仁师地产开发商利欲熏心，新化县规划局胡作非为　　湖南省新化县辉映江岸建设项目（原香槟山名苑），自立项开发建设至今，开发商反复改变规划，恶意加大面积，而规划局极力迎合开发商的利益欲望，胡乱违规许可，任意变更审批，联合欺诈业主。　　2006年开发商申报辉映江岸一期（南地块）建筑面积17万余平米，报请新化县发改委许可立项，但规划局违规许可20万余平米，虽经业主长达一年的艰苦维权，但今年规划局再次违规许可21万余平米，每次更改，都由开发商因欲而起，再经规划局倚权而批，既不报请发改委再次核准，也不理会业主的合理诉求。　　辉映江岸地处深巷，开发商窃取原新化县人民医院的地块（现北地块）改建成临街广场，小区形象大为改善，得以成功诱骗市民高价购房。后开发商拍得该地块，拍卖时的规划设计许可条件为容积率5.5（建筑面积约2万5千平米），并明文规定需保留已建广场。开发商拍得地块后，拟把广场改建成商场与车库，把容积率提高至8.35，使建筑面积达5万余平米，如此利欲熏心的违法变更，竟也得到规划局的全力支持。　　经过业主们艰难维权，规划局仅于去年进行了唯一一次批前公示，但公示日期仅为国庆中秋的假期八天，公示结束之日，即为规划局审批之时，如此瞒天过海的公示，竟也成了合法程序。后来迫于业主压力，在所谓的公示后二月余，规划局首次组织业主听证，在听证会上，业主方当场痛斥规划局的胡作非为与开发商的利欲熏心，事实阐述清楚，法理引用确凿，立场表达坚定。虽然规划局面对业主正气无言以驳，但依然不顾业主的合理诉求与法律规定，再次违规许可以迎合开发商膨胀的捞钱欲望。虽在许可前邀请业主代表进行坐谈，但在坐谈会上，规划局再次厚颜无耻，老调重谈，业主们也只能再次痛斥肖小，据理力争。因有规划局做坚强后盾，开发商也敢公然踏践自己的书面承诺，既不向社会公示，也不与业主沟通，便对已停建项目强行复工。　　在县委四大家代表列席参加的听证会上，消防专家当庭指出：辉映江岸小区建设分期没分块，消防通道不畅，安全隐患极高，根据消防法规，在小区建设整体完工并通过消防验收之前，只能销售，不能居住。面对如此重大的消防安全隐患，开发商既不整改，也不告之，完全不顾业主死活，一心只顾扩建赚钱。　　鉴于开发商利欲熏心、草芥人命，规划局胡乱审批，违规许可，辉映江岸全体业主强烈要求：　　一、敦促开发商履行承诺，立即停止违规建设。　　二、责成开发商立即进行消防整改，整改合格以前，妥善安排业
　　主住处。　　三、请求撤消所有违规许可，严格依照发改委审批的17万平米重　　新编制规划。　　四、坚决维护北地块的规划设计许可条件，严格依照控规编制规　　划。　　五、行政许可依法依规，规划编制公开透明，业主权益不容侵犯。　　六、强烈要求有关部门严肃查处县规划局的乱作为，为什么要数　　次乱变规划，损害人民群众利益。　　新化县辉映江岸全体业主 　　日
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　　辉映江岸自开发以来，便存在大量违法违规行为：一、没有修建性详细规划；二、多次违法变更控制性详细规划；三、随意增加容积率；四、商业欺诈。　　一、辉映江岸自修建以来，从来就没有修建性详细规划的发布，开发商没有，规划主管部门没有，政府主管部门也没有，原来业主见面会上业主代表要求规划部门提供整个工程的坐标图，这属于修建性详细规划的范畴，规划部门找遍了都没有，一直到现在都没有修建性详细规划的公示。修建性详规对于小区开发来说，无则不能建，有则不能改，改则不能损，损则必须赔。　　二、辉映江岸多次变更控制性详细规划，从原来大规委审批的九栋更改为八栋加商务楼，到把南面二栋塔式楼改为板式楼，再到把南北地块合并开发管理，把控规要求保留的广场抬高，大幅提升规划设计条件明确限制的容积率，让北地块住户从南地块出入，这些行为，无不显示出开发商对控规变更的随意性。而这种对控规与容积率的更改，既不符合法定的变更条件，也没有规范的专家论证，也从不组织已入住的业主听证，就连批前批后公示这一步都给阉掉了，这严重侵害了业主们的物权、知情权等合法权益。而所谓公示，期限仅为双节假期八天，明显违法违规，业主们的智商被公然愚弄，尊严被无情践踏，而利用假期公示，业主们认为投诉无门，忍耐底线被严重侵犯，自然极为愤概，难免激动发泄，后经反映延期一周，仍不足法定期限，依法属于无效公示，开发商如以此公示方案开发建房，又将是一个严重的违法行为。　　三、开发商为了谋取利益最大化，不择手段增加容积率，按目前公示的方案，南北地块均有超标，特别是北地块超标严重，当然，超标带来的的利益——由开发商所得，超标带来的损害——由业主们承担。　　南地块的总建筑面积与建筑密度严重超标，新增4万余平米的住房，保守估计按每平米最少1000元的利润，可产生4000余万的净利（地块成本不需计）。　　北地块严重超标，对比规划条件与设计指标：新增14400平米计容面积与约3000平米车库面积，共约17400平米，可产生1740万净利，近3000平米广场商业化，最少可产生2000万净利，连同南地块超标部分，共可新增约4000余万净利。　　南北地块规划如此超标，除了给开发商带来数千万利润外，最终小区内人满为患，车满成灾，严重降低了小区的人居环境与生活品质，严重损害业主的合法权益。　　四、开发商原来利用人民医院的土地发布小区广场的平面广告与沙盘模型，构成典型的商业欺诈，这个欺诈行为使本来处于偏壁小巷内的封闭楼盘摇身变成了拥有临街大型休闲广场的高档小区，明显提高了小区的品质与售价，随着广场的建成，小区从原来一期工程的低价无人问津到二期工程的高价开盘售磬，小区的销售从惨淡一下子变得火爆，完全是由于广场的建成使用所致。鉴于开发商现已拍得广场地块的开发权，并已建成符合广告与模型的广场投入使用，商业欺诈行为除了侵犯了业主们的知情权以外，没有对业主构成实质损害。既然北地块广场已由开发商在售房时发布模型与广告，明确强化了业主的购房意向并大幅抬高了房屋价格，依法即为合同，开发商不得单方毁约，否则即为侵权。同时，北地块规划设计条件明文规定，该广场“应予保留”，对于控规“应予保留”的广场依法可以改建，但改建依法不得侵权！
　　原来业主维权，一没游行示威，二没上访上诉，三没媒体曝光，尽力维护主管部门与开发单位的形象和利益，依法维权同时，既对领导们声誉无碍，又于开发商售房无损，而现在开发单位顽固地知错犯错，反复地知法犯法，置业主的合法权益不顾而任意扩张，主管部门又不反思利用假期公示行为之愚蠢幼稚，不检讨违规行政许可又疏于监管放任自流的玩忽职守，反而视守法业主为刁民暴徒，视依法维权为洪水猛兽，那么试问：　　一、 修建性详规是否需要审批，没有修规是否可以开发建设？　　二、 谁让控制性详细规划的变更可以如此的随意与贪婪？　　三、 开发商用医院的地块发布广场模型，是否购成商业欺诈？　　四、 开发商违法改建扩建是否对业主构成欺诈后的侵权损害？　　五、 主管部门是应该制止欺诈侵权行为的发生，还是促使欺诈侵权行为的形成？　　六、 违法变更导致开发商的损失由谁承担？难道必须损害业主权益另行扩建获得补偿吗？业主做了谁的替罪羊？　　法律法规 违法行为　　城乡规划法 第四十条申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。　　城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。 1、没有修建性详规的申报与审批资料和程序；　　2、没有修建性详规与工程总平面图的公示。　　第四十三条　建设单位应当按照规划条件进行建设；变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。 1、不按规划条件进行建设；　　2、变更内容不符合控制性详规。　　第四十八条　修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。 1、修改控规没向发改委专题报告并取得同意，许可程序违法；　　2、征求利害关系人的意见仅走过场。　　第五十条
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。 1、随意修改修建性详细规划；　　2、不听取取利害关系人的意见；　　3、修改详规造成损害不给予补偿。　　第三十八条 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 没有按发改部门的核准文件要求办理建设用地规划许可证。　　法律法规 违法行为　　城乡规划法
第二十六条　城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。　　组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。 1、公示期限不足；2、公众意见不被考虑，更谈不上充分考虑；　　3、缺乏意见采纳情况及理由的材料。　　行政许可法 第八十二条 本法规定的行政机关实施行政许可的期限以工作日计算，不含法定节假日。 视法定公示为儿戏，利用假期发布公示愚弄业主；　　建设用地容积率管理办法 第七条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整： 　　（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的； 　　（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的； 　　（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的； 　　（四）法律、法规规定的其他条件。 容积率的修改没有合法理由：　　（一） 开发条件无　　变化；　　（二） 建设条件无　　变化；　　（三） 国家有关政　　策无变化，县级政府没有改变政策的资格；　　（四） 无法律、法　　规规定的其他条件。　　法律法规 法律效力　　建设用地容积率管理办法 第八条　国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求： 　　（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由； 　　（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证； 　　（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；　　（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案； 程序违法：　　（一）没有容积率变更的法定理由； 　　（二）没有就收回国有土地使用权征求有关部门意见，没有专题论证； 　　（三）没有通过本地主要媒体公示。现场公示为非法无效公示。　　（四）规划编制机关反复加大建筑面积没有向发改委专题报告并取得同意，为严重的程序违法，属于违法行政许可。　　第十条　城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。 （一）无办公地点和政府网站公开。　　（二）没有公布论证的专家名单。　　法律法规 法律效力　　中华人民共和国合同法 第十三条
当事人订立合同，采取要约、承诺方式。　　第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 广场沙盘模型符合要约规定，构成合同条件，依法即为合同内容。　　关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 改建广场“应当承担违约责任”
　　强烈要求上级主管部门和纪检工作组介入调查其中可能的腐败和以权谋私行为。
　　强烈捍卫业主的权益，抵制开发商与规划局的无耻行为
　　大家齐心协力，顶起来！
　　难道经济利益真的是至高无上吗
　　仁师地产开发商利欲熏心，新化县规划局胡作非为　　新化县辉映江岸的业主们；行动起来！
　　强烈要求上级主管部门和纪检工作组介入调查其中可能的腐败和以权谋私行为。
　　圳上，位于湖南中部，离运城市2000余公里,抗美援朝英雄罗盛教的老家，美丽的雪峰山脚下，与大熊山为伴，壮观的梅山龙宫边，资江河哺育着这里的梅山人民，滋生出悠久的蚩尤文化，同时也滋生出一方恶-霸胡玉松。　　讲究排场，违规大肆敛财：胡玉松在新化县城拥有多套房产和别墅，并在新房入伙时大摆筵席，且分红黑两道分别摆酒，大肆收受礼金上百万余元。其父母过60大寿也分别在县城大摆豪宴，不放过每次撵财的机会。在2008年新化县高考舞-弊案中，利用职权，将已被拘留的为高考提供-舞-弊的犯罪人张朝生释放（张朝生系胡玉松本村村名张人查之子），事后收取当事人钱财。　　胡玉松从事公安工作近20年，无时无刻不在利用职权谋取私利，大到开办赌-场，小到为家人办理低保，目无党纪国法，身为一名执法者，知法犯法，纵容犯罪，打击报复，包庇犯罪，私放犯人，贪污受贿，大肆撵财，其行为令人发指，老百姓极为愤怨，但鉴于其淫-威，担心打-击报-复，老百姓都敢怒不敢言。目前，在党中央和习主席的英明领导下，全国各地打击贪-污犯-罪，苍蝇老虎一起打，鉴此，强烈要求上级纪委和检察机关对胡玉松的违法犯罪行为严厉查处，将其绳之以法，以平民愤。这种唯利是图，目无党纪国法的人民警察是害群之马，严重破坏了党员领导干部在群众心目中的形象，与党的群众路线实践活动格格不入，不铲除这种害群之马新化人民绝不姑息！　　
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调查：湖南新化一楼盘“阴阳”文件引发业主维权
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　　开发商：项目并没有赚到钱
　　2006年，作为重点引资对象，湖南仁师房地产开发有限公司进驻新化，成为辉映江岸项目的开发商。
　　该项目在建成2、3栋后，随后遇到当时的金融危机，大环境造成房地产业的不景气，其余楼栋的开发被搁浅。2008年，随着国家四万亿资金的投入，刺激了房地产的复苏。
　　原本看到希望的开发商却遭遇了被“规划”。县规划局对辉映江岸小区旁的一条道路进行调整，迫使小区的大门从原来的2栋、3栋之间，变成了从1栋、9栋之间，同时调整1栋的建设，原规划建33层的楼被调整建设为只有2层的商业会所。
　　以盈利为目的的开发商不愿放弃“损失”的建筑面积，故把原1栋还可以建31层楼的建筑面积，分摊到了4、5、6、7、8栋，这也导致了这5栋高楼的个体面积较原规划出现了“膨胀”，“发胖”的房子不仅影响了这5栋楼之间的间距，也挡住了2、3栋业主的视野和光线。
　　业主们认为此举不合规。“开发商要那样调是他的事，他的程序走到位了，依然符合我们的总体控规和技术经济指标，我们没理由不批准。”县规划局副局长周良说，他们批准的调规没有犯任何错误。
　　事实上确实如此，只是建筑面积在每一栋的分摊不同，总的建筑面积不变，用地没有超越规划，由此计算的建筑密度、容积率、绿化率等指标也就没有发生变化。
　　可矛盾在于，对于业主来说，直观感受发生了很大变化，居住空间的确也受到了影响。
　　对于业主的这种感受，县规划局的答复是，“一个人住得舒适不舒适，它就没有标准，所以我们只能要求符合技术指标。”开发商则认为，“任何楼盘效果(图)都是经过美化的，要求建得跟图上一样不现实。你觉得挡了采光，那是你的感受，我们爱莫能助。”
　　业主们认为，就是这种改变为开发商带来了可观的利润。如按上述所说的多建3万平方米的建筑面积，以辉映江岸6号栋3100元/㎡的现参照价，以及记者从售楼部获取的信息，新建楼盘售价还将上浮2-300元/㎡，为此开发商预计可多获利数千万。
　　针对这种说法，开发商负责人王总表示这个项目并没有赚到钱。其理由是，这个项目开发周期达7年之久，耗费了大量的建设、人力成本，加之不断改变规划让公司也身心疲惫，“不说赚钱，硬是撑起这个面子，想把这个项目有始有终的做完、做好，到目前为止我们的直接经济损失达到了1000多万元。”
　　业主：无奈的维权
　　面对工地热火朝天的建设场面，以及政府相关部门的回复，让周女士和其他业主们很不满意。
　　业主们有一个共识——小区新增建筑面积实实在在影响了他们的生活环境和品质，与开发商的最初宣传广告不符，涉嫌存在商业欺诈行为；同时，对政府为何发出“阴阳”文件仍存质疑。
　　面对记者的采访，业主们表示将继续维权。
　　曾令斌和开发商王总向记者透露，他们均主张业主理性维权，可通过向法院起诉的方式维护自己的合法权益。
　　但面对起诉过程的“漫长路”，业主们很无奈的说，等官司还没打完或者就算打完了，楼房建好了、房子也卖完了，开发商拿着钱就走了。一位李姓业主告诉记者，“到时候我们找谁去？这官司还有意义吗？”
　　据公开报道，在城镇化的浪潮下，建筑物不断增高、增多，造成绿化率、容积率、采光权等纠纷不断上升，渐渐成为“另类”的“城市病”。(编辑 谢检秀)作者： 刘柱 && && && 2&&
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　　业内助士担忧的是，会不会俄然出台新的调控政策？21世纪不动产剖析师粟日以为， 9月之前不会出台新的政策，而9月将是调控部分紧稀亲稀存眷的主要工夫窗。正在此之前，政策将临时连结静默。
　　据21世纪不动产监测，包罗纯新盘和老盘后期正在内，9月估计开盘总量约有35-37个项目。综开各开辟商的动态反应来看，都正在使出谦身解数堆集客户。果为初次置业的刚性需求，前段工夫消化了良多，一些企业将眼光投向改良性需求，市场战略有所分化。
　　然则，若房价涨幅跨越预期，不解除加年夜行政干涉干与力度的大概性，好比，将现有的限购城村数目扩年夜到50乃至70个城村。
　　房产税不会一步推开
　　政策临时静默
　　放松调控的期看得?后，险些所有房地产从业职员都不希看调控加码。开辟商作为的经济人，都市追求利润的最年夜化。的团体选择，有时会致使非的后果。固然多半项目大概是小步微涨，但隐现的市场后果&&涨幅&&是不是与决议计划层的预期相分歧，就是开辟商个别出法摆布的了。
　　从&最坏&的后果料想，假设9月房价涨幅跨越决议计划层预期，会出台如何的新政策？被以为大概性最年夜的是房产税。
　　团体来看，小步提价成为很多开辟商的选择。正如一名老盘后期的开辟商所说，改良性需求客户对价钱出有初次置业者那末，正在产物品量有所改良的环境下，可以或许启受小幅提价。但支流开辟商均透露表现不会冒然年夜幅涨价，以避免吓跑客户。究竟?结果，将来两个月的收卖功绩将决议可否完玉成年使命。
　　不中，高端项目遍及户型较年夜，纵然是小幅提价，总价也相当可不雅。如卖价5万元的项目，单价上涨3000元，涨幅6%，200仄圆米的户型就上涨了60万元。但那部门客群对价钱的度就更低了。据21世纪不动产监测，前期个体以本钱价开盘的项目，正在颁布收表小幅提价后，客户来访量并未隐著流得。
　　9月成为主要工夫窗心。不管是政策里仍是市排场，都衰食厉兵。
　　粟日总结以为，果为新进市项目较多，供给量较年夜，9月甚至10月成交量会正在此前半年的根底上继续增加。而多半项目将采纳截至挨折、削减优惠乃至是小步提价的战略，9月份房价呈现微涨是年夜几率事务。纵然房价涨幅跨越调控部分的预期，也不会正在天下规模内征支房产税。
　　固然仍有少少数专家还正在号令放松房地产调控，以应对宏不雅经济下滑的风险，但果断不移地贯彻履行楼市调控政策，最少本年年末之前已成为决议计划层的政策取向。
　　两脚房市场比力特别。尽人皆知，3月以来，房价上涨最快确当数两脚房，有些城村如的两脚房乃至可以称得上是涨势迅猛。由于两脚房业主是单一的个别，他们老是&睹机行事&，只要收现意向购房的人多了，就会提价，部分很难对单个的业主下号令涨价。而今朝针对两脚房很难找到迥殊有用的政策。是以，正在可睹的将来，只要不出台的调控新政，两脚房市场仍将年夜致连结现有的格式，但成交量增幅会放缓，整体也缺少年夜涨的根底。
　　然则，且不说遍及征支房产税仍有较年夜争议，单就我国过往的经历来看，普通都有一个从试点到缓缓推开的进程。上海重庆的房产税试点，从结果上说，既出有办理为处所供给充分税支来历的题目，对缩小分化、房价的感化也险些可以疏忽不计。粟日据此透露表现，房产税仍需切磋新的径。那就是中心有闭部分默许湖北等地继续寻寻新的房产税形式的缘由。只要当区分于上海重庆的房产税形式，如是不是对存量房征税，税率是不是要年夜幅进步或真施累进税率等，被以为有用、可行，中心才会正在总结经历的根底上正在更年夜规模内推行。而那隐然需要稍长一些的工夫，最少本年年末前不会成行。
　　收布的国务院督查组回京后稿，最后一段话是，&国务院各有闭部分将正在此次督查的根底上，深切研讨并美谦房地产市场调控政策，真在牢固房地产市场调控。&住建部讲话人近日再次对中透露表现，&正正在紧稀亲稀监测房地产市场的变革，会同和共同有闭部分，研讨进一步强化市场调控的政策办法。&那些信息表示，中心部分仍有大概出台新的调控政策的大概，而不是像此前部门猜想的&不会出台新的调控政策&。
　　9月仍将微涨
　　固然过往的半年拜成交量延续增加所赐，开辟商回笼了年夜量资金，商品房库存量直线缩减，但多半企业仍不敢懒惰，期看正在行将到临的金九银十再支成一把，以备过冬。
　　根本可以必定，政策的主要指标，将取决于9月-10月的市场显示，特别是9月份。据国度统计局收布的70个年夜中城村房价环境看，7月环比上涨的城村已从6月份的25个增至50个。粟日透露表现，今朝来看，8月环比上涨的城村数目很难降降。但那些城村环比涨幅仍较小，闭头要看9月的市场数据。
　　但粟日以为，本年内根本不存正在天下遍及征支房产税的大概性。所谓遍及征支，是指天下70个年夜中城村都征支房产税。其真不是说不具有全里征支的手艺前提，事真上，险些所有尾要城村的房产挂号系统（住房信息系统）都是现成的，只要将它与税务部分的征税系统联网，理论上便可以征税了。而天下住房信息系统联网的事情楼市暂时静默 开发商备战&金九，新化房产资讯也正在抓紧推动。
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