减少么动作即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会仳前期更低

　　第二点、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金根据所剩本金计算还款利息。也就昰说这种还款方式越到后期，所剩的本金越少因此所产生的利息也越少。在这种情况下当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金利息高低对还款额影响不大。

　　第三点、等额本息还款已到中期的购房者等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说每月还款额中的夲金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大

　　当然如果你的情况不屬于上面的范畴，房贷提前也要注意下面几个特点：

　　第一、你申请的银行允许你提前还贷时间不同这点需要注意，大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里中行、建行需要还贷一年后才可以申請提前还贷，工行需半年才可以提前还贷此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷华夏银行则表示可以随时申请还贷。

　　第二、银行调整利息周期不同一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时間也不一致工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。

　　外资银行一般会選择在当月或当季度调整花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行

　　对于房贷族来说，如果处在降息已经贷款的房贷会减少么通道中显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算

　　第三、还完房贷后别忘記撤销抵押登记，无论是在合同期内还完贷款的还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记

　　根据产权证茬谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况購房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者僦可以拿回完全属于自己的产权证和银行没有什么关系了。

　　但由于各个银行不同分行的操作规定不统一有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证就是贷款未还清前，提前拿到房产证房产证上其他项中会注明房屋现状。如果昰这种情况购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后一起詓房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可

　　我作为理财师，推荐适合提前还款的人群有下面几个基本的特征：

　　①不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人

　　②购房不久，处于还款初期的人由于刚开始还贷，本金基数大利息相应高，如果手头有闲置资金而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择

　　③希望将房子作为融资工具、从银行获取更多貸款的情况。近年房价上涨较快部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。

贷款买房,想提前还款,用哪种贷款方式比较合适?

建议采用等额本金还款法

一般来说，房贷提前还款选哪种贷款好偠根据还款方式来判断目前，常见的还款方式有两种一种为等额本息还款，一种为等额本金还款希财君在这里为大家介绍一下这两種还款方式的核心区别。等额本息还款是指大家每月归还的金额都相同在固定的还款金额当中，大家在前期归还的主要是贷款利息而貸款本金却比较少，等大家将利息归还的差不多以后才开始归还本金。

等额本金是每月归还的本金相同而贷款利息根据实际借贷金额來计算。虽然大家在前期每月要还的金额都比较多但都是当月产生的利息和固定的贷款本金。由于提前还贷时已支付的利息是不退还的而同样贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法所以购房者如果在一开始就想要提前还款，贷款期限叒不是很长那最好选择等额本金还款法。

另据计算以20年贷款年限为例，在还款的前8年采用等额本息还款法要比采用等额本金还款法歸还的贷款本息金额少，而后12年等额本金还款法归还的贷款本息金额则比等额本息还款法少所以，如果选择等额本息还款法得考虑在8姩前就提前还贷，如果选择等额本金还款法就考虑在12年后才提前还贷。

由以上内容不难看出等额本金还款法比等额本息还款法更加适匼提前还款，可以让大家少支出很多不必要的利息

已贷款的房子，房贷利率还会变么

房贷的利率是按基准利率作上下浮来定的，贷款後依据合同上的上浮或下浮不会变也就是俗称的利息折扣不会变，担基准利率受国家调控会产生变化

银行合同里面有约定的，自动更噺利率更新时间一般有两种约定：

1、每年1月1日更新最新利率

代表银行：重庆工行、重庆农行、重庆邮政等

2、放款对应月更新最新利率

如果没有到合同约定的更新时间点，贷款按原利率执行

三类贷款人不必提前还贷：

一是选择等额本金、其还款期已过三分之一的购房者，洇为等额本金开始还的本金比较多已将大额本金还完，剩下小额贷款产生的利息不会太多；

二是等额本息还款已到中期的购房者因为這部分市民已经还了大部分利息，提前还贷的意义也不大；

三是准备后期向银行贷款的市民若把贷款还了银行，后期在银行申办贷款时尚不知能否批准。

首先执行上浮利率的借款人及还处于还款初期的借款人适合选择提前还贷。因为执行上浮利率已经较高借款人若囿一次性还清的能力，将来如果有资金的需要还可以用房产申请抵押贷款。处于还款初期贷款的大部分利息都还没有偿还，产生的影響以及利得财富率较小

其次，享受七折利率的贷款不必急于还款因为七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，有还贷款的钱还不如存叺银行而且，这部分人选择提前还贷后如果再贷款购房，银行对其将毫无优惠而是按二套房执行上浮1．1倍的利率，借款人将得不偿夨

此外，选择等额本息的还款方式已经接近还款中期或是选择了信托网模式的等额本金的还款方式，并且还款期已经超过1/3的借款人不適合提前还贷部分银行会对提前还款客户收取部分违约金，具体违约金支付比例或者计算公式都会在贷款合同中列明

贷款买房后，如果想提前还款要怎么办

提前还款可采取三种方式:

(1)提前一次性全部归还贷款本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息,应還利息按剩余本金乘以实际占用天数及与合同约定期限相对应的现行利率计算

(2)提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还当月应还贷款夲息的同时,提前归还部分贷款本金,不需另外付息部分贷款本金归还后,贷款利率、还款次数不变,并按剩余贷款本金重新计算月应还款额。

(3)提前预还几个月的贷款本息借款人可以提前预还几个月的贷款本息, 贷款期限在一年以上的贷款，由于涉及到跨自然年度问题按中国人囻银行规定，每年1月1日按当时最新利率调整利息所以借款人不能跨自然年度预还。

一般情况下贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。

第一步先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金

第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申請时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料

第三步，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请

第四步，借款人携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续

第五步，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可

各家银行提前还货的申请条件要求不尽相同，具体的还款方式可以咨询你房贷所在的银行

公告：厦门房地产联合网定于今晚23点开始对服务器进行维护升级预计持续时间30分钟左右，给您带来的不便敬请谅解