税费、贷款、过户……买卖二手房中遇到的问题全在这了！
分类：国内新闻
来源：南京365淘房
编辑：何晓敏
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这是一篇信息量很大的稿子：房屋交易、银行贷款、房屋类型的热门问题解答统统在此，建议先马住再说！房屋交易税费1、二手房卖方不唯一，卖方的个税也要买方交么？我看二手房很多都写的房主净得价。答：买卖的交易房价和税费承担是需要买卖双方协商的，通常房主报的都是净得价，由买方承担全部的交易税费。2、我婚前买了套房，现在想把房子过户到父母名下，请问过户协议上房屋的价格可以按当年购买价填报缴纳契税吗？&答：看情况。一般报给税务局都是有个评估价的，不能低于最低评估价，不然通不过的。3、请问产权车位税费多少？购买发票为11万，现在想净得14万出手，买方大概有多少税费？答：是按照商业性质房地产的交易税费，全部税费总和大概为买卖差额的50%，成交价全额的33.5%。4、我是南京人，婚前和老婆各自买了1套房，分别90、50平米，均为混合贷款，一个商贷已还清。目前打算卖掉一套，买个改善户型。卖一套再买一套，有哪些税费？如何才能最大限度减少税费？答：如果在您卖掉其中一套房子的前提下，再次进行购买房子，算2套房，房屋小于等于90平交1个点的契税，大于90平交2个点的契税。个税的话，若房屋是满五唯一，则免征，否则全额1%或差额20％。增值税的话，满二年免税，不满两年算增值税及其附加5.55%。如果您是纯商贷，可以正常贷款。 如果您使用公积金，那必须保证使用公积金者，必须还完公积金。5、购第三套房要交哪些税？答：若满两年不满5年，需要缴纳个人所得税全额1%或差额20％，契税3%，增值税免征。 若满五年唯一，契税3%，个税免征，增值税免征。若不满两年，缴增值税及其附加5.55%，个人所得税全额1%或差额20％，契税3%。6、本人婚前名下有套房无贷款，最近打算跟老婆买一套125平方的二手大约220万，需要交哪些税？（卖家不唯一）答：如果您买的房子是满五年唯一的，个税免征；否则，要缴纳个人所得税全额1%或差额20％；契税的话，不知道您老婆名下有没有房，如果您属于家庭二套房的话交2％，三套房的话交3％；增值税的话，满二年免税，不满两年缴纳增值税及其附加为房价的5.55%。过户1、为了上老人房子学区，想把我们（子女）的房子和老人的房子进行产权置换，一个是满5唯一，一个是满2唯一，可操作吗？答：可以进行产权置换，满五年唯一的房子过户时，免增值税和个税，契税按照首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%；三套房一律3%。满两年唯一的房子过户，免增值税，个税按照房价的1%，契税标准相同。2、唯一房产认定，我是卖家，房产局是以送件还是出件为时间为准？系统里这套房就不是我的了？答：买和卖都是以出件时间为准。卖房必须先送件，大概10个工作日（14天左右出件），你买房在卖房送件后的第二天即可去办理过户送件，这样卖房还是算唯一，买房还是算首套。3、网签是否可以申请部分资金不进监管？想买一套有银行抵押的二手房，房主需要拿首付款来解抵押。走网签流程时是否可以申请用来解抵押的这部分房款不进监管账户，只有银行贷款的这部分才进监管？答：正常交易规定定金加首付总额不超过过户房价的20%部分及不超过5万交房尾款部分可以免于资金监管进入监管账户，其余部分的首付及贷款部分都必须走资金监管。交易双方如果协商一致，可以申请首付免监管，即余额监管。4、手里有一套岱山的产权置换房，请问5年以后出售，是否需缴纳溢价的50%土地出让金？答：产权置换房不需要满5年后才能出售，拿到两证后即可出售，根本不存在缴纳差额50%政府收益金的问题。只有拆迁安置或者住房困难户购买的经适房才需要满5年后上市，城镇户籍居民拆迁或者申请购买的经适房需要缴纳差额50%的政府收益金。5、刚刚拿到房产证 想把老公名字加上去，应该怎么走流程？大概费用多少？答：夫妻两人之间的房产证加名只需夫妻两人到房产局办理加名手续即可，无需交税，带上两证、两人的身份证户口本结婚证，只收取工本费大概一百多元。但是，如果房子有贷款，很多银行是不允许加名的，在办理加名手续之前，需要银行同意。6、卖家房子是抵押贷款的，现在卖家反悔，到期不过户，如果走司法程序，可以强制过户吗？答：强制过户做不到，只能按合同双倍赔偿你的定金。用以抵押贷款的房子跟正常房子在所有权上没区别，还是房主自己的所有权。7、买了二手房，贷款已下，卖方不愿迁户口怎么办？答：第一点：合同中有约定的话，按合同执行，处理不了那就走司法程序，强制迁出。 第二点：合同无约定，借助第三方（中间方），谁办理你们过户，就找他们协助办理。 第三点：如果个人交易的，那你可以凭借房产证，身份证，户口本，去房屋所在地的派出所，可以强制迁出他们的户口。8、老婆征信不好，先用老丈人名字买房，请问这后期对于房产证办理和过户有影响吗？答：你老丈人必须符合申请贷款的条件（必须在职有稳定工作，个人征信良好），不以你老婆的名义贷款，但她的名字可以放在房产证上，你老丈人的名字也必须出现在房产证上，但所占的房产份额可以最少只占1%（等到今后贷款全部还清后，你老丈人1%的房产份额可以通过买卖或者赠予的方式转让给你的老婆，这样只要缴纳很少的一点税费即可）。9、我购买家中长辈的房屋，使用二手房买卖。可以不走资金监管吗？因为没那么多流动资金。具体怎么操作？答：需要到户籍所在地开具一张买卖双方的亲属关系证明，这样在房产交易市场进行二手房买卖交易即可直接办理自行交易过户，免走资金监管手续。10、卖方没办房产证土地证就卖房，需买方提交首付款去办两证，然后才走过户贷款等程序，这样合适吗？有风险吗？答：不合适，没有拿到“两证”的房子是没有办法办理过户的，万一房主在房产证、土地证办下来之后不再卖给你，你签署的买卖合同时无效的，没有办法追究房主的违约责任。11、我是卖家，买家找的担保公司在还未过户的情况下告知我要把房产证原件送到省公积金去做审批，请问是否合理？答：买方办理贷款的需要查验卖方的房产证土地证原件。12、南京买二手房全款过户买卖双方要带那些材料？答：过户时买卖双方只需带身份证和银行卡 ，婚姻证明，房产证，土地证。出件时若卖方满五年唯一：夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明；买方购买唯一住房需要带夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明，出件前先去档案管开首套房证明，然后交税出件。其他1、我的土地证掉了，如何办理挂失补办手续？流程大约要多长时间？&答：首先要登报申明作废，然后带上相关的证件和刊登申明的报纸到国土局去办理挂失补办手续，流程大概20天左右。2、请问江宁房产局周六上班吗？能办过户手续吗？另外江宁是不是送件的时候就要交契税了？答：周六上班，另外江宁房产局已经搬迁了（从天元东路天印大道地铁站口搬至小龙湾杨家圩湿地公园），您安排好送件时间。 江宁送件需要完税证明，所以过户之前需要缴纳税费。3、外地户口买南京市区二手房，要开具首套房贷证明吗？答：贷款是联网的，如果您在外地已经结清了商贷，那么再商贷是算首套。税费方面，可以认定为首套房标准缴纳契税。4、帮房主解押如何避免风险？答：在购房合同中，双方应该详细约定好具体的违约责任，如果碰到房主反悔不卖的情况，可以按照购房合同来处理。在签订合同时，买卖双方应明确付款的程序、具体违约的条款等。最关键的是，买家垫资帮房主还贷，一定要在银行柜台操作转账，银行转账签字由买方签字，银行转账回单买方保留，并且要确认这笔钱房主用来还款了(以防移作他用)。然后要求房主写收到垫资款的收据等。另外，买卖双方还要在合同中约定，办理过户时，房主应配合买家办理相关手续。银行贷款公积金贷款1、公积金贷款，过户多久放款？答：公积金贷款，出件之后是等公积金终审，一般终审需要一个半月，终审结束就放款了，南京市公积金放款时间大概2个月左右；江苏省公积金贷款提交申请审核批准时间大概要30-45天，出件后的下款时间大概为2-3个月。2、江宁二手房买卖，纯公积金贷款不需要预审吗？答：现在公积金贷款对于贷款人得征信也作了要求，建议买方最好在正式办理过户之前先行进行贷款的审批，如果初审通过贷款应该就可以算是成功通过了，这样可以不必等待审批全部完成即可办理房产过户，等到出件后再去办理房产抵押手续等待下款。3、纯商业贷款，可以用公积金办理代扣逐月还款吗？答：如果您是江苏省公积金则暂时还不可以办理逐月还款，如果您是南京市公积金可以在拿到房产证之后，去办理公积金逐月还商贷。4、我是南京市公积金已经贷款30W，买了套房，请问贷款下来后账户里面的余额可以提出来吗？答：公积金账户里留存不少于13个月缴费基数的金额不能提取，其余部分可以一次性提取现金。但一共只能提取两次，且要在买房后一年内提取。所需材料：要身份证、房产证、契税发票、单位出具的提取申请，还有就是贷款合同。5、二套房，卖了一套，剩下这一套贷款已经还清，想再买一套，可以贷款公积金吗，首付多少能否按首套房利率？答：如果你剩下的这套房产权面积小于100平米或人均不足32平米的，再购房可以申请公积金贷款，否则就只能申请纯商贷，首付最低3成，享受相应的利率折扣。6、我和老公名下各有一套房无贷款，再买算首套吗？公积金两个的人都只用过一次，省公+市公，可以再贷公积金吗？答：缴纳契税肯定不是首套了，契税按照三套房标准缴纳房价的3%。你家庭名下已经有两套房产，不可以再申请公积金贷款了。只能采用纯商贷，可以算首套，首付最低3成，享受相应利率折扣。7、南京户口，外地有公积金贷款的房子没有还完，南京没有房子，如果要在南京买房算首套房吗？能贷款吗？答：首先南京市范围内无房。符合条件的话：1.在房产局办理算首套房，契税按首套房征收。2.公积金已经使用过，贷款未还清。不符合使用公积金的规定。3.公积金与商贷互不干涉，您只要无商业贷款未还清的情况，商贷算首套房贷款。8、我是南京户口，但人在外地工作，公积金也是外地交的，在南京买房可以用公积金贷款吗？答：在南京必须是南京的市公积金或江苏省省公积金持续缴存满6个月，才可在南京买房，外地公积金暂时不能用于在南京购房！9、我和老公一个是市公积金一个是省公积金，请问可以共同申请贷款吗？还款方式是怎样？能两个一起扣？答：只要符合条件都可以申请公积金贷款，额度是两个人额度的累加，最多能贷60万。可以按月扣缴，按照个人每月的还款金额从各自的银行账户里扣缴。商业贷款1、一个人买房贷款有次数限制吗？比如有过两次贷款，还清了，还可以贷第三次吗？答：还清贷款，可以继续申请，没有次数限制。若有一次没还清，仅再可贷一次。你的情况可以继续申请贷款。2、我名下有套房产，同时父母的房子里产权上是我和我爸的名字，如果我还想买房，首付应该是几成？能贷到款吗？答：你可以购买名下第三套住房，只要之前没有商贷记录或者贷款已经全部还清的，采用纯商贷首付最低3成，享受相应的利率折扣。3、我是外地人，想在南京买50平方以下的房子，商贷，哪家银行会给贷款？答：50平米以下的房子一般商业银行不太好申请贷款，但也会结合购房者个人征信及资质是否良好，房龄等，由银行决定。4、我要买二手房商业贷款，首付比例最低是多少啊？答：按着现在的政策，如果您名下无房，之前从未使用过贷款，最低是25%；如果您之前贷过款，买过房，并且贷款已还清，首付最低30%。组合贷款1、我买的二手房，用的组合贷款，办了建行公转商贷款，现在显示‘已开户’状态，请问什么时候放款？答：建行公转商下款还是很快的，比普通组合贷款基本快一半时间，目前时间在3个月左右。2、是否可以这么组合贷，商贷是按基准利率，公积金是按2套上浮10%？已经有一套房子72平，贷款结清，想再买一个贷个组合贷。答：建议全部采用纯商贷，审批手续简单时间短，下款的时间也很快。贷款基准利率还可以有优惠折扣，且每月可以自动用公积金偿还商业贷款。3、南京公积金和商业组合贷款，年限最长是多少？ 我希望都贷30年可以吗?答：公积金30年，商贷看银行，公积金和商贷的最长年限都不得超过贷款申请人的法定退休年龄。房产类型1、经适房房产证要求五年后才能上市交易，五年后如果交易，我的税费是需要多少，是不是有部分要上交给国家呢？答：除了农民拆迁安置分配的经适房之外，其他的经适房满5年后出售需要交纳溢价的50%作为政府收益金，其他的按照正常的二手房交易交纳相关的增值税个税。2、非普通住宅买卖要交的税费？如果营业税是差额征收，个税能选择全额征收吗？答：南京现在已经没有非普通住宅的区分了，同意都是满两年免征增值税，不满两年，增值税及附加为房价的5.55%；满五年唯一免征个税，否则征收房价的1%；契税分90㎡以下和90㎡以上，您说的非普通住宅应该是90㎡以上，首套房契税为房价的1.5%，二套房为房价的2%，三套房为3%。3、小产权房能买么？如果要买怎样操作才安全，税费交起来和正规的商品房有什么区别？答：小产权房是在农村集体土地上私自开发建设的房子，目前不能取得正规的房产证和土地证，不能在房产交易中心办理过户，买小产权房风险较大，请谨慎选择。4、拆迁房安置房五年后才能出售，这五年指的是拿证后的五年，还是拿房后的五年？答：拆迁安置房买卖时的五年期限按拆迁协议的时间算，安置房，一般没有房产证。需要你持有满五年之后，缴纳土地出让金，契税等税费，才可以办理你的正规商品房房产证，国有出让性质土地证，此时，住房才可以自由买卖过户。
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购二手房千万不要相信：老房子改合同能贷款
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
买的正在抵押却无法，这是谁的责任？和首付款，中介是否可以代收？贷款服务费到底该咋收？交了钱贷款办不下来是谁的责任……交易中，购房者与中介、房主的各种矛盾纠纷屡见不鲜，今天就告诉大家如何避免“鸡飞蛋打”。房屋信息要认真求证市民买的二手房，房龄一般比较老，但是房子的具体情况，比如哪一年建的、房子有没有抵押、查封等，购房者一般了解不多，也不会在合同里体现，很容易被中介提供的虚假信息忽悠。“此前有市民投诉，中介说房子是2000年的，结果到了时才知道，房子是上世纪80年代的，由于房龄太老银行不给贷款。”产权市场处有关负责人说，这个就是购房者过于相信中介，不去实地了解，结果房子没买成。该负责人说，购房者在买房前，一定要对房屋的情况、小区状况等做详细的核实。除了做好这些实地调查外，市民还应当到房管局档案馆查询、核实房屋的基本信息，如有、查封等限制信息。以免不能直接办理过户手续，给买方造成一定的损失。市民可以持本人身份证明提供房屋的具体坐落或号，可以申请核实房屋有无抵押、查封等限制信息，或是和卖方一起到房管局档案馆查询信息。改就是忽悠“买无证的房子，一定要谨慎。很多人都被中介忽悠，以为能办贷款结果陷入纠纷。”产权市场处工作人员说，尤其是和一些“改合同”的房子。“改合同”成了不少市民买房的重要选择。改合同的房子一般是与签订，有的也进行了，这类房子都没有办下。很多中介都打出了“包改合同”来吸引购房者，收取几万元的改合同费用后，合同改成购房者的名字，购房者就可以等着办证。“这类房子都没有进行，查不到有关信息，而且一般都无法贷款。”产权市场处工作人员说，但是一些中介为了拉客户会承诺与银行有关系，可以办贷款。很多市民为此动心，就会把首付款交给中介，结果等了几个月甚至更长时间后，中介告知办不下来贷款，房子就买不成了。此外，有了这种纠纷后，购房者交纳的多数也要不回来。购房者最终是“鸡飞蛋打”。白城提醒，像一些单位集资建房，手续不全也无法办理贷款，购房者买房前一定要看清楚。中介可能携款潜逃市民通过中介，需要交纳中介佣金、贷款服务费、评估费等各种费用，有的中介也打出“代收首付款”，于志平提醒，中介收取的只能是服务费用，而房子定金、购房资金等不要轻易交给中介保管。一般来说，购房者买的房子网签后，就要交首付款。中介只是作为第三方见证，购房者把房款直接给房主。此前交的定金也会有相应说明，直接作为购房款等。“中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中最主要的原因是钱款不受监管，买主交完数额不低的首付款后没有法律保障。”产权市场处工作人员说，买房人较好去建立资金监管账户的中介购买房屋。如果选择了规模小的中介，遇到为卖主解押的事情是比较常见的，对于买家来说风险很大，此时买家就应要求中介垫资。白城建议，购房者可以选择第三方的资金监管专用账户，这样会更有保障。“购房者给中介交钱的时候一定要谨慎，一旦交了想要回来就难了。”产权市场处工作人员说，此前有市民将定金、中介费都给了中介，后来因卖房者的原因房子无法继续交易，按照规定卖房者要双倍返还购房者定金，但是定金被中介收走，根本要不回来。一定要市民通过中介买二手房，除了约定俗成的佣金外，贷款服务费的收取也五花八门，从几百元到几千元不等。也有不少市民交了这些钱结果办不下贷款，最终导致房子也买不成。对此，产权市场处有关负责人说，目前贷款服务费、中介代办费等都没有明确的收费标准，由中介和购房者协商定价。在协商定价的时候，购房者一般处于弱势地位，很容易被中介公司忽悠。好多中介公司会以“银行收取”的借口来忽悠，而银行是不会收取贷款服务费的。业内人士称，既然是协商定价，购房者就有权利与中介讨价还价，不要被忽悠。此外，在买房时由于银行贷款放款慢，导致卖方不能及时收到房款的情况也很多。对此，该负责人提醒，购房者在签署时，如果买方需要贷款，卖方必须充分了解银行的和趋势后再确定是否同意贷款。白城建议：有关费用收取及办理事项等，购房者一定要在合同里明确约定，千万不要只限于口头。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。买二手房，银行贷款已经批好，但房东认为网签合同有问题，不愿过户，4月1日我要还款了，贷款我能取消吗？
买二手房，银行贷款已经批好，但房东认为网签合同有问题，不愿过户，4月1日我要还款了，贷款我能取消吗？
15-12-8 下午4:20
买二手房，银行贷款已经批好，但房东认为网签合同有问题，不愿过户，4月1日我要还款了，贷款我能取消吗？他怕没有证据可以啊
你叫他找个律师陪你一起不就可以了吗？是在不行到公证处去做个公证，双方一起去，卖你房子的怎么这样啊
怎么摊上这么个事买二手房，银行贷款已经批好，但房东认为网签合同有问题，不愿过户，4月1日我要还款了，贷款我能取消吗？你的问题真的很麻烦啊 ！现在主要的问题出在合同上了，网签的合同你们双方到当地的房管部门申请把网签的合同取消，再重新的签订，不过很麻烦，估计4月1号办理不完，如果房管部门不同意的话，把自己的情况向他们说明，应该没有问题。还有就是银行的问题，现在你不还的话，你自己的诚信就出现问题，银行那里你的贷款已经批准了，而且已经下了哦！要不怎么叫你还款呢？所以现在的情况取消贷款可能性不大，实在不行你先到办理的银行找他们领导说明情况看看！看看他们给你的意见，要找他们的一把手哦！！希望可以帮助你，可怜啊
怎么摊上这么个事啊
唉！！追问贷款的20万在公司，主要是卖家，房管部也管了，要取消合同要去公积处签字的，给卖家做了不少工作，卖家不去，说是签了字，他们的证据就没了回答他怕没有证据可以啊
你叫他找个律师陪你一起不就可以了吗？是在不行到公证处去做个公证，双方一起去，卖你房子的怎么这样啊
怎么摊上这么个事追问今天同卖家去了公证处，不在人家管道。我都倒霉死了回答是啊
真够倒霉的啊
我都感觉到你真的很头痛啊
！放在任何一个人都头大啊！！好好处理吧有什么问题？是不是房东反悔卖的低了？贷款暂时肯定不能取消，要坚持正常还款，否则影响你的信用记录。 房东不愿过户，可是已经网签了，你们已经办理了过户手续，他也无法反悔的。银行放款后，你很快就能拿到房产证，有房东什么事？追问问题就是房东没有过户，过了户我也不会那么急了回答没过户，银行怎么给你贷款的？没有过户，房子没有抵押，怎么能抵押贷款，为什么要还款如已签了购房合同对方则要赔偿你的损失。没过户，银行怎么给你办的贷款呢？哪个银行这么弄啊。你可以去经办行取消贷款，说明情况就可以你的问题真的很麻烦啊 ！现在主要的问题出在合同上了，网签的合同你们双方到当地的房管部门申请把网签的合同取消，再重新的签订，不过很麻烦，估计4月1号办理不完，如果房管部门不同意的话，把自己的情况向他们说明，应该没有问题。还有就是银行的问题，现在你不还的话，你自己的诚信就出现问题，银行那里你的贷款已经批准了，而且已经下了哦！要不怎么叫你还款呢？所以现在的情况取消贷款可能性不大，实在不行你先到办理的银行找他们领导说明情况看看！看看他们给你的意见，要找他们的一把手哦！！希望可以帮助你，可怜啊
怎么摊上这么个事啊
唉！！有什么问题？是不是房东反悔卖的低了？贷款暂时肯定不能取消，要坚持正常还款，否则影响你的信用记录。 房东不愿过户，可是已经网签了，你们已经办理了过户手续，他也无法反悔的。银行放款后，你很快就能拿到房产证，有房东什么事？没有过户，房子没有抵押，怎么能抵押贷款，为什么要还款如已签了购房合同对方则要赔偿你的损失。买二手房，银行贷款已经批好，但房东认为网签合同有问题，不愿过户，4月1日我要还款了，贷款我能取消吗？
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中信银行二手房贷款借款合同下来了,但是又通知中介说不给我贷款了。怎么处理?谢谢大家
现在我该怎么处理，我打电话给中信银行服务台，贷款还清，现在中信中信银行贷款合同下来了我们2012年前买的房子2012年卖了，说贷不了了，2013年又卖房，但是又以我办的是一套按揭贷款为由。这种情况2013年有几个银行可以办理一套按揭贷款，属于改善型买房，中信银行服务台说查询的情况是为审批
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
无论是买新房和二手房,想必对初次置业的购房人群来说,对购房合同备案流程了解不多,购房备案查询怎么查?一直都是困扰购房者。 从2006年开始,所有买卖合同统一网上签订,网签之前一般先进行草签,确定合同内容无误,并且没有异议之后,再进行网上签约... []
来源：汕头房天下
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