开发商可以无偿转让小区配套设施吗？
2010年3月，业主张某购买了甲房地产开发公司开发的的某小区一套住房，双方签订了商品房购买合同。根据双方签订的合同约定，张某于同年6月30日办理了房屋入住手续，张某入住后发现甲公司已于日将该小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施与丙物业管理公司签订无偿转让协议，将上述设施无偿转让给丙公司。
张某得知此事后，认为甲公司与丙公司签订的无偿转让协议违反法律规定，侵犯了自己对该小区公共配套设施的所有权，遂将甲公司及丙公司告上法院，要求撤销甲公司与丙公司签订的无偿转让协议。经查明，甲公司与业主张某签订的商品房买卖合同中对该小区内的基础设施的所有权未作出约定。并且由于业主刚刚入住，小区尚未成立业主管理委员会。因此开发商认为业主张某无权起诉，因其不是合格的诉讼主体，而张某则坚持认为合同中约定的房价款包含了配套设施的费用，自己属于业主当然对配套设施享有支配权，那么本案孰是孰非呢？
北京市惠诚律师事务所西安分所王大江律师认为：该小区的公共配套设施应归小区内全体业主共有，首先，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。业主在购买房屋支付的房价款中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。
其次，从公共维修基金的使用情况来讲，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住宅的购房者应按购房款的2％向有关部门交纳公共维修基金，该基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。该小区的公共设施的维修经费来源于全体业主交纳的公共维修基金，那么小区的公共配套设施归甲公司所有，显然违反公平原则，所有权归该小区全体业主共有更为合理。
此外，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主管理委员会来负责具体管理。当业主管理委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了物业委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主；业主管理委员会代表业主行使处置权，业主管理委员会委托的物业管理企业行使管理权。
既然配套设施归全体业主所有，甲公司的无偿转让行为显然属无权处分，其与丙公司签订的无偿转让协议应归于无效。根据《物业管理条例》第二十七条的规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”根据上述法律规定，甲公司在明知自己不享有该小区公共配套设施所有权的情况下，擅自与丙公司签订无偿转让协议，其行为事前未经小区内全体业主的同意，事后也未得到追认，且该协议违反了我国行政法规的强制性规定。因此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议应认定为无效。
小区公用配套设施用途被改变的情形往往是开发商或者物业管理公司擅自将小区公用配套设施改变为商业用途，或无偿转让，用于出租谋利。这种行为一方面构成对小区业主的侵权，属侵权行为；另一方面又违反了相关规划法律法规，属违法行为。这种因侵权行为给业主造成的损害，业主可主张损害赔偿；因违法行为获得的租金收益属于非法所得，应予以没收。损害赔偿与没收非法所得是两个不同的法律关系，损害赔偿的数额绝非等同于非法的租金所得。对于损害赔偿的数额，业主应当举证证明，但是业主无权要求返还租金收益或以租金收益直接冲抵损害赔偿。否则将非法的租金所得转移给全体业主享有，违背了任何人不得基于违法行为获得利益的这一法律原则。
共有财产的共有权人之一是可以以个人名义起诉的，无须以全体共有人的名义行使诉权。张某作为小区公共配套设施这一共有财产的所有权人之一，当然有权以个人名义起诉，当然如果该小区已经成立了业主委员会，则业主委员会就依法获得业主们的授权，此时应当由业主委员会依法起诉，而张某也只能要求业主委员会提起诉讼来维护自己的合法权益了。
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新小区没配套学校 孩子上学没着落
来源：s 10:56:38
“片内的孩子都拿到通知书了，我家孩子还等信儿呢！小区没配套学校，真是急死人啊。”7月中旬，石家庄市区内“幼升小”片内招生收尾，各适龄孩子纷纷接到入学通知书。
■学校就在对面，却只能到四站地以外的地方上学■摄/本报记者任全军
&片内的孩子都拿到通知书了，我家孩子还等信儿呢！小区没配套学校，真是急死人啊。&7月中旬，石家庄市区内&幼升小&片内招生收尾，各适龄孩子纷纷接到入学通知书。
然而，一些新建小区由于没有配套学校，很多孩子要接受调剂入学，迟迟没有拿到入学通知，急坏了学生和家长。
针对这一现象，《家长会》派出&神探小高&展开了超级打探，了解到了这些小区孩子入学难的原因。
小区已入住多年 上学一直老大难
近日，石家庄市&幼升小&报名已经结束，李阿姨家住裕华区建华南大街与方兴路附近的风尚水郡小区，逢人便说&小区没配套学校，真急人&。
原来，6岁的孙女露露（化名）今年即将迈入小学大门，但随着学区划片完毕，露露险些成了义务教育的&编外&人员。
&小区没有配套的小学，也不给划片，没办法去年我们家又在附近的众美小区买了房，这不众美现代城小学终于发了通知书。&李阿姨疼惜地看着露露。
记者调查，虽然风尚水郡小区规划建筑面积已超过30万㎡，仅建有金芒果幼儿园。
无独有偶，同样地处裕华区的美景东方小区的居民反映，交房5年了，说好的小学一直没建成，孩子上学成了老大难。该小区的赵先生今年给孩子选择了两站地之外的二十里铺小学。
当初要规划建学校的地圈了，但这一搁置就是5年的时间。记者从小区居民口中了解到，美景东方小区的孩子并没有固定划片学校，不少居民抱怨自己的孩子没学上，在划片分配结束后，多数被分配至二十里铺小学、金马小学、国际城小学、大马庄园小学等学校。
家门口小学不能上 跑出四站地就读
在长安区和平时光家园，小区的孩子家长们同样面临着小区没有配套学校的尴尬境地。该小区的一位家长说，小区内没学校，家门口对着的是盛世长安小学，可由于不算片内，还要跑到4站地以外的育才街小学上学。
在和平时光小区业主论坛上，有不少业主发帖称小区内没有学校，羡慕&邻居&盛世长安小区的业主，原因就是小区内孩子可以在本小区完成&幼升小&。
7月21日下午，记者在和平时光小区内见到了业主张先生。他的儿子今年达到入学年龄。&本想报小区对面的盛世长安小学，出门就是学校，上下学方便也安全。&张先生说，但是盛世长安小学并不接受小区外的学生。张先生想，如果就近入学，还可以到附近紫晶悦城小区内的北师大石家庄附校，但也因不是小区居民被拒之门外。
据和平时光小区业主介绍，买房时小区内规划有小学和中学，但目前小区住房三期已经要完工入住，可学校还不见踪影。
张先生通过咨询教育局、居委会才得知，和平时光小区被划片到育才街小学，需要坐4站公交车才能到达。小区内像张先生一样的家长不止一个，孩子的上学问题终究解决了，但想想今后6年的时间都要跑那么远去上学，心里还是不舒服。
小区无配套学校 教育局很无奈
&就拿美景东方来说，我们早知道他们缺少配套小学，曾经也知会开发商面谈，但没有达成一致意见，人家不建我们没有办法。&日前，记者连线省会裕华区教育局发展规划科，一位负责人无奈表示。
该负责人表示，教育部门只有依照相关法规对公办中小学校划片儿的权限，对于开发商是否建设配套小学无权干涉。&如果小区没有配套小学，片外小区的孩子将就近分流至区内其他学校，对现有教育资源的打击很大。&该负责人称，班容量扩大会导致教室超载，老师管理超载等诸多问题。一些学校不得不将一些功能性教室强占，比如音乐、美术、实验室等改造成教室，影响学生素质发展。
居民小区多了，学校没有增加，僧多肉少，必然导致了一些孩子没学上的局面。
规避配建学校 开发商分期盖房
针对和平时光小区没有配套学校情况，记者日前咨询了长安区教育局基教科的工作人员。该工作人员表示，和平时光小区的开发商没建设配套小学，在一期建设中曾向育才街小学缴纳了部分教育经费，因此和平时光一期的业主的适龄孩子可以到育才街小学入学。
同时，该工作人员透露，该小区二期、三期的业主就学还不能确定。工作人员表示，类似的现象还有不少。
记者致电石市教育部门，一相关负责人表示，2007年石市曾出台《石家庄市新建改（扩）建住宅项目配套建设义务教育设施建设费征收办法及其实施细则》（以下称《实施细则》），要求新建小区达到20万平方米的需要建有配套学校，不足20万平方米的小区需要缴纳相应的教育费用，就近入学。在政府规章清理中，该办法于2009年废止，至今还没有制定后续监管和配套措施。
在实际建设过程中，一些开发商为了规避建校，将本该一次建成的小区分期、分批次建设，而在宣传时仍然向购房者宣称自己会建学校。
■文/本报记者高其伦 郭萌李萌
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新建小区,教育配套咋这么难
作者：□　本报记者　王　原 本报通讯员　郭秀丽　赵霖
来源：大众日报
　　□　本报记者　王　原　　　本报通讯员　郭秀丽　赵霖　　“买伟东新都房子的时候,开发商不仅承诺经五路小学要过来,还说要盖幼儿园。可现在入住4年了,孩子也3岁了,幼儿园还没影呢。”日前,省城市民刘女士向记者发出了这样的抱怨。　　难怪刘女士抱怨。济南伟东新都片区规划里确实有一所9年一贯制学校,开发商也就此签了协议,但至今已历时7年仍未建学校。3月20日,该楼盘销售人员回答记者询问时表示:“早就挖了一个坑,确切什么时候开建还不知道。”　　孩子入学困扰新建小区业主　　根据济南市市中区教育局局长刘宪的调查,市中辖区内约有18个新建小区或居民小区内插建楼盘应该配套建设学校,但是至今未建设；另有约17个新建小区或居民小区内插建楼盘虽然未达到配建学校标准,但是周边学校因设计班额已满,无力接纳新入住学生入学。上述情况共造成约15000余名适龄学童无法就近入学,引起群众上访。记者近日驱车探访了济南东部、南部、西部城郊的13处新建小区,发现9个小区里没有幼儿园,3个小区的幼儿园都是民办的,另一个说是规划中有,还没建成。　　同样的问题也出现在青岛。2004年底,作为青岛百通花园小区的配套学校,浮山路小学正式建成移交。因为邻近的小区暂未建学校,浮山路小学这两年入学压力大增。此外,万福山庄、依山小居等新建小区都已先后建成,配套学校却没有落实。青岛市南区教体局教育科科长王红称,每年区内孩子入学都让她很闹心。　　记者采访中了解到,在青岛李沧区,有些新建小区配套建设规划中有学校,开发商却迟迟不建。如福林苑小区,小区内虽然规划了学校,但把学校建设放在二期或三期中,使一期迁入的居民子女全都涌向附近的浮山路小学；还有的开发商采取“移位”方法,把学校安排在片区里拆迁难、且短时间内不易开发的位置,有了拖延的借口。　　家住济南高新区城市花园小区的张先生介绍,他们小区里没有配套学校,孩子今年夏天就要上小学了,他告诉记者:“孩子上离家较近的雅居园山师附小,需要缴纳择校费1万元；上高新区实验小学,需要缴纳择校费6000元,不交就没学上,很无奈啊。要是上私立学校,学费贵不说,教学质量也不敢保证。”　　在新建小区大量涌现的同时,民办中小学、幼儿园也不断与之结缘。全国人大代表、济南大学体育学院教授王丽表示:“不可否认民办教育对国民教育的贡献,但如果小区教育资源大量被民办教育包办,九年义务教育权利如何体现?”　　破解困局还需多方努力　　其实,一直有市民建议开发商把建好的教育设施交给教育部门,由教育部门来安排公办教育。但开发商也称有苦衷。济南市舜耕路一楼盘的王姓开发商表示:“这样就意味着我们要将投资的教育设施无偿转让给教育部门,而这一部分的土地出让金却得不到相关部门的减免。”记者了解到,许多开发商出于成本的考虑,在小区内引进民办教育。民办教育的介入可以为开发商减少负担,甚至带来可观的收益,而业主的负担必然相应地增加。　　为解决这一困局,日开始实施的《山东省义务教育条例》第十九条规定,新建居民区按照规划需要设置学校的,建设用地由当地人民政府依法划拨,建设资金由县(市、区)人民政府予以保障,学校建设由县(市、区)人民政府组织实施。　　各地随后出台相关办法。日,济南出台规定,新建居住区规划配套教育设施用地,由市政府无偿划拨,教育用地征地费用计入居住区土地熟化成本。建设经费纳入城市基础设施配套费统一征收,实行专户储存,按财政预算管理要求编制年度预算计划,专款专用,不足部分由市、区解决。居住区配套教育设施由教育主管部门作为项目立项、规划设计和建设的实施与责任主体,产权归教育主管部门。开发商代建配套教育设施可按规定减免部分城市基础设施建设配套费。　　山东银丰投资集团有限公司副总裁彭秀玲认为,上述规定表明“政府担负起了应有的责任”。她解释说,对于新建居住区规划配套教育设施,土地由政府无偿划拨,项目立项、规划设计和建设的实施与责任主体,以及产权归属均为教育主管部门。这样,开发商无须再为此缴纳高额的土地出让金,只需多掏一点基础设施配套费,并且明确了“代建”配套教育设施可减免部分基础设施建设配套费。房地产商的“包袱”放下了,将有更多的积极性搞好代建,并交给教育主管部门来办学。　　也有人担心该规定能否落到实处,比如,济南伟东新都小区规划配套的教育设施仍未能建成,开发商表示当时已缴纳土地出让金,如果代建的话,这部分土地出让金是否返还?而对小区配套教育设施从立项到建设的责任主体教育主管部门来说,虽然有积极性,但毕竟他们的强项主要是“办学”而不是“建学”。
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开发商不备案　小区孩子上学难---------关于开发商是否需要交纳教育配套费以及该费用和孩子入学有没有直接关系，市教委没有专门规定
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北京青年报：邓兴军&樊江云&(06/03/14&03:02)&　　本报记者报道　近日，海淀区上地佳园业主王德惠可谓忧心如焚，他6岁的孙子被小区附近的许多学校拒之门外，理由是小区开发商未到海淀区教委备案，也没有交纳教育配套费。　　■上地佳园业主：孩子没地儿上学　　王德惠全家于去年7月份入住上地佳园，王德惠的孙子和儿媳妇的户口随之迁至上地佳园。近日，上地实验小学开始招生咨询，王德惠却听到了一个让他始料未及的消息：上地佳园不在该校招生范围内，因为海淀区教委并未将上地佳园划入该校招生范围。如果他孙子要到上地实验小学上学，必须交纳一笔择校费。　　王德惠找到小区附近的其他几所小学问询，得到的答复全都是：上地佳园不在招生范围内。王德惠这下急了：“我孙子的户口和他母亲的户口都迁到上地佳园了，怎么还不能到小区附近的学校上学呢？难道我孙子就没地方上学了吗？”据了解，上地佳园的其他十多位业主也正为此事忧心忡忡。　　■海淀区教委：开发商未备案但孩子肯定有学上　　海淀区教委小学科的王女士就此解释说，按照建委的规定，新建小区必须到区教委备案，但上地佳园的开发商没有到海淀区教委就上地佳园小区进行备案，也没有交纳教育配套费。因此，上地佳园小区还没有纳入任何一个学校的招生范围内。　　不过，王女士也表示，不管怎样，上地佳园业主的孩子不会没有地方上学，但究竟能到哪个学校上学，得等今年5月份招生政策出来后，教委才能给出答案。　　开发商不备案小区住户孩子就不能就近上学？市教委有关负责人接受记者采访时说，关于开发商是否需要向教委交纳教育配套费以及交纳教育配套费和孩子入学之间有没有直接关系，市教委没有专门规定。　　昨天下午，记者致电上地佳园开发商北京实创高科技发展总公司，接线小姐表示，公司相关负责人目前不在公司，没法就此事接受采访。据悉，今天下午，开发商和上地佳园业委会将举行见面会，会上开发商会就此事向业主作出解释。　　■调查：新建小区孩子上学难现象普遍　　记者采访中了解到，许多新建小区业主的孩子都存在和上地佳园一样的上学难问题。　　2001年，本报曾报道过望京润佳花园和朝阳区金隅丽港城的开发商由于未到当地教委备案，很多业主的孩子面临无处上学的困境。去年6月份，昌平北七家镇北亚花园小区业主赵先生的女儿也被学校拒之门外，理由同样是开发商未到教委备案。　　在新建小区孩子除遭遇“开发商未到教委备案”的理由拒绝外，许多新建小区迟迟不建学校也导致一些区内的孩子上学难。朝阳区教委有关人士告诉记者，“按照事先规定，房地产商应该把房子与学校等配套设施同时完工，同时交付使用。但是，事实上却是，许多楼盘的房子已经卖到第五期了，配套学校等相关服务设施却还没有动工。”　　“每年教委都想办法，让这些小区的孩子上学。”可是让许多区县教委最为难的是，新建楼盘一个个拔地而起，迁移的居民和学龄儿童也越来越多，但新建小区的学校却永远只能在规划图中看见。目前本市小学招生实行划片制度，招办接到有关部门下发的招生区域划片单后，给辖区内的学校开介绍信，明确该校负责接收学生的区域范围。
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