确认房屋为夫妻共有并在房产证上“加名”之诉
来源：人民法院报
作者：沙兆华
　　　【案情】
　　张某（女）与李某（男）于2002年登记结婚，婚后两人感情良好，育有一女。2008年，在双方父母的资助下，张某和李某共同出资80万元购买了一套位于上海市某区的二手房，房款用现金一次性付清。张某因忙于工作，将房屋买卖合同签订及过户等事宜均委托给李某一人办理，李某最终将该房登记在自己一人名下。出于夫妻间的信任与和睦，张某见到房产证后没有提出任何异议，认为就算登记的房屋所有权人是丈夫一人，自己也有房屋产权的一半。
　　2012年起，张某发现丈夫李某与一女子常常互发暧昧短信，李某还经常以加班为由彻夜不归。张某为此多次与李某沟通，李某矢口否认自己有婚外情，但对待张某的态度已经变得非常不好。张某感觉丈夫可能会与自己离婚，一旦离婚事实发生，自己的财产权益遭受损失的可能性非常大，因此张某要求李某在房产证上加上自己的名字。对此要求，李某不但拒绝了，而且还殴打了李某。心灰意冷又担心失去房子的张某遂向法院起诉，请求法院确认二人共同出资购买的房屋为夫妻共同共有，并请求在房产证上加入自己的名字。
　　经法官诉前调解，释法明理，张某最终撤回了起诉。
　　【分歧】
　　未登记产权一方起诉请求确认夫妻关系存续期间所购房屋为共同共有，并要求登记产权一方协助“加名”，此类案件是否应予受理，司法实践中处理方式各异。有的法院予以受理，有的法院不予受理，也有法院由不受理逐渐转变为受理。对于前述张某诉李某之案，若张某坚持起诉，法院应否受理，有两种不同观点：
　　第一种观点认为：此类案件应受理并依法裁判。除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记，未经登记，不发生效力。婚姻关系存续期间购置的房屋一般属于夫妻共同财产，但未登记产权一方因未对外进行公示，不能对抗善意第三人。为保护未登记产权一方对房屋的合法权益，法院应予受理，并在查明事实的基础上确认房屋权属。如确系夫妻共同财产，应对系争房屋的产权确认为共有，并判令登记产权一方协助未登记产权一方在房产证上“加名”。本案中，从夫妻共同财产的角度分析，张某应为共同产权人，但名字未增加至房产证，其取得不动产所有权的过程亦未完成。在李某拒绝“加名”后，张某请求法院确认房屋所有权共有以及要求李某协助“加名”具有必要性与合法性，法院应予受理。
　　第二种观点认为：此类案件应裁定不予受理或驳回起诉。婚姻关系存续期间购置的房屋归夫妻共同共有，司法无需进行重复的事实判断。反之，不进行司法确认，未登记产权一方的合法权益也受法律保护。而且，除法定情形外，婚姻关系存续期间夫妻一方请求分割共同财产不予受理。举重以明轻，夫妻关系存续期间分割共同财产不予受理，确认共同财产亦应不予受理，以维护和谐家庭关系。故未登记产权一方请求确认房屋共同共有并“加名”不应受理，已经受理的应裁定驳回起诉。
　　【评析】
　　确认房屋共有并“加名”之诉受理的合法性与必要性：
　　1、未登记产权夫妻一方具有相应诉权
　　本案未登记产权一方即张某是否具有相应诉权是法院是否受理案件的关键。通常认为，民事诉权是指当事人因民事实体权利义务关系发生争议或者处于非正常的状态，请求法院作出裁判，确认民事实体权利义务关系，排除侵害的权利。包括程序意义上的诉权和实体意义上的诉权。程序诉权是民事诉讼法赋予当事人进行诉讼的基本权利。实体诉权是当事人根据实体法的规定通过人民法院向对方当事人主张实体请求的权利。民事诉权仅在具体民事纠纷中存在，是程序诉权与实体诉权的统一。实践中，判断当事人起诉是否合法，是否具有相应诉权，应当分别从程序诉权与实体诉权的角度进行考量。具体来说，要看其起诉是否符合民事诉讼法的起诉条件，诉讼主张有无民事实体法律支持，是否在相关法律限制起诉之列。比如，婚姻法规定，男女双方离婚自由，但女方在怀孕期间、分娩一年内或终止妊娠六个月内，男方不得提出离婚。男方如在上述期间起诉离婚，虽具有程序诉权，但受相关实体法律限制，不具备实体诉权，法院应裁定不予受理，已受理查明有此事实的应驳回起诉。
　　从程序诉权看，未登记产权一方提起的确认之诉符合民事诉讼法第一百一十九规定的四项起诉条件。未登记产权一方是与本案有直接利害关系的公民（关涉未登记产权一方的财产权）、有明确的被告（登记产权一方）、有具体的诉讼请求和事实、理由（请求确认未登记产权一方为共同产权人等）、属于人民法院民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖（确认所有权系人民法院受理的民事案件案由之一）。
　　从实体诉权看，未登记产权一方的起诉具有相应民事实体法律支持。婚姻法第十七条、十八条规定了夫妻共有财产和个人财产的范围；物权法第二条、第三十三条分别规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法；因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。同时，我国法律及司法解释只是对夫妻一方在婚姻存续期间无重大理由时请求分割共有财产进行了限制，但并未对未登记产权一方在夫妻关系存续期间提起共同财产确认之诉进行限制。根据私法之“法无禁止即自由”原则，未登记产权夫妻一方因房屋权属与配偶发生争议后可以提起确认之诉。
　　2、确认共有并“加名”，是不动产物权登记取得的必然要求
　　定分止争是司法的重要功能之一。当事人可以通过提起确认之诉，请求法院对于双方之间有争议的法律关系进行司法确认，从而达到明确双方权利义务关系的目的，比如确认合同无效之诉、确认所有权之诉等。本案中，未登记产权一方张某因与登记产权一方李某就房屋权属发生争议，要求对夫妻关系存续期间购买的房屋进行确权，有其客观必要性，而不是司法进行简单的“重复”事实判断。这种必要性来自于对我国不动产物权取得效力的认识。
　　登记是取得不动产物权的重要一环。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。夫妻关系存续期间购买房屋系基于法律行为而取得不动产物权，应当适用物权法第九条规定的登记取得不动产物权的方式，即夫妻双方自其名字登载于不动产登记簿之日起取得房屋的所有权，对外具有公示效力。反之，未登记产权一方从形式上并未取得该房屋的所有权。同时，物权法还规定了一些非基于登记取得不动产物权的方式。比如，物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力。换言之，法院的法律文书是不动产物权设立、变更等的原因之一，法院对房屋产权的确认不仅是对法律事实的“重复判断”，其可以真实地发生物权设立、变更等效力。若夫妻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共同财产，未登记产权一方可请求法院确认系争房屋为夫妻共有并判令登记产权一方履行协助未登记产权一方“加名”行为，则在取得胜诉判决后，如登记产权一方拒不履行协助义务，未登记产权一方可申请执行，由法院发送协助执行通知书至房屋产权登记部门，进行“加名”登记。由此，未登记产权一方提起确认之诉并“加名”以求取得房屋共有权的必要性便能理解。
　　3、确认共有并“加名”，有利于保护未登记产权一方合法权益
　　夫妻关系存续期间购买的登记在夫妻一方名下的房屋，被登记产权一方随意买卖的法律风险较大，未登记产权一方的合法权益易受侵害。在夫妻关系有可能破裂时，这种风险更大，法律规定此时夫妻一方甚至可以请求分割夫妻共同财产。然而，提前分割夫妻共同财产受到严格的限制，必须符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第四条规定的情形之一，即：1、一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；2、一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。但这不足以防止登记产权一方随意处置其名下房屋，很可能在未登记产权一方提起分割诉讼之前，该房屋已被他人善意取得。《婚姻法解释三》第十一条规定，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。但这也只是离婚时的补救措施，而且受制于擅自处分一方的执行能力，这种事后救济措施对未登记产权一方合法权益的保护并不周到。
　　如果未登记产权的一方通过提起确认之诉，最终“加名”成功，其合法权益则会得到较为充分的保障。将自己的名字记载于房屋所有权证上，取得了享有该房屋产权的证明，对外具有公示效力，可以清楚地向外界展示自己为房屋所有权人，配偶未经自己同意，不能擅自处分共有房产，不能办理房屋的过户登记，也不会出现因第三人不知道存在房屋共有人而善意取得房屋的情况。这将大大加强未登记产权夫妻一方对自己共有房屋的保护力度，防止配偶单方处分、恶意过户，确保自身合法权益不受侵犯。
　　（作者单位：上海市第二中级人民法院）
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在新婚姻法中如果男女结婚前双方共同购买一栋房子房产证能写两个人的名字么？离婚后房产归谁？
在新婚姻法中如果男女结婚前双方共同购买一栋房子房产证能写两个人的名字么？离婚后房产归谁？
作者：游戏玩家inone &&&更新日期：
在新婚姻法中如果男女结婚前双方共同购买一栋房子房产证能写两个人的名字么？离婚后房产归谁？
相关说明：
如果婚前买房 能不能写两个人的名字？ 是新婚姻法
因为要参加辩论赛 所以需要非常明确的法律依据和条例
　　房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记、其他组织的，由其法定代表人申请。权利人（申请人）为法人，如果今后真要离婚的时候，第三人知道该约定的，适用本法第十七条。没有约定或约定不明确的。　　2。　　《合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护，由共有人共同申请，谢谢，该协议可以起到合同的作用，不得擅自变更或者解除合同。　　请将我的答案列为最佳。　　依法成立的合同、房产证上不能注明离婚后房产的归属。　　共有的房屋，并且可以详细列明是几个人共有，以夫或妻一方所有的财产清偿，应当使用其身份证件上的姓名。　　夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的：《婚姻法》第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、部分共同所有。　　房屋他项权利登记，以协议的方式注明，由权利人和他项权利人共同申请。当事人应当按照约定履行自　　己的义务，应当使用其法定名称，对当事人具有法律约束力。　　夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，该协议受到合同法的约束和保护，当时可以夫妻双方协商，夫或妻一方对外所负的债务、共同所有或部分各自所有；　　权利人（申请人）为自然人的。　　《房屋产权登记制度》（日起施行的）第十一条
房屋权属登记由权利人（申请人）申请。约定应当采用书面形式。　　法条，对双方具有约束力　　1、如果婚后共同出资购买商品房的可以在房产证上注明房屋产权人是共有、第十八条的规定
还贷部分属于夫妻共同财产。如果结婚前一方首付购房。如果婚前买房，等同于一方对另一方的赠予，而且是单方面出资男女结婚后双方共同购买一栋房子房产证能写两个人名字，房产属于夫妻共同财产，婚前房贷已经还完，则房产属于单方所有，婚后还贷，如果买房方同意写上另一方的名字，离婚时产权均分，离婚时均分，则首付部分归一方所有，即使写一个人的名字也属于夫妻共同财产，可以添加上
房产证上写不写两个人的名字不重要，重要的房管局的档案里面要有，这是两个人的共同财产，离婚后，法院会进行判决，有过错的一方（要有证据证明）将失去或者部分失去所拥有的财产，还有是小孩子的原因，以及会照顾弱势的一方（一方无收入来源等），最重要的还是夫妻双方谁和法院熟人多，谁也会占优势。最后祝你和你的爱人白头到老
不管婚前婚后买都可以写2个人的名字，只是要交钱的！离婚后分房子，就要看双方买房时出钱的份额了，当然双方在买房时先自己约法三章----书面说好各自占百分之多少，就不用那么麻烦去考虑这些了，如果没有书面约法的，就要看买房各自出的钱了，当然也要看首付谁付的，装修谁出的，不过这些要证明清楚很麻烦！一般都是房产证上写2个人名字，然后再来个条例写清楚买房子各自出的钱是多少，占据房子多少的份额，连装修的钱也要算进去的！当然条例双方也可以不看出钱多少，直接吧条例写成男女双方各自房子所有份额一人一半或者多少，直接排除出钱份额，说好以后房子各自占据多少！就像合伙做生意一样，吧利润几几开
在共有人一栏中 可以注明 夫妻共有。
离婚后会按婚前双方的出资金额分配。
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2...新婚姻法 夫妻双方没登记结婚,男方父母买房但是房产证上写的是将要结婚的男女双方的名字,离婚房子如何分...……
房产证登记的所有人为男女双方姓名,房产属于两人的共同财产。男方父母出钱购买房产,写上女方的名字可视为...新婚姻法,男方在婚前全款买房,婚后办理房产证的时候,写上夫妻两个人的名字,离婚时怎么处理?……
新婚姻法,男方在婚前全款买房,婚后办理房产证的时候,写上夫妻两个人的名字...另外,如果两个人结婚了...
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文字内容来自网友交流，仅供参考，不表示本站同意或赞成其观点，对其准确性和真实性不作任何的担保。广州房产律师：房产证只有夫妻一方名字，能否单方面出卖房屋？
秦先生将产权属于自己的一套房屋出卖时，突然遭到了妻子邢女士的“叫停”。买房的吴先生知道情况后，以秦先生到期却未能履行过户手续为由，起诉要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。日前，广州市天河区人民法院判决邢女士注销房地产权利限制登记;秦先生将房屋的产权过户至吴先生名下，交付吴先生和秦先生偿付逾期交房违约金。同时判决吴先生支付剩余房款57万元，并驳回第三人邢女士主张合同无效的诉讼请求。
【典型案例】
买卖的房产权利被限制
　　秦先生与妻子的婚姻关系存续期间，共同购买了东圃大马路上的一套房屋，房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后，由于夫妻产生矛盾，妻子邢女士去了美国。今年6月13日，秦先生通过中介公司签订《广州市房地产买卖合同》，将房屋内的设施、设备及装修共计155万元的价格将房屋卖给了吴先生。签约前后，吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元，尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据及《同意书》。《同意书》载明，本人出售房屋，此房屋于日交付。
　　正当吴先生享受着买房成真的喜悦时，却突然传来了一个震惊的消息：秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续。原来，秦先生夫妇关系多时不好，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日离家分居。夫妻正“忙”着进行离婚诉讼。7月5日，也就是吴先生迎接新房的日子里，邢女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制的手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为原因，于7月6日作出核准。
　　吴先生听到这个消息，一怒将秦先生告上法庭，要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间，法院根据秦先生夫妻的具体情况，依法追加邢女士为第三人参加诉讼。
　　离婚中的夫妇“废约”态度一致
　　秦先生认为，与邢女士为夫妻关系。在出售房屋时，已明确告知夫妻有矛盾，但吴先生仍然同意继续进行交易。由于邢女士对房屋在交易中心进行了限制并提出离婚诉讼，导致过户不成。正由于房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。
　　邢女士称，秦先生在离婚诉讼期间，试图将实属夫妻共同财产的房屋出售。发现这一情况后，就通知中介，要求他们不能进行居间。后来得知已签订买卖合同，正在进行交易，又至房产交易中心办理了限制该房屋交易的手续。秦先生擅自处分夫妻共同财产，而吴先生在购房时也明知这一情况，故诉请要求确认买卖合同无效。
　　针对邢女士的诉讼请求，吴先生称第三人所述事实并无证据证明。与秦先生间的房屋买卖为双方真实意思表示，并不存在双方恶意串通的事实。第三人的权利未在房产交易中心进行备案，直至日，交易中心也没有任何异议登记情况。本人依照二手房买卖的正常交易过程进行履行，履行过程并无过错，故不同意第三人的诉讼请求。
　　秦先生称，自己将房屋出售吴先生，是出于还贷的压力以及对法律的无知，并非为了侵占共同财产。本人以为房屋在自己名下即可处分房屋，故对第三人的诉讼请求没有异议。
【法院判决】
　　法院认为，第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与秦先生共有的权利，但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，第三人对此法律后果应当有所判断。秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分，而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《上海市房屋买卖合同》，双方签订的买卖合同应为有效。因此，秦先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立，不予采信。第三人要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。
　　鉴于双方间的买卖关系依法成立并有效，故吴先生有权要求秦先生继续履行合同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据秦先生出具的《同意书》，秦先生未能按此约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请，符合约定，予以支持。根据实际，该违约金暂计至判决生效之日，若判决生效后秦先生未交付房屋，吴先生可另行主张。
法官指出，第三人若认为秦先生的行为损害了其利益，可通过其他途径提出赔偿。考虑到秦先生与第三人邢女士目前正在进行离婚诉讼，故吴先生支付剩余款项前，应注意通过合理途径通知第三人以有利于第三人行使权利及时保全，而第三人在秦先生交付房屋时，亦应予以配合及协助，以避免对其产生可能的不利后果。
【律师说法】
&&&广东高院
《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第2款对本案涉及的“未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的‘二手房’买卖合同，效力如何认定？”作出了回答：
第一类情况：房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的，可以认定合同无效；
第二类情况：房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
因此，本案涉及的房屋登记为秦先生一人，若邢女士要想确认合同无效，必须举证：
其一：秦先生与购房者吴先生恶意串通，比如房价明显低于市场价，或者双方根本没有付款行为；
其二：吴先生在秦先生购房之时，即已知晓“该房屋为秦先生与邢女士共同共有”，且邢女士明确反对出售房屋。
但从实际情况看，邢女士完成上述举证责任是非常困难的，败诉也就在所难免。
【律师提醒】
若夫妻共有的房产，在夫妻关系恶化，而房屋登记在一方名下，且登记权利人有意出售房屋，转移财产。作为“隐性共有人”为了保护自身的合法权益：
其一、最好能够尽早在房屋产权上加名，从“隐性共有人”转为“显性共有人”；
其二、一旦夫妻关系恶化，一方有转移财产的行为，及时到交易中心办理“异议登记”，已阻止一方擅自签订买卖合同；同时，在异议登记15天内，必须向人民法院提起诉讼，要求确认房屋产权；
其三、如果一方已经擅自签订买卖合同，建议立即向法院提起诉讼，并申请财产保全。通过法院向购买者发出“协助执行通知书”，将“尚未支付房款”保存至法院。
但上述建议，还需要与法院进一步沟通协调；特别是“夫妻关系存续期间”能否提起诉讼，要求夫妻另一方赔偿，在司法实践中还有争议。本文暂不做探讨。
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