房屋买卖合同纠纷申诉状
房屋买卖合同纠纷申诉状
　　申诉人(一审原告，二审上诉人)：张小军，男，日出生，汉族，胜利油田胜东社区职工，住东营区东城安泰北区33号楼1单元502室。
　　被申诉人(一审被告，二审被上诉人)：付兵，男，日出生，汉族，无业，现住东营市东营区锦华南区174号楼1单元603室。
　　被申诉人(一审被告，二审被上诉人)：李晓，女，日出生，汉族，东营市药品食品监督管理局职工，住址同上。
　　本人因与付兵、李晓夫妻房屋买卖纠纷一案，不服东营区法院(2011)东民初字第765号判决和东营市中级法院(2012)东民四终字第33号判决，提起申诉。
　　理由如下：
　　第一部分：合同纠纷事实
　　付兵、李晓夫妻利用名下一套房产即安泰北区33号楼1单元502室，在工行办理抵押贷款30万元以后，通过房产中介，将该房以40万元价格卖与本人，付李二人承诺务必提前还清贷款、解除抵押，并约定于日双方同去房管局办理过户手续。如遇特殊情况，经双方协商达成一致后，可提前或延迟几天办理，但务必于日前完成过户及办理贷款手续。另外，双方约定违约金10万元。合同签订后，付李二人取得首付款30万元，并交付房屋，约定剩余10万元待过户时买方以贷款支付。
　　此后，付兵、李晓没有按约定解除房屋抵押，如期办理过户手续。并且多次毁约。
　　分以上事实，卖房人付兵李晓的合同义务有三：1、交付房屋(已完成)。2、还清银行贷款，解除房产抵押。3、完成房屋产权转移手续。
　　该合同之所以没有完成，完全由于卖方毁约，不履行合同义务，拒不归还银行贷款，办理房产过户手续。责任完全在于卖房人。本人并无任何过错。
　　由于付李二人没有按约定履行合同，给本人造成如下损失：1、可得利益损失：日前完成过户和贷款手续，将享受交易税费优惠47520元和贷款利率优惠97680元(即20年期20万元贷款，每月多支付407元贷款利息)。财税[号、财税[2011]12号和银发〔号文件可证实。这也是买方要求一定要在12月31日之前完成所有手续的原因。2、既成损失：房屋产权相关的其他利益。包括：抵押贷款，转让，户口转移，子女入学，办理租赁证等。债的纠纷实质大多是金钱纠纷。无论是逾期不还贷款，还是逾期不办理过户，都可以用金钱来衡量。司法审判实践中，对于逾期办理产权登记的违约金计算标准，按照已付房款总额，参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即应该按已支付房款30万元为基数，按银行同期最高贷款利率的1.5倍计算赔偿金。被告表面上是欠银行贷款，但用于抵押担保的房产债权属于原告，实质上是欠原告的钱。逾期还贷给原告造成的经济损失也应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　被告因违约非法获利：从09年12月10日起一直使用贷款28万余元至今。
　　逾期时间越长，违约者获利越多;相对方的损失就越大，应该得到更多的赔偿。毁约的性质尤其恶劣。卖方因房价上涨而毁约，属于恶意违约，理应加重赔偿相对方。
　　第二部分：一审法院审判情况
　　本人多次与卖方协商无果，遂于日向东营区法院提起诉讼。
　　区法院于日第一次开庭，一名主审法官和一名书记员参加审判。开庭后主审法官刘富珍首先申明两点：1、本案案情简单，适用简易程序。2、被告李晓无正当理由缺席，不适用调解程序。
　　庭审中，被告认可前述事实。
　　被告辩称因房价上涨，不愿意履行合同，承认己方理亏。要求收回住房，退还购房款和利息，支付违约金和装修费用。但没有否认己方违约的事实，没有主张合同中的违约金系合同解除时的违约金，也没有提出合同中的&特殊情况另行协商&条款系免责条款。
　　6月23日下午，区法院再次原告拿传票，定于6月24日上午8:40开庭。此次开庭共有主审法官、审判员、书记员三人参加审判。被告李晓再次无故缺席，被告付兵出庭。庭审中被告方提供证据， 日，工商银行西城支行出具证明：至出具证明日，涉案房屋尚有278599元的抵押贷款未还清。(请法庭查明，时至今日，到底还有多少欠款?)两次开庭时，一审法官均未询问过合同条款的真实意思。简单询问以后，刘富珍法官要求双方调解。但不支持原告按当前房价75万元赔偿的请求，要求原告大幅度作出30万元左右的让步。并且，明知原告不熟悉法律和相关程序，以同一案件不再受理，不是同一个法律关系等说辞欺诈，胁迫原告接受不平等的调解条件。原告没有同意，当庭未判决。此后，法官一直没有联系原告。直至日通知拿判决书。而判决书上标明的判决日期是日，相差达38天。
　　由上述经过可知，一审法院在程序方面多处明显违法：对于适用简易程序的案件无正当理由改为普通程序。对于不适用调解的案件，却一再要求原告接受不公平的调解方案。普通程序开庭前，没有给原告必要的准备时间。判决以后，迟迟不向原告送达判决书。审理时加书记员一共有三名审判人员，判决书上却多出一名，明显属于弄虚作假。丧失程序公正。
　　一审法院判决的关键部分如下：
　　本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按合同约定支付大部分房款，被告也将涉案房屋交付给原告，应视为双方履行了合同的主要义务，原告要求被告继续履行合同，被告应继续履行。涉案房屋已办理借款抵押登记，抵押登记尚未解除，被告协助原告办理过户手续的条件不成就，原告要求被告协助办理房屋过户手续，本院不予支持。待涉案房屋的抵押权消灭后，原告才有权要求被告协助办理产权过户手续。被告虽然没有按合同约定协助原告办理房产过户手续，但原告对涉案房产抵押贷款的事实是明知的，且双方在合同中约定，如有&特殊情况不能过户，另行协商&。被告已将涉案房屋交付给原告，履行了房屋买卖合同的主要义务。合同约定的违约责任，应为合同解除时的违约责任，原告要求被告支付违约金10万元，本院依法不予支持。因原、被告之间的过户行为尚未发生，原告要求被告赔偿过户损失5万元，没有事实依据，本院依法不予支持。被告李晓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
　　一、被告付兵、李晓继续履行与原告张小军签订的房屋买卖合同。
　　二、驳回原告张小军的其他诉讼请求。
　　由判决书可看出，一审法院无视被告恶意违约、毁约的事实，不支持原告关于违约金请求的理由有三：1、认定被告既已交付房屋，应视为履行了合同的主要义务，不认定被告违约，故不应支付违约金。该理由的错误在于，有意回避被告明确承诺务必提前还清贷款，解除抵押的事实。对被告恶意违约、毁约的明显事实视而不见，刻意忽略被告拒绝履行解除房屋抵押的合同义务，和因房价上涨而拒绝办理过户的行为。认定被告履行了合同的主要义务，明显违反了合同法第130条。2、认定合同中约定的违约责任系合同解除时的违约责任，即使被告构成违约，由于合同没有解除，被告也不应支付违约金。该理由的错误在于歪曲事实，曲解合同条款，完全是替被告辩护。3、认定合同中&特殊情况不能过户，另行协商&的条款系被告恶意违约和毁约的免责条款。故不应支付违约金。该理由的错误在于歪曲事实，偷梁换柱。合同第5条原文：&定于日过户，若到时有特殊情况，双方再另行协商&，订合同时，双方约定很明确，如有特殊情况，双方协商达成一致后可提前或拖后几天办理过户，但卖方务必提前还清贷款，解除抵押，过户不能迟于12月15日。
　　一审法院对于被告给原告造成的既成损失和可得利益损失充耳不闻。不支持原告关于赔偿金的请求，理由是过户行为尚未发生，原告要求被告赔偿过户费损失等无事实依据。违反了合同法第113条。其错误在于，对原告的各项损失没有调查清楚，原告的损失不仅有可得利益，还有既成损失。也没有尽到释明义务，即使对可得利益损失不予判罚，也应当告知原告，可以保留诉权，待实际发生时另行主张。逾期办理房屋过户和逾期不解除房屋抵押的经济损失应如何认定?司法审判实践中已有定论。故应支持原告的损失赔偿请求。
　　一审虽然判决被告继续履行合同，可既没有限定日期，又没有附以惩罚措施，实质上没有任何约束力，按照这份判决，被告当然可以继续拒不解除房产抵押并过户。被告实际上也是这样做的，被告继续拒绝履行合同，不但没有任何损失，反而可以继续使用贷款，非法获利，甚至连月供还款都停止，把风险全部转嫁到原告身上。该判决不仅使原告的即成损失没有得到补偿，而且纵容被告无限期拖延，继续侵害原告权益，并使原告再次付出大量的时间、精力和金钱。一审不支持原告关于限期判令被告还清贷款，解除抵押并限期办理过户的理由是：涉案房屋已办理借款抵押登记，抵押登记尚未解除，被告协助原告办理过户手续的条件不成就。首先，该证据系4月19日出具，开庭时已过去两个多月，不能证明至开庭时仍然有抵押存在。其次，即使抵押仍存在，该理由也违反了合同法第45条。并且，一审法院认为原告无权要求被告协助办理过户手续。违反了民法第84条，合同法第60条和第62条第四款。其错误在于，无视&还清银行贷款、解除房产抵押&是被告的合同义务。该合同并非是附生效条件的合同。办理过户条件不成就的原因是被告故意不归还贷款造成的，原告的诉求是要求被告先行还清贷款，然后办理过户，该诉求合理合法。一审法院对被告故意不解除抵押的恶意违约行为不仅不予制裁和制止，反倒当成是被告拒不过户的正当理由，显然逻辑非常荒谬。就好比清醒的司机交通肇事要负法律责任，而醉酒驾驶后肇事反而是正当的。如果订立合同时双方做以下约定：&买方愿意待卖房人自愿解除抵押以后才可要求办理过户手续。&这才是附生效条件的合同，上述判决理由才适用。而事实并非如此。合同法第62条第四款规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，原合同明确规定了履行期限，一审法院反而认为原告无权要求被告限期履行合同，显然该判决是荒谬的。判决理由中，多处明显违反相关法律条文，反倒以&本院依法不予支持&的字样来欺诈原告，其用心昭然若揭。
　　纵观审判过程，实体和程序均无公正可言，偏袒毁约者，庭审中被告承认己方理亏，基本没有为自己辩解。一审的主审法官却在判决书上越俎代庖，站在被告的立场，极力为毁约行为辩解，沦为被告的代理人。并且工作草率马虎，判决书中原告的工作单位也出现错误。显然是工作责任心、职业良知和专业知识均有所欠缺造成的。分以上的程序和判案理由，可知，一审法院程序明显违法，严重歪曲事实，强词夺理，枉法裁判。
　　鉴于此，于日提起上诉。
　　第三部分：二审情况
　　日下午开庭审理，庭审时被告李晓无故缺席，被告付兵到庭参加诉讼。庭审中再次调解，建议原告做出让步，原告不能接受。日判决，3月28日收到终审判决书。
　　二审法院虽然纠正了一审法院的部分错误，认定被上诉人根本性违约的事实，支持上诉人关于违约金的请求。认定被上诉人曾明确承诺提前解除房屋抵押的事实，也认定被上诉人因房价上涨而毁约，不属于合同约定的特殊情况。但，同样没有调查清楚上诉人的各项损失，也没有约束被上诉人履行合同义务，限期解除抵押并限期过户。只判决被上诉人履行合同，没有任何法律约束力。该判决没有可执行性。
　　并且，终审判决书存在大量的书面错误，其中不乏根本性错误。比如：一审判决书有多处事实错误，终审判决书中却说&二审查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致&;建设部《房屋登记》是用来指导房产登记机关的工作，第30条是指的已抵押房产的过户程序，不仅不能说明被上诉人拒不解除房屋抵押的违约行为具有合理、合法性，而且说明解除抵押是卖房人的法定义务。该规定并不限制卖房人办理解除房产抵押后，再办理过户手续。所以不能据此认定被上诉人因为房价上涨而拒不过户的毁约行为具有合理、合法性。被上诉人拒不履行前后关连的两个合同义务，理应比不履行一个合同义务性质更恶劣，更应该加重惩罚。二审法院却依然因为被告的两个恶意违约行为而不采取制止和制裁措施。而且，银行日出具的证明文件不具有长期有效性。二审法院对于该房抵押的现状没有做任何调查便做出不支持限期过户的判决失之草率。如果抵押仍存在，不支持限期解除抵押的判决更是违法悖理。法院应该查明该抵押的最新状况，如果抵押已消除，则应判令卖房人限期办理过户。如果抵押仍然存在，则应判令卖房人限期解除抵押，继之限期完成过户手续。
　　终审判决书体现出以下问题：工作责任心更差，判决书书面错误更多(附件中以红色着重标出)。其中上诉人工作单位的错误，与一审判决书雷同。判决被上诉人履行合同却不限定期限和约束条款，以及拒不支持上诉人的赔偿请求，与一审判决亦雷同。有理由认为，二审法院有意维护一审法院的部分错误判决。
　　根据以上理由，提起申诉，要求重新审理此案或直接改判：
　　1、判令被申诉人在判决生效10日内解除抵押，逾期罚息为欠付贷款总额为基数，按万分之3.65每日计息;20日内完成过户手续。逾期罚息为已付房款总额为基数，按万分之3.65每日计息。
　　2、判令被申诉人支付违约金10万元并逾期罚息。
　　3、判令被申诉人赔偿既成损失及可得利益损失。
　　4、判令被申诉人赔偿申诉人因诉讼而支付的咨询费，材料费，交通费、通信费等总计约600元。
　　5、一审、二审及财产保全的全部费用由被上诉人承担。
　　东营市中级人民法院
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谢某某诉章某某、蒋某某房屋买卖合同纠纷案——传真合同效力的认定及预期违约的判断
《判案研究》
2008年第9期
【简要提示】
吴寒峰&&&& 【案例撰写人】 范一
一、基本案情
原告：谢某某
被告：章某某、蒋某某
第三人：上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）
日，原告谢某某、被告章某某、蒋某某和第三人中原物业以传真方式共同签订《房屋买卖居间协议》一份，约定原告愿意委托第三人居间购买两被告所有的上海市浦东新区浦明路03室房屋。协议第一条约定：原告为表示对第三人提供的房地产之购买诚意，向第三人支付意向金10万元。协议第三条中约定：房价款为271万元。协议第五条中约定：如被告接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则原告同意将意向金作为定金，由第三人转付被告，被告同意将收到的定金交第三人保管。协议第六条中约定：被告接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的，原告同意在签署本协议后&& 天内与被告签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还。协议第八条中约定：被告接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的，被告同意在签署本协议后&& 天内与原告签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金。在该《房地产买卖居间协议》末页原、被告签字署期位置之下，另载明以下内容：“根据本协议第五条之约定，甲方（被告）在此确认已收到丙方（第三人）转付的定金计人民币10万元整。甲方同时委托丙方代为保管该项定金。”在该内容下方由两被告再次签名，并由第三人作为居间方盖章。协议签订当日，原告向第三人支付意向金10万元。2007年11月间，被告在该案尚未审结的情况下将涉案房屋转让给了案外人杨某某、谢某某，并已办妥过户登记手续。
原告认为，原、被告及第三人以传真方式签订的《房屋买卖居间协议》合法有效。协议生效后，原告按约支付的10万元意向金转为定金，经原、被告同意，该款由第三人保管。后因房价上涨，被告毁约，不愿将该房屋卖给原告。故原告起诉要求解除《房地产买卖居间协议》，两被告向原告双倍返还定金20万元（其中10万元由第三人中原物业直接返还给原告）。
被告辩称，日，被告确实与原告及第三人协商过涉案房屋买卖事宜，被告当时不在上海，确实收到过原告方《房地产买卖协议》传真件，但由于双方对有关条款未达成一致，且被告收到的传真件模糊不清，故两被告没有在协议上签字就回传给原告和第三人，该协议并未成立，被告也没有实际收取定金。故要求驳回原告诉请。
第三人对原告所述事实没有异议，同意解除《房地产买卖协议》，并返还由其保管的10万元定金本金。
案件审理中，经原告申请，法院委托司法鉴定技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定。鉴定结论倾向认为协议传真件上“章某某”、“蒋某某”的签名是两被告的笔迹。由于被告对该鉴定结论有异议，法院通知相关鉴定人员出庭质证。鉴定人员表示通过对检材和样本的比较分析，两者笔迹特征符合的价值较高，只是由于检材为复制件（传真件）而非原件，故没有出具直接认定同一的结论，而是出具了倾向认定同一的鉴定结论。
案件审理中，经原告申请，法院还传唤了当时签署《房地产买卖居间协议》时的第三人中原物业的工作人员陆亦婷出庭作证。证人表示该协议是在自己主持下通过传真方式签订的，后其曾安排原、被告于日签订房屋买卖合同，但由于被告单方面提出加价10万元遭原告拒绝而未能签订。
二、法院的认定和判决
法院经审理认为，本案争议的焦点主要有以下两点：
（一）《房地产买卖居间协议》是否有效成立。关于被告是否在协议上签字的问题，法院认为，虽然两被告坚称其未曾在协议上签过字，认为该协议未成立，但经过鉴定机构鉴定及鉴定人员出庭质证，鉴定中心所出具的“倾向认定同一”的笔迹鉴定结论并无不妥，应予以采信。关于被告提出的即便签字真实，传真件本身属复制件，不能排除存在剪贴复制的情况，法院认为，被告确认曾经将相关协议回传，但被告未能出示其收到的没有其签字的传真件，且又不能证明原告或第三人如何取得被告签字以用于剪贴复制，同时结合证人陆亦婷的证言，足以认定两被告是在协议上签字确认后回传的。故本案中的《房地产买卖居间协议》已经成立，虽然有被告签字的《房地产买卖居间协议》传真件上的条款由于传真机打印输出原因造成字迹模糊不清，但通过对有原告及第三人签字盖章的原件的版式等方面的比对，可以确认两者的条款内容是一致的。法院认为，该《房地产买卖居间协议》作为原、被告之间此后签订房地产买卖合同的预约，对有关房屋价款、违约责任等均作了明确的约定，系双方真实意思表示，原、被告均应遵守。
（二）原告能否要求解除《房地产买卖居间协议》，并主张被告承担违约责任。该《房地产买卖居间协议》第六条及第八条中关于双方签订相关房屋买卖合同的期限为空白，即协议中双方对签订买卖合同的最后期限约定不明。对此，法院认为，虽然证人陆亦婷表示曾经约定在日签订买卖合同，由于被告方要求加价致使合同未能订立，然由于原告及第三人均未提供其他证据予以印证，对此不予采信。在此情形下，本着诚实信用的原则，原、被告及第三人应当进一步协商签订买卖合同的期限，或者催告相对方与自己签订买卖合同。而本案被告在未经协商或催告的情况下，于2007年11月将涉案房屋转让给了他人，致使本案原告根据《房地产买卖居间协议》与被告签订买卖合同成为不可能。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案被告将涉案房屋转让给他人的行为表明其将不可能再与原告签订相关买卖合同，原告要求解除《房地产买卖居间协议》，并要求被告承担相应的违约责任，法院予以支持。关于违约责任的承担方式，协议第八条已作约定，被告应当双倍返还定金。被告认为其并未实际收到定金。根据协议第一条、第五条之约定，被告应当知道原告向第三人支付的10万元意向金已转为定金；同时，从协议最后有被告及第三人签字确认的“根据本协议第五条之约定，甲方（被告）在此确认已收到丙方（第三人）转付的定金计人民币10万元整。甲方同时委托丙方代为保管该项定金。”可见被告已认可其已收到该10万元定金，并委托第三人保管。故对被告以其并未实际收到定金为由而拒绝承担违约责任的主张不予采纳。鉴于10万元定金本金尚由第三人为被告保管中，原告现要求第三人直接向其返还，并无不妥，法院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零八条、第一百一十五条之规定，法院判决：解除原告、被告及第三人之间日签订的《房地产买卖居间协议》；第三人于判决生效之日起十日内向原告返还被告委托其保管的定金本金10万元；被告于判决生效之日起十日内向原告支付定金罚金10万元。
一审宣判后，被告章国亮、蒋柳翠对判决不服提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。
三、对本案的研究和解析
传真合同是指通过传真形式签订的一种书面合同。其订立过程通常是：合同双方当事人就相关交易事项协商达成一致后，由一方当事人拟好合同书文本，签章后通过传真发给另一方，另一方确认无误后，在传真件上签章后回传，该传真件到达对方当事人系统时合同成立。合同书原件和传真件是传真合同的书面载体。我国《合同法》第10条规定：“当事人订立合同, 有书面形式、口头形式和其他形式。”第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”这赋予了传真合同与传统纸质合同同等的法律效力。
（一）传真合同效力认定的难点
传真合同作为电子信息技术发展的产物，其最大的好处在于便利交易，合同双方可以即时异地签订协议，但是也存在一些缺陷：
其一是传真自身特点导致的缺陷。（1）易被修改。传真件属于合同书原件的复制件，复制过程中有修改的可能性。例如当事人在接收到对方拟定的合同书传真件后，未在传真件上签名，而是将传真件复印后在复印件上签名回传；或者将签名签在其他纸张上后粘贴在传真件上回传，回传后将粘贴的签名撕下。这两种情况下，收到传真件的当事人并未实际在传真件上签名，事后若由于各种原因不愿履行合同时，就以没有签名的传真件为证据主张合同并未成立。（2）字迹不清。造成传真件字迹不清的原因有两种，一是传真机传输过程中信号失真或打印失真导致传真件不如原件清晰，特别是在将传真件签名后回传的情况下，经过两次传输的传真件会更加模糊；二是使用热敏纸的传真机，由于其纸张和印刷技术的特殊性，传真件的字迹通常两三个月后便会逐渐褪去，到案件审理时可能已经十分模糊。本案中被告就以传真件字迹不清作为一项抗辩理由。
其二是传真合同与证据法的矛盾。民事诉讼法第68条规定：“书证应当提交原件。……提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。……”《最高人民法院关于民事证据若干规定》（以下简称《证据规定》）第10条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。” 第49条规定：“对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。”第69条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；……”第70条规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；……”从上述规定可以看出，我国法律虽然不禁止复制件作为证据，但提出了十分严格的适用条件。其中最重要的就是将复制件与原件挂钩，强调二者的一致性，即作为证据使用的复制件必须能够与原件核对，并且核对无误，如果原件灭失，也必须有证据证明复制件与原件一致，无法与原件核对的复制件不能单独作为定案依据。但在传真合同中，当事人可能自始至终也没有见过合同书原件，其所持的拥有对方签名的合同书只是传真件（复制件），原件在对方手中。因此法庭审理过程中，如果对方当事人拒绝出具其签名合同书的原件，那么传真件可能由于没有原件与之比对而无法得到法庭认可。
（二）传真合同效力认定的方法
传真合同虽然存在上述诸多缺陷，但实践中仍然可以从不同方面进行弥补，从而对传真合同的效力作出正确的判断：
1、举证责任分配及民法上推定的适用。民事诉讼以“谁主张，谁举证”为原则，虽然《证据规定》第4条对部分侵权行为的举证责任的分配做了特殊规定，但没有关于民事合同纠纷举证责任的特别规定。然而考虑到传真合同的特殊性，在当事人一方提供传真件，对方（持有原件的一方）对该证据存在异议时，应当根据《证据规定》第7条的规定，“&在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”由异议方提供与该传真件对应的原件来证明其主张。若拥有原件但拒不提供，则应根据《证据规定》第75条的规定，“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”推定该传真件真实合法。
本案中，被告虽然对传真件上被告签字的真实性予以否认，但是由于被告不能出示其收到的没有其签字的传真件（相对于原告收到的有签字的传真回传件来说是原件），因此法院对被告的这一主张不予认可。至于传真件字迹模糊的问题，传真合同签订前双方已就协议内容达成一致，传真件的作用是为双方合同提供载体，不能简单地以字迹模糊为由否定传真件的证明力。本案中原告提供的传真件虽然字迹模糊，但是通过对有原告及第三人签字盖章的原件的版式方面的比对，确认两者条款内容一致，同时从被告的签字行为可以推定被告是知晓合同条款的。因此本着诚实信用原则，法院并没有因为字迹模糊而否认该传真件的证明力。
2、“优势证据”证明标准。“优势证据”证明标准是指对当事人双方所提供的证据进行分析、比较，找出双方所提供的证据的证明力上的差异，从而根据确定一方当事人的证据优势来确定案件事实。&《证据规定》&第72条规定：“&一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。……”第73条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。……”这两条规定表明我国民事诉讼采纳了“优势证据”证明标准。本案中原告提供了合同原件和被告回传的传真件，但是没有提供被告签字的原件，因此鉴定结论只是“倾向认定”回传的传真件上的签名出自被告。原告还提供了证人证明原、被告签订合同的事实。然而由于被告只是对原告证据提出异议，并没有提供相反证据予以反驳，因此法院根据“优势证据”证明标准，认定了原告提供证据的证明力，并据此确认案件事实，支持原告主张。
（三）预期违约的认定
预期违约（又称先期违约），是指在合同履行期限到来之前，合同一方当事人没有正当理由明示或默示将不履行合同，包括明示预期违约和默示预期违约。前者指一方明确肯定地向另一方表示将不履行合同义务；后者则指在履行期限到来之前，一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期限到来时，将不履行或不能履行合同。
实践中，对预期违约的判断，通常从以下两方面着手：
一是违约行为发生在履行期届满前，具体说有以下四种情况：（1）合同明确约定的履行期限届满前；（2）合同对履行期限没有约定或者约定不明，双方当事人通过补充协议确定的履行期限届满前；（3）当事人拒绝就履行日期协商或协商不成，一方当事人催告对方履行合同的催告期届满前；（4）当事人拒绝协商或协商不成，也没有当事人催告对方履行合同的，那么在履行期限得到确认前，一方明示或默示将不履行合同都属于预期违约。本案即属于前述最后一种情况：原、被告双方在《房地产买卖居间协议》中没有就签订《房地产买卖合同》的日期做出明确约定，事后也没有通过补充协议就具体日期达成一致，双方也没有催告对方履行合同义务，此时被告突然将系争房屋售于他人，以其行为表明将不履行合同义务，应当认定为预期违约。
二是违约行为必须达到履行合同已不可能的程度。在明示的预期违约中，必须违约方明确表示将不履行合同。在默示的预期违约中，必须违约方实施的行为足以表明其将不履行合同的主要义务。本案中被告的行为即属于默示的预期违约，其在案件审理过程中将合同标的物房屋出售他人并办理过户手续，事实上已不可能与原告履行《房地产买卖居间协议》。
关于预期违约的法律后果，我国合同法第94条明确规定：“……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方可以解除合同。”第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”这两条规定了预期违约的法律后果有解除合同和要求对方承担违约责任，守约方可以选择其一或在解除合同的同时要求对方承担违约责任。本案即属于后一种情况，原告在提出解除合同的同时要求被告承担双倍返还定金的违约责任，法院判决支持原告诉请。
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