共有房屋夫妻双方在离婚协议中约定房屋归一方所有，另一方单方向房管部门申请转移登记是否准许？
共有房屋夫妻双方在离婚协议中约定房屋归一方所有，另一方单方向房管部门申请转移登记是否准许？
-----陈XX诉市房管局共有房屋转移登记案
编写人&广州中院&郭小玲
【问题提示】
夫妻共有房屋一方在离婚协议中约定房屋归另一方所有，是否可以视为其放弃房屋权利？另一方可否单方向房管部门申请转移登记？
【要点提示】
房屋共有人以离婚协议的方式约定房屋归另一方所有，可视为其放弃房屋权利的行为。法律虽规定共有房屋权利转移须共有方共同申请，但房管部门依照《房屋登记办法》第十二条&申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：&&（六）权利人放弃房屋权利；&&&的规定，房管部门在资料齐备的情况下可根据取得权利方的单方申请，向该方核发房屋权利证书。
【案例索引】
一审：广州市天河区人民法院(2011)穗天法行初字第115号行政判决（日）
二审：广州市中级人民法院(2011)穗中法行终字第768号行政判决（日）
上诉人（原审原告）：陈XX
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）。
原审第三人：刘XX
经审理查明：陈XX与刘XX原是夫妻关系。2007年6月19日，两人签订《离婚协议书》，协议离婚，约定双方共有的位于广州市天河区某房屋的所有权归刘XX所有，房屋所有权变更手续自房屋所有权证办妥后的一个月内办理完毕，陈XX须配合刘XX办理变更的一切手续。同月21日，广州市天河区民政局向双方核发《离婚证》，准予双方离婚。2009年12月31日，刘XX以离婚析产为由向市房管局申请案涉房屋产权转移登记，提交了房地产登记申请书、身份证、《房地产权共有证》、《房地产他项权证》、离婚协议书、离婚证、房地产测绘附图、财政部门的契税免征证明以及物业公司出具的证明等材料。2010年2月11日，市房管局核准涉案房屋产权的转移登记，核发了以刘XX为房屋权属人的《房地产权证》。陈XX不服，诉至广州市天河区法院。
广州市天河区人民法院认为，《广东城镇房地产权登记条例》第六条规定：&房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人。权利人是法人的，由其法定代表人申请；房地产是共有的，由共有人共同申请。&第九条规定：&权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。&《广州市城镇房地产登记办法》第十三条第一款规定：&共有的房地产，应当由共有人共同申请登记。&本案中，案涉房屋原系陈XX与刘XX夫妻共有财产，陈XX为原房地产权证记载的房屋共有人。根据上述法律规定，应当由陈XX与刘XX共同提出房屋产权登记申请。现刘XX以离婚析产为由，单方向市房管局申请案涉房屋权属转移登记。市房管局予以核准并颁发了新的房地产权证，确属不当。但对于陈XX要求撤销被告上述房屋权属转移登记行为的诉讼请求，不予支持。根据陈XX与刘XX签订的《离婚协议书》的约定，案涉房屋在双方离婚后归刘XX所有。最高人民法院《关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（二）》[以下简称《婚姻法》司法解释（二）]第九条第一款规定：&男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。&陈XX承认该《离婚协议书》的真实性，且未在离婚后一年内就财产分割问题提起相应的民事诉讼。因此，市房管局房屋权属转移登记行为存在的上述瑕疵并未影响到该房屋产权归属的实体结果，未损害陈XX的实体权益，不足以构成撤销该房屋权属转移登记行为的理由。综上所述，依照最高人民法院《关于执行&中华人民共和国行政诉讼法&若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定,判决:驳回原告陈XX的诉讼请求。
判后，陈XX不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
广州市中级人民法院认为，依照《广州市城镇房地产登记办法》第十三条第一款规定：&共有的房地产，应当由共有人共同申请登记。&本案中，涉案房屋原系上诉人与刘XX夫妻共有财产，上诉人为该房屋之一共有权人。依照上述规定，该房屋权属发生转移时本应由上诉人和刘XX共同申请登记。但由于上诉人在其与刘XX签订的《离婚协议书》中已约定该房屋在其双方离婚后归刘XX所有，故被上诉人在无证据显示该《离婚协议书》已被确认无效或解除、不再具备执行力的情况下，视为上诉人已自愿放弃房屋权利，根据刘XX的单方申请及其提供的《离婚证》等材料，依照《广东城镇房地产权登记条例》第九条以及《房屋登记办法》第十二条&申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：&&（六）权利人放弃房屋权利；&&&的规定，将涉案房屋转移登记在刘XX一人名下无不当。原审法院判决驳回上诉人要求撤销被上诉人上述房屋权属转移登记行为的诉讼请求无不当，予以维持。上诉人已通过自己的民事行为处分了自己的民事权益，其认为原审法院错误适用法律在行政诉讼案件中对其与刘XX民事关系进行调处的上诉主张理据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。
法律明确规定共有房屋权利转移须共有方共同申请，而夫妻双方离婚时约定共有房屋归其中一方所有，房管部门可否根据取得权利方的单方申请，在资料齐备的情况下向该方核发房屋权利证书？这是这几年困绕房管部门的难题，也是法院行政审判的两难抉择。值得探讨的是：1、关于涉案《离婚协议书》的效力和证据采纳问题。2、在《离婚协议书》效力无异义的情况下，假设《离婚协议书》中有相互负有给付义务的约定，如约定共有房屋归其中一方所有但须给付对方一定数额的金钱，对方负有协助办理产权过户的义务。房管部门在办理转移登记时需否考虑该《离婚协议书》中给付对价的成就情况？3、单方申请共有房屋产权转移的程序问题。理想的做法固然是通知、征询其他共有人的意见。但实践中，离婚后其中一方因出国、去其他城市发展、变更住所、双方关系交恶断绝往来，离婚后双方杳无音讯互的情况非常多。没有被告方的确切地址，当事人甚至难以通过诉讼的方式解决上述纠纷。房屋权利长期处于不稳定状态不利于社会关系的稳定，当如何解决？
二审认为，程序方面。依照法律法规的规定，共有房屋权利转移以共有方共同申请为原则，以法定除外情形为例外。建设部《房屋登记办法》第十二条&申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形&的规定就属于上述的&除外&情形。那么本案是否具备房屋共有人单方申请房屋权属转移的情形？涉案《离婚协议书》证据的认定成为影响本案定性的关键所在。
1、《离婚协议书》的真实性。反对刘XX可单方申请者的首要顾虑是认为《离婚协议书》的真实性难以确认。笔者认为不足过虑。首先，趋向于提供真实申请资料是申请人的普遍心理。任何行政许可、行政登记申请事项，申请人都负有提供真实申请资料的义务。《广东省城镇房地产权登记条例》第十四条规定：&有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；&&&申请人负有提交真实申请资料的义务，否则房管部门得以撤销登记。为避免房屋登记后因提交瑕疵资料出现的风险，申请人通常会趋向于审慎提供真实申请资料。其次，《离婚协议书》为双方协议离婚要件之一，《离婚证》有民政局盖章确认，辅之以相关资料，在无相反证据的情况下，可认定该协议的真实性。
2、《离婚协议书》的效力。一审法院援引《婚姻法》司法解释（二）的规定，认为陈XX在协议离婚后一年内未起诉，隐约中似有该协议书在双方离婚一年内效力待定之意。笔者认为，该协议书在双方在民政局办妥离婚手续之时效力已确定。理由是：《离婚协议书》作为婚姻双方解除、重新调处双方之间人身、财产关系的合意约定，实质上仍是民事契约之一种。该民事契约在不附期限和其他条件的情况下，在法定成就条件完备（依法在民政局办理相关手续）后即发生法律效力。《婚姻法》司法解释（二）中关于当事人协议分割财产后一年内得以因反悔而起诉的规定只赋予了当事人一定期限内的诉权，但并不意味着当事人可通过诉讼随意推翻之前的财产分割协议，或该协议在此一年期限内效力待定。其道理如同一般的民事合同在生效后，合同当事人亦可在一年之内依法提起撤销或变更之诉，但并不意味着其诉请就必可得到法院的支持，该合同的效力就处于不稳定状态。还有观点提出为免离婚双方财产分割状况发生变化，建议当事人就《离婚协议书》效力先行民事确认之诉。笔者对此亦不认同。试想，如果《离婚协议书》未经司法程序确认均一律不承认其效力，则夫妻协议离婚时签订协议书意义何在？正是为快速、有效解决家庭纠纷，才有&协议离婚&的制度设置。如果硬性要求申请人必须先行民事确认之诉，对于确实与对方失去联系的当事人而言，实在是强人所难，也造成司法资源的无谓耗费。
3、上诉人在《离婚协议书》约定共有房屋归对方所有行为的定性。法律规定民事主体在合法、自愿的前提下有权处分自己的民事权益。二审认为，上诉人在《离婚协议书》约定共有房屋归对方所有，应视为其自愿放弃房屋权利。由此，本案刘XX的单方申请符合建设部《房屋登记办法》第十二条&&&有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：&&（六）权利人放弃房屋权利；&&&的规定。上诉人在其与刘XX签订的《离婚协议书》中已约定该房屋在其双方离婚后归刘XX所有，故在无证据显示该《离婚协议书》已被确认无效或解除、不再具备执行力的情况下，可视为上诉人已处分了自己的民事权利，自愿放弃房屋权利。综上所述，刘XX提供《离婚证》等材料单方申请共有房屋权利转移符合上述关于共有房屋登记规定的除外情形，其提交的表面证据成立，实体和程序均符合法律规定，被上诉人将涉案房屋转移登记在刘XX一人名下无不当，而不是&实属不当&（一审观点）。
4、双方金钱纠纷的处理。房管部门在法定权限内依申请作出行政行为，从各司其职各负其责的角度，其只需对照法律审查行政相对人的申请是否完全符合法律法规的规定。房管部门无权也无责将《离婚协议书》中双方互有给付义务的约定及其履行情况纳入其应否作出行政行为的考量范围。试图通过房屋部门对申请资料的审核一揽子解决当事人之间金钱纠纷或作为一种权利的牵制，不符合行政职权法定原则。而事实上，离婚双方就夫妻共有房屋权利（物权）处分和相互间金钱/物品给付关系（债权）的约定，两者之间并不能形成权利对抗和制约的关系。在离婚协议中，即使是纯粹负有金钱义务的一方没有如期履行给付义务，也不能理解为其双方之间就物权处分的约定也就自然随之解除，更何况离婚协议中相互负有金钱/物品给付约定的比例占更大多数。因此，上诉人与刘XX基于《离婚协议书》产生的其他金钱纠纷应属另一法律关系，双方应另循其他途径解决。
顺带提及的是审判思路问题。本案中，两级法院虽都支持了房管部门的做法，但理由稍有不同。一审法院认为房管部门的行为存在瑕疵，但通过对原婚姻双方民事行为的审查，认为该行政处理结果未损害上诉人的实体权益，才未支持上诉人要求撤销被诉行为的起诉意见。二审法院的思路却是：依照我国《行政诉讼法》第五条的规定，人民法院对行政行为的合法性进行审查。在不违背社会基本公平理念，不违反行政效率、行政比例等基本原则的前提下，行政审查应严格以该被诉行为是否符合法律规定作为判定该行为合法性的最根本要件，被诉行为在最终结果上有否实际&损害&当事人的权利不应作为判定该被诉行为合法性的司法考量因素。换言之，如该被诉行为符合法律规定，则该行为在结果上虽与行政相对人的利益不相吻合，法院也应支持；反之，如该被诉行为不符合法律规定，则无论该行为是否于行政相对人有利，法院也应不予支持。因此，如一审法院仅以行政处理结果未损害上诉人的实体权益为由不支持上诉人要求撤销错误或不当的行政行为的诉讼请求，二审合议庭未必会有相同的看法。
【案外思考】
本案房管部门和法院的处理方式或为现时情况下的权宜之策。笔者认为，即使在资料齐备的情况下，共有房屋转移登记单方申请如未有效通知（包括公告方式）其他共有人，对其他共有人权利的保护仍不充足。因为仅对资料进行书面审查，毕竟难尽严密。事实上，过往房管部门为免承担责任，对类似的情况一律不允许单方申请共有产权转移登记，引致离婚后取得权利的一方长期无法完全行使房屋权利。甚至有幼儿身患重病母亲无法通过抵押、出售房屋等方式筹集治疗费用的极端案例。因类似情况引发的信访案件不在少数，促使房管部门和法院在不断的穷于应对中逐渐达成共识：此类对当事人利益影响重大的民生问题大量存在，与其允许败诉的当事人通过信访或个案突破等非常规的途径解决问题，倒不如在行政和诉讼阶段就统一尺度，加以引导和规范。法律调整社会关系，司法实务更着重于在法律框架下解决现实问题。本案的处理更多是从解决实际问题的角度出发，其中涉及的法律和制度完善问题，还有待探讨。
（一审合议庭成员：瞿栋、吴文涛、张黛乔；二审合议庭成员：郭小玲、朱琳、邓军）
------分隔线----------------------------伪造离婚协议书偷卖前妻房子 一中学教师被刑拘发布时间： 15:24:30【】【字体：
缺钱花了，就私自伪造人民法院调解离婚协议书，然后将属于前妻的房子给偷偷卖掉。日，内蒙古扎鲁特旗某中学老师哈某因涉嫌合同诈骗罪被旗公安局经侦大队刑事拘留。
同为人民教师的哈某和高某原是一对夫妻，后因感情不合，于2002年经扎鲁特旗人民法院调解离婚。鲁北镇内的三间平房归高某所有，但一直没有过户，房产证一直在哈某手里。离婚后，高某另选一处楼房居住，三间平房就暂时租给了别人。日，哈某腰包里没钱了，他就打起了前妻三间平房的主意。他先是伪造了扎鲁特旗人民法院民事调解书，然后以28万元的价格将三间平房给偷着卖了。
买主来收房子时，一头雾水的高某急忙打电话问前夫，而哈某却谎称不知此事。情急之下，高某来到旗房产管理部门进行查询，得知房子已被转户。
花了28万元的买主感觉上当受骗了，急忙来到旗公安机关报了案。经讯问，哈某对偷卖前妻房子一事供认不讳。（文/宁大吉）
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伪造离婚协议书卖房 前妻索回房款84万
07:35        【字号：  】
    南山讯两年前夫妻俩协议离婚，协议书上明确规定位于西丽某小区的一套70多平方米的房子归两人的儿子所有。不料，男方却伪造协议书，将房子私自卖掉用于做生意。5月29日上午，在律师的见证下，男方方先生和前妻再次签订了一份协议：一周内将卖房所得84万元退还前妻，由前妻为未成年的儿子代管。
    方先生在西丽做建筑材料生意，两年前与妻子协议离婚时，协议书明确规定位于西丽的一套70多平方米的房子归12岁的儿子所有，待儿子18岁以后过户到其名下，在此之前暂由方先生代管。端午节放假后，方先生的前妻邓女士从上海回深圳陪儿子过节，意外发现本归儿子所有的房子已经卖给了他人。赶紧询问，邓女士才得知前夫方先生竟伪造了一份离婚协议书，将房产归儿子所有的条款篡改成归他自己所有。凭着这份假协议，方先生变卖掉房产并顺利办理了产权登记过户，卖房款84万元被他用于投资做生意。
    5月29日上午，气愤的邓女士请来律师，在西丽一间茶馆里与前夫方先生摊牌。邓女士的律师称，协议离婚书上约定房产赠与儿子，是合法有效的。在监护人之一、邓女士不知情的情况下，方先生伪造协议书将房子变卖的行为是违法的，邓女士有权向法院起诉。鉴于方先生也是监护人之一及房子已经卖出的事实，如果方先生愿意在一周之内将房款84万元退还给邓女士，由邓女士为未成年的儿子代管，在儿子成年后归还给他，邓女士可以不向法院起诉。
    随后，方先生向前妻承认了错误，并表示愿意在一周之内将房款84万元交出由邓女士代管，双方还签订了一份退款不予起诉的协议书。（记者 李功勋）
来源： 蛇口消息报    编辑： 刘一清
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深圳市南山区委区政府 主办　深圳报业集团 深圳新闻网 承办老妇在儿子葬礼上认识了17岁少年，两人擦出火花。
当火车快将驶至之际，玩命伏到路轨上，惊险万分。
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　　市民秦先生离婚后和前妻到房屋登记机构办理房屋离婚析产登记，工作人员验看申请材料后未予受理，并告知秦先生离婚协议条款中有违反《物权法》规定的内容，应予修改。原来，秦先生的离婚协议书中约定：“离婚后共有房屋归女方所有，女方在约定期限内付给男方30万元，30万元未支付前，女方不得出售房屋；同时五年内不得出售房屋，出售房屋前必须经男方同意。”秦先生对房屋登记机构不予受理登记十分不解：这是我们自己的房产，双方自愿约定也不行吗？
　　房屋转移登记
　　不能对物权设定限制条件
　　法律法规规定：《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
　　应当怎么办：日常生活中，我们经常会遇到一些带有馈赠性质的房屋转移登记被赋予了限制性条款，比较常见的是房屋继承、赠与、离婚析产以及买卖等登记，特别是有的老人为儿女购置婚房并赠与儿女的情况。这种限制性条款，本意是为了增加约束，实际上是剥夺了权利人的合法权益，将房屋的权属设置了限制性隐患。案例中，房屋登记机构应当依据《物权法》等法律法规履行物权确权行为，不能对有明显的违反法律规定的申请进行登记。申请当事人如果确有民事事由需要约定的，可以另行协议约定，但也不得违反相关法律法规。
　　(栏目主持：张建）
　　主办单位：大连市国土资源和房屋局 大连日报
　　承办单位：大连市房地产登记发证中心（市房地产交易所）
　　网址：www.
　　咨询电话：66（转）
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