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第八师石河子市不动产登记工作调研报告
夏国刚专栏（2014年第六期）
2014年8月23日，国土资源部不动产统一登记卡领导小组到兵团第八师调研。调研的内容是：摸清八师不动产统一登记工作推进情况，了解八师建立和实施不动产统一登记制度的相关需求以及现有土地登记信息系统、数据库建设情况，了解八师房屋所有权和土地使用权、林权、草场、土地承包经营权登记情况以及有关信息系统、数据库建设情况，了解八师农村地籍调查方式方法以及宅基地和建设用地确权登记实践中存在的突出问题，掌握破解难题的经验做法，研究提炼出切实可行的针对性措施，以期分类指导，提出对策，督促兵团加快推进不动产统一登记工作。一、第八师石河子市不动产登记情况（一）土地使用权登记情况1.土地登记历史演革情况1988年12月，八师石河子根据《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权申报登记工作中若干问题的规定（试行）》第十二条和兵团《关于印发〈兵团、师（局）所在地、团（场）部、独立的工矿及企事业单位的国有土地使用权申报登记工作的实施办法〉的通知》（兵发〔1988〕200号），完成了师市范围内国有土地使用权申报、登记、发证工作。1995年根据土地利用现状调查的成果，全面完成农牧团场的初始登记工作，分别报各地州市县申请发证，截至2010年11月20日，师市141团、134团、147团、136团、144团、142团、玛管处7个单位已领取了国有土地使用证。初始登记是地籍管理的基础工作。八师石河子初始土地登记于1989年开始，1994年结束。通过土地初始登记，八师石河子各团场完善了土地详查资料，逐步建立了以“一卡、一图、五表”为主要内容的土地登记档案册，实施日常地籍管理。有的团场还利用土地详查成果、土地登记成果及地籍图，划定基本农田保护区，编制土地利用总体规划图，制作征拨建设用地图，为实现兵团、师（局）、团场三级地籍管理奠定了基础。八师团场小城镇和连队居民点土地使用权变更登记工作，是在1988年城镇国有土地使用权申报登记工作的基础上进行的。1991年7月27日，兵团土地管理局转发《关于结合农村宅基地有偿使用，搞好土地登记的通知》（兵土管〔籍〕发〔1991〕44号），要求各团场务必在地籍调查、宅基地登记发证基础上，搞好国有土地使用权变更登记，查清土地权属、面积等变化情况，并附有变更地图。2.土地登记标准化建设情况1996年6月新的《土地管理法》颁布以来，师市国土资源局全面开展土地登记标准化建设，充分利用团场和连队地籍调查成果开展土地登记工作，登记的土地用途多为城镇、工矿居民点用地。近年来，师市国土资源局严格落实《土地登记办法》，严格执行 “五不登记”制度、土地登记审批制度、会审制度、公开查询制度等， 充分利用现代化信息技术手段，规范土地登记发证工作，提高土地登记发证的准确率，严格审查登记权原资料，做到依法依规高效办理土地登记，确保登记权利人的合法权益。2011年至2013年三年期间，共审批发证1826宗，土地登记面积2440.66公顷。清理石河子市区土地登记案卷5889卷，颁发土地权利证书5889本。目前，八师石河子市国有建设用地土地登记发证率达到90%以上。3.土地登记信息系统数据库建设基本情况通过搭建国土资源系统“一张图”工程和电子政务系统平台，土地登记发证全面实现网上受理、审批、信息入库，对历年土地登记发证资料进行了扫描、属性录入工作，积极应用数据库管理技术，有序地展开了地籍基础数据的整合管理。对各类地籍数据库成果、调查成果、扫描数据、影像数据、土地确权发证数据等近45类电子成果资料进行了归类整理、整合至“一张图”工程中，为土地登记审批业务提供了统一的数据支持和技术保障，实现了兵团、师、团三级业务联网办公和互动式业务审批。2014年师市全面完成已登记土地使用权宗地统一代码转换工作，全面实现新登记宗地启用全国宗地统一编码。完善了土地利用现状管理、地籍管理等信息系统的功能，充分发挥系统支撑作用，实现土地调查、土地登记、土地权属争议调处等地籍信息化系统操作，进一步了规范工作流程，提高工作效率，实现地籍数据信息共享。（二）房屋所有权登记情况1.房屋登记基本情况石河子市规划区范围内（460平方公里）的房屋权属登记及发证按照国家建设部统一印制的房产证发放；行政区域内房屋权属登记管理工作，由住房和城乡建设局负责并委托石河子市房屋产权交易中心对石河子市规划区内国有土地（不含石河子乡）范围内的房屋权属进行登记。开发区管委会规建局及北泉镇规建局受石河子市住房和城乡建设局委托负责本规划区域内的房屋登记工作，业务由石河子市房屋产权交易中心监督、指导，具体规划区域由石河子市规划局界定。除152团外，八师下属13个团场、玛管处、巴管处、南山水泥厂、南山煤矿的房屋权属登记发证工作由八师石河子市住房和城乡建设局委托团场（单位）建设（房产）主管部门（工交建商科、房产科）等部门具体负责实施。团场因不在城市规划区范围内（460平方公里）又不属于建制镇，故无相应的行政职能，各团场的房屋权属登记按照兵团相应管理办法，统一发放兵团内部的房产证。2.业务规范及档案管理情况（1）石河子市房屋产权交易中心严格按照《物权法》、《房屋登记办法》等有关法律法规规定，设置业务流程，开展房屋所有权、抵押权、预告、其他登记等业务，对房屋权属证书上涉及土地等有关信息记载完整，完善了登记簿功能，建立了纸质与电子相结合的登记簿。自2007年8月起，石河子市商品房预售合同全面实现网上备案，市区新建商品房入网销售率达100%。（2）目前，八师所属13个团场、玛管处、巴管处、南山水泥厂、南山煤矿等17个单位，严格按照《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规，设置业务流程，开展房屋所有权、抵押权、其他登记等业务。据统计，各团场房产管理部门存放和管理各类房屋档案22万宗，普通房屋初始登记和房产档案的建立工作已全面完成，房产档案对公共房屋权属证书上涉及土地等有关信息也进行记载，完善了登记簿功能，建立了纸质的登记簿。有部分团场房产业务因人员调整，房屋产权登记业务还没有完全开展，其档案管理还没有达到自治区的考核标准。3.信息系统建设情况（1）石河子市房屋产权交易中心规范化运作。一是设置了计算机信息管理机构，有专职的系统管理、网络管理等方面的技术人员。制定了完善的网络系统操作规程和系统安全防范措施， 配备房地产交易与权属登记计算机管理系统， 确保产权产籍资料的安全，系统运行安全和稳定。系统操作规程完备，对系统破坏、数据丢失等意外事故，制订了有效的防范补救措施。二是建立了统一的房地产管理信息系统平台，实现了业务数据库、图形数据库、档案数据库相互关联与适时传递。实现房地产交易与登记办件内部网络化管理，申请、受理、审核、记载登记簿、发证、归档等工作实现网上传递。三是建立了房地产信息网站，实现网上政务公开，可以查询政策法规、办事程序、收件范围、服务承诺、办件结果等内容，并能够提供房地产知识解答、政策咨询和表格下载等服务，同时还为群众提供自助查询服务。（2）目前，所属13个团场、玛管处、巴管处、南山水泥厂、南山煤矿等17个单位，因兵团没有建立统一的房产办证网络信息平台，其房屋登记还没有实现网络化，部分房产业务因人员调整较大，业务办理还停留在原有手工登记作业程序中。（三）土地承包经营权登记情况1.八师土地承包经营权登记情况（1）土地承包经营现状八师耕地总面积为297.76万亩，职工土地承包经营主要以承包、开荒、长期租赁三种方式为主。土地承包经营现状见表1、表2。表一：土地承包经营现状调查表承包方式面积（万亩）涉及承包户数（户）承包<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB个人自筹资金开荒50<span style=";font-family:仿宋_GB长期租赁<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB & &
& & &表二：土地承包经营现状调查表承包土地面积范围承包户数承包地面积（万亩）占承包户总数比例％ 占承包地面积总数比例％ 小于50亩<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB32<span style=";font-family:仿宋_GB0<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB0<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB00<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB亩以上54<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB<span style=";font-family:仿宋_GB（2）土地承包经营体制多年来，八师把兵团党委制定的《团场章程》作为指导团场社会和经济工作的纲领性文件，进一步深化了团场经营管理体制改革，进一步明确承包职工家庭的生产经营主体地位和团场的经营管理主体地位，实行“有统有分，统分结合”，充分发挥承包职工和团场两个积极性和创造性。在完善土地承包经营体制方面，重点完善了土地承包政策，即“土地长期固定、生产自主经营、成本费用自理、负担只减不增、收益风险均沾、享受社会保险。”一是依法落实土地长期固定政策，职工定额承包，确保职工耕者有其田。目前，全师实际土地固定面积占承包总面积的90%左右，并向承包职工颁发了《土地经营使用证》。在土地经营管理上，将团场承包地调整为定额承包地和定额外经营地。职工定额承包地的使用年限直至法定退休年龄，承包定额外的经营地实行一年一定。在土地经营方式上，按照职工定额承包面积，八师的棉花职均承包定额在45～50亩，团场与正式职工签订土地承包合同，定额承包地之外的耕地全部实行竞拍租赁经营，团场与价高者签订“土地租赁合同”，承包或租赁合同一年一签订，并按照国家有关法规，要求租赁者必须参加个体从业人员社会保险。历史原因形成的开荒地与租赁地经营按照与团场签订的合同年限执行，合同到期，收回土地重新发包。二是规范土地流转。在承包期内土地经团场批准可有序流转；到退休年龄的承包职工，将定额承包地交回连队并结清所有往来账务后，方能办理退休手续。三是进一步规范土地承包收费项目及标准。严格执行“团场农牧承包职工缴费明白卡”规定，职工定额承包地的收费严格实行“五保三费”与“土地承包费”两费分离，职工自身受益的“五保三费”（养老、医疗、工伤、失业、生育五项社会保险及工会、教育、福利三项经费）随职工工资总额的变动而变动；土地承包费（包括团场管理费、国有农用土地使用费）做到定项限额，只减不增，实现了农牧职工减负不反弹。四是职工“两费”自理全面落实。目前，全师承包职工生产、生活费用全额自理，不足部分职工向银行等金融机构进行贷款。五是加强管理，完善订单合同。按照“双方协商，利益共享，风险共担”的原则约定产品收购订单。在土地承包时承包户必须同时签订土地承包合同或土地租赁合同、产品定购合同才能承包土地，团场对违反产品管理的人员依据合同起诉处理。目前，全师棉花、葡萄、番茄等大宗农产品均实行订单收购。2.石河子镇土地承包经营权登记情况（1）流转现状。石河子镇是石河子市唯一下辖的城郊镇，它所下辖的行政村其地理位置从东、南、西、北三个方向紧紧环绕着石河子市区，石河子镇集体土地在石河子市所占比重达到25.9 %，在师市辖区范围内所占比重为1.97%。石河子镇农村土地承包地流转方式：一是以农户自行转包为主。转包中以外出务工或经商农户将土地转包给本村其他农户或亲友的居多，涉及农户287户，面积达到7474亩。二是因村产业结构调整的需要对外流转。村为培植专业大户、承包大户，鼓励农户将集体土地使用权流转给被培植对象。如：2010年南湾村部分农户经过村代表大会讨论表决同意，将面积为422.23亩的承包地租赁给张裕葡萄集团耕种。张裕葡萄集团与南湾村签订了土地承包经营权出租协议书。出租期限19年，出租单价600元/亩，合同价款481.34万元。这是石河子镇第一例由乡、村组织的大规模土地流转，这次土地流转给农户带来很好的效益，仅土地流转一项，农户人均收入4800元。三是村集体对预留机动地实行“两优”政策对内发包。所谓“两优”政策是对本村新增人口优先承包、承包金优惠，这种流动方式达3208亩，涉及农户123户；四是通过招标的形式对内流转。这种流转方式达803亩，涉及农户30户。（2）农村土地承包地管理情况。当前，石河子镇的农用地主要由国土部门和农业部门按各自职能分别管理。其中土地承包经营权发证由石河子市农业主管部门负责。石河子镇于1998年开始第二轮土地承包工作，全镇承包农户4971户，已发放土地承包经营权证3587户，发证率72.15％。未发放1384户，占承包农户27.84％。未发证的村主要指马家坪和洞子渠村，其原因：马家坪村和洞子村没有开展二轮土地延包工作，农户不重视，意识淡薄。有些农户自己土地面积有问题，不愿意办理土地经营权证书。承包经营权的基本资料通常由石河子镇农经站登记报存。合同的签订由村委会或乡经管站进行签证，并保留合同副本，但签证仅起到了公正作用，并不干涉合法的土地流转。（四）林权管理和登记情况1.八师石河子市林地分布现状2013年末，八师石河子市土地总面积6007平方公里，其中林地面积为公顷，占土地总面积的21.65%（其中有林地30902.53公顷、国家特别规定灌木林79463.14公顷、其它灌木林4533.33公顷）；活立木总蓄积量2033564立方米；八师森林覆盖率为15.64%，林木绿化率为16.02%。2.林权管理情况近几年，八师开展了林权制度改革工作，以个人承包经营为主，将林权落实到千家万户，做到“明晰所有权、放活经营权、落实处置权、确保收益权”，还权、还利于民。随着林业产权制度改革在各团展开，种树木、添家业正成为团场职工的致富观念。目前，全师已有14个团场进行了林权制度改革。2300余户职工参与林权改革，已累计发放林权证2344份，涉及林地面积154.03万亩（含公益林124.59万亩）。到2013年基本实现主要农田防护林、退耕还林的林权落实到户。林权改革还权、还林、还利于民，使职工拥有了致富基地，广大职工充分利用第二块“责任田”增收致富，实现生活宽裕。林权落实到人后，林地造林质量和林木管理水平明显提高，林地基础建设进一步完善，造林成活高，生态环境得到了保护。目前，团场个人林权证的发放工作正处在应发尽发阶段，师、团两级建立健全了林权证发放档案和台帐。在确权发证工作中，师市农林牧局严格按照发证程序办理，在向林地承包人颁发《林权证》前，由林地承包人所在的团场将要颁发《林权证》的林地位置、面积、树种、年限以及所有人姓名等内容予以张贴公示7天，在确定没有任何争议的前提下再颁发《林权证》。八师石河子市强化林地的保护，严格执行征占用林地审核审批制度，农林牧局与规划局、国土资源局等部门密切合作加大林地保护力度，2006至2013年期间，年均办理建设征收占用林地项目7-11件，无违法征收占用林地案件发生。3.林权抵押融资情况农林牧局林业科负责国有林业资源的产权管理、林地定级、估价工作。农林牧局协调石河子各商业银行开办了林权证抵押贷款、五户联保贷款、林权证抵押公司担保贷款等业务，2013年贷款余额5500万元，对营造林、林业灌溉设施、林下经济发展、森林病虫害防治等方面注入资金。4.林地流转情况八师石河子市已制定了林地流转规范管理办法，对所有的以农田防护林为主的平原人工林的林木所有权、经营权，采取拍卖、转让、承包等多种方式转给职工个人所有。林随地走，由林地承包人自主经营管理、管护，凡发生林地流转的，经林地所在团场同意，团场一次性收取100元/亩林地管理费，报师农林牧局变更林权手续，2009年至2013年四年期间，共发生林权流转17宗地。（五）草场管理情况1.八师草场分布现状。草场总面积124.09万亩，可利用草原92.4万亩。已承包到户53.99万亩。其中：142团22万亩、143团70.4万亩。八师草场大部分分布142团和143团。2.草场发证情况。142团天然草场总面积22万亩，其中有效可利用面积18.26万亩，占八师草场总面积的83%。其中142团辖区由沙湾县政府确权草场12万亩，占有效利用面积的65.7%。142团现有冬春草场10万亩，夏秋草场12万亩。142团根据牧业发展需要，面向本团牧业小组发放了草原临时使用证10户，草场由牧业小组联户承包，草场承包面积8万亩，占应发放草原临时使用证总面积的36%。143团天然草场可利用面积70.4万亩，其中被沙湾县和团土地分局划定为工作界限范围的草场2.14万亩。剩余68.26万亩草场应由沙湾县政府确权，由于种种原因，沙湾县人民政府至今没有给143团发放草原使用证。143团根据牧业发展需要，面向本团牧业小组发放了草原临时使用证88户，草场承包面积为45.99万亩，占应发放草原临时使用证总面积的65.33%。二、存在的问题（一）房地产权属登记存在的问题1.房地产权属登记的法律基础不统一。我国目前尚无一部规范不动产登记问题的专门法律，现行法律中虽然有不少关于不动产登记的相关规范，但都较为零散，这些法律、法规中涉及不动产登记的规定难免出现相互冲突、相互矛盾、不合法理的情形，一些规定在实际工作中缺乏可操作性，造成不动产登记中的不少问题。2.八师各团场因机构改革，原有房产管理人员已大部分调整，目前人员无固定且大多都是兼职，有些没有经过正规的培训学习。许多相关房产业务没有拓展，业务无法进行。3.八师团场发证没有固定的网络信息平台，信息不能共享，不能很好地履行发证二次审核程序，房产发证有些混乱，无独立档案室，档案建立不达标。现发放的房产证大多都是手工填写，存在更改、涂鸦、一房多证、房产证丢失的现象，加上团场职工房产法律意识谈薄私下协议过户，现象时有发生。4.石河子镇村庄规划滞后，村民建房没有规划引导，选址随意性大，布局交错混乱。加之管理措施不完善、不配套、监督管理失控。对于村民建房用地只堵不疏，导致一些村民为解决自身的住房问题，违法抢占土地建房或违章改扩建住房既成事实。存在的大量违法建筑及复杂、特殊的土地产权等问题，加大了不动产登记的难度。5.法律和政策对宅基地流转的限制难以抵挡市场的魅力，石河子镇位于城郊结合部农村宅基地的流转量大面广，处于自发隐蔽无序的状态，引发的交易风险和权利不确定状态已成为不可忽视的社会问题。6.在城中村住房产权形式呈现多样化，有完全产权商品房、回迁房、房改房等多种形式。如何对这些形式多样的住房进行改造，改造后产权如何转换，核发什么类型的土地权属证件，目前相关政策中还没有明确的指引。（二）土地承包经营权登记存在的问题1.土地承包经营权权能不清晰土地承包经营权是由承包经营人和发包人订立承包合同而取得的权利，合同一旦签订，土地承包人即被赋予了对土地等生产资料的占有权和享有最终产品的收益权。但因各种原因，兵团职工的土地承包经营权权能不清晰，或者说是兵团职工获得是有限的土地承包经营权，它不仅与团场的安全稳定联系在一起，还与团场的经济发展联系在一起。石河子镇集体农村土地产权不明晰，地权分散、经营琐碎，影响规模经营。2.土地承包经营权资产化难以落实一是未建立承包土地流转评估制度。土地承包经营权资产化的前提是建立承包土地流转评估制度，这既要对土地进行评估确级，也要对土地水利设施的配套是否完好、合理、保护程度、折旧情况进行评估，还要对承包土地周边生态保护情况、防护林的种植及完好程度进行评估，进而最终形成一套完整的土地流转评估制度体系，但从目前看很难完成。二是目前农业银行、农村信用合作社或者村镇银行还没有开办土地承包经营权的抵押业务。即便是银行和信用合作社愿意接受抵押，也缺乏相应的市场会接受土地承包经营权。这些都造成土地承包经营权资产化很难落实，进而导致土地承包经营权流转困难。3.土地承包经营权流转不规范一是承包土地非正常私下流转非常严重。尤其是挂名承包、转卖等有很多隐患的非正常流转方式。土地非正常私下流转不仅给承包职工留下隐患，给团场正常生产经营造成困难，导致土地承包经营权不能进入行政服务大厅进行流转，其价值被低估。二是部分团场干预过多。部分团场不顾承包职工的意愿，擅自中止或者转包合同，强行收回或重新分配承包的土地等情况时常出现。这不仅严重破坏了土地承包经营权的流转秩序，损害了职工的利益，也使团场的信用受到极大的影响。三是未建立统一公示制度和责任追究制度。即使在团场备案的土地承包经营权流转，也没有进行统一公示。四是对因土地承包经营权流转未能及时上缴五保三费以及造成的土地等级下降等问题也未建立责任追究制度。（三）兵地草原、林地产权登记信息不能共享新疆客观上存在着兵团和地方两个权力和利益主体，由于存在行政区域、行政管理体制上各成体系，融合发展的长效机制还未形成，缺乏有效的宏观调控和统一协调，加之“师市合一”体制形成的“师市权责不统一”，导致八师与地方草原、林地产权登记信息不能共享，登记困难很多。（四）兵地双方存在土地争议由于八师各团场小城镇是伴随着垦区水土开发和农田水利基本建设而发展起来的，大部分位于缺水的荒漠边缘地区，被地方先前开发的土地所分隔，在空间分布上表现为大分散小集中的状态，具有明显的人工绿洲特色。14个团场插花分布在沙湾县、玛纳斯县、克拉玛依市境内，形成与地方县市犬牙交错、相互交融的空间格局。团场与地方存在土地、草场、水域争议区域多，有部分团场土地确权问题尚未得到妥善解决，给不动产登记带来一定的难度。三、今后工作的建议（一）加快顶层制度设计，提高兵团不动产登记法律地位首先，建议在新修订的《土地管理法》或即将出台《不动产登记条例》条款中增加确认兵团法律地位的内容。兵团的权力来源，显然受制于党和国家领导人根据各个历史时期的不同特点，赋予兵团的各项政治任务，并以政治任务作为权力来源合法性的依据，但这种权力来源形式并不符合我国宪政治理的要求，宪法是国家的根本大法，一切国家权力都是从宪法派生出来的权力。兵团存在六十多年并不表明其符合宪政治理结构和国家治理方式的法定性，所谓名正而言顺，名至而实归。“正名”是政府权威得以树立的基本途径，由于兵团特殊的存在方式，兵团的“正名”就是确认兵团的法律地位，赋予兵团行政审批、税收等政府职能。比如土地、草场、矿产审批和登记的权力。因此，在基于不动产登记条例制定的地方有关登记实施细则及办法和登记部门制定的具体的登记规范中，要增加赋予兵团土地、草场、矿产等行政审批和不动产登记权力职能的有关条款。（二）兵团八师农牧团场土地属国有土地农牧团场的土地其法律性质不同于农村集体土地，其土地、林地、草场登记形成的法律关系，在符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律有关规定的前提下，可以依照《兵团章程》、兵团《关于深化团场改革试点工作的指导意见》（新兵发【2013】9号）文件规定予以调整。（三）理顺行政管理体制，统一登记机构建议在兵团成立不动产登记的机构，将房屋登记、林地登记、草原登记和土地登记的职责整合，由一个部门，具体负责各师不动产登记工作。建立不动产统一登记制度，推进不动产登记信息基础平台建设。这样既有利于充分利用国土部门第二次土地调查、“一张图”工程建设、全国统一宗地编码等工作的成果，提高不动产登记整合的效率。同时，让登记机构保持相对独立，有利于减少行政管理对登记工作的干扰，最大限度地发挥不动产登记物权公示的效果。鉴于登记工作的专业性，在统一不动产登记机构的同时，应充分整合现有土地、房屋、林业、农业、草原管理的机构和人员，充分发挥现有登记机构和人员的作用，确保工作平稳有序进行。（四）统一不动产登记簿，整合不动产登记信息建立统一的不动产登记簿是不动产统一登记的重要一环。统一的不动产登记簿应当以目前相对完善的土地登记信息为基础，在土地所有权登记信息上叠加建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权以及林地、草地等土地权利信息，在建设用地使用权、宅基地使用权登记信息上叠加房屋登记信息，在前述土地、房屋登记信息上可以再叠加抵押权、地役权等登记信息。同时不动产登记簿形式上应当以电子登记簿为宜，坚持统一建设的原则和思路，统一操作平台，打破区域界限，实现各单位统一联网，统一数据管理。按照分步实施的原则，不断对网络系统进行升级改造，对所有系统采取数据集中管理，形成内容统一完整、权利逻辑清晰、便于检索利用的不动产登记簿，充分发挥不动产登记物权公示的作用。（五）制定统一的不动产登记操作技术规范，完善登记流程统一不动产登记的操作技术规范，要与《不动产登记条例》同步研究、论证并理清技术思路后，才能在《不动产登记条例》中予以准确反映，同时要做好有关政策的衔接工作。
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