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只有一套住房，是否可以强制执行？
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只有一套住房，是否可以强制执行？
官方公共微信最高法：2016唯一一套住房可强制执行的3个条件
最高法：2016唯一一套住房可强制执行的3个条件
来源|法务之家& & & &最高院于日正式发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中该规定第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件：& & & & 第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：& & & &&&（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；& & & & （二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；& & & & （三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。& & & & & 执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持& & & & 最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳审判长对规定中的重点问题进行了详细的解读。& & & 问：被执行人名下只有一套房产的也可以执行，什么情形下可以执行？具体又应该如何执行？& & & 答：应当说这个问题将来是一个社会关注的一个热点问题。在最高法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》时，第六条的规定就引起了强烈的社会反响。& & & & &因为第六条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必须的房产，人民法院只能查封，不能执行。尽管第七条同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。& & & & 但实践中，人民法院处于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。& & & & &后来，在很多金融机构作为申请人的执行案件中，申请人反应比较强烈，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。金融机构通过国务院、银监会、银行业协会这些部门与最高人民法院作了沟通。& & & &为了确保实践中的问题得到妥当解决，在充分考虑这一类债权特殊性的基础上，我们依据法律又做了一个补充的规定，对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。& & &&& & & & 在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，人民法院可以执行。& & & & &但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件中，执行程序就一直处于停滞状态。社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。& & & & &为了进一步解决问题，我们在这次司法解释起草过程中，经过充分征求意见、深入探讨研究，坚持了这么几点指导思想。& & & & &１，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。& & & & &２，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。& & & & ３，这个保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。& & & & ４，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。& & & & ５，现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。在这类案件中，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。进入执行程序后，被执行人又以这个理由对抗执行，就没有依据了。因为这违反了任何人都不能因为自己过错行为而获得利益这样一个法律基本的原则或者原理。& & & &综上，正是基于上述指导思想，这次的司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。& & & & &一是在债权的种类上区分为金钱债权和非金钱债权两种情形，有所区别。& & & １、针对金钱债权的执行& & & &对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。& & & & 第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如你是老人，那么名下虽然有一套房子，但是你儿子的房子多，他足以保障你的生存，这样的话，我们觉得对你的保障就没有必要。& & & & 第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为你的目的是为了逃避债务的履行。& & & & 第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以我们规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以我们规定了5-8年的期间。这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，我们就会少扣除一些，扣除5年也是可以的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。& & & ２、针对非金钱债权的执行& & & &这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行。这是没有什么商量的。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。
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TA的最新馆藏一套住房法院能强制执行吗
来源：SAT@跟谁学
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想上TOP5SATⅠ必考包括数学阅读和写作数学会超过普通高课程基本上都初内容简单国学生800满分几乎满分写作部分包括作文和语法部分相对来说也难语法有规律滴~勤快点多读多练作文也会差~难部分应该阅读考验词汇量和阅读速度阅读想考600+起码得先有10000单词打底~
SATⅡ必须简单属于锦上添花东西想上好大学还建议考SATⅡ数学和SATⅠ差多分level1和level2level2比1难点对于国
这么跟你说吧,
托福:一般是去那里上课都必考的，但一般是北美国家(美国,加拿大)承认的
雅思： 同上,不过一般是英联邦和澳洲承认的.
SAT：是你申请美国的不硬性参考,但是你考了被美国名校录取的机会就更大,而且也是你申请奖学金的重要参考
15天到20天，如果被report了的话得一个多月，不过正常的月底之前就能出来
被report就是你考试时跨区答题，或者别的违规行为被举报了，基本不会取消成绩，不过会delay。
被delay自己是不知道的，除了成绩出的很晚之外。正常查成绩就是上collegeboard。
这两个就是message，message就是提醒你一些事情，没大用的。
很高兴为你解答：
如果你是作为international students申请的话，对于任何美国大学，都没有规定国际学生要参加SAT或者GRE考试，SAT是针对美国、加拿大和mexico的学生的，而GRE更加不用考，那是研究生入学考试。只是近年来，申请者过多，为了有优势，国际学生才参加SAT考试。
SAT1和SAT2是两种不同的考试，一般都是要考SAT1，SAT2个别学校有要求。SAT
sat分高低和你又没有毕业证是没有直接关系的。
我不知道你是什么情况，是高三没有毕业证书，还是因为只上到高二就准备去读大学了。
如果你是高二就去读大学的话，很多学校有专门为这样的学生设立的申请，和提前申请(EA)是同步进行的。
如果你是高三没有毕业证书的话，唯一的办法就是证明你的学分够了，而证明你的学分已经达到那个水平了基本上只有考AP这一种办法~
我之前也面临类似的困难，现在已解
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&& 二、常见困惑
1、被执行人仅有唯一一套住房不得被强制执行？
2、抵押人以唯一的一套房产抵押可否接受？
3、如何防止债务人以唯一一套住房为由逃避执行？
三、法律及对策分析
（一）对上述规定的法律解读
首先，根据《民事诉讼法》上的执行规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。上述财产当然包括被执行人的房产，但对于房产是否为被执行人及其所扶养家属的生活必需品，法律并未明确。应该说，这个问题因人而异，无论是被执行人还是其所扶养的家属，都不见得离开了房屋所有权就不能生活，必需的是房屋使用权而非所有权。但是，倘若被执行人及其所扶养家属离开了其所有的住房就无法获得满足生活必需的替代品时，就属于法律规定应当保留的范畴了。
其次，当执行的标的物就是被执行人名下房产的，按照有关规定，应当执行原物，原物确已不存在的，可折价赔偿。例如，申请人与被执行人原本为确权诉讼的，现将房产确权给申请人，此时应当执行房产，不应受上述保留生活必需品规定的限制。理由有两点：第一，交付房产属被执行人根据生效判决应当履行的义务，而不是“应当履行义务部分的财产”；第二，按照规定应当执行原物。
第三，2004年司法解释对法律的扭曲和矫正。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定出台后，犹如一颗重磅炸弹在银行等金融机构中炸开，使得银行等金融业本来安全的金融资产变得不再安全，新业务开展因为畏惧显而易见的执行风险而裹足不前。该条规定看似为金融机构等债权人开了个查封口子，实际上因为“不得拍卖、变卖或者抵债”的规定使得查封没有实际意义，最多只能起到限制被执行人转让房产的作用。强制执行对于被执行人的威慑力大大降低，执行的难度因此大幅增加。于是，随后《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，规定对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。但对于被执行人未设定抵押的房屋执行问题，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》并未涉及。
（二）法理分析&
应该说，上述规定整体上的非合理性要大于其合理性。如果说民诉法上的规定有其合理性，是因为民诉法并未规定必需生活用品是否指包括房产在内的所有房产，这个问题留待执行法官根据个案自由裁量，确实不能排除少数情况下，被执行人失去房产将意味着自己和家人丧失基本的生存能力，而每个人都有与生俱来的生存权利和尊严。
但是，上述规定的不合理之处至少有以下几个方面：
第一，生效判决应当得到遵守和执行，否则判决如同一纸空文，法院的威信力因此极大地受到损害，并动摇人们对于法治的信仰。至于个案中的特殊因素，应当在法院审理案件并作出判决前，充分听取当事人意见并经过调查核实后，酌情考虑并作出裁量，而不是在执行当中交由执行法官臆断。
第二，法律不能用牺牲一方的利益来保护另一方的利益。作为申请人，经历过诉讼、申请执行花费了巨大的精力和代价，仅因为保留被执行人生活必需的住房而不能获得补偿，看似对被执行人公平，实质是对申请人的极大不公平。
第三，上述规定令人费解并且难以贯彻，实践中容易造成误导。被执行人所扶养的家属是哪些？生活必需的房屋如何界定？《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中的临时住房标准是否适用于未设定抵押的房产？
第四，是对恶意逃债者的纵容，助长了社会不诚信风气。在社会诚信意识本来就很脆弱的情况下，无法可依、司法不公、调解至上、效率低下、折扣执行等现实法律问题使得诉讼维权日益艰难，逃废债务正成为致富捷径。
（三）对策
&&&&《孙子兵法》有云：是故百战百胜，非善之善也；不战而屈人之兵，善之善者也。故上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城。对于被执行人唯一一套住房问题的执行风险防范问题，参照古代先贤的兵法建议，提出以下对策：
伐谋：事先做好风险分析和预判，未雨绸缪，防范风险于未然。首先，全面调查债务人、抵押人的信用、资产信息，排除不诚信或者有违约可能的客户。其次，发现被执行人存在唯一一套住房问题可能阻碍执行的，可要求债务人增加其他担保或者购买信用保险。第三，提前将房产过户到债权人名下。
&&&&伐交：起诉或执行保证人，对债务人的保证人施加压力；根据《最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定》限制其高消费；登报公告催收、发律师函；执行被执行人的工资收入；限制被执行人处境；列入黑名单；记入不良信用记录；等等。
伐兵：查封被执行人房产，督促其履行生效判决义务，积极查找被执行人其他财产财产线索，采取依法可以采取人身拘留、罚款等执行措施。
攻城：最后不得已的选择。在保留被执行人及其扶养家属生活必需的前提下，可采取置换或租赁执行方法予以执行。能够置换的，可采取以大换小、以好换差、以高（价）换低（价）的方式进行置换执行。或者《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》提供临时租赁住房。应先督促被执行人自行解决，未能自行解决的，可在拍卖、变卖房产后留下部分房款给被执行人，也可替代给付出租人。
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