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五年以上商业贷款基准利率6.15%降至4.9%。五次降息能省多少
作者: 管理员
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时间:01月11日 14:20
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&&& 去年央行连续五次降息,房贷基准利率从&6字头&降到&4字头&,广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
&&& 去年央行连续五次降息,房贷基准利率从&6字头&降到&4字头&,五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。由于不少银行贷款利率按年调整,广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。
&&& 银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
五次降息能省多少月供
&&& 五次降息后,房贷一族的压力能减轻多少?北京青年报记者计算得出,去年年初的100万元房贷,贷款期限20年,采用等额本息还款法,当时执行的基准利率是6.15%,月供为7251.12元,总利息为74.02万元。而今年,按基准利率4.9%来算,月供将变为6544.44元,减少706.68元,20年总利息将减少16.96万元
&&& 如果执行的是九折利率,100万元20年期限的贷款去年年初享受的利率是5.535%,月供6898.66元,总利息为65.57万元;今年则可享受4.41%的优惠利率,月供降为6278.02元,总利息为50.67万元。五次降息,每月少还620元,利息总支出减少14.9万元。
&&& 去年11月6日,央行发布的第三季度货币政策执行报告显示,贷款利率继续下行,9月贷款加权平均利率为5.70%,比6月下降0.35个百分点。其中,个人住房贷款加权平均利率为5.02%,比6月下降0.51个百分点。自去年第四季度开启本轮降息周期以来,个人房贷利率已经持续四个季度环比下降,累计降幅达到1.94个百分点。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位。
&&& 1月月供为何不降反升
&&& 虽然今年起每月房贷可以少还,但不少房奴却发现本月月供竟&不降反升&。读者王先生称,这月刚还的月供比12月份还多出几元钱。还有读者发现银行寄来的还款计划单上,只有1月份的月供与其他月份不同。这是怎么回事呢?
&&& 银行业内人士解释称,出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例,2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息,由于1月还款利息存在分段计息情况,一般从第二个月开始,还款额正常。
&&& 至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外,1月份执行新利率后,银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金,因整体利息减少,故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大,房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以会出现1月份月供&不降反升&的现象。
&&& 以100万元,20年期限,等额本息还款为例,放款日期日,执行利率5.9%,调息后利息降至4.9%,日还款7114.21元,比日(还款7106.76元)多还7.45元。这是因为,2016年1月的还款本金比日多281.53元,而利息分日至31日共计元,日至10日共计元,合计元,比2015年12月减少274.086元,因此,本金增加幅度大于利息减少,1月月供才会增加。
&& 不过,到日,其还款额将降至6566.03元,比1月减少548.18元,比2015年12月减少540.73元。
&& 银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
&& 提前还贷要多方考虑
&& 岁末年初,不少房贷族都会收到一笔不菲的年终奖。有些向往&无债一身轻&的人会打算提前还贷,减轻自己平时的支出负担。工行客户经理陈先生提醒大家,在考虑提前还款时,有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡后再作决定。
&& 从资金成本来看,在当前低利率背景下提前还贷未必划算。预计2016年起,申请到房贷打折优惠利率的购房者,其利率将会降至4.3%左右,而对于公积金贷款者来说,利率将降至3.25%。目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平,已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置,其收益可能比需要支付贷款的利息还多,提前还贷显然就不划算。
此外,如果一年内有资金需求的按揭者,比如住房装修等需要大笔开支,提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者,因为在贷款期限后期的还款中,大部分都是本金的偿还,此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为,市民采用等额本息还款法还贷,如果已经超过了三分之一年限,比如贷了20年,已经还了7年以上,就没必要提前还贷了。
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2016年起20年百万元贷款月供可省700元
2015年，央行连续5次降息，对于贷款购房者来说，月供负担大幅度降低。但绝大多数的贷款合同规定，已贷款购房者需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息带来的利好。据银行工作人员介绍，如果2015年3月份之前贷款，按照当时6.15%的贷款基准利率算，期限20年100万元贷款的月供为7251元，从2016年1月开始，连续5次的降息效果将叠加显现，贷款人每月将少还700余元。房贷利息大幅减少。
2015年，央行分别于3月、5月、6月、8月和10月调整了5次基准利率，利息从最初的6.15%一路降至4.9%，降幅高达20%。公积金方面，除了10月24日那次未同步调整外，公积金贷款利率也经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。然而按照绝大多数的合同规定，购房者今年无法享受优惠，仍然按照既定合同还本付息。
据记者了解，目前我市各银行的房贷政策，在利息调整的情况下，房贷利率调整有三种方式：一种是次年调，即次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；一种是次月调，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。目前，大部分银行都约定调整于次年生效，也就是说，大部分人的月供将从明年1月起开始下降。
为方便计算，以购房者贷款100万元、期限20年为例，若按等额本息的还款方式，购房者共需支出57万元的利息，月供6544元；而如果按照5次降息前的利率6.15%算，购房者共需支出74万元利息，月供7251元。两厢比较，月供减少707元。新月供1月2月有不同
采访中，多家银行工作人员都提醒，降息后月供减少是肯定的，但由于银行实行分段计息，以及每位客户的具体还款日不同，利率调整后的第一个月，月还款额会有些特殊，购房者一定要“具体问题具体对待”。假设某位购房者的还贷日是明年1月15日，那么，今年12月16日至12月31日的利息要按照2015年的利率算，明年1月1日至1月15日要按照新利率算。这必然导致月供发生变化。
购房者如果是按等额本息还款法，在每月还款金额不变的情况下，由于2016年要还的利息下降，本金自然上升，下降的利息和增长的本金抵消，多出来的钱实际上是多还的本金。2月份以后，月供就将恢复正常。为此，银行工作人员提醒，在2016年1月份还款日之前，最好多存入一些钱，以备还款之用。提前还贷要精打细算
每年底都是购房者提前还贷的高峰期，连续的降息使得其中变数更多。那么，提前还贷划算吗？在采访中，多位银行工作人员提醒，是否提前还贷一定要精打细算，尤其三种人不必急着还钱。
一、公积金贷款。受降息影响，公积金五年以上的贷款利率从明年1月1日起，将从4.25%下调为3.25%。而我市市场上，晋商银行的5年期定存利率为4.5%，二者明显倒挂，提前还贷没有必要。
二、已还款多年或享受7折、8折利率的商业贷款。据我市民生银行工作人员介绍，该行绝大多数房贷都采用“等额本息”还款方式，该方式的利息支出多集中在还款初期。如果已还款多年，比如贷款20年已还款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前还贷就没什么意思了。尤其是2008年、2009年买房享受7折、8折优惠的客户，他们的贷款利率远远低于目前的五年期定存利率，更用不着提前还贷。
三、生意人或投资者。连续的降息使得房贷成本大幅下降，房贷客户如果另有投资打算或正在做生意，不妨把现金用在其他地方，获得高于贷款利率的收益。
本文来源：太原新闻网
责任编辑：heart
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2016年新贷款利率元旦起执行 30年百万房贷月供少还700块 新利率进一步缓解购房人贷款压力 从今年1月1日起，很多银行开始执行最新的商业贷款利率，而随着商业贷款利率的调整，房贷利率也进一步降低。5年期以上贷款基
2016年新贷款利率元旦起执行 30年百万房贷月供少还700块
新利率进一步缓解购房人贷款压力
　　从今年1月1日起，很多银行开始执行最新的商业贷款利率，而随着商业贷款利率的调整，房贷利率也进一步降低。5年期以上贷款基准利率从年初的6.15%降到了如今的4.9%，进一步缓解了购房人的贷款压力。
　　按照中国人民银行在去年10月24日下发的文件规定，从起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：比如你同样借100万，如果2015年年初和年末比，你就可以借114万，可以多借出14%的钱，而对于平时还款的压力不变，这个实际上是就意味着，就意味着你的购房能力实际上是提升了，当然这里边还有一个前提就是房价没有变化。
　　个人住房贷款从1996年开始实施，之后随着商业贷款利率的不断调整，房贷利率也起伏不定。在2005年，央行下发文件，对房贷利率实行下限管理，5年期以上个人住房贷款利率最低为5.51%，在2007年上调为7.83%，而到2011年又调整为7.05%，之后房贷利率一直处在下调状态。一直到2015年底调整为4.9%，这也是20年来的最低值。
　　新年房贷怎么还更合适？
　　每月的还款额少了，对于很多购房人来说一大利好消息。那么在新的利率政策下，如何还款更合适呢？
　　某房产中介机构区域经理张安琦：如果他用等额本息的方法来做贷款，如果没有超过贷款年限三分之一，那么他做提前还款还是比较划算的；如果要是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款；如果已经超过了这个年限，比如贷了15年，已经还了10年以上，就没有必要。
　　尽管下调基准利率的政策从去年10月就开始执行，但按照大多数银行的贷款流程，新的利率政策在今年的1月1日执行。所以在这跨年的时候，12月到1月间就会出现还款额分批计算的情况，对于部分贷款人来说，自己的还款数额可能出现变化。
　　某房产中介机构区域经理张安琦：银行计算方式是根据签署日期，如果是15号的话，中间有15天的差，需要补齐15天的差，才能正常计算下一期的还贷，从1月15号以后计算新的贷款利率。
　　此外，在央行的文件中表示，&个人住房保持不变&，仍然执行5年期以上3.25%利率标准，比去年初降低1个百分点，而商业贷款的下降幅度为1.25个百分点，这样一来，对于选择纯商业贷款的购房人来说，今年他所享受到的优惠幅度要大于选择纯公积金贷款的购房人。
　　业内人士表示，房贷利率的下降，在一定程度上能够刺激消费者的购房需求，这也就意味着，新政策的实施在一定程度上可以帮助一些地方来消化商品房存量，缓解库存压力。
　　去年5次降息 百万月供少还700元
　　在过去的2015年中，中国人民银行5次发布通知，调整存款基准利率。
　　日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。
　　日，金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。
　　日，金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。同时针对性地对金融机构实施定向降准。
　　日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。
　　日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：每次0.25个百分点，所以累加起来就是1.25个百分点，我大概估算了一下大概从1月1号开始按照新的利率执行以后，它的效果就是月还款额跟原来比可以减少13%。
　　根据最新的贷款政策，如果贷款100万，分30年还款，执行利率为4.9%，按照等额本息还款的方式，每个月的还款额为元。而在去年初，五年以上的贷款利率为6.15%，每个月需要还贷款元，前后差了785.0144元。
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2016年起“老房奴”减负 公积金贷款利率经历4次下调
来源：证券日报编辑：
摘要：央行今年5次降息，对于“房奴”来说，月供负担得到了一定程度的降低。然而因为银行的合同规定，大部分的老房奴需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息带来的减负福利。
（gold.org/）12月15日讯：央行今年5次降息，对于&房奴&来说，月供负担得到了一定程度的降低。然而因为银行的合同规定，大部分的老房奴需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息带来的减负福利。
据记者计算，如果贷款人在今年3月份以前获得贷款，按照6.15%的贷款基准利率，期限20年额度100万元贷款的月供需要7251元，而从明年伊始，累计了5次的降息效果将显现，贷款者也将因此每月少还700余元。
央行数据显示，11月份，住户中长期贷款增加3278亿元，较10月份的1998亿元大幅增加，相较去年同期的1830亿元也增长明显。瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，这可能表明，随着房地产销售回暖，居民房贷也较快增长。
&老房奴&减负
今年，央行分别于3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共进行了5次降息，对于准备出手买房的朋友，10月24日后申请房贷的可按最新的4.9%利率（5年至30年）计算。而基准利率从3月份也6.15%一路降至4.9%，降幅高达20%。
方面，由于10月24日的降息中，个人利率未作调整，今年经历了4次下调，五年以上的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。
然而，按照银行合同约定，目前已经享受到降息成果的购房人并不多，大部分购房人仍然按照既定合同进行还本付息。
记者了解到，目前各家银行的房贷政策，在降息或者加息的情况下，房贷利率调整有三种方式。一种是次年调，银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；一种是次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。目前，大部分银行约定调整于次年生效，所以大部分人的月供将从明年1月份开始下降。
根据最新的房贷利率，以购房者贷款100万元、期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出57万元的利息，月供6544元；而如果按照5次降息前的利率6.15%计算，购房者总共需要支出74万元利息，月供7251元。也就是说，购房者从明年开始，每月将减负707元。
银行业人士提醒，对于采用等额本息还款的客户，由于要重新分段计息，2016年1月份月供可能会多一些。比如日为还贷日，对于日至12月31日的利息要按照2015年计算，日至1月15日按照新利率计算。
按照等额本息还款法，在每月还款金额不变的情况下，由于2016年要还的利息下降，本金自然上升，下降的利息和增长的本金抵消，多出来的钱实际上是多还的本金。2月份以后，贷款月供就恢复正常，会比2015年低。因此，银行人士提醒，在2016年1月份还款日之前，多存一些本金，以备还款使用。
【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与金投保险网无关。金投保险网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所
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意外保障/意外身故、残疾：若被保险人因意外伤害事故导致不幸身故，给付身故保险金，合同终止；若因该意外导致身体残疾，按合同约定比例给付残疾保险金。
健康医疗保障/意外医疗保障：若被保险人因意外伤害在二级以上（含二级）公立医院诊疗，对被保险人每次意外伤害事故所发生并实际支出的符合社会基本医疗保险支付范围的医疗费用，保险公司在扣除社保等其他途径已经获得的补偿以及100元免赔额后，对其余额按100%比例给付医疗保险金
意外保障/意外身故、残疾：若被保险人因意外伤害事故导致不幸身故，给付身故保险金，合同终止；若因该意外导致身体残疾，按合同约定比例给付残疾保险金。
健康医疗保障/意外医疗保障：若被保险人因意外伤害在二级以上（含二级）公立医院诊疗，对被保险人每次意外伤害事故所发生并实际支出的符合社会基本医疗保险支付范围的医疗费用，保险公司在扣除社保等其他途径已经获得的补偿以及100元免赔额后，对其余额按100%比例给付医疗保险金
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健康医疗保障/意外医疗保障：若被保险人因意外伤害事故在二级以上公立医院诊疗，在扣除被保险人通过其他渠道获得的补偿后，保险公司扣除100元免赔额后100%赔付合理的医疗费用保险金。
意外保障/意外身故、伤残：在保险期间内，若被保险人因在旅行时遭受意外伤害，并自事故发生之日起365日内因该事故身故的，保险公司按保险金额给付身故保险金；因该事故造成本保险合同所附《人身保险伤残评定标准》所列伤残项目的，保险公司按该表所列给付比例乘以保险金额给付伤残保险金。
健康医疗保障/意外医疗：在保险合同有效期内，若被保险人旅行时遭受主保险合同约定的意外伤害事故，或罹患疾病，且自发生意外伤害事故或罹患疾病之日起90日内进行必要合理的治疗，保险人依据本附加合同约定，对被保险人在90日内已支出的、必需且合理的实际医药费用给付保险金。
意外保障/意外身故及伤残：若被保险人因意外伤害事故导致不幸身故，给付身故保险金，合同终止；若因该意外导致身体残疾或烧伤，按合同约定比例给付残疾或烧伤保险金。
健康医疗保障/意外门急诊与住院医疗：若被保险人因意外伤害在二级以上（含二级）公立医院诊疗，对被保险人每次意外伤害事故所发生并实际支出的符合社会基本医疗保险支付范围的医疗费用，保险公司在扣除社保等其他途径已经获得的补偿以及100元免赔额后，对其余额按100%比例给付医疗保险金。
意外保障/主险一般意外伤害保险：被保险人因意外伤害事故导致身故、残疾的，保险公司按约定保额给付。
意外保障/主险特定交通工具意外伤害保险：境外旅行期间以乘客身份特定交通工具时因意外伤害导致身故、伤残，保险公司将给付保险金补偿。（本保障可与意外身故、伤残保险金累计赔付）
意外保障/航班延误：被保险人乘坐航班抵达目的地时延误4小时及以上（不含航班被取消、变更或起飞后发生返航、备降）；
意外保障/航空意外身故：被保险人每次以乘客身份乘坐从事合法客运的国内民航班机，自持有效机票到达机场通过安全检查时起至飞抵目的地走出民航班机舱门时止的期间内，遭受交通事故导致的保险责任；
意外保障/火车意外：被保险人以乘客身份乘坐从事合法客运的火车（含轻轨、地铁）期间（自持有有效车票并双脚进入火车车厢起至抵达目的地双脚走出火车车厢时止，但中途双脚离开火车车厢期间除外），遭受的意外伤害事故；
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