长租公寓深陷盈利困境 雷军、阎焱、王石为何力挺？
　　2016年的长租公寓行业即将进入“七年之痒”，但是依然深陷盈利困境的泥潭，为何资本愿意豪赌公寓行业？　　长租公寓行业吸引了、、以及知名机构、企业、房产中介高调进入，2016年的长租公寓行业即将进入“七年之痒”，但是依然深陷盈利困境的泥潭，为何资本愿意豪赌公寓行业？　　日，长租公寓连锁品牌魔方公寓宣布获得3亿美金C轮融资，今年是魔方公寓成立的第6个年头，累计获得融资在5亿-6亿美金，但从融资额度来看，魔方公寓显然超越了很多对手。　　长租公寓行业也兴起了大概有六七年的时间，在这期间涌入了大量的创业者，在近两年也获得了大量知名投资机构和大佬进入到这个领域掘金。坦白讲，资本对于公寓行业的支持还远远不够，好在有更多资本不断进入，本文将盘点出那些鼎力支持公寓行业的大佬以及投资机构。　　主要分为代表人物、连锁酒店转型、房地产转型三大类：（其中人物也包含背后的投资机构）　　人物代表：雷军、阎焱　　雷军：雷军对于房产家装领域显然是倾爱有加，笔者此前分析《雷军在下一盘大棋？顺为资本为此钟爱房产家装？》中提到，雷军在公寓行业投资过YOU+、寓见公寓、可遇三家企业。成立于2011年，YOU+目前已经完成了B轮融资，扩张布局8个城市；寓见公寓成立于2014年，目前已经完成数百万美元A轮融资，据创始人透露，寓见公寓已经于2015年12月完成2亿元B轮融资；成立于2014年6月的可遇青年公寓，在武汉起家，目前已经完成了1000万元的天使轮融资。从顺为资本参与投资的3起融资来看，都是在2014年之后开始获得融资。　　阎焱：作为赛富亚洲投资基金创始人，阎焱素有“风投教父”之称，近来也对公寓行业产生非常大的兴趣。日，赛富基金投资了新派公寓数千万美元A轮融资，日，新派公寓获得华住集团投资的新一轮融资，2015年6月，赛富基金和纽信资本联合投资青客公寓1.8亿元。　　当然，雷军和阎焱只是代表，还有非常多的投资机构在布局长租公寓行业，创新工场投资的美丽屋、中国投资的优客逸家、IDG投资的蘑菇租房、红杉资本投资的蚂蚁短租，等等，在此不一一赘述。　　连锁酒店品牌代表：华住集团、铂涛酒店　　华住集团：除了前面提到的新派公寓，华住集团此前曾战略投资过城家公寓，城家公寓2014年成立于上海，通过自主开发的公寓租赁网络平台和专业的公寓服务管理团队，一站式解决租房生活所有难题。　　铂涛酒店：跟华住酒店相类似，铂涛酒店在公寓行业也有布局，2015年4月，正式推出公寓品牌窝趣轻社区，正式进入长租公寓领域，在锦江和铂涛合并后，很大程度上推动了窝趣的发展。也推出了公寓品牌“逗号公寓”，并得到易居中国和红杉资本的鼎力支持。（补充一下，2015年7月，易居中国注资中富旅居共创高品质服务公寓互联网+产业布局，全力打造mamahome服务公寓O2O平台。）　　华住和铂涛在长租公寓领域的切入，由此也不难发现长租公寓或者短租公寓对于酒店原有经营业态造成不小的冲击。连锁酒店品牌在新的历史发展阶段，需要重新思考如何面对公寓品牌的大面积来袭。　　房地产企业代表：万科　　万科转型长租公寓的信号其实早就有释放过，日，万科在西安正式推出新青年租住型乐活社区---万科VV公寓，2015年以来，万科推出租房品牌“万科驿”，除了前面的提到在西安落地的万科VV公寓，还相继落地广州、重庆、上海等多个城市，曾有消息称，万科与YOU+达成战略合作，但是一直暂无实质性进展。　　据报道，在年度业绩报告会上，万科宣布新业务板块的长租公寓已开业超1000间，还有超过20000间正在筹备开业。从万科总裁的公开发表的讲话可以看出，万科对租房品牌显然给予了厚望。　　万科转型的目的非常明显，在房地产环境不太乐观的大市场下，万科试图从房地产开发商的角色向城市配套服务商的角色转型，长租公寓行业只不过是万科在转型路上打的一张牌，相信万科还会打出更多牌。　　从前面部分来看，我们可以看到，近几年的公寓行业吸引了雷军、阎焱、王石以及多家投资机构，包括上市公司在内纷纷涌入，当然，也有传统房产中介的业务延伸，比如链家推出的租房品牌自如，推出的租房品牌“相寓”，等等。表面上看起来一片繁荣，现实情况是，很少有在这个领域的玩家已经实现规模化盈利，因为高运营成本和高固定成本导致深陷盈利泥潭和尴尬。那为什么吸引了大量的资本注入呢，资本和公寓到底谁疯了？主要归结为以下四点：　　第一，租房是刚性需求大市场，宏观环境释放积极信号。有相关数据显示，2013年中国租赁市场已经达到2.5万亿元，如果按照这个数据来计算，那么垂直细分到长租公寓行业的市场规模至少应该在1万亿左右，长租公寓市场进入到万亿规模阵营，的确很有诱惑力，尤其是一线城市人口流动基数大，前景可观，吸引众多资本加入也算是大市场所影响。　　第二，长租公寓从某种程度上解决租房行业的痛点。租房行业一直都面临虚假房源、中介费高、服务不到位、安全性担忧、信息严重不对称等诸多痛点，长租公寓平台则通过将房源包装，然后再打包售卖产品和服务，为用户在合理价格区间内提供一站式有保障的租住服务，免去了之很多租房过程中各种各样繁琐的程序。　　第三，衣食住行四大领域中，“住”这个领域依然比较分散，缺乏能够引导市场的巨头。甚至没有一只独角兽。“住”这个领域被互联网改造较为缓慢且难度较大，市场并未真正爆发，大量的信息不对称等待被解决，充足的资源等待被整合。　　第四，租房服务未来只是基础配套服务，租房后市场或许才是盈利的突破点。虽然还没有摸索出来一条靠谱的发展路径，从正常思维来看，想必这也是现在长租公寓平台一直期待的升值空间。　　行业发展现状来看，长租公寓的起源假如以2010年来界定，那么2016年整个行业将迈入“七年之痒”的阶段，现在尚未实现盈利，但是资本依然力挺，这个问题需要面对。粗略地算，资本在长租公寓行业的累计投入至少也有几十亿上百亿元，相信未来还有更多资本进入该领域，有人说，魔方公寓跻身于独角兽行业，这个显然不是最重要的，最重要的是，在资本力量的情况下，迅速破解行业痛点，开创出健康的可持续发展之路。
（责任编辑： HN666）
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　　文：许妙成
　　昨天微信朋友圈被雷军一个亿投资you+青年公寓的消息刷了屏，大家惊呼这个项目逆天了也惊呼着小米要杀入房地产行业了，业界开始臆测you+能否用雷布斯的“小米模式”颠覆和改造房地产行业。那么黑马哥来带大家到长租公寓的行业一探究竟。
　　还是从这篇来源于《邦地产》公众账号的题为《雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉》的文章谈起。
　　雷军一亿人民币投资you+国际青年公寓
　　2010年，刘洋辞掉了在某知名企业的市场总监职位，卖掉了当年节衣缩食在上海买的房子，和家人重新过起了租房的生活，创立了you+国际青年公寓。随后you+国际青年公寓不仅有了车库咖啡创始人苏的加入，同时还吸引了中国大陆著名天使投资人、小米科技创始人雷军领衔首轮融资1亿元人民币。
　　关注小米的人应该知道，雷军对开发公寓早有兴趣。今年2月11日，小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称，小米今年开建小米公寓作为员工福利。当时无论是小米内部还是房地产界，都对这事满怀期待。
　　但到了6月份，雷军在微博上明确回应:“小米精力和能力有限，做不了房地产，请大家原谅。”
　　据文章作者采访刘洋时透露，“其实雷总一直有打造小米社区的想法，他对进军公寓有过深思熟虑，小米还有专门的研究团队在公寓市场做调研，但一直苦于找不到理想的项目。”
　　经过苏的牵线搭桥，今年8月初的一个下午，在雷军位于北京的办公室里，刘洋终于见到了这位中国投资界和互联网界的名人。会谈的过程异常顺畅，雷军只花了5分钟便敲定了领投A轮融资的决定，并愿意担任you+的顾问。
　　雷军的加入，成为you+国际青年公寓发展史上的一座里程碑。这位近几年在中国互联网圈可谓“红极一时”的创业导师建议将自己已证明成功的“小米模式”方法论迁移到房地产行业。
　　因此，据称，除了实体的楼宇，you+国际青年公寓会围绕聚集在这里的年轻人搭建一个超大的社区平台，一旦把用户粘性做起来，这个线下社区入口就能带来无限的可能。
　　此外，入住you+的年轻人不限于创业者，还会有自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者等等，他们的专业知识也会给创业者提供帮助，you+希望能凭借这种异业资源的整合能力让其成为国内最牛的年轻人创业基地。而这正和小米所擅长的在互联网上吸引粉丝、搭建社区、实现人与人连接的事情如出一辙。
　　众人都在惊呼“长租公寓行业”将要被颠覆，雷军的一亿人民币和他代表的“小米模式”将这个行业推到了风口浪尖。但雷军的小米公寓是否真的能逆天?
　　我们首先来看看长租公寓的业态。
　　长租公寓的业态
　　据《中国公寓联盟》微信公众号文章《雷军投了长租公寓，这行到底咋回事? 》介绍“长租公寓这个业态，能被称作“行业”，大概是在2010年至2012年期间开始的事(虽然更早已经有人干这个事了，但那时还没有形成一个成熟的业态)，这个期间的企业，比较多见的规模是两三家店、两三百间房上下，进入2013年，基本上连锁运营模式比较成型了，这时整个行业开始加速度发展，到现在规模达到1000间房的已经比较多了”。
　　文章介绍 “长租公寓分为两种即“集中式”和“分布式”。 集中式就是拿下整栋楼(或者也有拿下一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，简单点说，就是长租版如家;分布式就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租”。
　　“集中式里面，又有不同的价位档次，取决于两点，一是租入的物业的成本，市区的贵，偏一点位置的便宜，二是装修的档次，家里装修过房子的都知道，这是个无底洞，公寓单间二三十平，两万能装出来，十万八万也砸得下去。以公寓联盟企业为例，中端或中高端的有上海青年汇(单间最高每月租金5000元，何光的设计水准杠杠的)、南京未来域(南京每月两三千元，王宇也是非常有设计情怀的)、北京自如寓(多数每月四千上下)，高端的亚朵寓正在尝试(每月达万元)，中低端的则属同信投资投了的深圳协纵(深圳每月一两千元，取了最刚需市场，财务指标很好)。”
　　“分布式里，首先分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来是三居，租出去是三四间房(一般把客厅再隔出一间来)，然后又分为不同价位档次。合租莫非也有中高端?是的，还是拿公寓联盟的成员举例，比如同在上海，蘑菇公寓的合租房一间多在每月3000上下，青客则是1000左右。优客逸家在成都，合租房一间500-800的样子，这也是昨天记者文章一个大乌龙，居然把优客逸家和优帕克一起归为高端，瀑布汗啊，不过倒是给优客刘翔做了个广告(刘翔发誓说他创业这么多年，几家公司从没花钱做过软文，哈哈)。分布式整租的代表是上海的晟资产，旗下晟住宅服务公寓，主打都市金领和商务人群，均价一万二每月，最高月租两万多”。
　　而单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标，一是空置率，二是利润率。据《中国公寓联盟》举例介绍“公寓联盟里的多数企业，空置率都控制得非常棒。青年汇何光当场从内部QQ群下载的表格，98%-100%的出租率，晟住宅服务公寓联合创始人全雳随手打开可预约房源表，空置率3%以内(做了十年的公寓运营，这经验这能力才造得出这业绩啊，要知道他做的是月均一万二的高端市场啊)，面向低端刚需市场的协纵更是多数店接近100%出租率。至于利润率，最优秀的当属深圳协纵了，原因也简单，高管团队全是上市公司财务和管理出身”。
(责编：司马屹杰、苏睿)
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08:12@变革家（Reformer)，专注创业项目拆解，帮股权投资者把好第一关！平台方、领投方、项目方各有动机，经常让股权投资者成为“接盘侠”。@变革家&努力站在相对中立的角度做出独立判断，让您更全面考虑问题和尽可能的规避风险！经多位@变革家会员的要求，变革家分析师们根据公开资料对“长租公寓行业”进行了系统性整理和竞争对手模式比较，以便于会员们更好的对股权众筹平台“京东东家”上正在众筹的项目“乐活青年公寓”进行决策。内容仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。&长租公寓行业分析一、长租公寓市场为什么这么火？据华创证券的研究报告《青年长租公寓：这是一片太平洋》显示，目前国内房屋租赁交易额在8000亿元上下，随着前十年房地产业的蓬勃发展，大量闲置房屋出现，数量达7300万套；另一方面，城市流动人口增加，90后进入职场，住房刚需增势明显，长租公寓的出现满足了这部分人对住房“不肯将就”的要求。1、资本青睐：&2014年9月，顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代。资本之火为品牌公寓实现品牌化、规模化运作提供了有力前提。目前国内二十多家品牌公寓占据的市场份额总共只有3%。2、商业模式优势：长租公寓找到了传统市场的痛点。就租客与房东来说，传统租赁市场上，租客的弱势地位比较明显，信息不对称，找房费时费力又被坑；而对于房东而言，租客难以管理、租期不稳定、房屋保洁难达到标准也是很头疼的问题。对比传统租赁，互联网下的长租公寓首先提高了信息对称性，也就是提高房屋的出租率。长租公寓品牌大多提供线上看房服务，其标准化的图片拍摄给了大多数租客一个心理预期。其次是标准化装修。品牌公寓的硬装软装统一，使得房屋与房屋之间的差异化缩小，降低了房屋的整体装修和维修成本。第三是公寓管理。针对不同房型、不同租期的租客进行有效管理和收租，特别是在一些细碎的收费服务上，如具体到每个房间的用电等。您好，分享的企鹅
悲喜难测？整合、洗牌，将席卷长租公寓市场
近日，关于公寓行业的有关言论传的沸沸扬扬，简单总结就是：这个行业不赚钱，品牌、平台、风投、银行、酒管公司都会跟着倒霉。为什么呢？因为这个行业被资本炒热了，大家在忙着烧钱拼规模，在画大饼进行融资，用着互联网行业惯用的手段来推动公寓行业的大跃进。这场貌似击鼓传花的游戏，也难怪会有人唱衰。  刚性需求驱动，长租市场规模指数级增长  长租公寓规模大了是事实，不赚钱也确实是普遍现状，但要说这个行业要滑向深渊，那就有点危言耸听了。首先，租房市场目前称得上是一个巨大的蓝海，拥有2.5万亿市场空间，公寓才占了1000亿的市场份额，而目前这一规模正在进行指数级增长。据有关数据统计，目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。以此估算，国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。对此，优客逸家总经理高斯表示，整个长租公寓的市场很大，前景非常好。首先，现阶段国内存量市场庞大，一、二线城市的出租需求刚性需求，因此长租公寓的市场的确存在。其次，随着存量市场的增大，房地产成了背后最大的理性推手，长租对于城市发展是很有帮助的。  有刚性需求，就有可待挖掘的市场空间，至于为什么不赚钱，无非是用力过猛的问题。互联网行业野蛮生长的丛林法则带给公寓行业短期的阵痛，但客观上也会推动行业的整合。这是一个大浪淘沙的过程，过程虽然惨烈，但试错恰恰会引导行业进入到下一个阶段。拼完规模该拼什么？是服务。  行业弊病凸显，长租公寓路在何方？  市场飞速扩张的过程中必有隐忧，纵观目前国内的租房市场，无论房东端还是租客端都面临很多问题，交易环节、房屋品质、租后服务市场都亟待优化。《北京（楼盘）青年人才住房状况调研报告》显示，北京青年租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。行业现状应该一分为二地看待，租房市场问题频发恰恰也是优质长租公寓品牌发展的机遇。现在的公寓行业类似于2000前后信息大战中的酒店行业、2010年的团购大战，行业业态处在竞争激烈期。我们回顾2000年左右的酒店行业，还处在传统的电话预定阶段，酒店信息不对称，服务不透明、不规范。针对市场痛点，酒店预定平台将酒店在线预定的流程规范化管理（解决了每家酒店回复时间不等、客户到店后投诉无门、酒店服务不一致）。因为有了平台，客源和消费者需求可以反过来对B端进行改良，从而对整个酒店服务行业进行改造。公寓行业属于大住宿业里的细分领域，相对于现有酒店行业状态落后20年以上。消费者缺乏线下入住公寓承诺的服务和最佳体验双重保障。  需求是客观存在的，在经历了盲目扩张之后，接下来不可避免的会涉及到“落地”问题，到底该怎么赚钱？显而易见的是，专业化、精细化的良性品牌公寓会存活下来，它们需要寻找合适的流量入口，真正对接消费者需求，从租客口袋里挣钱，而不是忙着跟风投周旋。只要这一部分需求是存在的，长租公寓行业的生命力就会延续。而行业发展的另一个方向，就是为做平台。  做平台OR做品牌？行业发展缺一不可。  公寓行业早期，草根创业者居多，自我约束、监管力度都是缺乏的，整个行业急需改良。如何把公寓行业非标产品规范化，给缺资金、缺信息的公寓品牌带来更多实惠并让他们更快成长，都有待解决。对此，平安好房公寓事业部相关负责人表示，目前公寓领域有几个不足：规范化、信息的透明度、数据的解读和分析能力。  “现在这个市场，为公寓单独做平台的不多，现有的平台也大多在做信息不对称业务，目前还是在用户教育阶段，让他们认识到公寓和租房的区别。租户现实中更多的是在平台上寻找可租房源，而非首选品牌公寓。整个行业缺乏一个大平台，快速去教育消费者，公寓和租房的差异性在哪里。”平安好房相关负责人表示，行业要做的终极是做服务。一方面，更好地服务租客；另一方面，需要有平台扶持B端，给B端带来巨大成长空间。从这个意义上来讲，平台需要连接的是品牌公寓和双向需求。  有了极具公信力的平台，优质长租公寓品牌就有了更加合适的生存土壤。事实上，目前国内的长租公寓品牌早已呈现出群雄逐鹿的发展态势。其中有以YOU+国际青年公寓、魔方公寓、贝客等为代表的集中式长租公寓；也有以青客公寓、寓见、优客逸家、包租婆等为代表的分布式长租公寓；还有可遇、相寓（我爱我家旗下）等采用融合模式的长租公寓品牌。长租公寓品牌与互联网、金融、生活服务的结合使其模式更加多元化，发展空间无限延伸。  随着公寓行业的发展，已经从野蛮生长期，过渡到了打磨产品的阶段。从早期的跑马圈地，到正面战场的攻坚战，行业发展趋势也需要一个强有力的规范。时至今日，若能在一轮轮资本的推动中冷静下来，不管是做品牌公寓，把好钢用在消费者需求上；还是像平安好房一样致力于优化房产用户消费习惯，整合行业资源，做一站式品质租赁服务平台，都能在这一轮整合中成长起来。对待长租公寓行业大可不必悲观，因为资本市场是把双刃剑，大乱必定大治。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved@变革家（Reformer)，专注创业项目拆解，帮股权投资者把好第一关！平台方、领投方、项目方各有动机，经常让股权投资者成为“接盘侠”。@变革家&努力站在相对中立的角度做出独立判断，让您更全面考虑问题和尽可能的规避风险！经多位@变革家会员的要求，变革家分析师们根据公开资料对“长租公寓行业”进行了系统性整理和竞争对手模式比较，以便于会员们更好的对股权众筹平台“京东东家”上正在众筹的项目“乐活青年公寓”进行决策。内容仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。&长租公寓行业分析一、长租公寓市场为什么这么火？据华创证券的研究报告《青年长租公寓：这是一片太平洋》显示，目前国内房屋租赁交易额在8000亿元上下，随着前十年房地产业的蓬勃发展，大量闲置房屋出现，数量达7300万套；另一方面，城市流动人口增加，90后进入职场，住房刚需增势明显，长租公寓的出现满足了这部分人对住房“不肯将就”的要求。1、资本青睐：&2014年9月，顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代。资本之火为品牌公寓实现品牌化、规模化运作提供了有力前提。目前国内二十多家品牌公寓占据的市场份额总共只有3%。2、商业模式优势：长租公寓找到了传统市场的痛点。就租客与房东来说，传统租赁市场上，租客的弱势地位比较明显，信息不对称，找房费时费力又被坑；而对于房东而言，租客难以管理、租期不稳定、房屋保洁难达到标准也是很头疼的问题。对比传统租赁，互联网下的长租公寓首先提高了信息对称性，也就是提高房屋的出租率。长租公寓品牌大多提供线上看房服务，其标准化的图片拍摄给了大多数租客一个心理预期。其次是标准化装修。品牌公寓的硬装软装统一，使得房屋与房屋之间的差异化缩小，降低了房屋的整体装修和维修成本。第三是公寓管理。针对不同房型、不同租期的租客进行有效管理和收租，特别是在一些细碎的收费服务上，如具体到每个房间的用电等。第四是它们的拿房形式，都实行的是较“轻”的模式，即包租模式。通过签订5?10年的租赁合同，整体包租一栋楼或者一套房。前者被称为整租式公寓(更适合标准化)，而后者为分布式公寓。实行包租，解决了租赁中最重的一环，即如何拿房。第五是金融合作。新兴的长租公寓面对更多元、更年轻的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇宝让租客可以每月向银行打入租金，以现金流为抵押获得低息贷款，蘑菇公寓因此得以提前一年获得租金，打通了现金流，实现了规模扩张。3、社交概念有一定想象力：尽管有人对公寓的社交性表示怀疑，认为公寓的本质还应该是居住的舒适感，但不可否认，公寓确实笼聚了一批差不多年龄并有望碰撞出火花的人。二、长租公寓的运营难点1、拿房的困境，尤其是集中式公寓的拿房困境。很多项目是拿商业地产去做民房出租的买卖，从价值序列上来说是倒挂的，北京现在2.5元/天*平米以下的项目还有多少很难说，对于嗷嗷待哺的快捷酒店和经济型服务式住宅两个行业庞大的项目需求来说都很难够用。2、行业的供应链困境。从哪里组织到便宜的钱？从哪里弄到便宜的房子？通过什么形式工程造价能控制住?如何买到高性价比的家具和家电？通过什么便宜可靠的渠道把客户招进来？这是这一批从业者的责任。3、行业人才的困境。目前行业人才来自于几个方面，有二房东，有中介从业人员，有酒店从业人员，有o2o的空降兵，有投资圈的朋友，我相信也会有物业背景的人士加盟进来。但是一个行业要形成人才梯队，要形成人才构成的专业性都需要时间。三、做一个互联网+长租公寓项目的步骤做一家长租公寓看似有资本的强烈诱惑，其实其内在的运营压力和投入是比一般的项目要更为沉重。从以下发展步骤中各位投资人就能发现每个长租公寓品牌的差异化竞争优势。1、确立基本的从业区间有调查发现北上广深的品牌公寓数量占据70%，其他城市品牌化较差。全国各地的分散品牌公寓中价位段基本按照127的模型在分布，70%的公寓价格处在500—1000这个区间。集中式公寓按照235的价格分布，价格在这个段位的公寓占据了50%。新的长租从业者入门，在具备一定资金规模和优势团队的情况下，二线城市按照1000元左右的价格进行产品定位，一线城市按照2400元左右进行产品定位，是比较合理的产品。2、创造个性品牌，选择核心区域重点突破常规的区域选择和个性定制里有如下几种可以参考的模式：（1）按照某一地区的行业进行人群定位，找准基本的租房价格区间和段位；（2）按照各地区热门的公共交通的路线进行区域定位；（3）按照商业区或者商圈进行定位；只要产品的基本价格区间锁定，人群锁定，产品出来的样式就已经基本确定，而能够出现的特异化的产品就在于你团队产品合伙人对用户的把握和整个团队服务的差异化程度。3、小步快跑快速迭代公寓产品基本是经历了三个阶段，从重感受到重体验到智能：（1）公寓样板产品1.0：进行全新统一装修，单独房间配套床、桌、椅、柜等基本设施，公共区域配套洗衣机、冰箱等，公共区域无其他交流的配套设施。（2）公寓样板产品2.0：进行全新统一硬装，软装按照人群进行风格差异化软装，注重租住体验，公共区存在活动区域利于租客之间交流，开始有初级的智能硬件接入。（3）公寓样板产品3.0：进行个性化的定制装修，软装按照人群需求进行差异化定制，接入水电气门一卡制智能硬件设施，完成智能硬件的远程控制和管理，公共区域存在较为丰富的活动场所，并有社群化的初步尝试。4、+互联网（1）管理工具互联网+：管理工具的互联网+，是以公寓服务者为中心的一种工作方式的变革。从业者不应该以全面布局，立马全上的思路进行公司的运营升级，只有建立在员工和团队管理互联网+以后，公司的第一步步+互联网才能够比较好的实现。（2）营销服务互联网+：互联网+工具要实现快速的租房，从社会化媒体的传播逻辑上是可取的，但是在实际的操作流程中，在没有积累用户客群和鱼塘的情况下，实现租和服务的互联网+是很难的。大型的品牌公寓中，我们能够感受到的维修报备、服务评价、房租缴纳都实现了一站式的移动端应用接入。但是对于小的品牌公寓来讲，如果客户拿着现金来给你缴纳房租，你却给人家说用加个微信公众号和支付宝转账的时候，这样的服务体验是很差的。（3）租后社群互联网+：就目前You+国际而言，其每个项目的入驻人数在200—600人&不等，而单场社群集合的人数在10以上以后，其深度链接价值就会变得很小，那么如果一个100套公寓的运营方，6个人的团队基本一月可以单对单的完成1-2两次的深度链接，其产生的社群价值也就可想而知。5、成熟化运作走体量长租公寓中，看似流程复杂，但其实盈利的方式却很简单，盈利基本来自于两个方面，一是租房服务收益，二是房客衍生服务收益。租房服务收益四大块，越细分越能关注到差异化：装修投资回报、批零租金差、服务溢价、未来租金增长收益。房客衍生服务收益，前景看似后可预见距离远：社群服务收益、O2O服务收益、消费信贷和长租产品金融投资。&四、部分长租公寓品牌融资情况&（数据来自网络报道）&竞争对手分析1、寓见“寓见”&成立于&2014年3月，是上海又一个长租品牌公寓，在模式上跟上海相对较早的品牌公寓&“青客”、“蘑菇公寓”&一样，是经典的“房屋托管&+&标准化装修&+&租后服务”。寓见与房东签下&5年&的房屋托管合约，进行标准化装修（宜家家居），然后在合约期内按间多次出租给用户。对房东来说，寓见是一个资产管理者。对租客来说，则提供了高性价比的标准化租房产品。在需求端，寓见的定位是毕业&1-5年&的年轻白领。在供给端，中国目前有数量庞大的存量房。寓见联合创始人李海军介绍，他们将非标的存量房通过建模方式，归类成&14&套标准化房型，每套有相应价格匹配。在房源分布上，寓见的房源分布上海外环和中环，定价在&&元左右，价格处于品牌公寓中等水平。像蘑菇公寓则主要在内环和中环，价格在&3000&元左右。2、逗号公寓逗号会聚焦在集中式公寓开发上，并和众多科技园区、及创业孵化器建立战略合作，共同开发项目。集多年住宿服务&+&连锁扩张的行业背景，逗号会以标准化设计控制采购成本，在工程采购上发挥规模效应等。现在的逗号的市场营销团队均来自互联网，会着力开展一些&“创意营销”，譬如红色特斯拉专车送租户上班等。至于连锁扩张计划，逗号会延续加盟的形式。&3、蘑菇公寓蘑菇公寓的模式包括以下四个方面：（1）房屋批发转零售。蘑菇公寓会与房东签下&5&到&10年&的托管合约（批发），对于托管的房子，则会进行一定的标准化装修（全宜家家具），再从空间和时间上进行拆分并出租给用户（零售）。在这个过程中，蘑菇公寓享受了两方面的盈利：a.从批发到零售，中间会有一定的价差；b.对房屋的再装修，可以创造一定的装修溢价。（2）可信赖的租客网络。蘑菇公寓会采集已入住租客的工作、性别、星座、兴趣爱好，新加入租客可以从一些有趣的维度进行选择（比如：摩羯，女，财务，厨艺），既可以帮你找到好玩的合租对象，也可以帮你规避一些雷区。蘑菇公寓官方尝试以会员制、俱乐部的形式运营用户，通过线下活动与用户进行更深度的接触。不定期的美食品尝会、读书会、公寓布置大赛等等，在丰富白领生活体验的同时，也巧妙地与某些品牌的体验式营销进行了融合。（3）租后服务。与自如友家类似，蘑菇公寓也提供了租后的保洁、维修、保险、宽带等服务。更有特色一点的，蘑菇公寓干脆直接与银行联手向用户提供信用卡，用户可以一次刷一年房租，以后按月还款。蘑菇公寓方面，则可以提前兑现一年的现金流。（4）衍生产品。手握一批优质客群、数据和现金流，蘑菇公寓未来可以向多个方向延伸：金融方向，由于租金收入十分稳定，蘑菇公寓可以将租金收益权证券化，从而放大自身资本杠杆。社交方向，基于可信赖的社交环境&+&白领群体的精准垂直，可以搭建一个独具特色的社交网络，向婚恋、交友、求职等领域渗透。营销方向更不必说，家居、汽车、餐饮、各种上门服务都可以借助蘑菇公寓精准、体验式地触达目标用户。4、优客逸家优客逸家的主战场在二线城市（成都、武汉等）。创始人刘翔认为：从需求看，成都每年15&万毕业生，1/3&留住成都，加上涌入人口&5-8&万，平均租房&3-4年，市场有至少&20&万左右需求。而从供给来看，租房市场已转向&“买方市场”，成都每年7-9&万新增房源，一手房成交后有一半左右处于闲置状态。另外，成都为代表的二线城市跟一线城市明显不同之处是，主城区仍有大量新楼盘出现，且空置率在&26%左右（业内人士估计的空置率会更高一些）。瞄准这样的供需差，也出于亲身租房体验，刘翔将&“优客逸家”&打造成一家包括房屋托管、家居设计、装修施工、房屋租赁、租后管理维护一站式的标准化服务提供商。。5、蜗牛租房窝牛租房就是一个基于微信的长租房源检索平台。用户关注窝牛服务号后，可以通过位置、价格、户型、通勤距离等条件搜索房源，搜索结果列举了房间效果图、公寓和小区概况等基本信息，可以方便做出决策。用户对中意的房源，可以线上约看，平台客服在沟通基本情况后，转交给公寓品牌方负责线下对接。&变革家专门针对“乐活青年公寓”做了一组关于“创业公寓”的系列文章，如果您还需要更多决策参考，请搜索“变革家”前往变革家官网查看。&怎样获得变革家“让人尖叫”的项目投资建议？（1）扫描如下二维码并关注变革家公众号：biangejia&。（2）通过百度搜索关键词：“项目名称（空格）变革家”。（3）加入会员/VIP，投资额的百分之一即可包养变革家。多位专家多个角度直言不讳，让您决策“不纠结”！详情及参与方式请点击&阅读原文&。真VC(longzhenvc)
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