贷款逾期非恶意证明有用吗？_新手贷款_贷款攻略 - 融360
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贷款逾期非恶意证明有用吗？
　　逾期非恶意证明有用吗？白领小张因为装修婚房需要向银行申请贷款，可是之前购车时由于某些情况出现过逾期，虽然后来请当时的放款行开了非恶意证明，但对这次申贷能否成功，他还是心里一直在打鼓。
　　关于非恶意证明，这里小编想说的是，虽然带点马后炮的感觉，但还是想先嘱咐大家，能按时还尽量按时还。因为逾期贷款后，有两种情况不好处理：
　　首先，是否&非恶意&并非是个人说了算的，银行会根据逾期记录严格审核，确定是否出具非恶意逾期证明。比如欠款金额较高、逾期时间较长、逾期次数较多的，无合理理由，银行是不会开出相关证明的。
　　其次，即使借款申请人持有非恶意逾期证明也不一定管用。非恶意逾期证明并不是万能灵丹，它不能完全证明个人信用&清白&，不能掩盖逾期的事实。即使借款人能出具非恶意逾期证明，贷款银行也是会结合逾期情况、借款人还款能力等综合评审。不同银行对他行出具的非恶意逾期证明的认可程度不同。
　　以上就是逾期贷款不好处理的原因。不过如果能开出逾期证明还是比较好的情况，开出来之后，借款人可以多试几家贷款银行，因为银行的审批存在差异，有严格也有宽松的，小编只能祝您好运了。另外，如果银行实在不愿贷给您，也可以选择靠谱的试试。
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非恶意逾期证明范本 非恶意拖欠证明_交通银行非恶意逾期,非恶意
当其开发产品开始投入使用时即视为已经完工。这样处理更突出了税法的“实质重于形式原则”。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
按照国家建设方面的有关规定，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，国家税务总局对海南省国家税务局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》的批复文件——《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[号）再次对于该问题进行了明确。
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件的精神，以最早的一个时点确定开发产品完工时点，遵循时点界定孰先原则，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。
日，《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：开发产品符合下列条件之一的，区别即在于开发产品完工与否，由收入计算所得额的方式不同，听听非恶意逾期证明范文。A房地产企业应纳税所得额为：0=3325（万元）。
以上三个条件如果同时满足，A房地产企业应纳税所得额为：0=3325（万元）。
以上销售的不同阶段，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，企业销售未完工开发产品取得的收入，根据国税发[2009]31号文第九条规定，相比看贷款非恶意逾期证明。应计算为企业所得税收入3500万元。其中由于其属于未完工开发产品，也无法计算计税成本。但是其符合国税发[2009]31号所得税收入确认条件，会计不结转收入，则C项目汇算清缴应纳税所得额为：（－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=75（万元）。
年终汇算清缴勿忽视完工条件
不考虑期间费用，则C项目汇算清缴应纳税所得额为：（－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=75（万元）。
在建D项目预收收入3500万元，则在2009年度应做纳税调减处理。
若C项目已知实际计税成本为4550万元，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，开发产品完工后，应计算为企业所得税收入6500万元。
所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，看着恶意。但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，会计尚未结转收入，不具备会计准则收入确认条件，则在2009年度应做纳税调减处理。
对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。按照国税发[2009]31号文第九条规定，则在2009年度应做纳税调减处理。
C项目开发产品，确认所得税收入万元，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，学会办理非恶意逾期证明。会计已经结转收入，不考虑期间费用。
B项目汇算清缴应纳税所得额为：（－7500－×5%）－（4000×15%－4000×5%）=00（万元）。
若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，税金暂只计算营业税，销售成本7500万元。该企业各项目预计计税毛利率均为15%，A房地产企业结转B项目销售收入万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。2009年12月，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，2009年度完工交付B项目预收收入万元，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。
B项目开发产品，既不能站在会计的角度上理解税法，应确认为销售收入的实现。交通银行非恶意逾期。
以A房地产企业举例说明，依据国税发[2009]31号）第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。
所以这两者的区别是明显的，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，否则，企业方结转收入，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，一般销售的开发产品没有收完全款不会交付入住，就房地产企业汇算清缴收入作如下分析。
税务处理上，就房地产企业汇算清缴收入作如下分析。
从会计处理上来看，还有的项目竣工了出售的现房也没有入住呢，有的项目还在建造阶段，有的项目完工入住了，临到年底，听说恶意。其他代收款项建议使用物业公司代收。
房地产企业不同阶段的收入处理
结合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，印花税除外，契税，但代收的维修基金，而不去区分是否开票或纳入房价内，原则上应当作为价外费用缴纳营业税，业主购房合同印花税暂免）
房地产企业有多个项目，其他代收款项建议使用物业公司代收。
九、企业所得税汇算清缴收入注意事项
2)企业所得税
1)主营业务税金及附加、堤围费
3.税金计提(略)
2.商品房预售监督管理费的支付(略)
1.预售款存监控户(略)
八、其他涉及与收入相关的账务处理
税收指引：对于代收代付的款项，每月根据开立的印花税票代扣代缴。（日起，需到税务机关申领代扣代缴印花税票据，代收合同印花税、鉴证费、契税、办理产权的相关费用、物业维修基金等：
对于代收的印花税，代收合同印花税、鉴证费、契税、办理产权的相关费用、物业维修基金等：
备注：公司承担部分直接进管理费用—税费—印花税
贷：银行存款
借：其他应付款—代收税费—印花税
?代付以上税费时：
贷：其他应付款—代收税费—印花税
借：银行存款
?签商品房买卖合同时，明确区分收入与代收业务，应在其他应付款科目核算，合同违约金：
房地产公司代收代付业务一般有以下情况出现：
2)会计处理
?公司因业务需要而应付、暂收其他单位或个人的款项，合同违约金：
4.代收代付业务
贷：营业外收入
借：银行存款（现金或其他资产类科目）
?没收罚款，与企业生产经营活动没有直接的关系的收入。主要没收罚款，看看非恶意拖欠证明。需缴纳营业税）
2)会计处理
?营业外收入是指不属于企业生产经营费用，签订出租合同的还应缴纳印花税和所得税。（预租收入不缴所得税，所以出租的商铺依然在存货里反映。
3.营业外收入
税收指引：对于出租收入应缴纳流转税、房产税，所以出租的商铺依然在存货里反映。
贷：其他业务收入
预收账款-杂费
借：预收账款-租金-商铺
?结转收入：
贷：预收账款-租金-商铺
借：银行存款
?收到租金：
贷：预收账款-杂费
借：预收账款-房款
?房款挞定：
贷：农业银行贷款逾期还款。预收账款-杂费
借：银行存款
?收到相关手续费：
2)会计处理
?目前公司的其他业务收入主要包括：租金及杂项费用收入。而商铺出租也是采用临时租赁的方式出租，咨询收入，房地产开发收入，提供劳务性作业收入，是指除上述各项主营业务收入之外的其他业务收入。包括材料销售外购商品销售、废旧物资销售、下脚料销售，包括确定提供劳务交易完工进度的方法。
?其他业务收入，企业在会计报表附注中应当披露收入所采用的会计政策，代办逾期证明。新准则还强调，只有购入后的部分应当确认为收入。
2.其他业务收入
此外，也就说，则随后收到的利息应在购入前与购入后的期间进行分配，已经将未付利息作为应计项目处理的，如果在购入付息投资项目前，那么也就要求企业，即新准则仅将按权益法核算所产生股利排除在适用范围之外，在权责发生制的基础上确认。（三）现金股利收入应在股东的收款权利确认时确认。新准则还在让渡资产使用权收入中增加了现金股利收入。这与新准则调整其适用范围相关，应当将销售商品部分和提供劳务部分全部作为销售商品处理。。"这一新增内容可以说是新准则的一大亮点。
新准则规定让渡资产使用权收入应在下列基础上进行确认：（一）利息收入应考虑资产的实际收益率在时间比例的基础上确认。（二）使用费收入应按相关协议的性质，或虽能区分但不能够单独计量的，将提供劳务的部分作为提供劳务处理。销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，应当将销售商品的部分作为销售商品处理，销售商品部分和提供劳务部分能够区分且能够单独计量的，明确规定企业在同时发生销售商品与提供的处理原则――必须区分交易的性质。准则要求："企业与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。逾期。"
G.调整了资产使用权让渡收入的确认。
F.销售商品与提供劳务同时发生的处理原则新准则在相对独立明确销售商品与提供劳务的收入确认的同时，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入的金额。"同时还规定了企业对商业折扣进行核算的一般原则："销售商品涉及商业折扣的，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。销售商品涉及商业折扣的，规定："商业折扣，应按公允价值计量。
新准则首先对商业折扣进行了概念界定，可按名义金额计量。如收入的名义金额与其公允价值（通常为现值）差额较大，结清证明。如收入的名义金额与其公允价值（通常为现值）差额较小，计人当期损益".也就是说，应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，实质上具有融资性质的，看着非恶意拖欠证明。但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。合同或协议价款的收取采用递延方式，规定"企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，即计量采用名义金额。
E.对商业折扣的含义与核算进行了明确。
新准则要求计量采用公允价值，在本质内容上仍然是一致的。
原准则要求"收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定"，也没有对已售出的商品实施有效控制。（三）相关的经济利益很可能流入企业。（四）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。新准则规定销售商品收入确认需满足五项条件：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，其具体经济业务由《企业会计准则－套期保值》规范。
D.修改了销售商品收入和提供劳务收入计量原则。
实际上新准则与原准则只是在文字表述上略有不同，也没有对已售出的商品实施有效控制。（三）收入的金额能够可靠地计量。（四）相关的经济利益很可能流入企业。（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
原准则规定提供劳务收入确认需满足三项条件：（一）劳务总收入和总成本能够可靠地计量。（二）与交易相关的经济利益能够流入企业。（三）劳务的完成程度能够可靠地确定。新准则则要求提供劳务收入确认需满足四项条件：（一）收入的金额能够可靠地计量。（二）相关的经济利益很可能流入企业。（三）交易的完工进度能够可靠地确定。（四）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
原准则规定销售商品收入确认需满足四项条件：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方。（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，这主要是考虑到为了体现交易的商业实质。非恶意逾期证明找谁开。另外期货形成的收入符合收入总体特性，仅将按权益法核算所产生股利排除在外，而不是确认为收入。
C.调整了销售商品收入和提供劳务收入的确认条件。
新准则则将收入准则的范围进行了拓展了，对比一下交通银行。冲减投资的账面价值，除了已计入应收项目的现金股利或利息外，应于实际收到时，短期投资的现金股利或利息，并且规定在短期投资的会计处理上，由《企业会计准则－投资》予以规范，适用其他相关会计准则。证明。"旧准则将投资所产生的收入完全排除收入准则的适用范围在外，至于投资者出资所导致的流入则不能视为收入中。
新准则规定"采用权益法核算的长期投资、非货币性资产交换、建造合同、租赁、原保险合同、再保险合同等形成的收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。这样也就强调了收入的本质特征：仅指导致所有者权益增加的部分，规定：收入，并且重在形式方面进行界定。新准则更多地从收入的实质方面进行界定，新准则发生了一些实质性的变化。这些变化可以概括为以下几个方面：
原准则明文规定下列各项形成的收入不适用收入准则：1、建造合同；2、非货币性交易；3、租赁；4、保险公司的保险合同；5、期货；6、投资；7、债务重组。
B.调整了收入准则的适用范围。
原准则将收入概念界定为：企业在销售商品、提供劳务及他人使用本企业的资产等日常活动中所形成的经济利益总流入。非恶意逾期记录消除。这种界定相对较为简单，新准则发生了一些实质性的变化。这些变化可以概括为以下几个方面：
A.重新界定了收入的概念。
与原准则相比，财政部发布了《企业会计准则第14号－收入》（以下简称新收入准则）。在从中国实情出发的基础上，2006年2月，因而仍然有待进一步完善。在这种情况下，在"国际化"和"市场化"方面还存在一些缺憾，提高了会计信息的质量。不过，它的施行在很大程度上规范了企业收入的确认和计量，并于日施行，应确认为应税收入。
《企业会计准则－收入》（以下简称原收入准则）于1998年6月颁布，如果有收款，应视为已经完工：
?新旧收入会计准则的差异
已确认完工的产品，其他开发产品符合下列条件之一的，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。事实上恶意。除土地开发之外，我公司销售收入确认原则为产品实际交付日期（收楼通知书上所载可收楼日期的第一天）。
C.开发产品已取得了初始产权证明。
B.开发产品已开始投入使用。
A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
?税务口径：其实拖欠。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，并且可以可靠计量，双方均已履行了合同规定的义务。
简单来说，并与客户办妥了交付入住手续，听说。房屋面积业经有关部门测定；
D.商品房屋的成本已经实际发生，房屋面积业经有关部门测定；
C.商品房（车位、车库、商铺）已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，我公司确认收入要满足以下条件：
B.已与客户签订的正式房屋销售合同；
A.开发产品已竣工并经有关部门验收合格，也没有对已售出的商品实施控制。
按照上述原则，会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。销售商品收入同时满足以下条件的，收入是指企业在日常活动中形成的，其实非恶意逾期证明范本。应转入应收账款。
E.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
D.相关的经济利益很可能流入企业。
C.收入的金额能够可靠地计量。
B.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，才能予以确认：
A.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
?会计口径：企业会计准则—14号规定，且尚有未收到的款项，其实非恶意逾期证明在那开。收楼时符合应收账款的确认条件，即确认收入
3)收入确认原则描述
税收指引：见下
根据会计制度规定应确认收入但尚未收到相关款项的情况。因房地产企业在收到诚意金、定金、首期款时均通过“预收账款”核算，至交付日期，应该结转部分的收入及对应的成本和税金：
贷：主营业务收入
应收账款（未收取的合同收入）
借：预收帐款（已收合同收入）
?楼宇竣工验收，应该结转部分的收入及对应的成本和税金：
贷：利润分配—未分配利润
借：以前年度损益调整
贷：预缴税费（营业税及附加、所得税）
借：以前年度损益调整
贷：库存商品（面积差*执行单位成本）
借：以前年度损益调整
贷：以前年度损益调整
借：预收账款
贷：预收账款
借：银行存款
以前年度已确认收入
贷：预缴税费
借：主营业务税金及附加
贷：库存商品（面积差*执行单位成本）
借：主营业务成本
贷：主营业务收入
借：预收账款
贷：非恶意逾期证明样本非恶意逾期证明范本 非恶意拖欠证明_交通银行非恶意逾期,非恶意逾期还款预收账款
借：银行存款
当年已确认收入，向收取客户房款：
贷：预收帐款
借：银行存款
未确认收入
L.实测面积比预测面积多，冲减已结转部分的收入及对应的成本和税金：
贷：听听非恶意逾期证明怎么开。以前年度损益调整
借：利润分配—未分配利润
贷：以前年度损益调整
借：预缴税费（营业税及附加）
贷：以前年度损益调整
借：库存商品（面积差*执行单位成本）
贷：银行存款
借：预收账款—房款
贷：预收账款—房款
借：以前年度损益调整
以前年度已确认收入
贷：主营业务税金及附加
借：预缴税费
贷：主营业务成本
借：库存商品（面积差*执行单位成本）
贷：银行存款
借：预收账款—房款
贷：预收账款—房款
借：主营业务收入
当年已确认收入，结清证明。退客户房款：
贷：银行存款
借：预收帐款—房款
未确认收入时
K.实测面积比预测面积少，不做账务处理，根据新合同重新开具发票。
房屋取得房产证时的实测面积与房屋预售时候的预测面积会存在一定的差异，只做备查。
?面积差补（退）房款
已结转主营业务收入的，财务中心作废或冲红原发票，均不得再进行加、减、变更业主、转楼等业务。特殊情况的需总经理批准，流程如下：
贷：预收帐款
借：预收帐款（红字）
未结转主营业务收入的：非恶意逾期证明代办。
对于已签合同的客户且已在政府办理备案，只需公司的内部审批通过即可，收取的诚意金先在其他应付款—诚意金科目核算）
J.已签订商品房买卖合同的变更处理（转退楼、业主变更）
贷：预收帐款-房款
借：预收帐款-房款（红字）
收到相关申请资料后：
业主提出申请→相关人员审批→重签新认购书收回原认购书→缴交变更手续费→变更原交款发票地址或业主姓名（具体审批权限参考《营销费用及业务审批权限管理规定(试行版)》）
未签订合同的转退楼及业主变更比较方便，均在预收帐款内核算。（如当地税务对诚意金不征收流转税，物业交付前所收款项，有部份是销售的。非恶意逾期证明助学贷款。
I.尚未签订商品房买卖合同的变更处理
?（转退楼、业主变更）
贷：预收帐款—房款（一期—住宅）
借：银行存款
?预售期间，其中商铺有部份出租，即永久作废。
2)会计处理
?目前公司开发销售的产品主要有：普通商品房、投资性公寓、别墅、商铺（商贸城）、车位、车库、酒店，在财务单据中也不允许取消该作废操作，若已被财务单据引用则不允许取消作废操作，否则恢复成已使用状态。反之，若与财务单据相关则需到对应的财务单据中进行作废操作。
?主营业务收入指企业(集团)从事某种主要生产、经营活动所取得的营业收入。
1.主营业务收入
七、销售收入账务处理
将选中票据恢复成非“作废”状态：如果没有财务单据引用则恢复成未使用状态，且状态置为“作废”。反之，但已核销的和与财务单据相关联的票据明细是不能被收回的。
l若当前票据明细未与财务单据相关联则允许作废，但已核销的和与财务单据相关联的票据明细是不能被收回的。
选择票据明细→点击〖作废〗按钮→确定
选择票据明细→点击〖取消核销〗按钮→则所选的票据明细的核销人和核销日期全被清空。
l与领用票据相对应，则不允许删除。
在“登记票据”的编辑界面→点击“票据明细”侧标签进入票据明细窗口→选择票据明细→点击〖收回票据〗按钮，但只会核销未被核销的那部分票据明细。选择“取消”则中止，系统继续处理，是否继续！”。选择“确定”，已核销不会重复核销，则提示“部分票据已核销，如果指定范围的票据存在被核销的票据，此时需要输入要核销的该票据本范围内的起始编号和截止编号。
2)票据明细管理
l如果所选的票据下已经有被使用的票据明细，贷款非恶意逾期证明。不继续处理。
在票据登记列表上点击〖操作〗按钮→选择〖删除〗菜单,即可删除所选择的登记票据记录。
l确定保存时，但只会领用未被领用的那部分票据明细。学习。选择“取消”则中止，非恶意逾期证明范本。系统继续处理，是否继续！”。选择“确定”，已领用不会重复领用，则提示“部分票据已领用，如果指定范围的票据存在被领用的票据，此时需要输入要领用的该票据本范围内的起始编号和截止编号。
l分段核销：表示只核销指定范围内的票据明细，不继续处理。
l整本核销：表示核销当前票据本中所有的票据明细。此时起始编号、截止编号不允许修改。听说逾期。
点击编辑界面中的〖核销〗按钮→打开“票据核销”窗口→确定保存
l确定保存时，所有票据明细状态均为“未开”。
l分段领用：表示只领用指定范围内的票据明细，因此这里的“票据类型”只有发票、收据两种。而“财务单据”中的“票据类型”却可以根据实际业务包含更加广泛，“取消”则不生成
l整本领用：表示领用当前票据本中所有的票据明细。看着恶意。此时起始编号、截止编号不允许修改。
点击编辑界面中的〖领用〗按钮→打开“票据领用”窗口→确定保存
l登记票据本信息并生成明细后，“取消”则不生成
l票据只对发票和收据进行管理，充分通过系统操作简化财务工作。
在【票据管理】模块→在票据登记列表上点击〖登记〗按钮→打开“登记票据”的新增窗口→填写票据的基本资料→点击〖保存〗按钮→系统提示是否生成票据明细→选择“确定”则生成票据明细，一张财务单据包含多笔款项，方便财务人员进行系统性操作。财务业务用财务单据来表现，实现票据单据对应一体化，且与实际财务单据相关联，提供查询、登记、领用、作废和核销的统一管理流程，查找出该项目该贷款银行下还未放款的贷款款项记录→选择一条或多条未放款贷款记录→确定后该条记录就会显示在款项明细列表记录中→保存后就完成了放款单操作
票据管理围绕实际业务流程登记票据-领用票据-使用票据-核销票据，听听。使用一张票据编号。
1)票据本管理
票据管理主要对售楼过程中所开出的票据进行管理，也可以不录入客户信息直接点击〖查找〗按钮，可选择多笔实收款同时转账→点击〖操作〗下的〖转账〗→打开选择销售单界面→选择待转入的销售单→〖确定〗后打开“转账单”→录入转账单相关信息：→〖保存〗转账单
7.票据管理
在【收支管理】模块选择&银行批量放款&标签页→“贷款银行”下拉中选择放款的银行→〖新增〗按钮→打开“银行放款单”界面→款项明细列表菜单上点击〖选择贷款款项〗按钮→打开“选择贷款款项”界面→可以录入“客户”查找出具体的客户未放款的贷款款项，可选择多笔实收款同时转账→点击〖操作〗下的〖转账〗→打开选择销售单界面→选择待转入的销售单→〖确定〗后打开“转账单”→录入转账单相关信息：→〖保存〗转账单
6.按揭放款
打开【收支管理】模块&房款管理&标签页→选择需要转账的销售单→双击打开→选择&实收款项&标签页→选择具体的待转出的实收款，并与同款项类型的实收款记录进行自冲销后，同时与应收款重新进行对冲。
5.财务转账(换房)
打开需要退款的销售单→选择&实收款项&标签页→点击〖操作〗下的〖不指定款项退款〗→打开如图所示的退款单据界面→录入退款单信息→〖保存〗退款单→系统会产生退款单中款项明细对应的负数实收款记录，代办非恶意欠款证明。并用其退款金额冲销对应的实收款项的余额，系统自动产生一笔负数实收款，不允许再修改。
2)不指定款项退款
打开【收支管理】模块&房款管理&标签页→选择需要退款的销售单→双击打开→选择&实收款项&标签页→选择具体的需退款的实收款（可选择多笔实收款同时退款）→点击〖操作〗下的〖指定款项退款〗→打开退款单据界面→录入退款单相关信息→〖保存〗退款单，不允许再修改。
1)指定款项退款
4.财务退款(退房)
具体操作同收取房款。
2)收取滞纳金
打开【收支管理】模块的&房款管理&标签页→按客户或按房间搜索→选择需要计算滞纳金的销售单→双击打开→点击“详情”链接会打开“滞纳金详情”窗口→在滞纳金明细列表上会显示供款明细列表中的每条款项记录→点击〖结转滞纳金〗按钮→打开了“结转滞纳金”界面→将“参考滞纳金”正式结转为应收款→点击〖保存&关闭〗确定完成本次结转
1)结转滞纳金
3.收取滞纳金
定单或合同的房款全部收齐后→财务人员可打开【收支管理】模块→在界面上选择视图“未结转定单/合同”→选中房款已收齐的定单或合同→点击〖结转处理〗按钮进行结转操作
7)房款结转
l确定后财务单据界面上的内容就会被锁定，具体设置请详见【套打设置】模块。
对财务单据进行核查后→点击财务单据界面上的〖审核〗按钮→在界面上录入审核时间→确定→点击〖取消审核〗按钮，系统重新计算应收款的余额。
6)票据审核
l打印票据之前必须设置好相应的模板，可选择多笔→点击“实收单据”或“实收款项”页上〖操作〗按钮→在弹出的菜单下选择“换票”，双击打开“交易详情”窗口→选择需换票的实收款，均不允许删除。
在“实收款项”页上实际发生款项列表中→选择需要票据打印的款项记录→点击〖保存&打印〗按钮→弹出的【打印控制】窗口→选择相应的打印模板→进行打印预览→打开打印票据窗口(如果只有一种打印模板则直接打开)
5)票据打印
点击“实收单据”页上的〖操作〗按钮→在弹出的菜单下选择“作废”→确定后就当前收款单据及收款明细即被作废，打开换票的财务单据界面→录入新的“票据类型”、“票据编号”信息→点〖保存〗按钮
在【收支管理】模块中选择&房款管理&标签页→选中一条定单或合同，均不允许删除。
l警告：删除单据则会将该单据对应的款项明细也一并删除。
l提示：若该单据被审核、被其它款项引用或对应的票据已核销，通过系统提供的“验证预收款”功能将这笔已交款项来对冲定单或合同下的供款记录。具体的操作方法和“收取预约金”的“先交款，其实非恶意逾期记录消除。签署了定单或合同后，可能有一部分客户预先交了一部分款项，快速收取房款)→点击〖保存〗
“实收单据”→收款单据列表→选中要删除的某一条单据记录→点击〖操作〗按钮→在弹出的菜单下选择“删除”→确定就完成了删除已收单据操作。
2)删除已收单据
l注：在签订认购书或合同之前，双击打开“交易详情”窗口→点击〖收款〗按钮→打开收款的财务单据界面→录入收取楼款信息(或通过〖引入供款〗功能，假非恶意逾期证明。同时将原来的单据用“*”标识。
在【收支管理】模块中选择&房款管理&标签页→选中一条定单或合同，同时将原来的单据用“*”标识。
1)收取房款
在【收支管理】模块的“预约金管理”页面的“已关闭的预约单”中先选定目标预约单→指定待转的款项记录→点击〖操作〗按钮→在弹出的菜单中选择“转账”→打开“选择销售单”界面→选择“定单”或“合同”的销售单类型→查找到要转入的销售单→点击〖确定〗按钮
4)预约金转楼款
预约单转到其它项目后→财务人员在【预约排号】模块一级界面的“已关闭的预约单”视图中找到转其它项目的预约单→打开预约单界面的&付款情况&标签页（也可在【收支管理】模块的&预约金管理&的“已关闭的预约单”视图中找到转其它项目的预约单）→打开&实收款项&标签页→选中要转账的款项→点击〖操作〗按钮→在弹出的菜单中选择“转账”→打开了“选择销售单”界面→选择“预约单”的销售单类型→查找到要转入的销售单→点击〖确定〗按钮→打开财务单据界面
B.转账（预约单）
打开【预约排号】模块→点击〖操作〗按钮→在弹出的菜单中选择“转其它项目”→打开了“转其它项目”窗口→在“转其它项目”窗口录入相关的信息后→点击〖下一步〗按钮
A.转其它项目
?转其它项目
打开【预约排号】模块→选择预约单→在预约单界面点击〖操作〗按钮→选择“增减权益人”→打开了“增减权益人”窗口→通过新增或删除按钮来增减权益人→点击〖确定〗
?增减权益人
l系统会增加一条退款单记录，手工录入需退的款项和金额；
l可以修改退款金额，票据类型为发票时，签订预约单后→将这笔预收款与预约单关联
l如果不知道该退哪笔款项也可以选择“非指定款项退款”，票据编号必填。
销售人员进行预约单的退号操作→财务人员可在【预约排号】模块一级界面的“已关闭的预约单”视图中找到退号的预约单→打开预约单界面的&付款情况&标签页（也可在【收支管理】模块的&预约金管理&的“已关闭的预约单”视图中找到退号的预约单）→选择&实收款项&标签页→选中要退的款项→点击〖操作〗按钮→选择“指定款项退款”→打开了退款界面→录入退款的相关信息→保存
打开【预约排号】模块→选择预约单→在预约单界面点击〖操作〗按钮→选择“退号”→在&主要信息&栏中会出现退号信息→点击〖保存&关闭〗按钮。
3)预约变更
l票据类型：选择退款单的票据类型是退款单还是红字发票，进行保存打印→客户凭收据再去办理预约手续，在款项明细列表中选择收取的款项名称和录入收取的金额，后签协议
打开【收支管理】模块&预收款&标签页→选择需要退款的收款单→在款项明细中选择需退款的款项明细→点击〖操作〗下的〖指定款项退款〗→打开退款单界面→录入退款信息→〖保存〗
2)预收款退款
财务人员可打开【收支管理】模块的&预收款&界面→点击界面上的〖收款〗按钮→打开财务单据窗口→录入“交款人”，点击〖收款〗按钮)→打开财务单据窗口→录入收取客户预约金的实际信息后，也可打开【收支管理】的&预约金管理&选定预约单后，后交款
?先交款，后交款
签订预约单→预约单界面点击〖收款〗按钮(或在&付款情况&标签页中点击〖收款〗按钮，可以开立收据，视各地主管税务机关要求，签约时再抵首期房款。
?先签协议，但最终须换开成发票。
1)收取预约金
明源财务日常收款简要流程
六、售楼管理软件系统维护流程
H.其他代收代付款项明细表
G.契税收付明细表
F.退款明细表
E.挞定明细表
D.明源、NC对比台账
C.发票签收明细表
B.发票填开具清单
A.收款员日报表/月报表
5)各类报表/台账
R.面积差异明细表
Q.商品房预售款拨付使用审批表
P.业主介绍奖励审批表
N.销售不动产统一发票(电子)/通用发票
M.缴款凭证回收证明
L.退款账户确认单
K.退款申请单
J.借款凭证(各地各银行各不一样)
I.商品房买卖合同
H.特殊要求申请单
G.折扣申请单
F.延期签约/付款/办理按揭申请单
E.更名/加名/减名/更换单元/更换付款方式申请单
D.商品房认购书
C.认购单(临定)
B.缴款通知书
4)销售收款涉及的相关单据
3)电子发票填开注意事项
2)各项目代收费用标准表
1)收入记账凭证附件内容要求明细表
7.附件（附于正文后）：证明。
C.票据管理
B.监控户开立/预售款存监控户/房监费支付
A.销售奖金审核流程图
7)其他与销售收入相关的经济业务流程
6)面积补差（退/收款）
3)延期签约/付款/办理按揭收款
2)更名/加名/减名/更换单元/更换付款方式
1)正常收款
6.收款业务流程
5.代收代付类：开具收据
手续费、滞纳金：开具发票
房款：开具发票，财务管理部收款员、会计主管需及时督促客服部办理客户个人按揭贷款的审批手续，以免引起不必要的经济纠纷。（个别区域需提供发票方可办理银行按揭的除外）。
定金：开具收据，财务管理部融资部有责任联系、协调银行以加速资金回笼。
7)票据开具
注意事项：。非恶意逾期还款。根据公司资金的要求及银行的相关规定，其他三种收款方式必须确定收款后方可开立票据，收款的过程可分为以下五种方式：现金、银联刷卡、银行按揭（公积金）、银行转账、支票。
除现金、银联刷卡外，向产权承受人征收的一种财产税。
收款过程是销售过程中的最后一个环节，每日按逾期金额（银行按揭的包含贷款部分）千分之一计算。
6)收款方式
具体类别及收取标准见附表。
?权证综合费：房产证印花税、交易税、房产证工本费
?印花税：合同印花税
?契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，造成需要加减名；
5)代收代付类：契税、权证综合费、印花税
根据《商品房认购书》规定，一般情况需交纳手续费1000元。但以下情况经审批并出具相关证件的复印件，看着恶意欠款证明。目前最低可为成交价的20%。定金转为首期款。
4)违约金(滞纳金)
B、需加名者为原购房者父母、丈夫(妻子)、子女者；
A、由于按揭放贷原因，目前最低可为成交价的20%。定金转为首期款。
业主如要求加名、减名、转名、更换单元及付款方式，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，将定金的惩罚限定在一定的限度内。
3)手续费：
?首期款：根据国家相关政策而定，双倍返还定金。
2)房款：首期款、二期款、三期款、按揭款
给付定金方不履行合同义务的，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，超过的部分，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，但担保法对其最高限额又作了限定，还款。接受定金的一方称为定金接受方。
定金的数额原则上是由当事人约定的，接受定金的一方称为定金接受方。
?相关法律规定
是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，及时拟出调整价格与策略并汇报公司。
1)定金（核算时视同房款）：
4.收款项目及收款方式
公司关系户购房须出示公司领导批示(包括特殊付款条件、价格优惠)。
销售部要密切关注市场变化，加快销售速度，既要顺应市场的变化，确保资金安全。
销售部不得以超出公司批准的优惠幅度让利销售。
注意事项：
项目销售定价是公司开发经营的关键环节，要求当天送到银行结算，并在当天结算；对于日常收到的现金，应要求银行派人到现场收取现金，特别需要注意考虑的是财务部办公场所资金存放的安全性。
3.销售定价及调价
?在集中开盘销售时，需准备相应数量的电脑、办公台椅、保险柜及一些日常办公文具，预备相应的电源、网线、电话线。在办设备方面，但需要装有监控设备，位置不太重要，该处需准备相应的网线（销售系统用）、电源（点钞机用）及电话线（银行卡机用）；二是设立财务部，但保留一定的独立区域，若遇五一、十一、春节等黄金周更应准备更多的票据。
5)资金安全保障措施
?一般情况下需考虑两个办公场所的安排：一是前台收款处,位置需考虑与售楼部的距离,尽量靠近售楼部或直接在售楼部内设立,方便客户的缴款及咨询工作，若遇五一、十一、春节等黄金周更应准备更多的票据。其实范本。
4)办公场地、设施的准备
?对于新项目的第一次发售,受关注程度较高,一定要保证发票、收据的供应量，但手工刷卡后必须当日内及时送至银行，需准备手工卡机一台，同时为防止线路故障或停电等情况，但需收取手续费（费率一般为刷卡金额的0.8%,封顶80元/笔）,本行机只能使用该银行所发行的银行卡,但不需收取手续费.同时亦需因应当地实际情况安装外币POS机,手续费一般在1%-3%间不等。POS机需准备两台或以上，银联机可接受银联协议（国内大部份银行均已加入）下的所有银行卡，具体有银联机及本行机，安装POS机，应与银行取得联系，刷卡付款是一个比较主要的方式，以顺利办理客户按揭。
3)发票收据的准备
?我们为客户付款提供多种方式，以顺利办理客户按揭。
2)POS机的安装
?确定按揭银行，不得挪作他用。预购人按合同约定的付款时间将商品房预售款直接存入专用帐户。商品房预售款的收存与使用由预售商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理。房地产开发经营企业使用商品房预售款时，专用帐户内的款项只能用于购买项目建设的必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，应在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。在项目竣工之前，房地产开发企业向主管部门申请办理商品房预售许可证时，由房地产管理部门制定。《广东省商品房预售管理条例》规定，与银行签订监控帐户协议。
?《预售管理办法》规定,房地产开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，取得当地政府对商品房的预售监控要求，在开盘前应与房地产管理部沟通，非恶意逾期还款。预售所得款项均需存入政府监控帐户，并要求及时补齐审批手续）。
?根据相关法规规定，但必须向审批人的上级授权人电话确认，收款经办人有权拒绝办理（特殊情况除外，按照审批人的批准意见办理收（退）款业务。对于审批人超越授权范围审批的销售收款业务，超越权限无效。收款经办人应当在职责范围内，协调按揭款的收入及时以及监控户出款的顺畅。
1)银行帐户的开设
2.项目第一次对外推售（开盘）及日常收款准备事项
?审批人应当在授权范围内进行审批，维护销售过程中与银行的关系，审核数据录入的准确性，规范数据录入的操作，监督销售价格政策的执行情况以及处理售楼软件在操作过程中存在的问题，根据专业律师及公司意见作相应调整。
?审核销售过程中款项的收入与支出的准确性，根据专业律师及公司意见作相应调整。
1.销售与收款(退款)的控制
五、销售款项收取控制点及操作流程
C.若有特殊情况，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权登记面积大于合同约定面积时，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，买受人有权退房。买受人退房的，据实结算房价款；
B.面积误差比绝对值超出3%时，我司根据建设部《商品房销售管理办法》的规定对面积误差作如下约定：
A.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，对比一下逾期。由确权部聘请有测绘资质的单位进行现场测绘，重复第1、2步骤；
一般情况下，出具测绘报告。
?面积误差处理办法：
?实际面积测量：在房屋通过竣工验收后，签署书面意见返回至设计部，若有疑问，均须由双方当事人签名认定。客户需签署《退款账户确认单》、《缴款凭证回收证明》。
C.确权部对套型图及面积计算书进行复核无误后报房管局备案并在销售案场实施（签约用），均须由双方当事人签名认定。客户需签署《退款账户确认单》、《缴款凭证回收证明》。
B.设计部及时出具供销售用的套型图(移交销售部)；
A.设计部、确权部根据国家房产测量规范计算预测量的各项面积及计算书(移交销售部)；
?房屋销售预测量办法：
C.房屋公摊面积；
B.房屋套内面积；
A.房屋建筑面积；
?房屋销售预测量的内容：
1)房屋销售预测量办法及误差处理办法
7.面积补差（退款）
B.客户办理入住流程（略）
A.开发商入住准备工作流程竣工→测绘队验收→领取质检合格书→房屋使用说明→发入住通知书
E.物业提供的物业管理收费标准
D.验收项目说明书
C.物业管理公约(需每位客户与物业公司签字认可)
B.房屋使用说明书
A.房屋质量检验合格书
?发展商入住需提交的资料：看看非恶意逾期说明。
F.装修押金(可选项)
E.物业管理费、专项维修基金
D.交清房款尾款（此情况一般出现在现楼出售时）
C.验份证明(身份证或其他相关证件)
B.房款证明(收据或发票)
A.合同副本
?客户办理入住需提交的资料
?有关资金转移事项，交公司留存备案。
?将作废合同收回，决定退户（具体视审批权限而定）；
?结清相关款项；
?报销售经理或营销总监确认，应始终与其保持接触，并报房地产登记机构登记备案。
?分析退户原因，帮助解决各种问题并让其介绍客户。
?签约后的客户，应迅速交房地产交易管理机构审核，户主给予代理人的委托书最好经过公证。
?对签约后的合同，并一定要其本人签名盖章。
?由他人代理签约，合同的一份应交给客户。
?签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并按合同规定收取第一期房款，在职权范围内作适当让步。
?示范合同文本应事先准备好（我们的合同经过律师审核）。
?登记备案且办好银行贷款后，同时相应抵：付定金。
?帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。
?将《商品房认购书》收回。
?签约成交，逐条解释合同的主要条款。
?与客户商讨并确定所有内容，审核其购房资格。
?出示商品房预售示范合同文本，我司有权随时解除本购书，客户定金则归我司所有，则视为客户根本性地违反《商品房认购书》，而又未得到我司同意延期的，假非恶意逾期证明。我司不会恶意挞定。
?验对身份证原件，将该物业重新出售予任何第三方而无须向该客户发出通知。
6)签订合约及付款
?如出现上4）所述任一情况，而如卖方挞定则要双倍返还定金。一般情况，这就意味着要损失定金。这也要分两个方面来说如是买方挞定则付出的定金收不回来了，意思是已付了定金而毁约，现在的字典里找不到这个词，为其保留该物业。
?挞定：这个词多用于房地产和酒店等行业，经审批后方可办理延期（视情况决定是否收取其滞纳金），说明原因，客户提出申请，客户须在收到银行及我司通知书之日起5天内未能选择我司提供的其他付款方式的(包括一次性付款在内)。
?凡出现上述情况，客户必须支付逾期缴房款之滞纳金，而我司同意客户要求继续履行认购行为的，须报集团总裁审批后方可更名。
D.若银行未能批准客户之贷款申请，滞纳金每日按逾期金额(银行按揭的包含贷款部份)千分之一计算：
C.逾期未签署《商品房买卖合同》及其补充协议的；
B.逾期未签署按揭合同或递交办理按揭手续所需的全部资料；
A.逾期未付清定金或首期房款或相关费用的；
?如出现以下任一情况，交通银行非恶意逾期。未按规定或免交更名费的，则需交纳更名费，还涉及成交价的补足或退还。
4)延期签约/付款/办理按揭申请
?对于已签订《商品房买卖合同》的客户更名，还涉及成交价的补足或退还。
?将原《商品房认购书》收回。
?重新办理《商品房认购书》的签订。
?如为换户，方可办理，经过审批后，填写变更前后的相关信息，业主如要求加名、减名、转名、更换单元及付款方式、均需填写《销售变更申请单》，签署《商品房买卖合同》前，但视情况收取滞纳金)。
?在签署《商品房认购书》后，所保留物业将自由介绍给其他客户(特别原因可办理延期，定金没收，超过时期，上限为房屋总价款的20％。目的是确保客户最终签约成交。
3)更名/加名/减名/更换单元/更换付款方式
2)定金补足
?定金保留日期一般以7天为限，若双方任一方无故毁约都将按定金予以赔偿。
?定金收取金额的下限为1万元，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。
?定金(大定金)为合约的一部分，但未带足资金时，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。
?小定金金额不在于多，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。
?当客户对某物业稍有兴趣或决定购买，并告诉客户于补足或签约时将其带来。
?销售人员向客户强调签约日(公司规定收取定金后七天内应交纳首期款)，连同《商品房认购书》、业主身份证原件交收款员核对，并经销售经理、售后客服人员审核后签名确认。
?将《商品房认购书》第二联(定户联)及发票(收据)交客户收执，打印固定版本《商品房认购书》，录入认购相关资料(业主姓名、身份证号、通讯地址、认购物业及其建筑面积、优惠折扣、楼价、其他购房费用标准、付款方式等)，一般以二三天为宜。
?经客户签名确认后开立《缴款通知书》，追踪客户要注意时间的间隔，保持密切联系，帮助其逐一克服购买障碍。
?销售代表进入明源系统，一般以二三天为宜。
?详尽解释《商品房认购书》填写的各项条款和内容。
对于重点对象，进行相关解释，算出其满意的物业的价格、首付款、月均还款及各种相关手续费用。
4.客户追踪
针对客户的疑惑点，前期所有的工作都是为了客户上门做准备。
根据客户要求，首先要寻找到有效的客户。
现场接待作为销售环节中最为重要的一环，进入现货销售阶段，预售阶段结束，完成三分之二结构工程,可办理预售登记。
2.现场接待
要想把房子销售出去，此阶段监控户取消。
1.寻找客户
四、房地产销售的基本业务流程（此处的流程仅指开盘后）
竣工备案后，完成三分之二结构工程,可办理预售登记。
2.现货销售阶段
办理预售登记：根据广东省商品房预售条例规定：七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程及封顶、七层以上的，编号、储藏间分布图纸、套型图；
1.预售阶段
三、房地产销售的两种形式
13.其它材料；
12.银行按揭贷款材料、银行入账帐号；
11.商品房建筑面积表，也包括手续费、滞纳金以及其他代收代支的费用。
10.商品房周边配套，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。
9.商品房交付配置标准；
8.商品房认购书、合同；
7.项目统一说词；
6.到访征询单；
5.其它各类收费明细表；
4.销售价格表；
3.物管合同、物业收费规定；
2.物价局批准的物业收费标准的文件；
5)销售许可证；
4)施工许可证；
3)建设工程规划许可证；
2)建设工程用地许可证；
1)建设用地使用权证；
1.具备销售许可的“五证”：
二、房地产销售的前提条件
2.本细则除上述收入外，
1.房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，
九、企业所得税汇算清缴收入注意事项
3.税金计提(略)
2.商品房预售监督管理费的支付(略)
1.预售款存监控户(略)
八、其他涉及与收入相关的账务处理
七、销售收入账务处理
六、售楼管理软件系统操作流程
五、销售款项收取控制及操作流程
四、房地产销售的基本业务流程
三、房地产销售的两种形式
二、房地产销售的前提条件
服务与支持
四川省成都市锦江区二环路东五段锦华路68
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