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开发商为啥还没给你办出房产证？作为业主应该咋整！
[导读]房子交了三五年，开发商还没给吧房产证给办出来，为什么会这样？作为业主该怎么办？今天小编来帮您理下头绪。
我们都知道，一般购房者取得房产证要完成三步：
1、项目竣工通过验收交付业主使用；
2、房企拿到整个项目的产权；
3、房企分割项目大产权，给业主的房子办理分户产权。
房企在为业主办理证之前，先得为项目办理大产权
法律上称之为初始登记
这个过程分为两部分，分别是办理土地证和项目大房产证。
其中土地证是房企拿地后取得的，房产证是房子竣工验收后取得的。
这个过程所需要的材料有下面这些：
2、房企的主体资格证明，一般是房企营业执照；
3、竣工验收备案表；
4、房屋实测面积报告；
有了 3 和 4 后，房企可以通知业主收房了，同时房企也完成了初始登记拿到大产权。接着房企着手开始为业主办理分户产权。
正常情况下，这个过程也就一个月左右，业主自己也可以办理的。开发商办大证的时间一般在30天以内，业主的小证一般也在30天以内，算上交房时间，整个过程一般不应该超过3个月。
但在实际过程中，开发商一般都代办产证，这里面除了正常手续需要消耗一定时间外，还涉及到银行抵押解除等资金运作，所以房企普遍在合同中约定交房后2年内为业主办理分户产权。
问题一、为什么会办不下来房产证呢？
房产证办理超期或者无法办下来的原因很多，主要有以下几种：
① 违规用地（变更土地性质），②变更规划（加盖、超盖），③竣工验收问题（消防等未做到位），④面积实测问题，⑤资金链问题，⑥公共维修基金和契税被挪用，⑦房企跑路。总体来看，房产证办不下来绝大部分是因为房企违规操作。
问题二、房产证办不下来会有哪些问题？
房产证下不来，购房者无法取得权，无法对房子进行买卖、抵押、赠与、继承、出租等处置。房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
更严重者，房企因债务被强制执行时，没有办理房产证的房子仍然属于房企的资产，债权人（一般是银行）可以依法要求强制执行。
问题三、办不下房产证，开发商有什么好处？
办不下房产证，房子仍然属于开发商，开发商可以利用房子进行再融资活动。此外，开发商的违规操作是办不下来房产证的主要原因，这些违规操作已经让开发商获得了不少收益，比如好卖点，搞点违建增加利润等。
问题四、办不下来房产证，业主该怎么办？
由于办不下来房产证的原因很多，业主能自救的难度也有所不同。
如果小区取得房产证的条件基本满足，业主可以通过法律途径要求过户，难度不大；如果房企存在比较的严重问题，难以获批，业主要求过户的难度一般；如果房企存在严重的问题，办理房产证的难度大，且业主暂未入住应考虑退房。
此外，如果小区存在产权问题，业主都会受影响，这个时候业主行动起来才是关键，但部分有“搭便车”想法和缺乏法律风险意识的业主是个麻烦。
问题五、怎么避免产权风险？
一般来说，期房尽量买大品牌房企的房子，即使工程质量不比小房企好，但考虑到品牌影响力，一般产权风险要明显小于小房企。
不要涉足小产权房。小产权的房子根本没有大产证，而且房子存在规划风险。买房前看清楚项目的手续，手续不全的项目可以略过了。即使是手续完整的房子，收房时也应注意检查竣工验收备案表和面积实测报告，如果没有这两个文件，开发商就属于违规交房。此时你应考虑的是维权或退房，如果住进去几年后，房价也涨上去了，才因为房产证办不下来向开发商维权，作为购房者的你也会陷入进退两难的境地。
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开发商不办房产证
业主怎么办
一、案情简介：2009年4月份，张女士210万元的价格购买了位于市的某小区楼房，签订合同后，张女士就向某开发商交付了房款、共维修基金、以及税费等费用。合同约定开发商应该于日向张女士交房，并于交房后90日内办理房产证权属证明，否则，每逾期一天按照购房款总额的万分之五向张女士承担违约责任。日，开发商让张女士办理了房屋入住手续，张女士缴纳了物业管理费等相关的费用，并对房屋进行了装修，于日实际入住了该房屋。开发商并没有按照合同约定于入住后90日内给张女士办理房产证，张女士多次催促开发商办理自己的房产证书，但开发商老是推脱，让张女士再等等，说马上就办理下来了。直到日，开发商还是没有给张女士办理下来房产证。张女士非常气愤和着急，慕名找到北京房地产首席律师万方亮律师，委托万方亮律师(联系电话)代理此案，向开发商讨要说法，并要求开发商办理房产证并对自己承担违约责任，依法维护自己的合法权益。二、案例分析：万方亮律师接受委托后，仔细阅读了合同，查看了张女士的相关证据材料。对此案分析如下：1、开发商逾期办理房产证的原因。万方亮律师根据自己多年的房产诉讼经验，发现开发商逾期办理房产证并不是开发商故意不予办理，而是有以下原因，导致其不能按照合同约定办理房产证，该问题如果不能解决，开发商是办理不了房产证的。a、因前期手续不全而导致大产权证无法办理。b、如果已办理了大产权证，那么问题可能是办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基金，这部分资金总额很大，开发商资金可能一时周转不过来。c、开发商在楼盘建设过程中，还有可能抵押土地或项目来融资,这也会影响办理大产权证和业主的分割产权证。d、验收不合格、未缴纳配套费等都可能是房产证办不下来的原因。综合到本案，根据张女士的了解情况，张女士的房产证迟迟没有办下来的原因可能是第三种情况，由于开发商资金周转出现问题，迟迟不能办理银行解压手续，所以才出现了本案的情况。2、开发商是否有义务为业主办理房产证权属证书。房产证办理的前提条件是开发商先取得整栋房产的大产权，然后开发商才能向各个业主转移产权权属。如果开发商因为各种原因导致其不能取得完全的大产权，那么其也是没有权利也根本无法为业主办理产权转移手续的，那么业主也不可能办理下来房产证的;如果开发商不存在不能办理产权证的情形的，但由于开发商不尽义务协助办理产权证，也同样构成违约的。没有开发商出具相关证明材料，业主自己也是办理不了房产证的。本案中，开发商代收了相关的契税、公共维修基金，具备办理房产证的相关证据材料，另外，合同约定的也非常清楚，开发商应该于日向张女士交房，并于交房后90日内办理房产证权属证明，否则，每逾期一天按照购房款总额的万分之五向张女士承担违约责任。所以，本案张女士案件中，张女士赢得诉讼并不缺少事实根据。那么，张女士的诉讼请求有没有法律依据呢?3、开发商承担违约责任的法律依据。《中华人民共和国》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从以上法律规定可以看出，开发商和张女士之间签订的合同对办理房产证和逾期办理房产证都有约定，该合同是其真实意思表示。对合法有效的合同，双方都应该依法予以遵守履行。但由于开发商自身的原因，而导致张女士的房产证不能办理，开发商依法需要承担违约赔偿责任。三、法院判决。北京市人民法院审理查明：张女士与该房地产开发商公司签订的《》真实有效，双方应按合同履行自己的义务。合同签订后，公司应在日之前为张女士办理权属登记，但至今尚未完成办证义务，已构成违约，至审理之日起，已逾期办证718天。应承担逾期办证责任。法院判决，对逾期办证给张某造成的经济损失，可参照合同中逾期付款的违约金条款约定，即违约方按日向守约方支付已付房款的万分之零点五的违约金计算，开发商应向张某支付至审判之日的逾期办证违约金20744元(577828元x&0.05‰x&718天)。北京房地产律师网万方亮律师转载请注明作者及其联系方式，否则视为侵权。
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房产证办理流程如何?需要收取哪些费用?
来源：搜房网房天下 &&发布时间：
买房，自然就牵扯到流程的问题，理论上来说可以自己个人去办理，也可以委托的机构办理，有的在签订合约的时候，甚至还会注明有开发商统一办理。但是无论由何人办理，业主对房产证办理流程还是需要熟悉的，不然就会碰到许多的难题，走不少弯路，接下来小编就从个人、企业、农村等多方面向广大业主详细介绍房产证办理流程和房产证办理费用的注意事项。委托开发商或代理公司房产证办理流程：通常在《》中都有关于委托开发商的条款，这可以说是一份单独的委托协议，这里又可以分为两种：开发商或代理公司代收代交、公共、等税费以及购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费。第1种、开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程。1、签订委托协议(1)开发商必须在什么期限内办理。(2)开发商须在什么期限内提供缴纳税费的收缴凭证。(3)因开发商原因导致不能如期办理时该如何处理，较好能明确赔偿金额等。(4)如果贷款银行扣押产权证和购房合同，业主该如何核验产权证。(5)如果银行办理抵押登记，抵押登记的手续该由谁办，费用等。(6)代办费用的数额和缴纳方法，并一定要正式的开发商数据。2、缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税在缴纳之前，一定要想方法打听确认是否有误;交钱之后，要保留好收款凭证，记住收款凭证一定要该单位的公章。3、领取产权证在开发商或代理公司代交上述税费之后，申请，并办理抵押登记后，就可以领取了。a核对证书的数量;b核对产权证的记载，如面积、位置、权利人姓名、权属状态等，如与合同约定不符，要求开发商说明原因;c特别要注意的是核对“他项权利”一栏记载的抵押事项;d索要缴纳税费的正式发票。第2种、购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程1、与开发商或代理商签订委托协议2、缴纳产权证代办费3、自行到主管部门缴纳公共维修基金、契税：这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一定要保留好缴纳税费的正式收缴凭证。4、按证书领取通知书上的时间领取产权证个人房产证办理流程：第1步、确认开发商已经进行初始登记一般来说，开发商在将交付使用的两个月内，就会将办理房产证额资料报送给主管部门，因此，业主在后的3个月左右就可以向开发商询问事宜，也可以到网站进行查询，有的开发商可能会故意推衍，所以在开始签订合同的时候，就要将初始登记的时间进行限制，以保护自己的利益。第2步、前往主管部门领取并填写《登记申请表》申请表是需要开发商盖章的，业主也可以直接在开发商处领取，并询问在哪里办理房产证以及一些具体的东西，一般开发商会有详细的这方面的资料。第三步、领取测绘表测绘表是部门确认标注面积的依据，业主可以前往开发商指定的计量站领取，有的也可以直接向开发商领取。第四步、领取其他文件办理房产证需要领取许多文件，如购房合同、房屋结算单等，并再次确认《房屋所有权登记申请表》已经过开发商盖章。第五步、缴纳公共维修基金、契税这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，具体的缴纳方法可以向开发商咨询，记得一定要保留好缴纳凭证。第六步、提交申请材料这个才是核心，具体的申请材料有：a申请表(开发商盖了章);b;c关于房号、房屋实测面积和结算的确认书;d测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;e专项维修资金专用收据;f或减免税凭证;g购房者身份证明(复印件和原件);h房屋共有的提交共有协议;i银行的证明。第七步、领取房产证一般管理部门会给办理入领取证书的通知书，只需要安装上面的时间去领取就可以了。注：这里有一点要特别注意，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时要仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。企业房产证办理流程：企业房产证办理流程相对来说要繁琐很多，包括许多的程序。第1、规划局验收(将规划许可证副本换为正本)准备资料：a、建设工程规划许可证副证b、c、规划验收申请书(镇政府意见)d、地形图测量;e、房产测量结果f、总平面图;g、单体方案图(立面图、剖面图、侧面图)第2、质监站验收(领取单位工程竣工证明书,即将资料送城建局档案馆换取回执，凭回执和竣工资料送质监站，申请验收。)送档案馆资料：a、项目立项报告书b、项目可行性研究报告和批复c、和批复d、用地位置红线图e、使用证(复印件)f、(原件)g、建设工程规划许可证(正、副证)h、工程规划红线图i、招投标文件、中标(承接)通知书j、地质勘测报告k、图审查及环保、消防、抗震、人防管理部门的审核文件l、勘测设计、初步设计或者扩初设计m、设计合同、勘测合同、监理合同n、设计、钻探等委托文件o、质监申报表p、施工许可证q、施工合同r、s、影像资料(含基础、)以上资料送档案馆后，领取档案馆回执后，和下面资料一起送质监站：a、基础验收报告b、主题验收报告c、档案馆回执d、检查报告e、评估报告f、报告第三、消防验收(办理房产证)所需材料：a、消防验收申报表或备案表b、消防审核意见书(出示原件、收复印件)c、工程竣工验收报告(出示原件、收复印件)d、消防产品合格证、验收报告及表格(原件)e、施工单位、、检测单位的合法身份和资质等级证明f、竣工图全套(蓝图出图章、竣工章)g、试压报告第四、环保试生产申请(3个月)a、试生产申请报告b、项目批复c、排污管道图第五、工程竣工备案表：凭档案馆盖章的工程竣工验收证明书，去质监站领取质量监督报告及其他资料，到建设局备案，其中需要两张原件(备案表)，以及消防和环保验收许可，即建设工程验收消防备案抽查合格告知书和竣工环保登记卡。农村房产证办理流程：第1，根据我国法律，合法建造房屋申请房屋所有权初始登记，&应当提交：a登记申请书;b申请人的身份证明;c证明或者集体所有使用权证明;d申请登记房屋符合城乡规划的证明;e房屋测绘报告或者村民住房平面图;f其他必要材料;g申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。第2、申请房屋所有权转移登记，应当提交：a登记申请书;b申请人的身份证明;c房屋所有权证书;d宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;e证明房屋所有权发生转移的材料;&f其他必要材料。g农村集体经济组织同意转移的证明材料。第三、以乡镇、村企业厂房等设立抵押，申请抵押权登的，应当提交：a登记申请书;b申请人的身份证明;c房屋所有权证书;d集体所有建设用地使用权证明;e主债权合同和抵押合同;f其他必要材料。房产证办理流程：购房者在与开发商的合同中明确规定了详细的办理房产证的日期，开发商应完全按照合同中的约定执行，否则购房者可依照合同要求其承担相应的违约责任。有两钟形式：其一是新房贷款，这种按揭贷款得在开发商办完产权本做完抵押登记后就可以预约贷款银行拿房本了。按揭贷款银行不是扣押房产证而是他项产权证，是土地证的一部分，一个正常的房子拥有两证，是土地证的一部分，即按揭在个人手里，而土地证是要给银行保管的。其二是，此贷款在后10个工作日内做完抵押登记后就可以领取了。按揭贷款房产证领取流程：1、的房产证一般按照房屋买卖合同规定由发展商负责办理;2、房产证办出来后，原件通常押在银行;3、等借款人还清后就可以从银行拿回房产证;4、拿证的时候还要让银行解除抵押登记。以上关于房产证办理流程图解以及个人、企业、委托房产证办理流程的内容就讲到这儿了，想了解房产证办理流程费用的内容吗?赶快登录装修网查阅知识吧!阅读本文的人还喜欢：土地流程&土地使用证办理必看
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