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北京市高级人民法院、北京市房地产管理局关于房屋纠纷先由房管部门处理的联合通知的说明
发文单位：北京市高级人民法院 北京市房地产管理局文　　号：市房政字[88]第348号发布日期：执行日期：北京市中级人院、各区、县、人民法院，各区、县管理局：
　　一九八七年十月二十日下发的《关于房屋纠纷先由房管部门处理的联合通知》，在执行中，一些区、县房地产管理局提出了一些需进一步明确的问题，现就有关问题，说明如下：
　　一、下列案件，当事人直接向法院起诉。
　　1．房屋产权的继承、赠与、析产纠纷；
　　2．离婚、赡养等纠纷涉及房屋产权分割与使用的；
　　3．申请调处的房屋纠纷当事人一方不在本市的；
　　4．因发生的房屋纠纷；
　　5．自管公房单位与毗邻各方发生的纠纷；自管公房单位与本单位职工发生纠纷一般的由本单位行政解决，与非本单位职工发生的纠纷由人民法院受理；
　　6．直管公房单位与住户间的房屋纠纷（住户欠租、转租、转借、空闲、改变用途、拆改或强占公房等），经主管房地产管理局做工作无效的。
　　二、法院与房地产管理局的协调问题。
　　1．各区、县房地产管理局在调处房屋纠纷中，对少数情况特殊的纠纷，可与当地法院协商后，通知申请人直接向法院起诉。
　　2．各区、县、人民法院与各区、县、房地产管理局对《联合通知》在执行中产生分歧意见时，应归口及时报北京市高级人民法院与北京市房地产管理局，由北京市高级人民法院与北京市房地产管理局共同研究解决。
　　三、落实私房政策发生的纠纷，仍应按一九八三年市高级人民法院、市公安局、市房管局、市落房办等四单位联合通知和业务分工的规定处理。北京市高级人民法院 北京市房地产管理局
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市民买房后被外地两家法院查封 一房发两证难撤销
来源：南国早报
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一栋房子，本该只有一名所有权人。然而，北海市海宁小区的一栋房子，却出现了两名所有权人，他们都持有当地房产部门颁发的《房屋所有权证》。
北海一市民买房后，房子先后被外地两家法院查封，原来之前的退房者也持有房产证
一房发两证 为何难撤销
广西新闻网-南国早报记者&吕海锋&文/图
一栋房子，本该只有一名所有权人。然而，北海市海宁小区的一栋房子，却出现了两名所有权人，他们都持有当地房产部门颁发的《房屋所有权证》。
这两人中，一人因在外地涉案吃了官司，房子被法院查封，导致另一人陷入困局：她要求房产部门撤销对方的《房屋所有权证》，被告知撤销不了；她向法院起诉房产部门，被驳回，且法官称已无任何司法救济途径。这栋房屋有两个房产证。
这是为何？
房子两次被查封
李湘琴（化名）是北海市的一名市民。2002年9月，她和丈夫在北海市海南路海宁小区二巷11号购买了一栋房屋，并持有经北海市房产管理局和国土局核准颁发的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。因此，从法律程序上来说，李湘琴是上述房屋的唯一合法所有权人。
然而，时至日，在没有任何预兆的情况下，李湘琴的房屋突然被辽宁省兴城市法院查封。更让她吃惊的是，在日，她又接到北京市密云县法院对房屋轮候查封的执行通知。
一栋北海的房子，为何会被外地法院接连下文查封？李湘琴通过多方了解获知，原来在日，北海市房产交易中心又向另一名购房者王某核发了该房屋的《房屋所有权证》。王某在外地涉案吃了官司，辽宁、北京两地法院根据相关法律规定，对这栋房屋进行了查封。&
退房者也领了证
记者了解到，日，王某购买了北海市恒业房地产开发公司（下称“恒业公司”）开发建设的海宁路北三巷11号房屋。不久，该房屋的门牌经过变更，变成了“海南路海宁小区二巷11号”。
1997年，王某和恒业公司向北海市房产管理局申请办理房屋所有权登记。当年4月30日，房产局予以核准。但是，王某一直没有领取这个房产证。
日，王某表示要退房，与恒业公司签订了《退房协议书》，约定以14.5万元价款退购11号房屋。当年4月16日，王某的委托人张某收到了该房屋的退款，并手书了一份收款收据，将房屋退还。
然而，8年后的日，王某隐瞒其退房的真实情况，在完善相关税收手续后，申领了这栋房子的《房屋所有权证》。2010年，北海市房产交易中心同意给王某发放房产证的材料。
开发商提醒过房产中心
记者在采访中得知，在王某申领房产证前，恒业公司曾于日，向北海市房产交易中心发了一份《关于暂停办理房产证的函》。两天后，房产中心的工作人员在该函上写明“已收到此件”。
函上写着：王某于2002年已委托有关人员，和恒业公司办理11号房屋的出让手续，并在当年办理了买房的房产证（但还没有领取）。由此，恒业公司建议暂停办理上述房产证。
收到此函后，房产中心为何还是向王某颁发了房产证？对此，北海市房产交易中心一名工作人员受访时说：“王某在申领房产证的时候，提供的手续是齐全的。但对于该材料是否真实，作为一个登记机关，我们没有能力对某一个东西进行实体审查。只要提供的材料齐全，我们就必须受理。不登记，就是行政不作为。”
因法院查封，房产证难撤销
话分两头。2002年1月，王某将11号房退还给恒业公司后，公司将该房卖给了张某。几个月后，张某又将房屋转让给李湘琴，并且双方申请办理了转移登记手续。同一年，北海市房产管理局核准向李湘琴颁发了《房屋所有权证》。
李湘琴告诉南国早报记者，房子被查封后不久，频频有人到她家看房，询问是否出售。经过细问后，才得知有人在网上发布了该房屋的出售信息，并上传了房屋照片，“我后来拨打了网上的联系电话，对方说是受王某委托”。
“虽然我们还住在房子里，但时刻都担心哪天被拍卖。”李湘琴说，自从房子被查封后，她多次找到北海市房产交易中心，希望立即撤销王某的《房屋所有权证》。房产中心的工作人员却告诉她，发现该房出现一房二证的情况后，他们拟按照《房屋登记办法》的相关规定，公告作废王某的《房屋所有权证》。但是，由于法院已经对该房屋进行查封，因此房产中心无法启动撤销房屋登记的程序。
据了解，2011年7月和2012年3月，房产中心曾两次向上述两地法院复函，说明王某隐瞒真实情况申领《房屋所有权证》一事，并声称李湘琴为上述房屋的唯一合法权利人。然而，对于房产中心的意见，辽宁兴城法院并不认可，回复称：“依据房产中心为王某所颁发的《房屋所有权证》，本院对该处房产依法查封，并无不当之处，因此不能解除查封。而对于该房产存在两个房产证的问题，应由房产中心妥善处理。”
司法救济已很难
经过多次尝试无果后，北海市房产交易中心建议李湘琴通过司法程序，确认房屋所有权属，房产中心将按照生效的法律文书办理相关的房屋登记。
“这明显是逃避责任的举动。”对于该意见，李湘琴大为不满，一气之下将房产中心的主管部门——北海市住房和城乡建设局告上了法庭，希望法院撤销其错误核发给王某的《房屋所有权证》。
对于李湘琴的诉求，北海市海城区人民法院和中级人民法院均认为，诉争房屋的归属问题须通过民事诉讼解决，李湘琴的诉请已超出行政审判权限范围。因此，驳回原告李湘琴的起诉。
今年5月27日，曾经受理此案的主审法官吴慧告诉记者，这起案件很难处理，“由于房屋权属的基础法律关系不明确，因此行政庭进入不了实体审理。同时，这个房子被外地法院查封和轮候查封，当事人又逾期没有提起执行异议的诉讼，现在已经不能提起民事诉讼。到现在，已没有任何的司法救济途径”。
听到这样的结果，李湘琴不禁悲从中来。
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虽然二线城市库存压力得到大幅缓解，但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下，大多数三、四线城市库存问题依然严峻。
百城主编荐房
3·15消费者权益日 南宁业主有话说人在北京，外地房子办理委托公证_百度知道
人在北京，外地房子办理委托公证
刚毕业。单身？必须要房产证原件吗，要我这边办一个委托公证，需要在哪里办。我是外地的，外地我家的房子有我的份额，需要那些证件资料，父母要拿房子做贷款，1？2我现在在北京海淀区北蜂窝路
提问者采纳
也就是你。因为要是商品房北京二十几个公证处呢，需要家里那边的开发商或银行写一个，身份证肯定是原件，委托人。需要有身份证户口簿，其他的需要问问，单身证明。相应提供就可以了，比如委托书的格式。看以上所说的哪些东西公证处要见到原件，以及买房的一套手续，都委托哪些事项，随便一个就行。看房子已经买到什么程度了，在贷款的阶段肯定没有房产证，也在银行抵押着等你还钱呢，就算下来了，必须亲自到公证处现场。其他的详细像办理公证员咨询，你可以就近选择啊。你要注意的是，以及首付的发票或收据
提问者评价
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买房后迟迟未能过户 他如何讨回住了多年的房？
插图 王金辉
张凯多年前从李先生处购得一套毛坯房，双方约定待李先生取得房产证后过户。孰料，当李先生拿到房产证后却迟迟不愿办理过户手续。两年后，无奈的张凯将李先生诉至法院，却意外得到房屋已经被外地法院查封的消息。3场官司历经4年，在段立波律师的帮助下，张凯最终保住了房子。
　　卖房人迟迟不过户
2009年1月, 张凯看中了位于丰台区的一套面积100多平方米的商品房。房屋所在为刚建起不久的新小区，房主李先生买了房却未装修居住。通过中介公司，张凯与李先生签订了《房屋买卖合同》，房价为140万元。
根据合同，张凯先支付了100万元房款，李先生将房屋交付给他使用，当时并没有网签。双方还在合同中约定：房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋产权部门申请办理房屋权属转移登记手续；剩下的40万余款在双方办理房屋产权过户时交付。
拿到钥匙后，张凯满心欢喜地开始装修，随后一家祖孙三代住进了新家。
转眼到了2009年年底，张凯从邻居口中得知小区内的业主陆续领到了房产证。张凯心中犯起嘀咕：为什么李先生没通知他去办过户？原来，李先生在日已经取得了房屋的房产证，但眼见2009年下半年北京房价“疯涨”，他的心里开始不平衡，觉得自己卖亏了，于是迟迟拖着不愿办理过户。
张凯和中介公司多次要求李先生办理过户手续，并分别于2010年1月、6月、11月三次致函李先生，但李先生一直不予配合。
　　却发现房屋被查封
在多次沟通无果的情况下，张凯只好将李先生告上法庭，要求对方办理房屋过户手续。没想到，李先生同时提出反诉，要求解除合同。
诉讼期间，张凯得知一个“噩耗”：原来在自己打官司的前两个月，李先生因民间借贷纠纷被一名姓王的女士在老家浙江省义乌市告了。在案件审理期间，根据王女士的财产保全申请，义乌市法院查封了李先生在北京的这套房屋。
2012年6月，丰台法院作出判决，法院认定张凯与李先生之间的房屋买卖合同真实有效，但由于涉案房屋被查封，难以支持办理过户手续的请求，最终判决驳回张凯的诉讼请求。
此时的张凯急得像“热锅上的蚂蚁”，他没想到事情会发展到这样的地步。一家老小住了近三年的“家”，随时有可能失去。张凯找到北京市天沐律师事务所的段立波律师，请他帮忙夺回属于自己的房产。
祸不单行 又遇“限购”出台
段立波律师接受张凯的委托，代理案件的二审诉讼。根据案件材料，段律师分析认为，如果要支持张凯的请求，面临着一个法律问题和一个政策问题，如果不解决这两个问题则很难推翻一审判决。
法律问题是指房屋被义乌市法院查封，这将影响张凯办理过户手续；政策问题是指北京市政府在日出台限购政策，政策出台前张凯虽签了买卖合同但未网签。目前看来，外地户口的张凯并不符合购买房屋的条件。
房屋遇到了“查封”，没想到又碰上“限购”，张凯感到束手无策。段律师帮他提出了解决思路：先提起上诉，启动二审程序，然后在义乌市法院提出执行异议，请求解除查封。查封解除后，再证明他对房屋进行了装修并且实际占有居住的事实，以确定房屋是在限购政策出台前买的。
两地诉讼 房屋解封终于过户
2012年至2013年，段律师先后7次前往义乌请求解除查封。首先，他向义乌市法院提出执行异议，后被驳回。之后，他向法院提出执行异议之诉，审理期间法院查明李先生在义乌当地有其他可执行的财产，因此裁定中止诉讼。2013年7月，一直处在忐忑中的张凯终于接到一个好消息：义乌市法院裁定解除了对房屋的查封。
接下来，段律师又在北京的二审开庭中，向二中院提供张凯的装修申请材料及物业答复，其在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，以此证明张凯实际占有居住房屋的事实。结合北京市高院关于限购政策下的审理房屋买卖合同指导性意见的相关规定，二中院于2013年11月作出二审判决，支持了张凯的诉讼请求，要求李先生协助办理过户手续。
买房4年多后，张凯终于取得了房屋产权。
再玩失踪 卖家坐不上高铁终现身
判决生效后，房子终于转到张凯名下，但40万元的尾款还没有支付给李先生。为了让事情彻底得到解决，张凯多次联系李先生要支付尾款，但对方迟迟不肯露面。
又过去了一年，“失踪”的李先生突然出现将张凯告上法庭，要求他支付尾款40万元，并按照日千分之五支付违约金。张凯没想到事情又“节外生枝”，他再次找到段律师求助。
经过考虑，段律师提出反诉，由于李先生违约在先，没有按合同约定办理过户，应当以房屋总价140万为基数，支付合同约定过户之日至实际房屋过户之日期间的违约金。
2015年3月，丰台法院作出判决，张凯以40万元为基数，承担迟延支付房款期间的违约金，李先生以140万元为基数，承担迟延办理过户期间的违约金。违约金相互抵消后，张凯仅需支付李先生尾款30余万元。李先生随后提起上诉，不久后二审法院维持了原判。
判决后，张凯主动履行判决，但李先生再一次“玩失踪”。无法履行意味着张凯每天仍需要承担违约责任，他不得不向法院提起强制执行。由于被纳入最高院失信被执行人名单库，李先生发现自己无法购买高铁票。无奈之下，他终于现身，此案也彻底了结。
“一套房屋会影响一个家庭的稳定。”段立波律师坦言，张凯的案子虽普通，却是他职业生涯中办得最操心的一个案子。
张凯在买房过程中遇上了诸多意外：卖主不配合办理过户；房子被法院查封；还没取得产权又遇上限购政策出台。段律师认为此案关注的焦点包括以下三个方面：
　　如何解除对房屋的查封？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。“所以，张凯可以提起执行异议，请求法院解除查封。”段律师说。
段律师提醒大家：“房屋买卖官司中最好申请财产保全，第一时间向法院申请查封房屋，以免出卖人在诉讼中出售房屋以及被其他法院查封。”
　　如何应对限购下的纠纷？
2011年，北京限购政策出台后，因此引发的房屋买卖纠纷增多，北京市高院为此形成了《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》。
“《会议纪要》中提到，买卖双方在政策出台前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”段律师称，这里面最关键的是证明实际占有使用。
房屋买卖过程中，难免会遇到新政策的出台。如何防范这类风险？段律师建议，房屋买卖合同签订后，必须立即办理网签手续，“既可以固定签订合同的事实，也可以防止一房二卖的情形。”
　　如何证明实际占有房屋？
张凯如何证明自己实际居住房屋多年？装修申请材料和物业答复及在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，这些都可以作为张凯的居住证明。当时虽未取得产权，但张凯“留了心眼”，这些票据上写的都是自己的名字，说明缴费的是其本人。事后证明这一做法对赢得官司起到了很大的作用。
“买方接收房屋后，需要保存好实际居住房屋方面的证据材料，如交纳物业管理费、水电煤气费等发票。”段律师称：“同时也要保管好装修合同。” (文中当事人为化名)　　吴青瑜 J195
（原标题：他如何讨回住了多年的房？）}