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房产支招——商品房买卖合同纠纷如何化解
随着近年来我国城市建设的加快，人民生活水平的提高，商品房的买卖步入了人们的生活。在方面买卖过程中如何维护人民群众的利益，不但关系到我国和谐社会的建设，也关系到千家万户的切身利益。本期《新华有约》邀请到了江苏博事达律师事务所的周巍。
江苏博士达律师事务所周巍
主持人：周律师，我知道您从事房地产建筑工程包括项目收购的诉讼、非诉讼已经近10年了。
周巍：对。
主持人：在这10年当年，您对房地产开发建设工程里面应该有比较深入的研究，就目前来看，您接触最多的房地产案件有哪些？
周巍：如果说单纯从案件的数量上面来讲，当然是商品房买卖合同纠纷占的比例是最大的，紧随其后的应当是建设工程施工合同纠纷以及二手房买卖纠纷。
主持人：这个合同纠纷能给我们详细介绍具体的会出现哪些合同？
周巍：如果就商品房买卖而言，一般主要涉及前期定金合同纠纷，我们经常看到买房人在交了定金后，突然发现我对这个小区或者这个房屋不是很了解。没有了解到有两方面的因素，一个是自己本身没有进一步去了解；另外一个也有可能开发商、销售人员在介绍的时候，没有尽基本告知的义务。这个时候就导致在签了定金合同，交了定金以后可能就不再想签订正式的商品房买卖合同，这是一类。另外一类就是在签订了商品房买卖合同之后，关于房款的支付、房屋的交货时间以及房屋的质量，这些方面也最容易发生纠纷。
主持人：那么，在开发商开盘的时候，很多购房者觉得这个市场很火，就急急忙忙去交了这个定金，事后才发现这个楼盘很多问题，那这个时候他怎么才能拿回这个定金？
周巍：如果严格意义上从法律意义上来讲，市场的价格变化不是一方当事人要求解除你这个定金合同的理由，也就是说你交了定金，这个房屋的价格不管涨了或者跌了，不能以这个理由来要求解除这个合同，除非双方在定金合同里面有约定，其他的就不能够要求来直接解除。
主持人：那如果他发现交房时间不对，或者是事后调查了一下这家开发商，觉得质量不行，不想买这家了。这个可以再收回定金吗？
周巍：其实这个时候可以通过一个方式来解决，因为定金合同上，定金本身只是一个立约的性质，也就是保证在一定期限再去签订正式的商品房买卖合同。如果说消费者在交了定金之后，发现房屋的相关情况不是自己所需要的，或者有些情况不合适的情况下，可以在正式的订立商品房买卖合同之前来与开发商进行协商。比如说房款的交付、房屋的交付标准等等的一系列的合同主要条件来进行协商。如果说协商不成的情况下，那么解除合同，各自都不承担责任，这在法律上是允许的。
主持人：对于房屋买卖，老百姓比较关注的还是买卖当中的风险，就房屋买卖而言，您觉得老百姓应该注意哪些？
周巍：我觉得目前消费者主要面临的是两类。一类商品房买卖，就是直接面对的是开发商；一类是二手房买卖，直接面对的是房主。
这两种情况下，我觉得法律意识非常重要。因为我们国家的房屋买卖跟国外是不一样的。国外很多国家比如在商品房买卖整个过程都是由律师来参与，就是消费者交了一定的费用之后，你的费用里面是包含了律师费，那么从合同的签订到后期的房屋交付会有一整套的流程，会有专业的律师参与，这样产生的风险可能也较小。
目前，我国都是消费者自己来直接面对开发商，相对来说，消费者是处于信息不对称的一个地位，无论在法律知识，还是在房屋信息方面都是不对称的。
有法律意识，在签订定金合同或者商品房买卖合同的同时，一定要对主要的条款要进行协商，要有明确的认知。我们看过很多人签了合同之后，跟我们说，当时这个合同我没有注意，我签了字了，后来发现不对了。这个时候你作为成年人来讲，只能自己承担相应的法律责任。
主持人：这些合同中哪些细节是购房者容易忽视的？
周巍：以我们南京市的商品房买卖合同为例，江南八区采用的是南京市统一的商品房买卖合同示范文本，但今年出了一个新的文本。这个新的文本，主要有以下几个部分：
第一，首先要确定这个房屋有没有具备销售许可和其他项目权证的限制。要注意这个项目有没有抵押土地，或者说这个房屋有没有被开发商在前期开发的过程当中融资一些原因抵押出去的这个首先对权利要进行确认。
第二，就是要对房屋的面积、房屋的自然情况有所了解。房屋的面积、坐落、结构等等这些要有明确的了解，在合同里面也要有体现。
第三，对房款的支付方式和时间要了解。这其中房屋贷款问题尤为重要，比如说审批的期限，放款的期限，这个时候消费者一定要注意，在你的合同文本里面有没有对银行放款期限有明确的要求，如果有，你能不能够确保在这个时间之前银行能够下款；如果说没有，这个时候一般就以你提交贷款的期限作为房款的支付时间。我们接触了不少因银行不能按期放款导致纠纷的出现。
第四，注意合同对房屋的交付时间以及质量的标准。交付时间相对来说比较简单，有明确的约定。交付的标准则很重要，比如房屋具备什么样的条件可以交付，一般南京市的文本是以要取得《竣工验收备案表》、《规划验收合格证明》，《房屋测绘成果表》等基本材料才能够交付。此外，交付标准还包含精装修的房屋要达的标准，精装修很多开发商是通过合同附件的形式去解决的，合同附件里面这个业主一定要仔细的去看，合同负面里面对房屋交付标准有什么样的要求，一定要进行明确，要进行细化，越细化越好。比如说你的精装修用的地板什么品牌、什么规格的。
主持人：现在常见的是，很多开发会搞个什么类似品牌、类似规格这种。
周巍：这就非常容易产生纠纷。比如说木地板用什么样的品牌，大陆客?还是圣象?再比如，圣象地板还有很多规格型号，价格也有明显差异，这个一定要进行明确。什么品牌的或者同类品牌，同一类品牌里面什么样的价格、等级的都要进行明确。
主持人：网友和我们抱怨最多的就是精装房的问题，他们拿的合同里经常写着“同类品牌”，但拿房后却发现跟样板房相差甚远，做出来的效果也差很多，您在打官司过程中有没有遇过这种案件？
周巍：这种情况事实上也是经常有的，主要是对合同里面约定不明造成的。这涉及到举证责任和举证义务的问题。很多业主最后产生纠纷的时候，他都是说我这个房屋和我看到的样板房是不一样的，样板房是如何如何的好。我提醒大家一定要注意，你的房屋交付是不是有约定是参照样板房去交付。样板房只是将房屋当中，这个整个小区里面某一个类型的房屋拿出来做一个展示，你的户型，你的相关条件可能跟这个房屋不一样，这个时候是不是参照这个去交付，一定也是要注意的。
主持人：您刚才说的是在老百姓买房之前或者买房过程中注意的事件。像有的时候老百姓房子买到了，但交房的时候会发现房屋有些普遍的问题，比如说漏水、空鼓就一般的质量问题，这个他们该怎么样去保护自己的权益？
周巍：首先质量问题，目前市场上绝大部分出现的是非主体结构的质量问题，当然有个别是有一些缺陷的，从法律上而言分两类。
一类就是主体结构有问题。这一类根据法律规定，它是一个在你的进驻涉及的寿命范围内永久承担民事责任，比如我这个住宅是70年的使用年限，它在70年之内，只要出现了主体结构的问题，产生了损害的后果，他都要承担责任。
但是绝大多数出现的另一类，空鼓、渗水这些情况，我国家法律规定，在你房屋交付的时候是不能够比如说有房屋漏水的情况等等这些质量问题，在交付的时候是不允许有的，这个时候你如果说房屋交付给你了，你验收的时候发现了这些问题，你可以要求开发商限期进行整改。
主持人：那如果交付之后还也这些问题呢？
周巍：交付之后就涉及到质量保修的问题，大家可以注意一下，就是在你房屋交付之后，办了两证之后，同时还有两个小本本，其中一个就是《房屋质量保修书》，这个本子里的内容大家可以关注一下，这里面会对房屋的保修期限和保修责任有说明。
主持人：还有一个问题，现在房屋是成为了家庭财产，好象前段时间也出现了《新婚姻法》，对房产分割这块进行了重新分割，是吗？
周巍：目前所谓大众理解的新的婚姻法，事实上是我们国家《婚姻法》司法解释三，婚姻法的主体没有动，只是通过司法解释的形式，对一些在前几年审理过程中一些比较有争议的问题进行了进一步的说明，进一步的规定，方便在法律执行的环节统一。这个里面主要是对房产这块，我个人觉得涉及到两方面的问题，也就是在我们之前办理案件过程当中最容易出现的，不管是律师或者法官也是经常碰到挠头的问题。一个是父母出资，房屋登记在子女名下，这个时候房屋的产权性质在么来定，这是一个问题。第二个是一方在婚前签订了商品房买卖合同或者二手房买卖合同，但是在婚后取得了房屋产权证，这两类情况下就是产权如何来确定，到底是算共同财产还是算个人财产，涉及到还贷的问题怎么处理？这两类问题进行了进一步的明确。
主持人：您能跟我们详细说一下吗？
周巍：这次的司法解释将它进行明确了。比如说一方父母出资购买的房屋，如果是登记在夫妻双方当中的一方的名下，比如说男方的父母出资，登记在男方自己的名下，这个时候原则上应当是作为男方的个人财产，即使说女方也参与了贷款的共同还贷等等，也只能是对这个共同还贷的部分，以及相对应的权益来要求按照共同债务、共同权利来进行处置和分配。
主持人：那比如说房产证要加名这种有作用吗？
周巍：房产证上加名非常有作用，也就是说在很多情况下，不管男方或者女方要求要把名字加到房产证上，这个时候一定名字加上了，事实上你就成了房屋的共有权人。
主持人：那不管是男方父母来的，即便是男方父母买的，这个房子也是男女双方共同的？
周巍：对，只要名字加上去就行了。而且我们国家目前的婚姻法规定，在夫妻关系存续期间，一方还贷，原则上就是夫妻的共同财产。如果加了名字，那就是夫妻共同财产。
主持人：我们再回到房屋质量的问题，您此前说国家正在在从根源上解决这个问题，请给我们介绍一下。
周巍：这个质量问题应该说是长久以来工程领域里面一个非常重要的问题。在10月19、20日，住建部房地产监管司相关领导到上海和全国律协房地产专业委员会共同去办了一个会议，这次会议主题就是关于住建部在今年10月份出台的一个《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》，这个办法在将来一定会对房地产和建设工程市场产生非常大的影响，比如说在这个认定办法里面对什么样属于转包，什么样属于分包进行了明确的认定标准，特别是对这种情况出现之后，即使没有造成损害后果的情况下，只要发现或者有人举报，那么主管部门就必须应当进行查处。它有这样的一个规定，并且有明确的处罚的幅度和相关标准，这一次应该说是住建部两年工程质量治理行动的一个非常重要的部分。
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评价文档：苏州工业园人民法院发布2014年商品房买卖合同纠纷十大典型案例
苏州工业园人民法院发布2014年商品房买卖合同纠纷
十大典型案例
（作者：苏州工业园区人民法院 陈建峰、邵婷婷）
随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产市场迅猛发展起来，但同时商品房买卖合同纠纷也日益突出，出现了诸如虚假广告、全装修房质量、合同欺诈、延期交房、延期办证等多类型纠纷，并呈逐年上升的趋势，不仅侵害广大消费者的切身利益，严重影响消费者的正常生活，更成为了社会矛盾的焦点。
为了更好地保护广大消费者合法权益，引导消费者科学、合理地解决商品房买卖中的合同纠纷，在"315""国际消费者权益日之际，苏州工业园区人民法院面向社会发布了《2014年商品房买卖合同纠纷十大典型案例》，以案例评析的方式，介绍了日常生活中常见的商品房买卖合同纠纷以及蕴含的法律知识，并提供法律建议，以便将来消费者遇到类似问题时有所借鉴和帮助，为广大消费者提供快速、便捷、公正解决纠纷的法律途径。
案例一：广告宣传不实是否构成违约
【基本案情】
裁判文书：（2007）园民一初字第0165号民事判决书
2005年3月，张某与A房地产开发公司签订商品房预售合同，张某依约付清总房价款，但交房时发现被告存在规划大桥未通车、人工湖未建造、原规划绿地修建垃圾房等与售房时宣传图页不符的行为，故请求A公司赔偿因星港大桥、人工湖等问题造成的房屋销售差价13000元。A公司则认为宣传楼书中表明的人工湖和规划中的大桥仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，A公司不受其约束，楼书上明确该资料及售楼处的模型仅供参考。法院经审理认为楼书中所载的新大桥不属于小区规划范围内的配套设施，被告在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，被告对此不存在违约问题。因此，对原告要求被告赔偿房屋销售差价13000元的诉讼请求，法院依法予以驳回。
【案件评析】
关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案，开发商制作的宣传画册等宣传广告资料成为要约的条件必须是广告所作说明及允诺具体确定，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施。本案中新大桥不属于小区规划范围内的配套设施;关于人工湖，虽然被告销售房屋的楼书中载有社区水系等字样，但对该水系的面积、形状以及位置等未作具体明确的说明，绿地的规划亦未作具体明确说明，由此可见开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请，并不符合要约的特征，不能作为要约对待。综合分析以上情况，法院最终认定开发商在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，开发商对此亦不存在违约问题。
【法官释法】
如今，商品房销售大多实行预售制度，广大百姓购买商品房时仅凭开发商提供的宣传资料、售楼模型等进行选择，并不能接触实体房屋，在购买时应谨慎判断，有必要仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，如涉及交房标准、交房日期、小区配套设施等问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生“美丽陷阱”纠纷;同时相关行政部门应对开发商广告宣传应加强监管，一旦发现不实、虚假的广告宣传予以严厉打击，切实维护广大业主的利益。
案例二：交房条件认定标准
【基本案情】
裁判文书：（2008）园民一初字第1721号民事判决书
2007年5月6日，蒋某与A公司签订商品房销售合同。在交接验房中，蒋某认为，房屋存在诸多违反合同约定及国家强制性标准的质量缺陷问题，存在重大安全隐患，诸多设备未到位，需要整改和维修，无法接收该房屋。故提起诉讼，要求A公司支付因防盗门与合同约定不符、露台与合同约定不符、天然气表未安装不符合交付使用条件等产生的赔偿款。A公司则认为，防盗门是其购买的，但经过抽查确有不合格，同意更换，但索赔金额没有根据;露台未计算在房屋面积中，合同附件1中露台的表述实际不符，是工作失误，不构成赔偿;天然气不应由其负责安装。法院经审理认为，双方之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护;房屋在A公司通知蒋某交接时已具备交付条件，蒋某应当接受房屋，蒋某要求就露台与合同约定不符、天然气表未安装的赔偿依据不足;而就交付的入户门不符合合同约定的情况，A公司确有过错，应作相应赔偿。
【案件评析】
蒋某与A公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。关于交房条件：双方合同中明确约定A公司在交房时应出示《建筑临时使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并且供水、供电、燃气、通讯等基础设施已具备交付使用条件。现A公司已提供合同约定的相关证书，应视为房屋已符合双方约定的交房条件。就蒋某主张的室内燃气表未安装，不符合交付条件，法院认为，合同约定燃气基础设施符合交付条件应理解为燃气管道通至室内，具备开通条件，燃气表是否安装不在此范围内。且燃气表的安装需由业主向燃气部门申请并交纳燃气表费、安装费（非基础设施费）后，由燃气部门根据实际情况安装;露台问题，争议房屋露台的现状与双方合同附件平面图所示确实不同。但A公司提供的施工图与房屋露台现状一致，施工图出图日期在双方合同之前，据此可以判断A公司已按施工图施工，未作变更;同时，合同文本中约定A公司交付的房屋包括南北阳台各1个，对露台未作表述。从房屋面积的测绘结果看，露台未计算面积，房屋实测面积与合同约定一致。法院对A公司主张的露台系赠送的观点予以采信;防盗门问题，A公司确认入户门确实存在质量问题，理应根据合同的约定进行赔偿。
【法官释法】
商品房买卖合同是约定和记载双方当事人权利义务的主要依据。交房条件作为合同的重要条款，在合同中已明确约定，应以合同约定为准，即使商品房存在部分与合同约定不符的问题，亦不能当然作为业主拒绝收房的理由，业主应通过向开发商主张赔偿或修复整改等合理途径维护自身权益，切莫因“维权”误解而导致自身损失扩大。
案例三：全装修房质量纠纷
【基本案情】&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
裁判文书：（2013）苏中民终字第1167号民事判决书
2010年9月20日，朱某与A公司签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》。合同签订后，朱某按约支付购房款，朱某于交房前进入所购房屋，发现门面划痕、地砖裂缝、地板色差、墙纸胶痕、吊顶毛糙等影响居住的问题，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完毕，故诉讼要求A公司按照双方签订的苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同的约定，交付符合使用条件的房屋;支付逾期交房的利息及违约金;并赔偿原告的租金损失、交通费用。A公司认为不存在逾期交房的情况，涉案房屋是符合法律规定及合同约定的交付条件的，房屋随时可以办理交付手续，至今未办理交付手续的原因是原告拒绝收房，房屋的一般质量瑕疵不能作为不办理交房手续的条件，未交房的责任在于原告，被告不应承担逾期交房及损失的法律责任。法院经审理认为开发商交付的房屋存在质量瑕疵，开发商未及时对房屋进行有效维修，导致房屋长期无法使用处于空置状态，应对上述期间内原告因房屋空置产生的损失承担责任，赔偿相应的租金损失。
【案件评析】
原被告双方签订的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收合格证》等两书一证，符合法定及合同约定的交付条件。A公司并按合同载明的地址向上诉人送达了交付通知书，可从快递公司的证明，及其他业主在合同约定的交房日期前已完成了同一小区的房屋交接手续的事实，得到印证。朱某主张A公司逾期交房，依据不足，其主张逾期交房损失及违约金的请求，法院不予支持。而因A公司交付的房屋确实存在一定的质量问题，依据合同约定，A公司负有相应的保修义务，应及时维修涉案房屋，并及时通知业主进行验收，以减少损失，如未及时对房屋进行有效维修，导致房屋长期无法使用处于空置状态，理应承担因房屋空置无法使用产生的损失承担赔偿责任，赔偿相应的空置期租金损失。
【法官释法】
房屋质量是商品房买卖的最基本要求。商品房关系民生，价格不菲，老百姓往往倾其所有购置一套住房，难免对房屋的质量追求尽善尽美。全装修房的装修标注因涉及用料、材质、工艺的差异及业主感官差异，所谓质量问题更是林林总总，不胜枚举。为有效解决纠纷、避免诉累，我们首先倡导双方在合同中明确约定相应的装修标准;其次，倡导开发商应该严格按照约定施工，保证装修品质，倡导业主针对不同的装修质量问题，维权时亦应区别对待，对商品房的主体结构质量问题或严重影响正常居住的质量问题，买房者有权要求解除合同，并要求开发商应承担违约责任。就商品房出现非主体结构的一般质量瑕疵问题，开发商负有保修义务，应当及时进行维修，否则亦应就扩大的损失承担赔偿责任。
案例四：开发商逾期交房，业主能否要求退房？
【基本案情】
裁判文书：（2013）苏中民终字第0948号民事判决书
陆某于2011年1月13日与A公司签订《苏州工业园区商品房销售合同》，合同约定购买A公司开发的在建房屋一套，交房时间为&2011年11月30日，并约定若开发商逾期超过90日仍未交房的，购房者有权单方面解除合同要求开发商承担违约责任。合同签订后，陆某已按约付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房时间已逾期超过90日。2012年3月2日，陆某发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》，但A公司未同意。故诉讼要求解除双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》;A公司返还购房款及利息，支付违约金及逾期付款利息损失。A公司辩称，不同意解除商品房销售合同的请求，根据合同约定除不可抗力外，而其在施工过程中多次存在电力、高考等情况被政府要求停工的情形，该停工的期限不应作为逾期期限予以计算。法院经审理认为，延期交房属实，陆某享有合同解除权。
【案件评析】
双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，合同约定A公司应于2011年11月30日前向陆某交付房屋，逾期超过90日，陆某有权单方面解除合同。A公司虽抗辩在施工过程中多次存在电力，中高考等情况被政府要求停工的情形，可据实延期交房的问题。但法院认为，我市中高考要求停止建筑施工已成为众所周知的事实，双方在签订合同之前该要求已经存在，不属于不可抗力的范围。另开发商在订立商品房买卖合同时，应在确定交房时限时予以考虑电力供应问题，除极端异常造成的长时间的停电外，一般性停电不属于不可抗力。A公司实际交房的时间，已经超过约定交付时间90日，构成违约，且符合合同中约定解除的条件。陆某于2012年3月2日向A公司发出了《解除合同通知书》，次日，A公司收到该通知书，故法院确认双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》于2012年3月3日解除。合同解除后，A公司应当全额返还上诉人已经支付的购房款，并承担相应的违约责任。
【法官释法】
房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应当承担逾期交付的违约责任，根据逾期情况及合同约定，购房者可以选择解除合同或要求支付逾期交房违约金。在此提醒广大消费者，购买商品房签订商品房买卖合同时，房屋的交付时间一定要约定明确，房地产开发企业一旦产生逾期交房，充分利用法律的渠道主张自己的权利，以维护自身的合法权益。
案例五： 能否以房屋空鼓、裂缝等质量瑕疵拒绝收房
【基本案情】
裁判文书：（2012）园民初字第2045号民事判决书
2009年8月，陈某与A公司签订《商品房销售合同》，约定交房条件为提供相关的证件资料，并明确购房者在收到房屋交接通知书之日起15日内验收交接;验收后签署房屋交接书，即为房屋正式交付。A公司未按约于2009年底交付房屋。逾期通知收房，陈某验房时发现房屋有墙面空鼓、地坪裂缝、墙角渗漏等诸多质量问题，故未接受房屋要求整改。直到2012年7月，A公司修复完才将房屋交付陈某，并办理交接手续。陈某认为，A公司严重违约逾期交房达到918天，故要求A公司支付逾期交房的利息及违约金。A公司辩称，该房屋已于2010年1月取得证件资料具备交房条件，已通知陈某收房，但由于陈某自身原因未办理交房，其已履行交房通知义务，通知后不存在逾期交房;2010年3月10日陈某已验收房屋并签署《交房验收表》，但陈某以房屋质量为由拒绝办理房屋交接，其已完成了交房义务。法院经审理后确认双方的交房时间为2010年3月10日，A公司只承担约定交房时间至2010年3月10日期间逾期交房利息及损失。
【案件评析】
房屋质量问题是老百姓关注的重大民生热点，国家对此有强制性规定，老百姓购房时也可就交房条件与开发商进行特别约定。关于能否以质量问题拒绝收房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由此可看出，业主可以根据房屋质量严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。本案中约定的交房条件已成就，且该房屋的质量问题并非房屋主体结构不合格，对房屋使用不构成实质性影响，被告应承担质量瑕疵的修复责任，故原告不得以此拒绝收房。但交付房屋存在质量问题导致延迟使用客观属实，开发商未及时维修及通知业主验收的，理应承担赔偿责任。另就交付后的房屋，被告虽有维修义务，但原告也应积极采取措施，避免损失进一步扩大，否则就扩大部分的损失应自行承担。
【法官释法】
房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝收房。对于购房者而言，如何判断开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝收房。一要看当事人的约定;二要看是否满足法律法规规定的标准;三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。同时，对于开发商而言，更应该加强房屋质量管理，改进施工工艺，减少房屋质量瑕疵，提升房屋品质，促进房地产市场有序健康发展。
案例六： 逾期办证的违约责任
【基本案情】
裁判文书：（2007）园民一初字第1254号民事判决书
2004年&10月27日，钱某与A房产开发公司签订《苏州工业园区商品房预售合同（第四版）》，约定由原告购买被告开发的星海国际商务广场房屋。双方对合同金额、房屋面积、违约责任等均作了约定。原告依约履行了付款义务，但被告未按期将房屋销售合同交至房地产产权管理中心备案，且延期交房一年多，故钱某起诉要求A公司赔偿延期办理备案登记违约金23777元、延期交房违约金及损失127050元，延期办理房产证违约金196166元。A房产公司辩称，钱某提出赔偿延期办理备案登记的诉讼请求，已超过诉讼时效。其曾发函催告原告前来办理产证，且因原告没有向被告归还借款13万元及利息，故未为原告办理出房产证。法院经审理后认为，A公司存在延期办理备案登记、延期交房、延期办理房产证的违约事实，应依法承担违约责任。
【案件评析】
关于延期办理合同备案登记违约金的认定。法院认为，法律虽对延期备案违约金并无明确规定，但备案登记确实可能涉及购买方的利益，双方对此约定相关违约条款，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应予遵从。因A公司负责合同备案事宜，现其又无法举证交付钱某备案登记合同的具体时间，故其辩称缺乏事实依据，不予采信。原告诉称2005年11月才拿到备案登记的合同，故原告之诉请未过诉讼时效。由于双方已约定合同总房价不作变动，故原告根据合同约定计算的延期办理合同备案登记违约金，合法有据，予以支持。
关于逾期办证违约金的认定。法院认为，双方于2005年11月24日实际交接房屋时，原告向被告交付代办费、契税、维修基金、印花税、贴花、工本费等费用，与被告间构成委托办证关系，至今已逾270日，被告未能办理两证，构成违约;且合同对逾期办证违约条款已作具体约定，应依据合同约定处理。而被告称因原告未归还13万元借款而不予办证的抗辩，因借款与房屋买卖系不同法律关系，双方并无约定作为抗辩事由，故该抗辩缺乏法律依据，法院不予采信。
关于逾期交房违约金的认定。法院认为，据合同约定，被告在合同约定的交房时间未能如约交付房屋，构成违约，理应承担违约责任。
【法官释法】
房屋所有权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。对广大消费者而言，购买房屋、取得房产证后，方才意味着拥有了法律意义上的房屋所有权，消费者对逾期办理房产证违约金的约定，最终目的不是求得房地产开发企业的赔偿，而是对房地产开发企业全面履行办证义务的约束，督促及时履行相关办证义务。在此，提醒广大消费者在与房地产开发企业签订商品房买卖合同时，应明确房地产开发企业协助买房者办理房权证及土地使用证时间，并且更要明确逾期办证房地产开发企业应承担的逾期办证的违约金的具体计算方法。
案例七：能否以限购为由要求返还预约定金？
【基本案情】
裁判文书：（2013）苏中民终字第1131号民事判决书
2012年5月，叶某与A公司签订《房屋定购单》，约定叶某定购A公司开发的商品房，支付定金40000元;若买方未按约定时间签订正式的房屋买卖合同，视为买方违约，支付的定金罚没归卖方所有，定购单解除;买方申明,签署本定购单时，买方符合2011年3月3日起实施的《苏州市住房和城乡建设局通告》规定的购房条件，另买方已知悉各商业银行最新执行的差别化信贷政策，如因买方申明内容虚假，造成购买房屋无法办理产权登记、无法办理按揭贷款等法律后果均由买方承担。叶某在上述定购单上签字，交付定金4万元，但双方最终未签订买卖合同。叶某认为根据限购政策已属限购人群，因开发商未告知其信贷及购房政策，并以“买方申明”等格式条款形式来逃避义务，故其签订定购单的行为属重大误解，要求撤销合同，退还定金。A公司则认为叶某支付定金，未履行签约义务，应承担违约责任;购房时已出示限购政策材料，且叶某可将已有房屋卖掉来满足政策要求。法院经审理认为A公司已对购房政策、贷款条件等作特别提示，已尽提醒义务，叶某应承担立约定金罚则责任，最终驳回叶某的请求。
【案件评析】
本案争议焦点在于叶某签订订购单是否存在重大误解，可否据此主张撤销订购协议。重大误解的构成要件应包括：表意人因为误解而作出意思表示、表意人的误解是重大的、表意人的误解并非由于其重大过失产生。叶某于2012年5月29日签订房屋定购单，与苏州市限购措施出台及实施已相距一年多，在房屋订购单中也提到买方应符合苏州市住房和城乡建设局通告的购房条件，根据限购政策的实施时间以及A公司的提示，叶某在签订房屋定购单时对上述购房政策应有了解。限购措施中规定在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭暂停在苏州市向其售房。叶某为苏州市户籍居民，其可以通过出售现有房屋而达到购房条件，并非必然不能购买涉案房屋。此外，即使叶某确对于购房政策存在误解，在房屋订购单已作出提示的情况下，普通人在购房时只要施以一般的注意义务即可了解到相关限购政策，叶某未对政策进行核查而迳行签订房屋定购单，对于误解的产生也具有重大过失。A公司已尽到了提醒义务，对于误解的产生不具有过错。因此，叶某主张签订定购单构成重大误解不能成立。
【法官释法】
商品房认购纠纷，根据现有法律规定，因归责于一方当事人的原因，违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务，违约方应承担缔约过失责任。&购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。&
案例八： 开发商对房屋质量保修义务赔偿范围
【基本案情】
裁判文书：（2008）园民一初字第1506号民事判决书
2006年12月5日，李某与A公司签订商品房销售合同，约定李某向A公司购买苏州工业园区德邑小区房屋一套。合同签订后，双方办理了交房手续。2007年7月，因地下车库墙体渗水，被告对房屋进行了维修。2008年1月29日至3月11日间，双方又因地下室渗水一事协商了处理方案，被告嗣后进行了维修。后原告认为前述事实导致其房屋无法出租，产生了可得利益损失及对承租方偿付了违约金。为此，李某起诉到法院主张A公司支付租房违约金3500元及租金损失105000元。A公司认为就地下室进水问题，双方已达成赔偿协议;其已及时进行维修，李某不存在损失。法院经审理认为产生的可得利益损失和违约金损失与原告主张的地下室渗水无直接因果关系，最终驳回李某的诉讼请求。
【案件评析】
原被告之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。房屋地下室出现渗水的事实，且在房屋的质保期内，被告理应承担保修义务，从现有证据看，被告已履行该义务。本案中原告明确其主张的损失为因地下室渗水导致其与案外人签订的房屋租赁合同解除而产生的三个月的可得利益损失和违约金损失。但从本院向案外人调查所知情况看，前述案外人解除租赁合同的原因系原告欲自住房屋，并非房屋地下室渗水。对此，即便原告与案外人租赁合同真实存在，双方确实解除了合同，原告确实偿付了违约金，由此产生的可得利益损失和违约金损失也与原告主张的地下室渗水无直接因果关系。故法院最终驳回了原告的诉讼请求。
【法官释法】
消费者在签订合同时，要注意对有关房屋质量条款的约定，如涉及非主体不合格的房屋质量问题，保修期约定和质量责任约定就非常重要。提醒广大消费者，一旦房屋出现质量问题，要注意保留证据，比如照片、申请公证处现场公证、申请质量鉴定等等，以保护自己的合法权益。同时，如因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费、租房损失等必要费用，而与房屋质量问题并无直接因果关系的费用，并非应由开发商承担。
案例九：二手房买卖双方跳过中介公司交易是否构成跳单违约？
【基本案情】
裁判文书：（2011）苏中民终字第1360号民事判决书
周某与A经纪公司签订《买受方看房确认书》就某小区房屋看房事宜作了约定，周某不得私下与公司曾介绍的出售房进行本委托事宜的交易，违者需支付违约金。后，卖方原某、买方周某与A公司欲就买卖上述房屋签订《房屋买卖中介服务协议》，原某及A公司均签字盖章，但周某仅在抬头购房人处签字，并未在合同尾部购房者处签字。此后，周某与原某通过B公司签订了《房屋买卖置换合同》，并办理了房产权属交易登记手续及支付购房中介费。A公司认为周某和案外人原某私下跳单交易，拒付中介费，要求周某支付房屋买卖中介费及违约金。周某则认为A公司并未促成房屋买卖及贷款服务，无需支付中介费;双方已协商解除委托关系，不存在违约行为，且购买该房屋是通过B公司提供的居间及中介服务。法院经审理认为，周某的行为，已违反《买受方看房确认书》中看房人义务，应按合同约定承担违约责任;因A公司与周某签订的《房屋买卖中介服务协议》上周某未最终签字确认，该合同并未成立，A公司无权按合同约定获得中介费用。
【案件评析】
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依法成立生效的合同受法律保护，当事人应诚信履行，违反合同义务依法应承担违约责任。原、被告双方签订《买受方看房确认书》，意思表示真实，不违反法律规定，应为有效合同。本案中原告已履行《买受方看房确认书》中约定的义务，被告周某与原告、案外人已就合同条款磋商成就，且在合同首部签字后被告无正当理由拒不签署合同。后同日被告再与其他中介公司签订内容相似《看房确认书》，并通过其他中介公司与案外人成交该房屋的行为，违反《买受方看房确认书》中约定的看房人义务，被告周某应按合同约定承担相应的违约责任，原告主张违约金，与佣金损失金额相当，法院予以支持。因原告与案外人原某、被告周某签订的《房屋买卖中介服务协议》上周某未最终签字确认，该份合同并未成立，原告无权按照合同约定获得相应中介费，且原告关于中介费的损失已从违约金得到弥补，故法院对原告主张的中介费不予支持。
【法官释法】
房屋买卖居间合同中，关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成违约。反之，买方利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件而绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同，则构成违约。
案例十：以“凶宅”为由可否解除房屋买卖合同？
【基本案情】
裁判文书：（2012）园民初字第0612号民事判决书
原告陈某为给其儿子准备新房，2011年8月21日，在居间方的沟通下，原告与被告陆某达成购买被告所有房屋的协议，并向被告交付定金30000元。后经了解，原告得知被告之妻在诉争房屋内自杀身亡，被告却未将此信息告知，原告以此认为被告构成欺诈，要求撤销定金合同并退还定金，但遭被告拒绝。后诉至法院，请求解除合同，返还定金30000元。法院认为，被告签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，不构成欺诈，但根据民事活动应当遵循的诚实信用、公序良俗原则，考虑到陈某购房目的系作为儿子婚房，诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，从民间习俗和普遍认可程度而言，构成相应冲突，应当允许购买方解除合同。原告亦应对合同解除后果承担一定的过错责任，法院最终判令解除合同，酌定原告定金20000元。
【案件评析】
&合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除，是指当合同中约定的解除合同的条件成就时或者经当事人事后协商一致，使合同关系归于消灭的行为。而根据《合同法》第九十四条的规定，当事人单方行使合同法定解除权的情形有下列五种：（1）因不可抗力不能实现合同目的的。（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。（4）因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。（5）法律规定的其他解除情形。就本案，陈某与陆某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应全面履行自己的义务。房屋出卖方的义务应为出售房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，在购买方对交易房屋其他信息未作特别关注情况下，陈某以陆某签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，构成欺诈为由，主张解除合同，没有相应的事实依据。在买卖双方不能协商达成解除合意的情况下，要想解除合同则必须具备相应的法定事由。由于本案中陈某购房目的系作为儿子婚房，这与诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，在公序良俗角度构成冲突，从诚实信用原则出发，应当允许购买方解除合同。
合同解除权的行使效果并不影响合同定金罚则的适用。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，陈某作为购买方在房屋交易时自身未对房屋相关信息尽到合理注意义务，应对合同解除后果承担一定的过错责任。
【法官释法】
买卖双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立有效。二手房交易双方均应遵循诚实信用原则，全面履行各自义务。出卖方不仅承担房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，也应披露房屋权属之外的其他附属信息，如使用瑕疵、发生的非正常事件等可能影响房屋价值的信息;而对购买方而言，交易时亦应表达其购房目的及其他特别关注的信息，以避免草率成交引起不必要的纠纷。
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