张亚滨律师：期房该如何转让?
　　核心摘要：房地产市场上期房是很多的，有些房子刚刚奠基，就开始预售了，很多买房人看中了房子的某些优点而开始买房。下面法帮网小编为您介绍。
　　关键词：房产纠纷、期房、转让、所有权
　　在期房转让中办理预售合同权益转让的最多。预售合同转让必须满足以下条件之一：该房屋的大产证尚未办出，该房屋尚未交房，上家已付清所有房款。
　　在符合条件的情况下，进行权益转让有两种方式：一种是发展商同意的权益转让。须办理以下手续：将上家与发展商签订的所有预售合同全部借出(至少五本以上);准备上家购买该房屋的全额发票;签订相关的该房屋转让的权益转让书;买卖双方前往发展商处办理权益转让手续，且发展商在权益转让书上盖章确认;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。另一种是发展商不同意的权益转让。须办理以下手续：将上家与发展商签订的所有预售合同借出
(至少一本);办理预售合同复印件与原件相符的公证，由公证处出具至少五本公证后的预售合同复印件;准备上家购买该房屋的全额发票;以挂号信方式将转让该房屋的消息告知给发展商;签订相关的该房屋转让的权益转让书;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。
　　在实际操作中，期房交易还有以下几种操作方式。
　　订购单转让。这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。
　　办理期房的进退户手续。上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。
　　等候产权证进行交易。即上家买下房子签订好预售合同，又将房子出售给其他人。一般来说，这种交易方式应该最简单，即上家与下家签订出售协议书，如可交房则先行交房，但不办理相关的手续。待上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书经公证处公证，上家的相关资料暂留在中介公司。
　　法帮网-山东菏泽交通事故律师张亚滨：
　　手机号码：
　　执业证号：32105
　　执业机构：能化律师事务所
　　专长领域：刑事辩护 交通事故 合同纠纷 婚姻家庭 债权债务 公司法务
　　地 址：山东省菏泽市中华西路
　　邮 箱：
　　张亚滨律师毕业于山东大学法学专业，自2001年从事法律事务工作至今已十三年，长期担任大型企业法律顾问，专注于经济领域多种类型民商典型案件，法学实务和理论功底深厚，主要执业领域为：经济类民事、商事案件代理、刑事辩护、行政诉讼、公共危机与突发事件法律顾问、单位常年法律顾问、公司企业法律风险防控业务。具备丰富的经济类民事商事案件和刑事诉讼的实务操作和处置经验。
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期房可以卖吗，购买期房的注意事项有哪些
来源：律师365
期房是指那些尚未修建完工的商品房，并且只有开发商取得了相关的资质后，才能发售期房。这样的房产由于都还未修建好，当然就没有相关的证件。那么这样的房产是否可以出卖吗？相信很多人都想了解这方面的内容，下面将围绕这一内容为大家做简要分析。一、期房可以卖吗由于不动产买卖的特殊性，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不能转让：(六)、未依法登记取得权属证书的”，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及期房。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。因此，从目前的实践来看，期房是可以转让和出售，但是必须要符合法定的条件并且履行法定的程序。具体到各个地区又是不同的。二、购买期房的注意事项有哪些1、买期房要调查房地产开发商是否具备预售商品房的合法性。购房者可以通过检验房地产开发商的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，了解房地产开发商预售行为的合法性。2、买期房要了解房地产开发商的经营业绩及信誉状况。房地产商业绩表现和信誉反映了一个公司的经济实力.购房者可将其作为所购房屋能否按期交付，房屋质量能否得到保障的参考。3、买期房要谨慎签订商品房预售合同。购房者在与房地产商签订预售合同时要注意合同的主要条款是否齐备，签约双方的权利和义务关系是否平等一致。4、
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房者做出购买房屋的决策。根据上文的介绍，我们知道期房是可以转让和出售，但是必须要符合法定的条件并且履行法定的程序。同时小编还带来了关于购买期房的一些注意事项，希望能够为您提供一些帮助。要是你在这方面还有疑问的话，也可以直接来电咨询我们律师365的在线律师。延伸阅读： &
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购买期房的流程是怎样的文章出处：
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第一步，签订认购书
商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。
第二步，签订买卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。
第三步，预售登记
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
第四步，签订管理公约，办理入住手续
当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
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购买期房这种互负债务的情况，有没有先后履行顺序?
在开发商开发楼盘之初，我先付一半房款给开发商，并约定余款于交房之日(按合同上的规定的房屋)交清，这种互负债务的情况，有没有先后履行顺序?开发商推迟交房，未付清违约金，我是不是可以履行抗辩权？
打个比方说：在开发商开发楼盘之初，消费者先付一半房款给开发商，并约定余款于交房之日(按合同上的规定的房屋)交清，这种互负债务的情况，有没有先后履行顺序？ 如果开发商未按合同按时交房，而是推迟交房，即违约在先，按合同上规定应赔偿违约金，这种履行顺序是否又改变了呢？ 开发商未付清违约金，即使后来交了房，消费者是否可以履行抗辩权？
律师回复：
根据合同法的规定，有先后履行抗辩权；如果开发商未按约定交房，你可行使抗辩权，至于赔偿损失需要看合同的约定。
消费者先付一半房款给开发商是先履行义务，约定余款于交房之日交清是同期履行。
开发商未按合同按时交房的违约责任是要消费者交清房款后才能认定，否则开发商会以同期履行进行抗辩，但有证据证明开发商不能按时交房，消费者可以依据不安抗辩权要求开发商提供担保。
交付余款和交房是同时履行。对方没有按时交房，你可以不履行交余款的义务。但对方如已将房屋交给你，同时你也认可并接房，你应当将余款交付给对方，但你可以将对方违约金部分款项扣除。
因为同期履行抗辩是相互的，如果双方同时行使同期履行抗辩权时，造成的延期难以追究延期违约金，至于开发商后来交了房，消费者也要马上交钱，否则承担违约责任。
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