赢在前期—万科项目拓展解密及土地价值提升策略借鉴_城市综合体精准定位与策划营销_天涯博客
商业房地产投资开发定位招商规划设计、运营管理领域破解商业房地产投资经营之道，帮助地产开发商梳理标准化开发运作流程解决临选址难、定位难、招商难、运营难、管理难、人才难等诸多问题快速破解从业管理人实操经验
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房地产项目成功的关键是什么？标杆企业为什么持续领跑与高速扩张？房地产项目前期决策应注意哪些问题？地产大佬万科是如何对房地产项目进行前期评估的？如何才能构建企业内部的投资决策平台、项目评判指标及风险预警机制？项目又是如何实现土地价值最大化、产品价值最大化？
中房商学院特邀万科实战专家，依托在万科多年的项目拓展及项目策划的实际经验，基于国际先进的房地产战略工具：城市地图、七对眼睛、客户细分及品类规划，解决房地产公司最重要的经营行为：拿地策略、土地价值研判、客户敏感点分析、开发策略、产品策略等。
本课程紧扣最新&国五条&和十八大会议精神对2013年房地产大势进行研判，并对拿地策略进行针对性解读，为房地产企业抓住机遇提供强有力的借鉴！
l&通过课程的讲解分析，明确在房地产投资决策过程中的风险因素，建立相关指标体系，构筑企业的投资决策平台和投资决策的考量体系，风险预警机制。
l&全面了解美国一流开发商及万科在项目投资决策过程中秉承的战略理念、使用的管理工具，及执行的决策依据。
l&提供有效的分析思路和分析模型，在项目决策过程中利用科学的分析方法，得出正确的结论，并规避潜在风险。
l&1次培训，
收益万科近30年项目拓展的精华积淀，
收获万科土地价值分析与土地获取的标准！
l&房地产集团企业董事长、CEO、总经理等具有战略规划与投资运营决策力的决策层
l&房地产企业投资决策委员会成员；负责项目拓展的副总、总监、部门经理及骨干员工
&一：基于公司战略导向的项目拓展决策
1，房地产行业发展的内外部因素分析
&未来十年土地供应
&中国人口结构分析
&工业化发展方向
2，发展战略的选择与房地产项目拓展趋向
& 不同核心能力的房地产公司的战略取向
&&不同的房地产公司的战略取向与投资项目的选择要求
&&万科十年一千亿战略规划与保利一千亿战略的比较分析
3，美国房地产企业项目拓展战略
&&&美国前四大房地产公司战略地域分布
4，战略对项目拓展决策的影响
&&通过品类表现、片区反映、资源对比及规划导向，确定公司的市场选择。
&&看清市场走势、识别对手
&&把握主流市场，确定项目发展方向
&&确定投资方向与投资布局
二：房地产公司项目拓展专业体系
2.1& 房地产公司的投资决策专业协作
2.2，关于项目市场产品定位阶段&7对眼睛&工作指引
三：投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接
3.1.&综合：七对眼睛
&&& 源于美国PULTE&HOME公司的项目投资科学决策工具
&& &精确的定位：三个支持工具、七个阶段成果、两个阶段、一个判别标准
&&&&七对眼睛
2)&定义-----Pulte&homes&描述的七对眼睛是什么？
3)&作用-----七对眼睛是解决什么问题的？
4)&方法-----七对眼睛的实施过程
5)&实例-----七对眼睛在大连西山项目的实施过程
6)&原则-----七对眼睛的基本原则
3.2.&定位：城市地图
&&&科学决策、提高效率的项目投资研究工具
&&&&城市地图在项目决策过程中的作用
& 城市地图内容与使用方法
&&&&&&&&& 城市地图使用案例
3.3.&营销客服：客户细分
&&&&& 基于家庭生长周期与支付能力的客户终生锁定战略
&&房屋核心价值因子&
&&8类细分市场：房屋价值与特征需求
& 15类细分市场：进一步考虑收入的8类扩展
&&&&&&&&&&项目投资分析中的营销决策：项目系列归属；项目客户定位。
3.4.&设计：产品品类
基于客户导向的设计、产品标准化
& 品类划分的四个阶段
& 品类划分的客户细分依据
& 产品系列：&万科的三大产品系列
& 品类划分：&万科的八类产品品类
&&&&&&&&& 品类应用：&与客户细分的结合；竞争对手研究；可行性研究。
3.5经济测算
&&经济测算指标体系
&&核心指标的要求
&&项目投资不确定性评价
&&盈亏平衡分析
&&&&&&&&& 敏感性分析
3.6成本分析
&&新项目《快速成本测算模型》
&&&&&&&&&新项目《单一成本测算模型》
3.7项目投资风险评估与分析
&&&&&&&项目投资风险来源识别与控制
3.8投资并购
&&投资并购中的风险控制
&&并购流程
&&尽职调查
&&&&&&&&专项可行性研究
四：房地产公司的投资流程和评估体系的建设
4.1万科新项目发展制度
&&&&&&&项目拓展工作的流程化、标准化
4.2项目决策信息化系统
&&&&&&&&&基于电子信息平台的高效决策机制
五：什么样的土地是A 土地
&&&&&&优质土地的判别标准
李老师：中国著名房地产职业经理人，中房商学院、清华、北大总裁班特约讲师。于1999加入万科，任万科集团华南区域管理中心项目拓展组负责人。负责万科华南区域项目拓展及规范化、法律事务等工作。专长于房地产企业管理、土地价值研判、战略定位、投资策划、风险管理等领域。
【主办单位】中房商学院&&&中房博越地产机构&&&&
【上课时间】3月23-24日-郑州&（3月22日报道）
【培训费用】人民币3280元/人&（包含：讲师费、场地费、午餐费、茶歇等）会务组提供酒店代订服务，费用自理。&&&&&&&&&&&&会员卡消费：按照对应卡品折扣计算。
【联&系&人】小敏老师&&&&&&&&【报名传真】010-&&&&&&&&&&&&&
【电子邮箱】&&&&&&&&&【服务热线】
【官方网址】中房商学院&||||||||||
最新播报：
万科前10月销售突破两千亿 将谨慎对待一线土地市场
在千亿房企军团前10月成绩单中，恒大地产第一个提前完成全年任务，而万科则成为首个完成两千亿业绩的房企。
11月3日晚间，万科企业股份有限公司宣布，2015年10月份，公司实现销售金额236.5亿元，同比增长7.06%；销售面积187.4万平方米，同比下降1.68%，连续半年单月业绩超过200亿元。
截至10月底止十个月，万科累计实现销售面积1627.3万平方米，同比增长11.89%；销售金额2041.2亿元，同比增长19.27%，率先闯入两千亿阵营，与2014年全年2151.3亿元相差在110亿元左右。
“正常”的结果
在万科董事会秘书谭华杰看来，公司前十月销售金额达到2000亿元是“正常的结果”。
他在接受观点地产新媒体采访时强调，万科是一家稳定增长的企业，不会过度追求在某一年实现特别高的销售业绩，前十月的销售也正是得益于稳健的经营策略，“十个月达到2000亿，也意味着万科接下来多出了两个月去实现更好的业绩。”
，区域具体方面，谭华杰介绍称，前10月个区域的销售中，广深区域、上海区域贡献比重相对较大，主要由于两大区域都地处沿海，在市场恢复速度方面较有优势；相比之下，北京区域、成都区域则地处较为“内地”，尤其是北京区域包含的东北城市压力较大，因此整体贡献度稍低。
据观点地产新媒体了解，早在10月下旬，市场消息便传出，前9个月东莞万科已录得销售业绩共计90.41亿元，有望成为东莞首个百亿企业。其中，南部湾万科城开盘九个月以来，销售金额累计达31.82亿元。
10月21日晚，深圳万科宣布，截至10月20日已累计实现签约销售额200亿元，对比2014年全年销售额（签约+认购）160亿元有相应增长，主力包括万科运城、万科天誉、万科九龙山等近十个项目。
问及万科在剩余两个月的推货策略及年度销售目标时，谭华杰仅表示，万科接下来每个月的推货量和10月份差不多，公司内部也不会刻意制定目标，以保持“正常的操作”为主。
中银国际在近期的研究报告中则指，前三季度，万科新开工面积1398万平方米，同比增长2%，占全年计划83%；竣工面积777万平方米，同比增长17%，占全年计划49%，四季度将迎来竣工高峰，预计全年竣工面积略高于年初计划，“这将推动结算高峰的来临”。
据券商预计，万科2015年销售有望获得近2500亿元，同比增长16%。前三季度预售锁定方面，万科已售未结算金额已达2490亿元。
“谨慎”的拿地
从万科前三季度拿地的动作看，面对土地市场仍显得较为谨慎。据统计，前三季度万科合计拿地1211万平方米，少于同期销售面积；对应拿地金额404亿元，占当期销售额比值仅22%。
随着项目结算面积逐渐增多，进入10月份以来，万科加速拿地补仓，在深圳、南宁、杭州、南京、宁波、上海、大连、北京、沈阳等十余个城市合计拿地19宗，建筑面积305.7万平方米，对应拿地金额134.47亿元，占10月销售额的56.86%。
上述19个项目有7个分布在浙江区域，包括杭州6个项目，宁波1个项目。除此以外，10月28日，万科以总价32.2亿元、楼面地价1.82万元/平方米拿下南京雨花台区一宗商住用地，土地面积7.13万平方米。
对于大量拿地的举动，谭华杰对观点地产新媒体回应称，万科拿地比较谨慎，主要考虑当地的土地价格与房价之间的相对关系是否合理。如果两者之间关系合理，公司便会进行相应拿地。
他举例称，万科单月在杭州拿下6宗商住地块，主要考虑到杭州是1.5线城市，房价与土地价格的相对关系合理；东莞是准二线城市，在城市发展方面具备不错的条件，因此也会进行相应布局。
不过，谭华杰强调，虽然一线城市楼市回暖快，但房价与土地价格之间的关系相对没那么合理，万科就会显得很谨慎。
“北京四五环地价卖到5万，面粉贵过面包。万科不是不想在北京拿地，但出价比不过其它企业。”谭华杰如是表示。
而在物流地产业务方面的布局，万科10月份新增物流地产项目1个，即杭州大江东香精厂项目。
该项目位于杭州市大江东产业集聚区纬八路，项目净用地面积约10万平方米，容积率1.02，计容积率建筑面积约10.2万平方米，万科拥有该项目50%权益，须支付地价款约0.41亿元。
这也是万科物流地产在华东区域首秀。此前，万科曾获得贵阳龙里物流项目和武汉阳逻物流项目2个，建筑面积分别为10.1万平方米、7.6万平方米，“截至6月万科实际拿下的物流地产总用地面积已达一百万平方米左右”。
对此，谭华杰表示，物流地产已经明确成为万科未来的发展方向之一。同时，相比于住宅地产，物流地产更注重形成网络布局。因此可以看到，万科拿物流用地基本会在不同的城市开展，也是为了形成物流网络。
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万科式混改 王石抗拒一无所有的最后一赌
从公司史上最出色年报，到罕见的高派息，一切为与深圳地铁集团以土地换股权重大重组护航，一切为坚拒不肯安静的单一大股东。然而3月17日的投票结果，并不能保证这一来自既有管理层愿望得到实现
保卫权利时，不需要庸俗的道德感。
无论《纸牌屋》里那位由党鞭晋升第46届美利坚总统的弗兰西斯?安德伍德，还是现实中一手缔造中国最大房地产企业的万科董事长王石，这都是一个颠扑不破的真理。
所以，即便肝脏部位挨上几乎致命的一枪，即便枕边人克莱尔不停念叨“我最需要什么”？永远在野心勃勃，总统先生依旧坚持要由其本人把握大局。而一度野鹤闲云享受剑桥大学彭布罗克学院“爱丽丝梦游幻境”的王，在迫不得已告别繁复的晚餐祷告，以及向视陌生人交流布谷鸟或者黑洞资讯为乐趣的各路神仙专家后，也立刻恢复斗士的本能。
“你从来都不知道一无所有是什么感觉。我们的奋斗成果你毫不珍惜。我的毕生所得全靠自己奋斗”。仅这一句经典台词，65岁的王石就当引安德伍德为同道。确实，对于某些人而言，“一无所有”从来有着特别的指向—仅仅是“存在感”甚至奉上佛龛被无数人膜拜远远不够，必须在决定事业的战略方向包括关键时刻终极拍板的角色设定上，非吾莫属。比如，美国对于俄罗斯的态度，比如万科之于“一股独大”的认知。
Welcome back，欢迎回来。然而只是神游的灵魂附体吗？美剧通过长达13集的第四季给了第一个答案，而王石显然准备拿出第二个。
勉力生存 与死无异
日下午三时，万科召开年度首次临时股东大会，就关于万科A股票继续停牌至6月18日的议案进行表决。事实上，此时距万科方面于去年12月18日在每股24.43元价格上首度就重大资产重组事项申请停牌，已过去了整整90天。
如若在既定时间截止前此议案被否决，那么不止是万科A股即刻复盘后的走势将变得扑朔迷离—一般市场分析，三至四个补跌停可能是大概率事件，更重要的，当王石压上以其个人32年万科职场生涯换来的高大形象和所有人脉关系之后，他手中的牌俨然已不多。听听刚刚闭幕的全国两会上原第一大股东华润集团董事长傅育宁的表态，看看这个阳春三月有着王氏封面的各类高端杂志铺天盖地，便不难理解“毕其功于一役”的真髓。
更何况，五天前的那个深夜，有关于深圳地铁集团有意通过注入400亿至600亿元人民币土地资产成为“万科式混改”中具决定意义股东的消息；三天前，万科史上最佳业绩年报和每十股派送7.2元（税前）的分红消息出炉，或是因缘际会，或是刻意为之，貌似“无法拒绝的理由”已令整个资本市场刮目。现在，就看持有24.26%合计26.8亿股万科股权的宝能系能否顺水推舟了。
从“不欢迎宝能系成为第一大股东”的NO开始，现在王石急需要一个“YES”，使得自己最艰苦、最漫长也很可能是最后一战，在183天的Time Line终点有一个他期待的结局。
身段硬软应时而变，底线则从未动摇，诱饵也罢，茶礼也好，王石给出了他所谓的“诚意”，以至于，那条不被外界重视解读的“王石特别条款”，只想再要93天。
能如愿吗？浮士德式的交换，教父般的自尊，会在2016年的初夏圆满吗？
无人知道，就如同没有人能评价对于王石自身，宝万之争究竟意味着什么。
如果暂时将目光从深圳大梅沙环梅路33号—万科总部挪开，以更宽大的轴面打量这件注定将被载入中国资本市场史册的事件，细心者会惊异地发现，从日万科A股停牌，相关各主要利益方近乎走出一条诡异的U形曲线：先是短兵相接密集高调抛出己方立场，既而静水深流迅速转入桌台下的布局。最终，当深圳地铁集团亮相，当一份阳光灿烂的年报和分红计划放置案几，又一个高潮才施施然到来。
沉默有时是最大的暴力，对于万科A股票少量持有者而言，万科A的暂时凝滞固然令其幸运躲过两次指数熔断引发的股灾，但因未来巨大不确性带来的折磨和恐惧，伤害反而更大。除了口舌之争—当然更多由王石本人单方面挑起；以及媒体人士各分阵营的隔空指点—有趣的是，一些与王氏更为稔熟且对中国房地产市场有着更为深刻理解的万科旧部及学者们，此时多半噤若寒蝉；大多数投资者并不知晓，宝万事件第一大股东争夺战究竟已行至何处。事实上，王石几次出位言论并不能让外界厘清真相，那更多只是一种演技，为了进一步施压。
唯一能确定的，便是人们相信王石和荧屏上的安德伍德总统感同身受：勉力生存，与死无异。没错，一个马基雅维利，一个实用主义者，王果真印证了自己所言，让过去自以为了解他和万科者，“眼睛碎了一地”。
兜兜转转 回到原点
可以判断，在U形曲线的底端，王石成功躲过了外界的窥伺，展开了大量寻求利益联盟的尝试。
拜访持有15.29%自身股权的华润集团自然是题中之义。但作为多年合作者，王很清楚这位“积极不干预”的前第一大股东目前正处在微妙的格局调整中。由宋林一案牵涉的一系列人事变动，注定让现任董事长傅育宁必须分清主次，而2015年全年交出同比上升4%至5809亿港元的营收，利润总额同比劲升20%至705亿港元，已着实不易。面对高企的万科股价，央企收益主力军的华润很难真金白银向一直不愿并表的万科再施出援手。
注意，傅氏2月20日的表态意味深长。“不论是投资人还是企业的经理人，都是一个整体，而保持万科健康发展这一点，对于所有的参与方都是重要的。”此番讲话中明确了“投资人”和“企业经理人”两个定义，尽管由于内部股权激励机制已将自身持有万科股权定格在5712901股，价值1.395亿元人民币，不过相较掏出以16元每股均价购入接近四分之一万科股权的宝能系，恐怕王石只能属于后者。同时有消息表明，恰是在元宵节前后，宝能老板姚振华拜访了傅育宁。好吧，万科第一大单一股东和第二大股东之间谈了一个多小时。
在各大基金投资者之间穿梭饭局也是一个规定动作，但这种推杯换盏无法改变既定股权分割板块。
而面对安邦保险集团，也就是在停牌前两日以21.8元和23.55元每股耗资22.97亿元人民币拿下7.01%万科A或6.18%万科整体股权的搅局者，12月23日在深夜被万科以分化方式列入公司重要股东的“黄雀”，则突然变得悄无声息。或许王石自认为已然成功安抚了吴小晖，而另一种可能，安邦本志不在此。
一直没有关于两家实质性接触的信息。反倒是3月中旬，前者65亿美元从黑石集团手中收购美国房地产奢侈酒店集团Strategic Hotels，以及联合胡祖六的春华资本宣布185亿美元标购喜达屋集团掀起一片惊诧。看来，负债端人民币化匹配资产端美元化，同样是类房地产，安邦的雄心更为壮观。
央企最好，中立化财务投资宗旨的基金亦佳，当这些优选纷纷出局，一个两害相权取其轻的策略成为一种必然—深圳本地国企。
这是王石昔日的心结。多年前，万科与其是时大股东深特发的矛盾并非一个秘密，摆脱相对僵硬的国企管理机制谋求更大的发展空间，王和追随他的同事可谓殚精竭虑又步步惊心，直至华润作为央企身份现身。甚至，广为人知的万科股份制改造时王石放弃个人持股权重的事迹，既可以解读为其当时尚且拥有的某种理想主义，但不可否认，若真取得这份富贵，在此后与控股母集团的较量中，王石必不会再有那份理直气壮，道德感上的先手在商界博弈中，也是一个重要手筋。
兜兜转转，现在似乎又回来了原点，恰恰深圳方面也确有此需要。
安静 也可以不吃亏
不得不提出几个千载难逢的现实条件。首先，财税收入计，这座一线城市“肥”得出奇，2015年公共财政收入同比激增了30.2%至7240亿元，领先全国地方级和广东省平均水平22%和15%。在中国地方层面经济形势普遍吃紧的当下，深圳是个异数。其次，深圳有“花钱”的必要和先例，既然手中有钱，那么加大预算支出也属正当反应。去年末，深圳便继2014年开全国先例27亿元人民币回购梅观高速公路后，又慷慨投入130亿元一次回购四条高速公路。在法律、政策允许的情况下，如果以某种方式将财政一次性收入转化为本地优质上市公司的股权从而换来一只年年下蛋的金母鸡，显然是桩更划算的买卖—别忘了，混合所有制与进一步加大资产证券化两杆大旗正猎猎生风，广东省国资控股平台就在充裕地方钱袋支持下，连续入驻多家省内上市公司，且全部变身第一大股东。一方面优质经济资源仍在向国企集中，另一方面，国资主导的混合制上市队伍也在不断扩大，尽管与此项改革的初衷并不贴合，但这，就是现实。
何况，深圳手中还握着超级王炸—土地，2015全年劲升五成的房地产市场价格无疑将深圳土地映射的含金量挂在了喜马拉雅之巅，只要如去年招商地产与蛇口工业区一般以土地辗转腾挪，无异于是一分钱不花的超级变现。除了政府，谁是深圳优质地主之王？恐无人敢与掌握轨道交通发展大权并随之获得沿线土地资源的地铁集团争美。
一旦深圳地铁集团顺利成为万科重要以及第一大股东，那么想必总部本设于特区的宝能系亦不敢轻易拂了地方政府的佛面，而深圳也凭空多出一家国资控制的世界500强公司。
对深圳政府，重大利好；对王石及万科，目前看来不算最坏；可如此重大资产重组行动，宝能姚老板和华润方面会应肯吗？
于是，与深圳地铁集团战略合作的重磅结伴着漂亮至极的年报，如同一杯卡布奇诺少不得咖啡豆和牛奶任何一项，新鲜奉上。
按照刚刚由董秘转任公司高级副总裁谭华杰的意思，那就是好，不是一般的好！实际营业收入同比升33.58%至1955.49亿人民币，归属上市公司股东净利润同比升15.08%至181.19亿人民币，毛利率下降几乎可以忽略不计。而且，“一线城市没买过一块贵地”、“扔掉了不会做商业地产的帽子”，还有还有，“成为中国第一家进入全球财富500强的纯地产公司”。
言下之意，在一干又红又专管理层的带领下，万科正干得热火朝天。
不过，即使抛开财务修饰的种种手段和可能—总裁郁亮本就是财务专业领域出身，上述这些甜点仍未必能让人满意。要知道，万科股价在宝能系进入之前多年不振，甚至一度较2007年时跌去三成，分红派息政策上亦表现得相当吝啬。仅以投资回报考量，万科从不是一家“好公司”。
好吧，79.48亿元，占合并利润后归属上市公司净利润的43.87%，每十股7.2元，公司史上第二可观“送礼”横空出世。有人测算，宝能系凭此可一次性入账19.3亿元，相对于200亿元的账面浮盈，这可算是直接到手的红包。而持股成本更低的华润，想必也会高兴吧。
至于全球各主要公司在经济低迷时期大面积削减开支、减少分红、保持现金流的通用做法暂且不用理会，取悦宝能、华润，还有安邦，确保为与深圳地铁的合作入股事项再赢得关键的90天时间，这才是头等大计。没错，还有一句潜台词，做一个安静的、积极不干预的财务投资者，不吃亏。
或者多少还存着一丝理亏。以内地法律，并非每一则信息披露都需要经过董事会通过并辅以董事会落款，所以万科方面通过“擦边球”用非正式方式在此前知会了华润与深圳地铁集团合作的可能—对，仅是可能。至于宝能，既然截至目前受制于相关万科公司内部决议尚不能成为董事会成员，那么是否招呼就全凭心意了。当然，作为一家同步在内地和香港上市的公司，虽然万科H股始终没有停牌，但按照港交所规定，一旦上市公司出现影响股本结构并且会对股价产生巨大影响的事项时，必须停牌。否则，对于港股投资者或可受益，却剥夺了内地投资者之于万科A的交易权。
君子无所不用其极。高分红派息权当弥补，这应是徘徊在执念中的王石真实想法。
王Sir的后路
日下午四时二十分，代表逾99%股权的大小股东代表们对万科A继续停牌三个月发出了“放行卡”，但务必注意，有关深圳地铁土地换股权未列入表议范围。就像五天前突然取消的后者与万科高管共同召开媒体见面会一样，一切，依旧存在巨大变数。六个小时后，华润罕见发表官宣，声称对万科重组表示异议，并将诉诸监管部门。
很显见，虽然投下赞成票以观王石的进一步动作，但华润对于来自万科的“绑架”并不认同。对于一家名头响亮的央企，只要里子无需面子不是其做派。而宝能，则继续沉默，其实现在主动权仍在他们手中。
一位市场观察家表示：“不管引进谁，万科都在延续此前的股东分权制衡策略，弱化大股东权利，坚决不要单一大股东。”
但是，该位人士直言：“今天的资本家都不是吃素的，全都有诉求，全都想把自己的资产证券化，而不是把证券当成经营性资产。”
王石在玩火—这是他的结论。
其实，在3月13日颁布的万科《第十七届董事会第九次会议决议公告》中，有一个特别议案未能引起广泛关注，即关于授权董事会主席王石及其转授权人利用投资工具进行海外房地产项目投资的议案。根据该项议案，王石及其转授权人可以在不超过76亿元总授权金额及通过非股权方式的其他投资工具不超过7.6亿元的前提下，进行海外房地产项目投资。
姑且称之“王石特别条款”吧，背后又究竟隐藏着怎样的安排？会与赴耶路撒冷和伊斯坦布尔求学，或在戈壁上开办庄园，成为未来王石的轨迹吗？
忽然想起古龙的《流星蝴蝶剑》，想起孙老伯，那也曾是位武林的龙头“大哥”。在他的床下，一块翻板，一叶急舟，那是一条后路，也是一种命运。万科3000亿路线图 1月业绩达标8%与90亿补仓土地_企业_地产频道首页_财经网 - .CN
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万科3000亿路线图 1月业绩达标8%与90亿补仓土地
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这意味着，万科要达到3000亿元销售目标，除了维持2015年的销售快速去化策略，还需要在表现较好的一二线城市推出价格更高的产品，从而拉近与目标的距离。
观点地产网&继郁亮公开宣布3000亿元目标后不久，2月3日下午，万科亮出2016年首个月份的销售业绩。
万科在公告中披露，1月份，公司实现销售面积186.4万平方米，比2014年同期减少4.90%，环比减少24.53%；销售金额255.9亿元，比去年同期则增长10.25%，环比减少23.01%。
对于上述业绩，观点地产新媒体未能联系上万科董秘谭华杰予以置评。不过，按照郁亮1月25日在万科总部发言时的表态，2016年万科的理想是&销售额3000亿元，利润300亿元&。据此计算，1月该公司的目标完成率为8.53%。
在过去一年，万科在销售业绩上大幅增长22.1%，最终实现全年2627亿元，很大程度上得益于其在一二三线城市推盘力度大、销售快速去化策略。同理，2016年若要实现业绩进一步增长，万科很大几率沿袭这种策略。
而在销售快速去化的背景下，一二线城市补仓土地成为万科的近期另一大动作。据其披露，1月份，公司新增加项目15个，涉及建筑面积290万平方米，须支付权益地价款约90.51亿元。
节前促销与销售256亿
群益证券分析师王睿哲指出，考虑到春节因素，万科1、2月的销售业绩将主要由公司可售资源贡献（目前可售资源约1200亿元）。
从均价来看，1月份，万科销售均价达1.37万元/平方米，与2015年同期1.18万元/平方米相比有所上升。除了由于市场整体房价上涨外，这或许也与万科在一二线的销售策略有莫大关系。
观点地产新媒体观察发现，自1月起，万科在北京、西南等区域均推出返乡置业促销活动，包括北京区域&10城联动&，成都区域&8城联动&等。此前成都万科一位内部人士也对观点地产新媒体透露，公司近期正在推广年前的促销活动，&忙得没工夫接电话&。
其中1月23日，广州万科山景城首次开盘，推出224套货量，均价2.2万元/平方米，最高约2.75万元/平方米。最终，项目当天所推单位录得售罄。
截至1月底，深圳房地产信息网统计数据显示，深圳万科录得销售11.91亿元，均价4.21万元/平方米；杭州透明房产网信息则显示，杭州万科销售9.61亿元，仅次于滨江、绿城。
按照万科定下的2016年销售3000亿元目标，其同比增长率仅为14.77%，低于过去四年平均水平。尽管如此，考虑到去年同期的基数偏高，万科要实现的这一目标仍是一个庞大的数字。
具体到区域公司，郁亮2016年提出的要求是，上海区域、广深区域需各完成800亿元，北京、西南及其它区域则共计完成1400亿元。
上述所指万科上海区域、广深区域去年均取得大幅度的业绩增长。以广深区域为例，观点地产新媒体获悉，期内万科在深圳录得销售221亿元，广州录得销售138亿元，东莞销售也同样过百亿；此外，万科在上海283亿元，杭州也录得销售183亿元。
这也意味着，万科要达到3000亿元销售目标，除了维持2015年的销售快速去化策略，还需要在表现较好的一二线城市推出价格更高的产品，从而拉近与目标的距离。
据了解，其中在深圳区域，今年万科将有包括正顺广场、深圳湾、安托山、兰江山第等高端项目，其中不少项目都位于福田、南山区，且定位高端；而1月初，上海万科也公开发布翡翠雅宾利、翡翠名都、翡翠江湾三大高端项目，年内&翡翠系&项目将达五个。
最新消息也显示，南京万科安品園舍近日正式获得预售许可证，均价5.9万元/平方米，这也刷新了南京住宅最贵纪录。
斥资91亿再扩土储
需要指出的是，万科目前可售资源1200亿元远远无法满足3000亿元目标的推货需求。万科显然也意识到了这一点，在销售快速去化的背景下，在土地市场积极补充项目也成了保证业绩的必要步骤。
早前万科董秘谭华杰曾回应观点地产新媒体称，从2014年8月开始公司的新增项目数量比较快，一方面是因为整个楼市环境的回暖，而更为根本的是&去年开始公司存货在不断减少，要保持合理的存量则需要大举拿地&。
据观点地产新媒体统计，仅去年12月，万科便新增21个住宅项目，权益建筑面积385.7万平方米，支付土地款208亿元，项目主要位于一二线城市。2015年全年，万科累计拿地1762万平方米，支出金额785亿元，占全年销售额30%。
进入2015年以来，万科依旧延续上述拿地思路，且在北京、上海、广州一线城市获得不少项目，这无疑会为未来的销售业绩加码。
1月份，万科新增加项目15个，涉及建筑面积290万平方米，须支付权益地价款约90.51亿元，涉及北京、上海、广州、杭州、苏州、厦门等十余个城市；同时新增物流地产项目1个，体量10.5万平方米，地价款2.1亿元。
其中最贵的是上海徐泾地铁上盖项目，位于地铁17号线徐盈路车站南侧，净用地面积约26.0万平方米，建筑面积约45.4万平方米，折合楼面价约1.33万元/平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款约30.25亿元。
其次是北京门头沟S1线05地块项目，净用地面积约6.6万平方米，建筑面积约25.2万平方米，楼面价约1.83万元/平方米。万科拥有该项目50%权益，须支付地价款约23.00亿元。
第三是上海绿洲雅宾利项目，位于静安区，宝通路西侧、中兴路北侧、西藏北路东侧、天通庵路南侧，净用地面积约13.4万平方米，建筑面积约35.0万平方米。万科拥有项目60%权益，需支付地价款约10.20亿元。
最新迹象也显示，万科对于当下热点城市的地块展现出一定的兴趣。2月3日，北京朝阳区将台乡驼房营村地块吸引了中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾和万科四家竞买人。不过万科并未举牌，地块最终被中交绿城九龙仓联合体51.35亿元揽下。
对此，谭华杰此前也曾强调，万科拿地比较谨慎，主要考虑当地的土地价格与房价之间的相对关系是否合理。&如果两者之间关系合理，公司便会进行相应拿地。&
(编辑：wenjing)
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