深度调查：利川楼市 路在何方 ？_新浪房产_新浪网
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深度调查：利川楼市 路在何方 ？
来源：利川网
作者：唐旭
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&&新浪乐居讯(编辑 陈在云)2014年，全国很多城市房价开始下降，李嘉诚陆续抛售内地房产，于是&房价暴跌论&&崩盘论&开始蔓延。2014的楼市，少了些激情前的冲动，多了些理性的深沉，没有了艳遇的心跳，消停了许多寻求刺激的冲动，就像热恋中的情人结婚后终归把炽热慢慢冷却，踏实于生活。
&&近年来，随着利川城市建设步伐的加快，城区规模不断扩大，城市功能不断完善，城市形象逐步提升，房地产业在利川市国民经济中的地位和作用不断凸现，对促进经济增长、增加社会就业、提高城镇化率、拉动相关产业发展等方面均做出了一定贡献。那么，面对来自房产界的各种风言风语，利川房价，是涨是跌？利川楼市，路在何方？对此，记者进行了调查走访。
&&&17年，利川崛起80多个楼盘
&&利川的楼市，最早得从1997年说起，时代置业公司在丹桂园建造了第一栋商住楼。当时，对于交通相对封闭、观念相对落后的利川来说，很多市民都不理解，大家一致认为，私房住起来宽敞、舒适，为什么要去买商品房呢？俗话说，万事开头难，该公司通过不断宣传、引导，逐渐改变了一些人的观念，得到不少思想前卫的城镇职工认可，这栋商品房很快售罄。
&&在接下的17年里，利川楼盘如雨后春笋般冒出来：时代广场、腾龙广场、清江小区、时代逸园大厦、时代佳苑、时代清江半岛、时代大北门、国泰广场、国泰大厦、硒都花园、清源景城、时代清江半岛、明珠大厦、东方城、金左岸、锦绣新村、八一公寓、佳兴思成园、香山甲第等，据粗略统计，17年来，利川在建和建成的楼盘，大大小小有80多个，其中不包括小产权房。
&&纵观17年的发展轨迹，利川楼盘从纯住宅向商住楼、规模商住小区、商业房产、城市综合体、旅游文化地产不断转型。房价价格也一路飙升，从1997年的每平米几百元，到2014年，每平米已突破4000元。其中，以2009年至2011年涨幅最快，两年时间每平米涨了1000元。比起全国其它城市而言，利川楼市有着共性：房价并不是一成不变的，不同的区域，不同的地段，不同产品户型，不同的开发商，其销售价格和态势均有所不同，不同物业的增值速度和空间也不一样。
&&这房地产开发的17年，也是利川基础设施大发展，国民收入大提高，思想观念大转变的17年。市民的投资理财方式，由最原始的存款，逐步向基金、股票、债券和房地产投资转变。也出现了少许小炒房团，也可算赚了个盆满钵盈。
&&近年来，利川的开发商越来越多，楼盘越来越多，呈现出供大于求的局面，但市民在疯狂过后，却逐步向理性回归。据了解，目前利川正在营销的楼盘有30多个，开发商各显神通，使出浑身解数吸引公众眼球，其竞争已达&白热化&程度，随着各种&暴跌论&、&崩盘论&、&泡沫论&滋生，导致许多市民持币观望，使利川楼市一度&疲软&。记者观察发现，很多售楼部冷清萧条，门可罗雀。
&&&地产商，仍在摸索中前行
&&张自强是土生土长的利川人，在时代集团工作十几年，有着丰富的房地产营销经历，此前，他曾对利川楼市做了深入的统计和分析：购房群体中，本土刚性需求者占60%，本土改善型投资者(属改善型也具有投资性质的)占20%，本土纯投资型(含炒房群体)占10%，周边地区度假投资型的(候鸟型)占10% 。张自强分析，未来利川楼市的后发优势有两大类，一是外地人进利川，随着交通日益便捷，利川独特的气候、生态优势，将吸引更多周边城市的人购房；二是乡里人进利川，乡镇教师、公务员、商人、打工仔仍然是一个大的购房群体。
&&&买房子要六看，看大规划，看大环境，看大配套，看开发商，看运营商，看物管商。品质好服务好的房子，永远不愁销路，相反，品质差服务不好的房子，即使再疯狂降价，也无人问津，更谈不上增值，对投资型的更不好转手。&张自强认为，利川的楼盘良莠不齐，整体看来，科技含量不高，复制严重，模仿普遍，多数开发投资商仍处于摸着石头过河、缺乏持续健康发展理念的投机状态。
&&张自强介绍，从原始纯住宅到高端旅游文化地产，朱群英和他的时代团队，见证了利川房地产业的变迁。
&&对于未来房价的走势，张自强大胆预言：&如果中国不出现大的通货膨胀，利川凭借难得的生态和气候优势，在交通日益发展的大势下，到2020年，利川的商品房将突破7000元/平米的大关，均价有望达到6000元/平米，基本接近现在宜昌和万州的水平。未来几年，利川房价不会猛涨，但会一直保持整体持续上涨的态势。&&&&&&&&&&&
&&利川楼市潜力巨大&
&&在利川某售楼部，记者见到了香港杰瑞中国董事总经理兼华中事业部总经理周文胜，这位有着丰富实战经验的房地产营销人，他虽然不是利川人，却对利川楼市洞察深刻。&
&&接受记者采访时，周文胜说，房地产业确实存在楼盘品质不高、开发企业负担重、部分开发企业社会责任感不强，以及受国家宏观政策影响，销售市场紧缩等问题。针对四线城市&崩盘说&、&鬼城论&不绝于耳，周文胜表示，泡沫只是个别城市的个案。过去的20多年，是中国城镇化的上半场，如果中国的城镇化提高到70%左右，还需要15年～20年的时间，这就是中国城镇化的下半场。而在今后20年，着力点会从大中城市扩展到中小城市，三、四线城市因此被业内视为&红海&。
&&周文胜分析，利川应属于四线城市。利川具有独特的区位优势、气候优势和人文优势，全市城镇化率仅达32%，房地产市场才刚刚起步，发展空间大、潜力大。&
&&当记者问及利川市商业地产运营现状呢？周文胜认为，就利川目前的商业地产现状来看，主要基于两点考虑，一是目前利川大部分商业地产开发商是从做住宅转型过来的，在商业地产的运营上并没有实际经验，往往在后期的运营过程中只是出于应付，对运营的理解只是停留在清洁卫生、保卫这些简单工作；二是开发商的专长是建造项目，并没有运营的人才，但商业地产的运营要求非常高，如果没有多年的招商和运营经验，肯定无法做好运营工作。周文胜同时还指出，利川商业地产前期规划设计也存在五大通病：一是开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用；二是利川发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马；三是在利川商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性；四是利川商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重；五是策划行业有其自身的运作规律，开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。&
&&杰瑞中国华中事业部《利川市房地产2014年第一季度销售成交报告》数据显示，月份，利川共发放商品房预售许可项目3个，预售套数829套面积6.46万平方米，实际销售商品房684套，完成投资12101.1万元，于去年同期实际销售商品房300套3.4万平方米，完成投资8909万元相比，销售增长了128%，投资增长了25.8%。同时，利川市还完成了产权产籍登记270宗平方米，出具房屋登记测绘报告62份平方米，出具房屋安全等级鉴定报告12份1356平方米。
&&周文胜同时也透露，利川现行的商品房价格在元/㎡之间，房价对于其他的城市而言，涨幅速度不大，即下跌的可能性很小。强劲的需求在支撑价格，成本在左右商品房的价格。土地、劳动力、原材料价格、银行的利息费用、开发人员的工资水平都没有下降，所以房价不可能下降。&
&&文化旅游地产闪亮登场&
&&近年来，随着高速公路、铁路以及动车的开通，到利川来旅游、休闲、避暑、度假的游客越来越多，优美的风光，茂密的植被，凉爽的气候，已成为周边城市无法比拟的&人间天堂&，气候凉带来旅游热，旅游热促进楼市俏，苏马荡的发展就是一个有力的佐证。&
&&在利川市龙船天街售房部，记者碰见一位万州过来的客人，他坦诚地说：&利川气候凉爽，适宜人居，想在这边订一个商铺，以后过来做生意。&该营销部负责人肖紫阳介绍，随着利川旅游大气候的形成，楼市会迎来新的曙光，特别是旅游休闲地产，已经成为抢手的&香饽饽&。
&&有着多年中西部二三线城市营销经验的肖紫阳认为，旅游休闲地产是中国人均GDP进入5000-1万美元区间的必然产物，是区别于商业地产、工业地产、住宅市场外的另一种存在形式。它的结合不单单是普通的传统文化与旅游休闲的交融，另外它还可以理解为大众文化、现代文化、科技文化，只要是优秀的文化都可以和旅游业相结合。比如王健林在武昌开发的楚河汉街，就不仅是商业地产与商务的结合，更是通过汉秀剧场、电影乐园、温莎夫人蜡像馆等文化休闲产业发掘，为一个500万方的巨型城市综合体赋予了全新的活力。
&&有专家认为，旅游地产在城镇化的发展过程中占有重要角色，旅游地产是旅游业与房地产两个热门行业的结合，它融合多项产业，全面整合资源，能够大大促进城镇化的基础设施建设，提高城镇化建设的水准。文化娱乐、体育、疗养等旅游公共设施以及城市休闲项目的建设，还将进一步带动当地旅游业、餐饮业、文化产业等第三产业的发展，为当地创造更多的就业岗位，为旅游经济的发展增添助力。&
&&肖紫阳直言不讳地说，旅游地产已经过了&出卖资源&的时代，单纯依靠青山绿水只能愉悦人的眼不能留住人的心。因此，要想获得长久发展，还得靠创意、文化、设施条件等竞争。&
&&记者了解到，在利川，即将有一批旅游地产项目亮相，如中国夷城、宜影古镇等，都是高起点大手笔规划的。
&&采访中，众多业界人士表示，未来几年，利川房价不会大起大落，而且将持续上涨。再加上利川城区独特的凉爽气候，会吸引大量游客来休闲避暑，因此，利川楼市比恩施、宜昌、万州等周边城市更有前景。
&&淘恩施好房：&&&
&&需求找房：&&&&&&&&
&&区域找房：&&&&&&
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很多时候，人们都说房地产就是一个死结，谁都解不开。为什么卖不掉的地方多少钱都卖不掉，为什么好的地方价格巨贵但是依然有人接盘。为什么中国房地产两极分化这么严重。
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