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来自 湖北精华
湖北省安陆市经济开发区徐岗村的村民现在正为拆迁的事，不知道该向谁求助？真希望凤凰卫视的新闻工作者去实地采访一下当地的农民，还原事实的真相！
事实是这样的，市政府要把徐岗村的集体土地以2万多/亩的价格征收一大片，然后以10倍到100倍以上的价格卖给私营老板，供他们搞房地产开发或者办工厂，说是为了经济的发展搞开发区！然后村民由市政府安排住进正在建设的楼房中，美其名日安置房，就是不给村民还建面积，不让村民自行建房了。但是徐岗村的村民不同意，主要原因是该村已经有50%以上的村民在拆迁后自已建房了，其余的村民还是想政府还宅基地，让村民自建自住，对于全村98%的人口以务农为生的人来说，住进安置房可以说是一点都不方便。
& &但是市政府有市政府的考虑。对于只有60万人口的安陆市来说，城市人口不到15万，纯正城市户口的人更是少上加少。现在国家不是在搞保障房建设吗？这么少的人口，真的把保障房建起来了，那些房地产开发商的房子还有谁要？然后政府的地怎么卖？所以政府呢就把保障房卖给这些拆迁的人。对拆迁户而言就是安置，对政府而言也算是政绩了：建了保障房，给很多人在住。所以市政府怎么都不让农民自已建房，非要把农民赶上楼。假如要你搬迁，市政府的人带着一帮村干部，家家户户劝说，叫那些要被征收土地的农民拆房子，给予极低的补偿款，例如：你家门前假如有好多果树，不管树龄多长，不管能结果多少，一律是50元一棵，其他不知名树木不管数目多少，一律是200元了事，竹子不管有多少棵也是200元，好多农民不愿意，但不愿意也得愿意，他们说政府有文件规定的，假如你家门口有水井，一律是1200元一口井，不管是机械钻探井还是人工挖的水井，不考虑深度。至于房屋面积，住房只赔给相同的面积，但安置房是什么样子，大家都没看过，还在建设中，那些政府官员催促农民尽快签字画押！附属房屋赔偿款也是少得可怜，完全是打发叫花子的做法！有些农民不愿意，打电话报警，警察来了，都不管，他们说他们服从命令要听市长的话！还有村里的书记名字叫祝付军，早在几年前就把村里的农民集资新建的小学，以6万的价格卖给了私人，而那些钱款一分都没进农民的口袋！而小学的实际价值要值好几十万哦！这就是我没们的政府官员，与开发商蛇鼠一窝，专搞老百姓的鬼。由于农民文化层次低，也没有举报的地方，真的好希望凤凰卫视的工作人员帮帮这些可怜的农民！！！
由于缺少监管，现在开发区正在大面积强征所辖区内9个自然村近千户数千农民家庭，急盼媒体介入调查。
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来自 湖北精华
即将强拆的我家的房子
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来自 湖北精华
信件基本信息
姓名 肖传斌性别 男手机 身份证号码 183276职业 农民年龄 41邮箱 固定电话 来信人地址湖北省孝感市安陆市经济开发区新河村
收信单位安陆市人民政府信访目的求决 发生地区湖北省孝感市安陆市公开意愿
写信时间 07:33:38 递交渠道孝感市市长信箱 标题 安陆市政府强赶农民上楼，你们管不管内容安陆市政府要把经济开发区九个自然村的集体土地以2万多/亩的价格征收一大片，然后以10倍到100倍以上的价格卖给私营老板，供他们搞房地产开发或者办工厂，说是为了经济的发展搞开发区！然后村民由市政府安排住进正在建设的楼房中，美其名日安置房，就是不给村民还建面积，不让村民自行建房了。但是村民不同意，主要原因是已经有50%以上的村民在拆迁后自已建房了，其余的村民还是想政府还宅基地，让村民自建自住，因为对于以务农为生的人来说，住进安置房可以说是一点都不方便。但是安陆市政府却要强迁，希望市长大人下来调查哈。
附件1 附件2
办理经过及结果1&&您的来信我们已经已收到，我们将按照《湖北省网上诉求与信访事项处理暂行办法》的要求在规定时间内进行办理，请耐心等待 (回复单位:孝感市人民政府、回复时间: 08:40) 2&&信件转给安陆市人民政府处理中。 (回复单位:孝感市人民政府、回复时间: 08:43) 3&&你所反映的问题我局已受理，现将此信转有关部门办理，请耐心等待。
安陆市信访局
日 (回复单位:安陆市人民政府、回复时间: 11:09) 4&&关于肖传斌反映房屋拆迁
信访事项的回复
你反映开发区拆迁你家房屋（网信80号）的信访问题，我们已于日正式受理，按照开发区管委会领导的意见，由开发区南区拆迁指挥部、综治办、拆迁办进行了调查处理，现就调查情况及处理意见回复如下：
一、反映的主要问题和诉求
1、反映开发区土地征收补偿标准的问题。
2、反映不同意开发区拆迁安置政策住单元房的问题。诉求：要求安置宅基地自建房屋。
3、反映开发区强制拆迁房屋的问题。
二、调查情况
针对你反映的三个问题，我们进行了认真细致的调查。
1、关于反映开发区土地征收补偿标准价格问题。经查，安陆开发区征用农民土地补偿标准如下：
（一）省政府文件精神
2009年10月，省人民政府下发了鄂政发【2009】46号文件《省政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》，该文件对安陆经济开发区征地补偿标准作出指导意见。
1、农民耕种面积征地补偿标准
安置补助费为20440元/亩；土地补偿费为8176元/亩；青苗补偿费1460元/亩；合计补偿费为30076元/亩。
2、未利用地征地补偿标准
集体未利用地（含荒山、自然河沟、非养殖性水面）征收时，按耕种地的30%予以兑付征地补偿费，经测算农民未耕种地补偿标准为8584.8元/亩。
3、对于菜地、园地、林、未利用地，各地人民政府可根据实际情况调整征地补偿标准修正系数。
（二）安陆开发区征地补偿费实际兑现情况
安陆市政府【2010】11号会议纪要，对安陆经济开发区征地补偿标准作出了规定：
1、农民耕种地和集体未耕种地征用时统一按耕种地标准兑现农民“三费”。
2、安陆经济开发区列为安陆市一级区域，征地农民安置补助费、土地补偿费、青苗补偿费“三费”，按省政府新的文件精神综合地价的70%测算，合计金额为 24000元/亩。
（三）省政府文件精神与安陆开发区实际兑现情况比较
1、被征地农民土地现状
从实际征地情况看，开发区区域内农民耕种土地面积约占总征收面积的60%左右，集体未利用地占总征收面积的40%左右。
2、按省政府文件精神测算，开发区农民征地“三费”应为21479.52元/亩。
30076元/亩×60%+8584.8元/亩×40%=21479.52元/亩。
3、开发区农民征地“三费”实际兑现为24000元/亩。
从上述比较可以看出，开发区农民实际每亩收益超出省政府文件精神2520.48元，若未利用地比例更大，则农户收益还会更高。
2、关于反映开发区拆迁安置政策住单元房的问题。经查，安陆经济开发区拆迁安置的情况如下：
(一)2008年拆迁安置方案
2008年6月开发区管委会报经政府同意，制定了《安陆经济开发区东扩工程拆迁安置实施方案》。拆迁安置办法如下：
1、折迁补偿。房屋拆迁后，按拆迁面积及等级实行货币补偿，砖混结构280-300元/㎡）（含50元/㎡奖金）；砖木170-200（含20元/㎡奖金）。
2、自建住房。按正屋面积“拆一还一”即拆一栋房子还一宗宅基地，拆迁户自建住房（一般为二间三层）。
3、三个“统一”。统一规划、统一设计、统一配套。
（二）2012年拆迁安置方案
2008年6月制定的拆迁方案，经过三年的实施，突现很多不合理的地方，存在很多弊端。为此，开发区管委会广泛征求群众意见，多次外出学习外地经验，反复讨论研究，2012年2月报经市政府同意制定了《湖北安陆经济开发区拆迁安置实施方案》。拆迁办法如下：
1、面积置换。房屋拆迁后，正屋面实行货币补偿，按
房屋拆建面积进行单元房置换。砖混结构1：1；砖木结构1：0.8—0.9。
2、两个确保。拆迁户安置房确保不小于原拆迁正屋面积；确保每个人层住面积不小于40㎡。
3、其它补偿。房屋装修，简易房及附着物实行货币补偿。
4、四个“统一”。统一建安置区、统一配套、统一办理土地、房产两证。
（三）调整拆迁安置方案的理由
1、城市规划的需要。
随着经济和社会发展安陆开发区已被安陆市政府规划为新城区，明确规定新城区内不得再建私房居住。原建安置区现已成为开发区的新农村，几年后又将面临再次拆迁，因此，拆迁安置必须统一规划、统一建单元房。
2、节约集约土地利用的需要。
据初步统计，开发区还需要拆迁农房2800户，按原自建自住模式进行安置，需占用土地1800亩。调整安置方案建单元房安置只需占用土地600亩。由此可见，若不调整拆迁安置模式，将会造成土地资源极大浪费。
3、群众利益的需要。
据调查统计，一栋农房拆迁后可得拆迁补偿费10万元左右，建一栋2间3层房子至少需25万元，农民拆旧房住新房至少投入资金15万元，必将土地费及多年积蓄投入建房中，且这样的房子既不能卖，也不能租，农民越拆越穷。进行单元房安置后，一是拆旧房住新房面积不减少，不必投入任何资金；农民可用土地补偿费从事其它生产经营活动，带来经济效益；二是单元房既适合转卖，也适合出租，给拆迁户带来较大的经济实惠，能使绝大多数拆迁户通过拆迁变的富裕。三是配套齐全，环境舒适。实事证明，很多拆迁户已悟出新的拆迁安置方案优惠政策，2012年拆迁方案制定出台，开发区拆迁工作进展较为顺利。截止今年5月19日，已签订单元房安置拆迁协议266户，倒房75户，已完成一期拆迁目标58%。
3、关于反映开发区强制拆迁房屋的问题。经查，开发区新河村大部分拆迁户已经认同并签订房屋拆迁协议，一部分农户已经拆除了旧房并在安置区选了新房号，新河村征地拆迁工作进展顺利。据了解，开发区南区拆迁指挥部在动员新河村拆迁时，按照开发区拆迁工作有关程序要求，将《开发区2012年拆迁安置宣传册》（以下简称《方案》）发放到每个拆迁户手中，拆迁安置政策宣传到每家每户。按照《方案》的规定，开发区内房屋拆迁采取协议拆迁的方式进行，具体分为：货币买断和单元房置换两种方式进行。前提是与拆迁户签订房屋拆迁协议书，拆迁做到和谐拆迁、人性化拆迁，切实维护农户的宅基地使用权。你反映强制拆迁房屋情况不实。
三、处理意见
综上，我们认为你反映的问题不实，造成反映问题不实的主要原因，是你对开发区拆迁安置政策不熟悉、不了解。
按照《拆迁安置方案》砖混和砖木按1:1和1:0.9的比例还建标准面积，为92.7+144.234=236.93平方米。简易物不还面积，折算为现金为8700多元，其它补偿以实际现状为准。
也就是说你的2间2层，可以到安置区选共计236平方米的房子，按设计户型64㎡、83㎡、94㎡、106㎡、122㎡、125㎡、129㎡等不同，可以选2-3套安置房。总面积为236㎡左右，即使按市场价2000元/㎡（位于凯旋城附近，参照凯旋城价格2800）,价值约为47万元，这个价格相对于你的2间2层房屋（2楼瓦面）来说，不是越拆越穷，而是越拆越好。
安陆市经济开发区
二0一二年九月三日
来自 湖北精华
还说没有强征强拆，强赶农民上楼，请大家看看安陆市政府的回复，什么批文都没有，就征地，什么手续都没有，就拆屋，还美其名日说什么节约土地，经过农民同意了吗，开了村民大会了吗，征地经过公示了吗，总之一头就是强征，强拆，强行上楼
来自 湖北精华
安陆政府回复是放屁
来自 湖北精华
农权律师与农民朋友有关土地维权的咨询对话（一）
14:40| 发布者: liuwenjuan| 查看: 10069| 评论: 52
摘要: 1、我的土地被征了（或我的房屋马上要被拆掉），但他们给的补偿费太少（或根本没有给），想问问律师，究竟应该补偿多少啊？ 先不要谈补偿费多少的问题，首先得看看占地（或拆迁）是否合法，如果不合法，你可以拒 ...
& & 我们农权律师事务所是专门为农民朋友提供法律服务的，办理的案件类型主要是与土地相关的案件，诸如非法占地、征地、房屋拆迁以及相关的刑事案件。因此，每天都会接待很多农民朋友的电话咨询或当面咨询，但由于时间的限制和律师水平经验的差别，这种咨询的效果未必能够很好。因此，笔者现将农民咨询问题中具有重要性规律性普遍性的问题以对话的形式刊出，农民朋友在咨询前最好先仔细阅读本文，如果有其他问题然后再进一步咨询，这样方能收到更好的效果。
& & 1、我的土地被征了（或我的房屋马上要被拆掉），但他们给的补偿费太少（或根本没有给），想问问律师，究竟应该补偿多少啊？
& & 先不要谈补偿费多少的问题，首先得看看占地（或拆迁）是否合法，如果不合法，你可以拒绝签字拒绝占地（或拆迁）。
& & 2、合法肯定合法，是要修公路（或是政府要建新农村；或修水电站.....），是本市的重点工程呢?
& & 不要认为政府出面的项目就一定合法，占地拆迁都是政府的行为；也不要认为重点工程就合法，高速公路铁路也有很多不合法的，国土资源部的百日行动中查处的违法占地，仅国家级重点工程就占40%以上，如果算上地方的重点工程，那该有多少？！重点工程往往自以为有重点工程的护身符，便感觉违法也有了底气。
& & 3、怎么才算合法呢？
& & 占用农民集体土地搞建设（农民自己的住宅、村企业和村公益建设除外），必须使用国有土地。所以，必须得有省级政府或国务院的土地征收批文才算合法（当然，批文本身也可能不合法，那就要求撤销。）；如果原来属于农业用地的，还必须有农用地转为建设用地的批文，这个转用批文一般也是省级政府或国务院批准。如果要拆迁房屋，那还要具备更多批准手续，比如：发改委的立项批文、规划部门的规划许可批文、国土部门的用地手续批文（是土地征收批准后由谁使用土地的另一个批文）。
& & 4、他们（地方政府或开发商）说有批文啊？
& & 不能说有批文就真的有，即使有批文也要认真研究研究是真是假，是否是你这块地的批文，有的可能明明没有却谎称有；还有的拿其他地块的批文来冒充；还有明明需要10个方面批文（如立项、规划、用地、环保评估、拆迁许可等等），仅仅才有几个；根据笔者近二十年的办理土地案件的经验，地方政府和开发商为了将土地这块肥肉吃到手，真是无所不用其极，什么招数都有。比如，明明没有批文，拿别的批文“冒名顶替”；明明是50亩地的批文，谎称100亩地；明明只是农用地转用的批文，却称已经征收了；明明被征地农户没有在征收前确认签字，却制造假签字报批；明明是基本农田，却以荒地上报；明明土地前3年年产值3000元，上报才400元；明明应该国务院批准，却由一个县政府批准了；明明是没有补充耕地，却编造在哪哪补充了多少耕地；明明是造商品房，却称搞农民住宅；明明批准的才30亩，实际占用60亩；明明没有经过任何征收程序，却突然冒出来3年以前已经办理了国有土地使用证；明明还是农村还有500亩土地，却一纸文件就变成了城市，全部土地也由集体变成了国有；明明什么批文什么手续都没有，就是要占地要拆房......以上我说的这些造假术都有真实的案例佐证，不是我在这里想象。虽然不能说所有的地方政府都是如此，但确实非常普遍，已经成为了常态，我写每个造假术时，那些案件就在我脑海里翻滚，那些可怜的农民兄弟当时面对这些粗暴的骗局和暴力的占地拆迁时的画面就浮现在我眼前，太不像话了，法律已经沦为这些政府愚弄百姓的道具。
& & 5、政府不应该这个样子啊，我们一直认为政府只是给我们补偿费太低，没想到事情是这个样子？
& & 当然，我们不是否定整个政府，中央政府（国务院）是不愿意这些问题存在的；地方政府也是某些人在某些方面违法。
& & 6、我怎么才能知道有没有这些批文呢？
& & 首先是向他们要，谁要占地、拆迁，应该主动出示相关的法律手续，以证明自己的合法性；
& & 第二、看看自己是否签字确认过。
& & 第三、看看是否公告过。
& & 如果你是土地的承包人，没有让你在征收土地报批前的土地现状调查文件上签字确认，那当地政府就不能上报材料，就根本不可能批准；当然也有未经土地使用人签字确认而批准征收的，那要么是假签字，要么是没有签字，但这种批文根本就是不合法的应予撤销的。
& & （附：日国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”）
& & 第四、最好的了解真相的办法当然是到国土资源管理部门（国土局）直接查证，国土部门应该将是否批准了土地征收以及征收的有关内容给农民看，因为这是农民的基本的权利。但实际情况并不乐观，很多地方的国土部门不让人们看，好像这是国家机密似的。这种做法剥夺了农民的知情权。事实上很多土地被非法占用，权利又难以维护，其中一个重要原因就是农民不知道情况到底是怎样的，是否合法不清楚，感觉是违法，但又说不清楚究竟是什么地方存在违法。所以，无论农民去信访，还是打官司，都不能说到点子上，更不能切中要害。也正因为如此，违法者才肆无忌惮地蛮横地实施违法。想想看，如果我们将违法的情况调查的一清二楚，那维权就等于已经成功了一半。当然，只是一味埋怨现实没有用处，我们农权律师事务所代理案件的第一步就是深查真相，采取各种强有力的手段将征收土地等案卷材料搞到手，当然仅仅看看批文是不行的，还要看所有的报批材料，以发现“问题所在”，然后对症下药。为此，我们下大力量进行律师的调查取证培训，还专门成立了调查取证中心，复杂的取证由专人负责。即使如此，取证往往也是艰难的，需要付出很多心血，可见维权的路是多么不易。
& & 7、那么，征收土地时，什么情况应该省政府批准什么情况应该国务院批准？
& & 应该由国务院批准征收的情况有4种：（1）基本农田（多少都是）；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的；（4）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。此种情况，由国务院同时办理征收土地审批手续。
& & 征收以上4种情况以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
& & 8、我们主要关心补偿费多少，政府是否合法我不管，再说政府违法又怎样，我们还能不让人家占地？
& & 当然，我知道你们主要关心的是补偿费多少，而且实在来说，即使占地不合法，如果是国家或地方政府的重点工程，在目前的法制环境下，根据我们的经验，也很难做到拒绝占地。因为你如果真的去用身体挡他们，他们就可能动用警察抓人，甚至雇佣社会人员打人。所以我们律师不主张你们去用身体挡。但即使我们阻止不了，也必须在是否合法上较真，我们必须启动各种程序，并动用媒体等各种资源，利用法律武器等各种力量，将他们的违法问题曝光给法庭和社会，因为只有这样，你们才能争取到比较合理的补偿。法律虽然很软（特别是保护农民权利的法律），有些法院也可能不会公正，但毕竟还是有些法院的法官或复议机关的官员会动一点恻隐之心，他们即使不判政府一方败诉，只要稍稍向违法者施加点压力，他们就会主动找你们谈判协商，你们的补偿费问题就会得到一定程度的解决。当然某些高层政府官员也是可能会有一个理性的态度，不一定完全与基层的比如乡政府镇政府，区政府的低层官员一个腔调。这是我们所根据多年的经验总结出来的，叫“深查真相，专家会诊，精心谋划，多管齐下，以力促谈”。在我们的努力下，我们农权律师事务所通过各种力量的整合和运用，几乎每天都会接待前来谈判协商的各地地方政府官员。协商实现了双赢或多赢。
瞧，这实际上是无奈的做法，因为这说明在土地问题上，法律难以发挥作用了。但在现实的环境下，这也许是最好的选择。
& & 9、我们想通过上访解决问题，不知律师看行不行？
& & 上访（到北京等高层诉说）和上房（在屋顶的自杀等过激行为）几乎不能解决这种复杂的法律问题，最好的方式是通过法律的程序，如复议、诉讼、舆论监督等综合的多管齐下的手段。这样不仅仅是效果好，风险也小。许多农民朋友上访多年甚至几十年，不但没有解决问题，还把诉讼时效复议时效超过了延误了，本来能够解决的问题也没有了希望。当然还浪费了大量的钱财和时间。
& & 设置信访制度的初衷当然不容怀疑，但因为各种原因，其效果基本就是“总是让人们充满希望，最后是失望”。所以，我们主张像这种现实的土地纠纷案件还是要通过复议、诉讼等渠道解决。当然采取这些法律措施的同时，通过信访敲敲边鼓还是可以的。
& & 但上访特别是来北京上访的风险也是非常的大，很多人被地方政府部门抓回，甚至拘留判刑。
& & 10、假如一切手续都是合法的，征收土地的补偿标准是怎样的呢？
& & 征地补偿费包括3项：即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前前3年平均年产值的若干倍计算，原来土地管理法规定是最高30倍。但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。“依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴.”
& & 需要注意：第一、属于基本农田的必须按照最高标准补偿（基本农田占耕地的80%以上，即大部分耕地属于基本农田。）；第二、如果属于非法占地，就应当通过协商按照高的标准补偿；
& & 11、我们组的土地被征收了，村委会做主将补偿费平均分配给了全体村民，这样做对吗？
& & 这是明显错误的。一是，征收的属于村民小组的土地，就只能由本村民小组范围内的农民进行分配。因为我国农村农民集体土地的所有权的结构是“三级所有，组为基础”，90%以上仍然归村民小组（即过去的生产小队）所有；二是不能搞全部补偿费的平均分配。土地补偿费可以在本村民小组成员平均分配；而安置补助费只能分配给被征地农民，按照被征地数量进行分配。（北京市农权律师事务所王焕申）（未完待续）
本文转载自（农权网）：http://qiuzhu.nmql.org/article-192-1.html
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9个自然村，国务院是不会批的，你们联合上访吧，安陆地方政府是违法占地的，不要怕他们，等到看安陆书记和市长因违法征地下台的那一天
安陆政府违法征地，把几个村民小组全包征收，补偿标准明显低于省政府49号文件，更歪曲49号文件经神，属于严重违法违纪行为！
官官相护，到处都一样；黑社会。
我们现在的开发区也是如此；强拆之后，拿着他们自己制定的文件说是合理合法安置！您的举报已经提交成功，我们将尽快处理，谢谢！
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答: 慎重考虑。做人流很伤身体，而且做得多了对以后生育会有影响。好些人有了不想要，想要的时候又怀不上，很痛苦。况且这是一条生命啊！
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