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北京迎来一拨拨旧城改造,老北京死了吗？
今年十一，北京里的9条胡同每天有1200人走过，资料共发了 2 万份。和也有差不多的成绩。
这三处都是旅游景区，不过，来的人大多不是为了看风景。他们中既有在胡同里住了几十年的原住民，有美院、建筑学院的学生，有政府官员、退休教授，也有做生意的、做学术的、做设计的。
用老北京的话说，在这一周多时间里，他们都成了“胡同串子”，在平时清静的老胡同中来回游荡，专程来看新改造的老院和老房。
而这些人拿走的资料，是北京设计周三个主题展“更新计划”、“再生计划”和“遇见”的宣传页。北京国际设计周组委会办公室常务副主任王昱东在接受《好奇心日报》采访时说，因为搬到通州，一些外迁，从厂房到胡同里的民房，大量空出来的需要被重新填充。
在王昱东简单的构想里，“低能耗的、中小型的，将其在内城中逐渐提升起来。这种产业，一般也不止是办公的方式，还有咖啡厅、买手店等，商业的，在欧洲的许多城市，也有不少成功的案例。”
在这个思路的倡导下，“”这个话题从建国开始就存在的话题再度被提上议程。你可能隔一阵子就能看到诸如“修旧如旧”、“大拆大盖”、“房屋腾退”、“微循环改造模式”等等不同的关键词出现在媒体上，但总的来说，它们都是“政府的事”——对于那些不住在旧城、也不关注旧城的人来说，这些词汇的日常意义非常有限。
但这次的设计周不太一样。“怎么改的”、“改得好不好”以及“有没有意义”开始成为人们频繁讨论的话题，这一方面是以往的改造正在发酵出更多的社会讨论，另一方面，是人们发现日积月累，但依然没有一个人知道这城到底要往哪里改。
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（一）是 2008 级学生，毕业后和朋友一起开了一家叫“京设计”的室内设计工作室。按照她的记忆，在建筑圈内，是最初开始做胡同改造的设计师之一。他在院内放置的一个发光玻璃球，引来很多人讨论。她的导师早些时候也在北京城南做过一个改造。不过，胡同改造在舆论中出现得更频繁，“应该还是那个日本设计师青山做的胖大婶一家改造，《梦想改造家》那个节目播的。” 播出后，介绍“胖大婶家改造“的很多公众号也反复刷出“10 万 +”。这个案例可能让住在旧城和新楼里的人同时产生了共鸣。前者的境况与胖大婶类似，后者日常最关心的则是抑制了多年仍不断飙升的房价、越来越狭小的居住空间和同样越来越迷你的家庭单元——空巢青年，孤寡老人，那些刚刚离开原生家庭、组建自己的家的年轻人。青山最近在《梦想改造家》做了第二期胡同改造，而且这次也先后出现在“遇见”和“再生计划”两个不同片区——一个是什刹海乐春坊 1 号 6 户人家中 1 户的改造，另一个是一个叫“北京小院儿的重生”的设计方案国际征集大赛。在后者入围的 24 个方案中，他的BLUE工作室是获得优胜奖的两支团队之一，做的是一个艺术家工作坊。“那种之前充满话题性和艺术感的改造有它的意义，比如吸引更多人关注和讨论。但是现在，就像青山那样，很多设计师开始回归建筑应该有的人文性，沉下心来研究一些小项目。”对《好奇心日报》说。荷兰设计师Issabel Drissen也是这个感觉。她三年前到一家设计事务所 Spark 在北京的办公室工作。但一年后，这个办公室因为接不到什么大项目被撤掉了，Spark 也改名成了 Clou。Issabel 现在以独立设计师的身份留在中国，给不同的设计工作室工作，接的也都是一些小项目。从 2008 年开始的大拆大建现在看来成了历史遗留问题。对设计师来说，没有那么多空地可以做大项目了，经济不景气时，也没有几个甲方付得起大笔设计费。在过去一直被动或主动、马不停蹄扩展城市边界线和的们，现在有点闲了下来。在这时，中央提出了和乡村建设，而他们也开始有时间重新思考：做一个建筑师意味着什么，尤其是这份职业的社会功能。“我在中国 11 年了，其中 7 年一直住在北京的胡同里面……我认为的共享社区、共享生活就是这样半公共的家居空间……家应该是开放的，家应该跟城市融合在一起。城市可以引入到家里面，家可以延伸到城市里面……跟自然有关，跟生活有关。” 青山在不久前的一场“一席演讲”上说。度态建筑创始人朵宁去年 8 月也在朋友圈里转发了名为“《梦想改造家》设计师青山让北京老胡同再次重现活力”的文章。他有点感慨。“十年以后再看这个 2015 年，也许只是市场低谷中的一个小浪花……最终的路，是每个从业者一起趟出来的，就像密斯说过的，‘建筑应该源于其所处的时代，就像古老的建筑那样。每一时代所取得的成就与其勇于探索的程度相符。’”
（二）“驴粪蛋儿面面光”。赵树军站在什刹海乐春坊 1 号院的门口说出这句话。这句老北京方言的意思是：面子功夫。赵树军 1957 年生人，自出生起就住在旁边的白米斜街，至今已近 60 年。“我们住的那个院子原来是张之洞总督府的后花园，那可真是气派。听说过‘大门不出，二门不迈’么？你们可能连二门都没进去过。正统的四合院有耳房、厢房、后院、月亮门，那得住了才知道是什么滋味。”白米斜街紧靠着什刹海。在赵树军的记忆里，胡同里的日子就是夏天游泳、冬天滑冰，关起门来可以说悄悄话，想和邻里聊天了就搬个凳子坐在院里或者站在院口。他一点也不喜欢乐春坊 1 号的样子，也不明白为什么要让日本人来改造老北京的四合院。“这是改的什么东西？一点老四合院的味儿都没了。”包括青山周平在内，参与乐春坊 1 号室内改造的设计师共有 6 名。他们把这个四合院下挖了两层，只在中间留下了一个纵向竖长的、部分打通成天井的两层公共空间，四周则被分割成了 A1 、A2 、B1 、B2、C、D 6 个户型，由不同设计师按自己的概念进行改造。虽然从外部看去还是一个四合院的门，但它的内部更像联排公寓。如果你把整个空间从地下垂直平移至地面，这就是一个有 6 户公寓、每户独占全部纵向空间的三层小楼。这些户型中都设置了不少上上下下的楼梯，有的看上去陡而狭窄。户与户之间唯一的沟通，是中间那个狭长的通道，以及各户朝向中心公共区那面落地窗。赵树军所在的白米斜街也早已纳入旧城改造的腾退范围。但政策不如原来实惠。“原来是 1 比 7.5，也就是老房 1 平米可以换到西二旗的 7.5 平米，每平米给 4 万元的安置费。现在变成了 1 比 3.8 换到奥森，或者 1 比 5.5 换到世纪村，每平米给 1 万元的安置费。但是你去看一下就知道了，实际那个房子太小了，公摊面积过大。”西二旗、奥森、世纪村。这些住宅区都在北京六环之外。尤其是西二旗，因为那里靠近中关村软件园，互联网公司多，又是昌平线和 13 号地铁线的中转站，因此成了全北京最拥挤的地铁站之一。周子凡是北京建筑大学的一名大二学生，设计周期间在大栅栏担任志愿者，最后一天才抽出一点时间来到什刹海片区看改造后的胡同院子。我们“乐春坊 1 号”碰面时，他和赵树军一样对这个设计有些不满意，但理由不同，是“设计细节不够人性化”。周子凡有两位老师都是先后留日再回国任教，主要研究的也是小户型设计改造。他在参观过程中遇到了一些老师提过认为是“禁忌”的问题。比如，楼梯坡度超过 45°、阶梯高度达近 30 cm、门的宽度少于 80 - 90 cm （也就是正身加上侧身的总长）等等。这些问题导致他在体验时在楼梯上绊了跤、撞了头或进出困难。“我这几天在大栅栏做志愿者，最常听到周围居民的反馈是：挺好看的，挺新颖的，但离我们的生活有点远。”周子凡告诉《好奇心日报》。不管是针对改造后的院子或是布展内容，这样的反馈在几个片区都很常见。同样位于什刹海的刘海胡同 24 号被改成了一个“最微音乐厅”，9 月 29 日那天傍晚请来国家交响乐团来做了个小型音乐会。受邀媒体和循声而来的一些年轻人听得挺开心，不少人举起手机录视频拍照。居民们却并没有进来。一位居民询问我们“这里一直都会是音乐厅吗？旁边就是十三中，有两个孩子要考试了，怕影响他们学习。”另一个居民则指着音乐厅前方的房管所和侧面对着的一堵院墙说：“这距离都不到十米，房管所外面的空调架子修得多规整，就没有钱修一修老百姓的院墙吗？”大栅栏举办荷兰艺术展“乡愁”的院子对面，蹲着一位李姓中年人。他告诉《好奇心日报》：“这屋子他们收了之后光是修就用了 4 年，你看房檐还没修完。每年设计周就换一拨人在这儿布展，我也看不懂一个大气球下面栓几朵花、摆四个大人头在那儿有什么好看的。”在白塔寺，天津大学建筑学院的王老师看了一圈之后一直在琢磨，他们这么做的动因是什么？他认为“这些都不能算建筑设计，只是用于展览的艺术作品”“大家对安全性、功能性的质疑确实合理，但在评价时候先得弄清楚评判标准是什么。我个人觉得这些项目本来就不是针对胡同居民准备的。”
（三）在历史上，北京旧城改造从来还没有过一个成功案例，也很难完全参照国外的经验。在皇城根，政策影响占的比重可能更大，而且，历史越悠久的地方，问题越是积重难返。中影《中外电影市场动态》前任翁立在 1992 年 1 月出版的一本书《胡同的文化》里写到：“北京的胡同不仅仅是城市的脉络、交通的衢道。它是有了城市后才出现的，更确切地说它是在北京城成了元朝的都城以后才出现的……乍一看，北京的胡同都是灰墙土瓦，一个模样。其实不然，这每一条胡同都有一个说头，都有自己的故事，里边的趣闻多着呢。”这些“说头”，原本构成了一个城市历史文化的基础和老北京们的骄傲。就在翁立出版这本书的 2 年前，确切的说是 1990 年 11 月 23 日，刚公布第一批历史文化保护区。今年参与北京设计周的三个大片区——、（）、——都在这一批名单里。到 2002 年，北京市又确定了第二批历史文化保护区，共 15 片，3 年后又增加了 3 片。
但那些没有记录在案而莫名其妙消失的建筑可能更多。老北京有一句老话是“内九外七皇城四，九门八点一口钟”，分别说的是城市布局和民间故事。前一句话提到的二十座城门，现在一座都没剩。博物院馆长不久前建议将北京 62.5 平方公里历史城区内尚存整体保护价值的历史街区，全部公布为历史文化保护区：“北京历史上，街巷胡同最多时曾有 6000 余条。目前历史城区范围内，仅保留街巷胡同不足 1500 条，而位于公布的 30 片历史文化保护区内的街巷胡同只有 600 多条，对其余约 900 条街巷胡同如何加以保护还不明确。” 在北京历史城区范围内，这些传统遗存不足总面积的 1/3，建筑形式和街道形态也有很大差异。很多人对北京城的规划认知是从新华社记者王军在 2003 年出版的《城记》中了解到的。我们不妨再简短地回顾一下。在北京城的历史上， 是第一个按照“坊市合一”的方式规划的都城。除了前朝后市、化国为家、等级森严的基本设想以外，它还是一个从院落到城市的完整设计。“间是城市最基本的单位，多少间变成一个，多少个四合院变成一条胡同，多少条胡同变成一个坊，多少个坊变成一个城市。 就是因为它们之间存在着这种基本的比例关系，所以很多建筑材料可以统一预制，能够快速施工， 49 平方公里，从动工兴建，到皇帝亲理朝政，一共只用了短短 7 年……只有在遇到一些大型建筑比如、的时候才可以打破这种格局，可以跨几条胡同来建设。”在 1949 年新中国定都北京、规划中央行政区时，这个格局被第一次被打破了。很多人都记得当时热议的“梁陈方案”。学者和在 1950 年提出保留北京老城，在老城西侧、到地区集中安排一个行政区。这种安排避免各种功能过度集中于老城区，导致大量人口在外城居住、在中区心上班，引发大规模跨区域交通问题。它也可以避免大规模拆除老城、重建新城需要的大量投资。听上去，他们想避免的就是现在北京的情形。这样的讨论到 1979 年又出现了一次。当时也提出一个以多中心结构疏散老城区功能的方案。不过这些提议都失败了。从 1949 年到 2003 年，北京市一共经历了三次改造。第一次是上世纪五六十年代，当时拆除了城墙、牌楼等古代建筑（还曾经酝酿改造，但没有成功）。第二次是 1990 年，计划在 10 年内完成全市危旧房改造，但因为“一大批项目资金不能平衡”没有实现。第三次是 2000 年，一种新的拆迁办法推出，降低了补偿标准，想在 5 年之间把所有危旧房都改造。在头两年，拆除的房屋量超过了过去 10 年拆除房屋量的总和。但在 2002 年，因为遭到很多专家学者的批评，这个计划被叫停。
四）的《城记》没有写到后来的故事。在北京很多年轻人的记忆里，紧挨着的大街改造，和游人拥挤的，可能才是他们都亲历过的两个失败案例。艺术家桥本堂子来北京 17 年了。平时，她在家里开着一间叫“丁未堂”的工作室，教年轻人们版画和雕刻手工。这次设计周，她申请成为片区“中国传统手工艺活动”的参展者之一，领到了茶儿胡同 13 号一个 20 平米的小院子，负责向访客讲解、演示木版画的制作。但她更想知道的是另一个问题：这个更新计划，到底想怎么改？2003 年，桥本堂子刚从毕业。那时，这片被北京人念作“da shi lar”、外地人总错念成“da zha lan”的区域，曾是她最喜欢逛的地方。课少时，她习惯坐车到，再徒步穿过，一直走到 1400 米之外的。这段路程总会让她想起笔下的。毕业不到 3 年，桥本再去，发现那儿除了一个孤零零的重点保护建筑“大楼”什么也没有了。“我吓了一跳，才几个月，怎么什么全拆平了？”也是从那开始，她很少再光顾这一个片区。2006 年到 2009 年，借着奥运的契机，大街大改造，被视为北京市的一项重大工程。以前拥挤的主路被改成了步行街，而街两侧则另外开辟了两条与之平行的南北向干道，分别是前门东和重新打通的老。他们取代，成为南接（）、北连前门楼的通道。尽管交通运载能力提升了，但失去了通道功能的大街成了旅游景点，招商管理权卖给了的 SOHO 中国，充满了各式各样“修旧如旧”的仿古建筑，也在老北京和桥本堂子这样的人之中失去了人气。一位知乎网友 @ 崔愚蠢感叹说：“大街改造以后，以前在这里川流的街坊邻居们搬出了五环，很多老字号因为地租太贵就彻底告别了这里，而我也离开了生我养我的北京城。”他承认“除了交通拥堵，未改造前的前门地区推着三轮车、与城管藏闷闷儿的煎饼摊、摊、摊们随处可见，地下通道里堆满了乞讨、卖艺（都是骗人的）的社会底层生计。” 但又觉得“那时候的前门，很有一种‘人味儿’，一种感同身受的市井生活的真实。”这种简单粗暴的改造方式被一致认为是旧城改造的败笔。
相反，在的大拆大盖期间，差不多同时并行的改造被认为是成功的。至少，直到 2015 年，北京城市发展研究院《关于北京市旧城保护改造重大项目规划储备研究》中都是这么写的。“南锣鼓模式：即以政府为实施主体的微循环改造模式，通过小规模渐进式的有机更新，实现对原有建筑风貌、文物和胡同肌理的恢复性修缮、改造。”不过还是失控了。如今这个地方和大街一样，成了一条繁华的、但也是低端业态的旅游景区。桥本堂子有位友人在南锣鼓巷开了家商店，“但 1 年之内房租涨了 3 倍，她就吓得搬走了。现在你去看，来来往往很多连锁店，同一个品牌反复出现。”去年， 落选了第一批由国家住建设部和文物局对外公布的中国历史文化街区名单，入选的是。它最直接的影响，根据“遇见”承办方 UED 杂志一名工作人员的说法，是今年北京设计周西城区政府所有的财政支持都给了大栅栏片区，而和什刹海片区都需要自己找资金。
（五）更新计划、再生计划、遇见。这些听上去类似的新计划也许让赵树军、周子平和桥本堂子等人感到困惑。它们的实施主体和运营方从表面上看似乎也各不相同。翻开在不同片区发放的宣传册，你可以看到“广安控股”“华融金盈”和“天恒置业”三个地产开发商的名字，而运营方则是（简称“大投”）、科意创投、UED 杂志。事实上，这三个地产开发商都隶属于北京西城区政府，平日主要工作是房屋腾退和人口疏解；而运营方除了“大投”是“广安控股”的子公司，其余都是私企性质的设计师和传媒资源平台。用再生计划项目组一位工作人员的话来说很简单：“政府出地、出钱，其它方出创意、出人力。”一个很重要的因素正在加强政府改造的意愿。今年刚 60 岁的李义原来住在，现在搬到了的一条胡同里。他最近到菜市口的一家办事，发现一张消防通知单上的变化。“首都政治中心区”，而不是原来的“首都中心区”。这种变化的官方用词是“首都功能纾解”——只保留政治功能，去经济中心化、去文化中心化。这意味着，各区政府以后需要自己想办法去想经济、文化怎么填充社区的事了——如果你还没忘记文章开头那位北京国际设计周组委会办公室常务副主任，这恰恰是他说的话。
大栅栏更新计划是其中最早参加设计周的一个，到今年已有 5 年。它的重点项目杨梅竹斜街和南锣鼓巷最初的情况很类似，是改一整条街。不像南锣鼓巷原本是个居民区，杨梅竹斜街自古就是条商业街，因此改造目标也是恢复商业业态。不过在该计划执行负责人贾蓉看来，“南锣鼓巷由于过度开发，商业味太浓，胡同成了市场，是不可持续的，这是大栅栏更新过程中需要避免的。”他们的方法仍然是先腾退再租给商户，但严格控制商户的挑选标准。从 2011 年至今，1700 户居民已腾退 614 户。商户入驻标准包括“要认同有机更新的理念，有独特的吸引力和带动性，有自己的文化内涵，要符合这条街巷的建筑特点，尊重当地的生活形态，并能够与原住民友好相处等。”由于腾退居民意愿的不确定性，导致腾退的空房并不成片，星星点点插花般散落在胡同中。一些入驻的商户认为杨梅竹斜街目前来看是成功的。在这条街的尽头，一家装修简洁的湘菜馆“渔芙南”在 2015 年 10 月开张，吸引了不少年轻人。老板左太明在接受《好奇心日报》采访时说：“说实话，当时租在这里就是因为没钱……杨梅竹斜街，一天租金只要七八块每平米，店铺面积有 61 平米，又是北京设计周，人流量不错，我就定了。”左太明说，这间店在第一个月就赢了利，接着又找到了投资人，现在准备在白塔寺鲁迅博物馆旁边开一个 400 平米的第二家店，租金贵一点，每个月 8 万。“但我们不打算开连锁。在杨梅竹斜开店的很多品牌可能都是这样，调性有点小傲娇，本来也就是小众群体消费。”只是过去半年，他感觉这条街的商户进驻速度变快了。“从 1 月份到现在新开了四五户。“负责“大栅栏更新计划”的贾蓉团队在 2011 年还成立了一个大栅栏跨界中心（Dashilar Platform），作为政府与市场的对接平台，把城市规划者、设计师和品牌聚合起来；以及一个“大栅栏领航员项目”，针对片区里的实际问题向国际国内设计师、机构、院校征集方案。最终目的是“把旧城改造从‘成片整体搬迁、重新规划建设’的刚性方式，转变为‘区域系统考虑、微循环有机更新’的软性规划。”
（六）微更新、微循环。这是大栅栏模式中的一个核心概念。白塔寺再生计划和遇见什刹海可能都想复制这种模式。它的实质是保留那些不愿意走的住户，再吸引新的人群和业态进来，形成一个新旧混合、商住混合的新社区。白塔寺再生计划的主办单位、北京华融金盈投资发展有限公司的经营部策划经理包鉴达去年设计周期间接受媒体采访时说：“我们希望通过建筑的改造、景观的提升、部分低端业态的外迁，加上适当引入匹配的文化创意产业，来加速该区域的更新和再生。”他们去年还开了一个发布会，发出如下一张计划清单：鲁博片区：面向金融街人群，拓展有文化消费需求的北京市民。定位为人文风情街区，主要业态包括文化书屋、新鲁迅博物馆、小型剧院等。东西岔商街：面向有文化消费需求的人、外国游客、时尚人群。定位为 24 小时多功能商街，主要业态包括艺术文创体验购物中心等。白塔寺片区：面向文化人士、商务人士、有一定消费能力及追求高品质生活的人群。定位为精品酒店群落，包括文化书院、精品酒店等。福绥境大楼片区：面向文创类企业、设立工作室的设计师等。定位为创意产业孵化基地，主要业态包括创意产业孵化、文化办公等。沿动线其他区域：面向有文化消费需求的北京市民、国内外游客等。定位和主要业态，将根据具体物业所在区域而定。这个清单上的规划，和一个政府由上至下的刻板安排并没有太多区别。“遇见什刹海”活动承办方 UED 负责人王雯则告诉《好奇心日报》，天恒置业其实和广安控股差不多时间开始了所负责区域的房屋腾退，目前已经收了 100 多个院子。因为什刹海和南锣鼓巷一样，在很多老北京的印象中已经成了“酒吧一条街”，所以再做改造时，他们显得很小心，到今年才参加北京设计周。不像广安控股和华融金盈的声势浩大，他们仅以什刹海片区子项目主办方的身份出现在宣传资料上。“他们想看看这些院子可以怎么用，就在今年 5 月找到我们选院子、联系设计师资源。我们在 30 多个院子里选了 9 个，再请设计师抽签决定谁设计哪个。没有布置主题，设计师可以完全按照自己的想法来，还可以找他们朋友圈子里的文创品牌来合作。这些事 8 月份才全部确定，9 月份开了内部的方案汇报会，所以动工时间只有 1 个多月。”
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这些项目以“九个院子”的形式散落在什刹海各处，在设计周期间向公众展出。也许是为了吸引更多关注，参与的都是在建筑圈内知名、但大众可能还不太熟悉的设计师，有李兴钢、崔彤、王维仁、刘克成、章明、张姿、张轲、刘珩、李亦农、柯卫等。“这件事对 UED 或设计师们来说其实只有最基本的费用。一些设计师还自己贴了不少钱进去，李兴钢为了做那个叠合院 1 个月之内来了 20 多次现场。”李兴钢就是国家体育场“鸟巢”的中方总设计师。到 9 月 23 日开展那天，还有一些院子没有完工。但天恒置业认为这次可以先展出试试，看大家的反应如何。之后设计师再做调整，做成永久场地。“反正北京设计周只是个暂时的展而已，改造这件事是长期的，要慢慢来。”从来没有人问过一个问题，有了设计师，改造就会变得更“合理”么？
文章有点儿长，但是对于关心北京城的人来说，还是比较耐读的·······
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北京饭店二期改扩建项目E3地块
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商业咨询报告（初稿）
商业咨询报告（初稿）
华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司
2008年04月中国·北京
商业物业市场发展现状与趋势
项目商业面积租金估算
商业物业市场发展现状与趋势
项目商业面积租金估算
1.1宏观市场分析
3.1 区域内其它商业项目租金水平调研
A、城市概述
3.2 本项目各层平均租金预估
B、北京代表性商业区概况
3.3 本项目租金收益增长预期及10年租金收益预估
C、北京商业市场业态类型分析
商业市场价值的确定
D、北京商业投资市场
商业市场价值的确定
E、北京市商业发展规划及趋势
4.1 市场比较法
1.2项目所在区域商业市场研究
4.2 收益法
A、项目周边现有商业供应量
B、项目周边未来商业供应量
交易模式建议
交易模式建议
C、区域内商业项目特点分析
商业定位、业态布局
商业定位、业态布局
2.1 地块分析
2.2 项目SWOT分析
2.3 项目商业档次定位
2.4 项目商业面积业态组合
商业物业市场发展现状与趋势
1.1宏观市场分析
A、城市概述
B、北京代表性商业区概况
C、北京商业市场业态类型分析
D、北京商业投资市场
E、北京市商业发展规划及趋势
1.2项目所在区域商业市场研究
A、项目周边现有商业供应量
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