商品房买卖合同买受人名字问题_百度知道商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策
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【期刊名称】
商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策
【副标题】 对最高法院商品房司法解释执行前后的调研分析
【英文标题】 Problems in Disputes of House Transaction and Solutions
【作者】 【作者单位】
【分类】 【期刊年份】
【期号】 4【页码】 25
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　　随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化，商品房买卖纠纷日益增多。特别是在日最高人民法院《》（下称《解释》）颁布实施后，商品房买卖合同纠纷案件呈现大幅度上升趋势。本文以日为分界点，对《解释》适用前、后我院所审理的商品房买卖合同纠纷的上诉案件进行统计，分析案件审理中新出现的突出问题，研究处理方法和对策，以期能够对审判实践提供有效的参考，并希望能够得到大家对此类案件审理中的指导原则、处理标准的共同探讨
　　一、商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型
　　2002年6月至2003年5月，我院共审理商品房买卖合同纠纷上诉案件100件，其中上诉人为房地产开发公司的共计28件；2003年6月至2004年5月，我院共审理商品房买卖合同纠纷上诉案件454件，其中上诉人为房地产开发公司的共计121件；2004年6月至2004年12月我院共受理商品房买卖合同纠纷案件268件，其中上诉人为房地产公司的共计130件。根据案件的诉讼成因，商品房买卖合同纠纷案件，共有下列类型。
　　（一）出卖人未在《解释》规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
　　（二）买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人交纳后，诉讼主张出卖人构成欺诈，要求返还相关费用。
　　（三）出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失
　　（四）买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。
　　（五）出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，在交付房屋时未能履行商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，导致买受人诉讼要求出卖人履行合同、承担违约责任或赔偿责任。
　　（六）因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续（如承诺买受人全家户口进京），买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金；或要求出卖人履行义务，为其办理户口进京的手续、赔偿损失。
　　（七）出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。
　　（八）出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品房买卖合同的认购协议，在双方未能订立商品房买卖合同的情况下，买受人诉讼要求返还定金。
　　（九）买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支付购房款并给付违约金；或买受人未按期交纳按揭货款，出卖人履行担保义务后，诉讼要求买受人偿还其垫付的货款及利息；或出卖人催告后3个月内买受人仍未履行的，出卖人诉讼要求解除合同。
　　（十）出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵钾或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。
　　根据对适用《解释》前后所受理的商品房买卖合同纠纷上诉案件的统计，我们发现商品房买卖合同纠纷案件诉讼成因在适用《解释》前后发生了重大变化，在适用《解释》前的1年，因买受人无法按期交纳购房尾款引发纠纷的上诉案件21件；在适用《解释》后的1年，因同样诉讼原因引发纠纷的上诉案件仅为12件；而且各类型案件所占全部商品房买卖合同纠纷上诉案件的比例也发生了变化，因出卖人无法按期为买受人办理产权证导致的纠纷在2004年的6月至12月我院就收上诉案件131件，处于商品房买卖合同纠纷案件的第一位。在适用《解释》之后，因房屋质量瑕疵而要求双倍赔偿的案件以及因房屋的暂测面积与实侧面积不符要求解除合同的新类型案件不断涌现。
　　二、商品房买卖合同纠纷案件类型特点和原因分析
　　（一）从案件的成讼原因看，出卖人无法完成约定的义务，导致纠纷持续发生，案件数量陡增，并促使案件类型发生变化
　　1．设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定了多项条件，但对房地产企业各个运作环节的监督机制并未随着解释的出台而有任何完善，企业不具备销售商品房的能力，无法完成承诺，导致纠纷产生。
　　2．个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作。有的出卖人只顾追求高额利润而忽视消费者的权益，违规操作，而行政部门未尽审查义务，导致买受人的利益频频受到侵害。如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下，即取得了商品房预售许可证，所售房屋无法办理产权证，导致某类型案件数量的突然增加。
　　3．出卖人的守约意识淡薄，在根本没有办理相关规划审批手续或资质的情况下，即发布夸大其辞、具有欺诈性的广告，导致无法履行约定。如出卖人不具有为买受人办理进京户口的资质，但承诺购房者全家户口可以进京，结果无法为买受人办理户口进京的手续，与买受人发生纠纷，我院在解释适用后的一年半里受理了此类上诉案件24件。还有的出卖人未按照规定对小区进行规划，但没有相应的监督部门予以监督执行，出卖人在严重违规的情况下，也只是受到罚款的处理，买受人的权益无法得到保护如林红等48诉与金鼎公司案，金鼎公司在进行建设开发时未按照《北京市城市绿化管理条例》的规定，将其所占建设用地面积的30％作为小区的绿化地带，但金鼎公司交纳了罚款后，此事就不了了之，买受人的利益受损，导致双方诉讼。
　　4．开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重的质量问题，双方对簿公堂。预售合同签订在两三年前，诉讼却发生解释适用后，导致房屋质量的案件增加。
　　（二）从案件审理依据的法律规定看，在《解释》适用之后，商品房买卖合同纠纷的案件类型发生了明显变化
　　1．《解释》实施之后，买受人就出卖人的某些违约行为有了明确的法律依据，要求出卖人承担违约责任的案件显著增加。如因房屋配套设施不全买受人诉讼要求出卖人支付违约金的案件从原来的6％上升为10％，而商品房存在质量瑕疵以前就是各方关注的焦点，现在仍旧是引发纠纷的主要原因之一，[1]此诉因的案件比例变化不大。
　　2．《解释》明确商品房买卖纠纷的救济情形后，买受人依据《解释》规定提起诉讼，导致新类型的商品房买卖合同纠纷案件不断诉讼到法院。如因房屋的暂测面积与实际交付的面积不符，买受人要求解除合同双倍赔偿的案件，以及因出卖人交付房屋与其早期广告、宣传材料的内容不符，买受人诉讼要求履约的案件，在解释实施之前，当事人没有相应的法律依据，案件的诉讼风险大，故并没有此两类案件发生，现此两类案件数量大增，形成类型化，从而也引发了新的问题。
　　3．出卖人不使用合同示范文本，在提供的合同中增加附加条款，限制消费者的权利，增加消费者的义务，减除自己应承担的责任，随意改变房屋结构、设计，改变公共设施的用途，造成买受人诉讼时对出卖人的口头承诺无法举证。这充分说明了现阶段要解决商品房消费中的种种矛盾，必须完善保护购房者消费合法权益的配套法律法规，加强商品房买卖市场的全面整顿。《北京市商品房预售合同》的示范文本（以下成为示范文本）已在3月15日出台，对引导北京市买房消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约有一定的约束作用，但这一示范文本是否能在全国范围内对平衡商品房买卖合同双方的权利、义务关系起推动作用，减少交易纠纷，还有待时日考证。
　　（三）从当事人的诉讼地位看，原告为买受人的商品房买卖合同纠纷案件呈上升趋势
　　根据对海淀区、昌平区两个法院审理商品房买卖合同纠纷案件的数字统计，在适用《解释》之前，原告是房地产开发公司的案件占全部商品房买卖合同纠纷案件的比例分别是13％和24％；在适用《解释》之后，出卖人作为原告诉讼的案件占全部商品房买卖合同纠纷案件的比例为9％和12．1％，均有所下降：[2]这充分说明了以下几点。
　　1．出卖人侵犯消费者权益，拒绝履行合同义务的情况，在《解释》适用之前已经引起各方重视，在解释实施之后，依然是焦点问题。如因商品房室内空气质量问题引发的纠纷，在适用《解释》之前虽然也引起了重视，但对于“严重质量问题”的认定没有裁判标准，所以此类纠纷审理中仍旧处于无法可依的状态，在适用解释之后，因房屋室内空气质量不合格判决解除合同的很少。此次示范文本中对此规定：“室内空气质量经过检测不合格的，购房人有权退房”。
　　2．买受人在购房过程中承担风险较多，消费心理不成熟，导致原告为买受人的案件数量和比例增加。买受人受到五花八门广告的诱惑，无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确的判断，削弱了买受人的自我保护能力，一旦倾其所有积蓄并负债购房，发现房屋质量瑕疵，毕竟不能采取象小额消费的态度那样息事宁人，《解释》中对买受人利益的保护提供了法律依据，买受人必定要依据解释就其与出卖人之间的争议来讨个“说法”。
　　3．法制观念已经深入人心，买受人的依法维权意识增强，在《解释》实施之后，原告为买受人依法进行维权的普遍增加，纠纷发生后能够依法理智诉讼，说明《解释》的颁布施行确实解决了以往商品房交易发生纠纷时无法可依的状况。
　　（四）从案件的审理结果看，买受人胜诉的案件具有代表性，产生判例效应，导致群体性纠纷数量上升，使某一类型商品房买卖合同纠纷案件凸显
　　出卖人为原告诉讼的胜诉比例在20％左右，买受人胜诉的案件比例更少，但对其他买受人有相当的影响力，具有潜在的判例效应。如王永红等人与长城公司的商品房买卖合同纠纷案件，王永红等诉讼长城公司交付车位，法院认定长城公司应支付王永红违约金，此后引发了小区内大量买受人诉讼长城公司支付违约金的案件。这与商品房买卖合同纠纷案件的群体性、在同一小区内多发性的特点完全吻合。
　　（五）商品房买卖合同纠纷案件审理中出现的难点问题，与案件的各个类型紧密相连
　　依据案件的诉讼成因对商品房买卖合同纠纷所作细化分类后，在目前收案量大、案件较为集中的几个类型中，分别出现了审理中的难点问题。如在适用《解释》时，对于宣传材料、广告中关于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”上，理解不一致，导致同案不同判；在认购协议签定后无法达成正式的商品房买卖合同，买受人要求退还定金的案件中，对于认购协议中约定的买受人义务应如何理解？这些问题伴随商品房买卖合同纠纷案件的进一步类型化而产生，并且亟待解决。
　　三、商品房买卖合同纠纷案件涉及的主要法律问题
　　（一）关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题
　　销售广告和宣传材料是销售商品房的一种重要的促销手段，因出卖人发布虚假广告诱导买受人购买房屋而引发的上诉案件，从《解释》适用前的6件上升到73件，上诉案件的收案比例已经超过全部商品房买卖合同纠纷案件的10％。审判实践中，在对宣传材料及销售广告是否为要约，是否构成违约的认定上，存在不同意见，形成了同案不同判的局面。形成这种局面的关键，在于对《解释》第3条所作规定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约”的理解不尽一致。根据《》第条的规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，没有订人合同中的广告、宣传资料内容不能作为合同条款。这种情况下，买受人在因受到误导购买房屋遭受不利益时，其所受损失只能通过请求出卖人承担缔约过失责任进行补偿，这无法使买受人的损害得到全面补偿。有学者指出，无论商业广告或宣传资料是否构成要约，一旦购房者与开发商签订房屋买卖协议，开发商制作且购房者信赖的广告及宣传资料即构成买卖合同的重要组成部分。如果开发商制作、发布虚假广告宣传资料，亦可能因其所销售的商品房不符合商销性和适应性而被认定为欺诈。[3]各法院在适用第3条处理案件时的审理结果也不尽一致。尤其是出卖人广告宣传的设施、公共建设，如中心会所、停车车位等配套设施，或者是小区的绿地面积等宣传，是否为要约的认定上，各法院所作判定不一。笔者认为，《解释》第3条的规定保护了买受人合法权益，按照该条规定，以及《》第条的规定，在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约。
　　1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。2．该允诺和说明具体确定。所谓具体确定，是指广告的内容是特定的、不抽象、不笼统。如小区绿化率达到80％、保证每两户有一个停车位、规划区内设立健身房、游泳池，每单元两部电梯等，现在已经得到公认，应该认定属于具体确定的条件。[4]但是象“高尚社区”、“具有热带雨林般的休闲会所”等宣传就因为其判断标准难以统一，不应认定为具体确定。其中，对于“相关设施所作说明和允诺具体确定”上，还有以下两点必须考虑的因素。（1）在相应的法规、规范性文件为要求的情况下，出卖人就小区的规划、绿地面积、车位设置等作出承诺，应视为要约。这首先是基于相关地方性法规或规范性文件的规定；其次是由于出卖人就小区的规划、绿地面积、车位设置等已经作出的承诺。如根据《北京市城市绿化管理条例》第13条第1款的规定，新建居住区的绿化面积不低于30％，并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地；居住小区按人均1平方米的标准建设公共绿地。如果开发商在广告中承诺了绿地的具体面积的，应认定为要约。对于此种情况其他省市法院也作出过类似判决。[5]（2）房地产开发商在销售房屋之前，规划中已经确定了小区各个部分的建设项目，并对原规划建设的内容进行了公示，在出卖人与买受人签订了商品房买卖合同后，开发商考虑到后期工程的建设对小区的规划予以变更，该变更再次经规划部门批准，对于原公示过的内容是否认定为要约。对此，笔者认为可以分两种情况进行处理。①出卖人改变小区规划，与原来公示的内容不符，但改变后的公共设施、共用建筑的建造系为了小区全体居民的利益的，如果将变更后的项目拆除，会影响到整个小区买受人或居民居住生活的，对此应当认定出卖人最初的公示内容为要约，但在违约责任的承担上，可适当减少出卖人承担违约金的数额；②出卖人变更小区的规划是为了出卖人的后期工程获得更大的利益。对此，即使经过了规划许可或办理了变更手续，也应该充分考虑买受人的利益，在认定原公示内容为要约的基础上，由出卖人承担违约责任，并且尽可能判决出卖人按照原来对于小区的规划补办规划手续，重新进行改建。3．是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。其中的关键在于买受人信赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同时，即为买受人对出卖人发出的要约作出承诺，即使该说明和允诺没有明确订立在商品房买卖合同中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
　　（二）出卖人无法交付宣传材料、销售广告约定的内容时，违约责任的认定问题
　　在出卖人无法交付销售广告、宣传材料中承诺的公共绿地、配套设施时，是否认定为违约的问题上，笔者认为，应当结合个案情况作出判断，是否构成违约，不能一概认定或否定。应注意以下几点。
　　1．对于出卖人无法交付房屋的配套设施，应区别是现房销售还是商品房预售来分别认定违约责任。（1）现房销售中买受人往往对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解，在购房当时，就应该知道出卖人交付的房屋及配套设施是否与广告、宣传材料一致。如果出卖人所销售的房屋配套设施等与广告、宣传材料不符，买受人并未提出异议的，但在购房后反悔的，此种情况不宜认定为出卖人违约；如果出卖人所销售的房屋配套设施等与广告、宣传材料不符，买受人当即提出异议，出卖人亦承诺整改或答复日后将保持与广告、宣传材料一致，而出卖人在房屋交付使用后，未按照承诺履行的，则应认定出卖人为违约。（2）商品房预售中发生的出卖人未履行广告或宣传材料中承诺的，只要承诺或宣传材料的内容具体确定，并且对出卖人订立合同房屋价格的确定有重大影响的，一旦出卖人违反约定，应认定为违约。
　　2．审判中要准确地理解《解释》第3条关于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的规定，特别是涉及到群体纠纷时，要考虑具体买受人在签订商品房买卖合同当时的要求和意愿，不能简单地按纷争发生后众多买受人统一形成的意思考虑。
　　3．按照上述关于适用《解释》第3条时如何认定要约的分析，开发商违反承诺，未能交付配套设施系因考虑整个小区规划的合理性和协调性，及小区的整体利益而对公共设施的位置、用途使用方式等进行了适当调整，并仅对少数业主造成一定影响的，不要轻易认定违约。在示范文本中规定，在“建设工程施工图设计文件的一些设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人未在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人的，买受人有权退房”。但在实践中，买受人选择退房的很少，选择实际支付违约金的为绝对多数，所以对此问题的研究仍旧十分紧要。笔者认为，上述观点符合《》的规定，同时有利于保护买受人的权益，规范出卖人的销售行为。对于出卖人就所销售商品房开发规划范围之外的周边环境所作的夸大不实宣传，误导买受人购房使买受人遭受不利益的，根据《
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导致商品房买卖合同无效的原因有哪些?
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在实践中，合同无效的情形很常见。那么，导致无效的原因有哪些？哪些情形下商品房会无效？商品房买卖合同无效有什么法律后果？怎么避免商品房买卖合同无效？商品房买卖合同无效的情形：(一)房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让)法律规定：《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。(二)侵犯优先购买权的法律规定：《》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。(三)因欺诈而转让商品房的法律规定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。(四)商品房预售违法的法律规定我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。(五)在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的法律规定《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。另外：(一) 房屋买卖未采用书面形式法律规定《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”法律分析由此可见，即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同法律规定《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的法律规定《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(日最高人民法院)强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(日最高人民法院)答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”《》第十五条规定：“
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”法律分析由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。(四) 房屋共人擅自转让的行为法律规定《关于适用〈〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”《物权法》第一百零六条规定：“
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”法理分析
可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同法律规定《》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”法律分析
总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。(六) 城市公房私自买卖的问题根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。另外，有些地方的公房转让合同不同于其他的，通常双方转让的是房屋的使用权，这样严格说就不再属于房地产买卖合同。延伸阅读：
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