央企被要求退出房地产 民企高位接盘？
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媒体报道，这次国资委正在加大对国有资产的改革步伐，并且将重点对社会上反映最激烈的央企开发房地产实行整顿，让他们退出房地产领域。 日，国务院国资委召开新闻发布会，宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。但是，国务院国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。 几年来，被列入名单的78家央企经历了&八仙过海式&的调整，转让、并购、剥离、继续开发，但退出的步伐极为缓慢。 媒体报道：&按照国资委此前的公布，配合十二五规划步伐，在3年至5年内完成78家央企的全部退出。但一直进展不大，这次改革会加速央企退房的计划。& 这次国资房企重组不同于2010年的78家央企&退房令&，将主要采取以下步骤： 一、&以投融资和项目建设为目的让国资房企变为混合控股性质。 二、&等国资房企混合所有制稳定成熟后，参考新加坡淡马锡资产管理公司的运营模式，演变为纯粹控股性质的资本公司、股权投资公司、产权运营公司。 三、&条件成熟后，彻底实现由集团公司向国有资本运营公司的转变。 四、&从属于国资委领导的国有资本投资运营公司，将对已经转变成功的国有资本运营公司(由国资房企演变)进行重新组建。 无论如何退，其中的一个核心是，央企要把一些房地产企业股权和一些房地产资产跑出来，让民企接盘，这其实就是明显的高位接盘，谁都知道房地产暴利时代已经过去，谁都知道房很大，谁要是现在接盘无疑是最后一个接棒者。 鉴于目前高层对国资改革的决心和财政部想要组建中投二号的压力，现在四维宏观智库（FHT）认为，国资委这次可能是真的要让央企退出房地产领域了。但是如果是这样，本智库倒觉得这真正是一个拍脑袋的决策，这个决策犯了政府管理宏观经济的大忌：顺周期调控，也就是在宏观经济下滑周期采取紧缩政策，在整个房地产进入，各地降价声起，这时候，如果央企抽身而退，整个房地产业就会大厦将倾，留下的是一地的墙垣瓦砾，整个宏观经济将遭受一场严冬。 房地产央企已经成为中国房地产市场的主体，是各地地王的买单者，这些人一旦退出房地产，谁来接盘？谁有这么多钱？央企的资产又如何变现？大量土地和房地产资产抛向市场，将对本来就已经疲弱的市场产生巨大冲击，房地产市场可能经受一场难以预料的断崖式下跌。 该退时不退，不该退时却要退，这显示了整个政府管理体系的紊乱，和信用的失却。鉴于整个宏观经济的严峻形势，四维宏观金融智库认为，这次退房令，肯定会受到高层压力，如果对宏观经济形势产生如上所述的破坏，央企还会重新驻守，当年你挣了银子，现在银子快没了，你要退了，可没那么容易。
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[责任编辑：zhaoch]
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热钱外流，地王国企接盘中国房地产泡沫了！
来源：凤凰房产
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中国海关数据昨日发布的数据显示，5月份进口同比下降0.4%，这远远超过预期，因为预期下降6%以上，同时4月份的进口是同比下降10.9%，5月数据大大好于4月。
中国海关数据昨日发布的数据显示，5月份进口同比下降0.4%，这远远超过预期，因为预期下降6%以上，同时4月份的进口是同比下降10.9%，5月数据大大好于4月。5月份中国贸易顺差是500亿美元，大于4月的456亿美元。
数据显示，中国5月进口降幅大幅收窄，创19个月最好表现，出口则继续降温，贸易顺差进一步扩大。
而央行6月7日公布的外储数据显示，5月外汇储备余额3.19万亿美元，创2012年以来的最低值。5月外储较上月下降279亿美元，高出市场预期47%。
在贸易顺差如此庞大的情况下，中国的外汇储备还下降了279亿美元，这或许说明很多资金真的外逃了。
今天公布的数据，结合昨天公布的外汇储备数据，正表明新一轮的资本大规模外逃正在上演，这是一种值得高度警惕的现象，说明了当前热钱和资本正在想尽办法流出中国。
在贸易顺差如此庞大的情况下，中国的外汇储备还下降了279亿美元，这只能说明很多资金是真的外逃了。资金外逃通过很多种途径，但是大规模的资金外逃还是通过虚增进口金额来进行的，一是因为金额大，走地下钱庄不安全，地下钱庄也没有足够多的外汇，二是这个途径相对合理、合规，不好查处。
在昨日发布的进出口数据中，有一项非常值得注意，按美元计，中国5月自香港进口同比增长242.6%，或反映了虚假贸易掩盖下的资本外流。
这个时候，可以注意到一个数据，那就是中国经香港的进口数据，非常反常，同比增长了242.6%。
这说明，经过香港是资金外流的主要通道，通过在香港的关联公司，内地公司虚增进口额，通过外管局审核后，支付外汇给香港的关联公司，达到资金外流的目的。
香港是人民币最大的离岸中心，又是世界上最自由的国际金融中心，一直以来都是资金和热钱的中转站，而243%的增长数据，也说明了5月资金已经开始变得非常疯狂外流了。
接下来不管美联储是7月加息还是更晚时间加息，这种越来越临近的加息预期会导致中国境内的热钱和资本更加如热锅上的蚂蚁，会加快外流的速度。
同时中国为了预防资本外流，只能加强资本管制，不仅是国内加强，而且还要联合香港打击虚假贸易，只是这种跨境的合作，会比较困难。
预防资本外流，最根本的方法就是人民币一次贬值到位，杜绝贬值预期，当前这种欲贬还升，慢慢的贬值方法，会导致贬值预期一直存在，也让热钱从容的外流，顺便还将中国的羊毛剪了带走！
看到热钱如此外流，那些现在疯狂拿地王的国企、央企，难道不担心吗？外资都迫不及待走了，剩下国企、央企充冤大头高位接盘中国房地产泡沫了！
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万达的西班牙之战终于尘埃落定。西班牙企业Baraka控股公司已与万达达成协议，将以2.7亿欧元（22亿元人民币）的价格接手马德里地标性建筑西班牙大厦。佳兆业多地项目被查封 央企国企接盘可能性大
每经记者 区家彦 发自广州
继深圳区域的经营活动被全线暂停后，佳兆业在多个外地城市的“锁房”危机继续升级。
《每日经济新闻》记者了解到，佳兆业位于广州、杭州、武汉等城市的多个项目处于查封状态，与深圳区域项目不同的是，上述项目主要是由于债权人申请冻结资产以求自保造成，这也意味着2014年销售额超280亿元的佳兆业经营状况陷入基本瘫痪的状态。
与此同时，包括华侨城、华润置地、融创中国等房企将接盘佳兆业的传闻四起。多位业内人士向记者表示，新股东接盘是化解本次危机的最佳办法，相对于民营企业，由于央企或国企类房企盘活资产的难度更小，最终成为“白武士”的可能性更大。
部分金融机构开始自保/
自2014年12月起，佳兆业被曝位于深圳的多个楼盘、合计50亿元的货值被深圳市规划和国土资源委员会的相应地方分支机关锁定买卖协议备案，导致公司在深圳的所有经营活动处于休克状态后，陆续有多个外地城市的楼盘被曝处于 “被查封”状态。
根据《楚天都市报》报道，武汉市房地产市场信息网显示，佳兆业位于武汉的金域天下三期的房源被查封，共有535套商品房和54套商铺，已网签购房合同的
房源没有被查封。武汉市佳兆业投资有限公司回应称，查封不影响整个楼盘的施工进度，他们会按合同如期交房。武汉市房管局有关负责人则表示，因金域天下的开
发商涉及债权债务纠纷，房管局才配合司法机关办理了查封手续，待纠纷解除后房源才会解封。
杭州透明售房网显示，位于杭州五常区的佳兆业西溪璞园项目共计749套、7.95万平方米的房源状态全部为标注红色的 “限制房产”，无法销售签约。对此，佳兆业表示此次“锁房”是由于项目的合作方爱建股份提出冻结资金的要求造成。广州市国土房管局官方网站阳光家缘1月22日信息显示，公司位于广州的两个项目佳兆业城市广场、佳兆业天御的房源也显示被查封，两个项目被查封的房源数量近700套。
“深圳项目被封锁的消息传出后，引发金融机构跟进踩踏，争相申请查封资产，是佳兆业外地项目也被查封的主要原因”，某上市房企高管向《每日经济新闻》记者表示，对于银行等
金融机构而言，只要房企有一个项目出现异常状况，忧虑情绪会快速传播。即便是此前没有被“锁房”的外地项目，只要有配套融资的金融机构也会出于坏账担忧，
一窝蜂要求法院申请冻结公司资产，实力再强的房企也不可能同时应付如此多的金融机构的踩踏，最终导致佳兆业资金链彻底断裂的风险加大。
《每日经济新闻》此前报道，截至1月19日，已有9家商业银行因佳兆业相关的贷款而“躺枪”。海通证券的研究报告显
示，至少10家信托公司有存续产品涉及佳兆业项目，中铁信托、兴业信托、爱建信托三家信托公司已经采取自保行动。由于信托的存续期较短，且风控措施较银行
而言相对薄弱，存在抵押不足甚至无抵押，不排除会有更多信托公司跟进采取自保措施，引发从贷款扩展至所有融资工具的危险趋势。
央企或国企接盘可能性大/
对于佳兆业而言，通过自救挽回败局的可能性微乎其微，业界期待“白武士”出手接盘佳兆业，华侨城、华润置地、融创中国被传为意向接盘者。其中，华侨城已
明确否认将接盘佳兆业。而就在昨日 （1月26日），一则《融创收购佳兆业
郭氏兄弟出局》的传闻，在圈内引发轩然大波，融创中国相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时没有作出正面回应，引发业界遐想。
而，上述房企高管向《每日经济新闻》记者表示，融创中国接盘佳兆业会面临极大困难，一方面，融创中国以高端项目著称，佳兆业主要以刚需类产品为主，两家公
司产品定位并不相同；另一方面，本次佳兆业事件的导火索是公司创始人郭英成可能涉及贪腐事件，作为民企的融创如果不能化解这次危机，同样存在接盘后资产无
法盘活的风险。
另一个可能性是融创只收购深圳以外的部分项目，通过分割式出售减轻资金压力。但海通证券分析师姜超认为，由于此前佳兆业与上海万科的交易终止，这预示着在短期内类似的断臂求生行为将难以成行，靠出售现有资产缓解流动性压力的可能性并不高。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲也认为，佳兆业在深圳以外区域的土地资源要相对逊色，比如广州几个项目的土地成本非常高，在北方的不少土地储备都在三、四线城市，即便有企业愿意接盘也可能被大幅压低价格。对于佳兆业而言，全盘出售可能是更好的选择。
在上述房企高管看来，相对于民营企业，如果由央企或国企类房企接盘，佳兆业的现有资产将变成国有资产，盘活的难度会小得多，因此央企或国企成为“白武士”的可能性最大。
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十八届五中全会将于10月26-29日在北京召开，“十三五”规划将是本次全会讨论的重要议题……[]
上海复地（集团）股份有限公司恒大地产集团有限公司K2地产荣盛房地产发展股份有限公司　　　　导读：如今中国的城镇化率已经接近60%，房地产行业的增速也呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。　　万科、恒大、万达这类民营千亿房企，迎来了强劲的央企对手。　　国资委规定的21家主业可以经营房地产的央企身上，正在发生又一场更加集中的并购重组。　　这并不仅仅是一个内部的资源整合，央企地产公司的重组加速开放，是国资企业向多元化混合所有制企业转变，也为当前国企去“地产化”寻求了一种出路。　　同策咨询总监张宏伟指出，未来一段时期内，实力较强的央企地产商，可能会利用地产重组加速开放的机会，兼并入股民营房企，或接盘其他国企“退房”的资产。　　中海外、招商蛇口、保利地产、中交地产，在完成重组后将变成一个个“巨无霸”，房企1000亿、2000亿俱乐部阵营迅速扩容，行业集中度不断提升。　　然而，规模并不是央企地产商的全部。他们还承载着房地产转型的使命。从单一的住宅、商业开发商，到城市运营商、产融结合实践者，央企地产商可以有很多作为。　　超十家央企地产商动手　　事实上，在这一轮央企地产重组浪潮之前，已经有过一次集中清理、资源整合的过程。　　2005年，国资委勒令78家涉房央企退出房地产主业，只留下了16家主业可以经营房地产的央企；而在2010年年底，国资委又将能做房地产主业的央企增加至21家。　　2015年，是深化国企改革之年，在这21家涉房央企中，有超过10家央企目前已经按下了内外部重组的按钮，包括中建、中交、中粮、中化、中铁、招商局等央企。　　重组的方式有多种，资产注入是其中之一。中海外对外透露，今年3月份，其接受了母公司中建股份的338亿元资产注入，接手了北京、上海以及英国等地区的30个相关物业项目，真正结束了持续近两年的中建系整合。　　7月9日，中房地产公告称，所持有的中住地产开发有限公司100%股权无偿划转至中交地产，划转完成后，中房地产成为中交地产的全资子公司。　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，直接的资金或资产注入，可以在企业财务上进行换算，程序上能省去很多麻烦。　　另有一些央企通过引入社会公众股东进行混改式的重组。比如华侨城和方兴地产，均引入了险资股东。　　在诸多重组方案中，招商地产的重组备受瞩目。8月初，招商地产公布重组方案。与之前预计的母公司资产注入招商地产不同的是，招商地产启动了“无先例重组”，以母公司吸收合并子公司的方式，开创A股先河。最终重组主体变成了招商局蛇口，而被吸收合并的招商地产将被终止上市并注销法人资格。　　央企第二大地产商保利地产也在计划重组的行列中。关于同属保利集团旗下量大地产平台保利地产和保利置业要整合的消息早有传闻。保利地产董事长宋广菊曾明确承认，“这一两年可能会进一步提到议事日程上。”她还透露，这是保利集团的战略目标和任务之一。　　保利地产副总经理余英也对21世纪经济报道记者表示，保利集团目前正与一家规模较大，但并未上市的央企接触，双方有意整合。　　此外，中铁、中粮、中国电建分别以整合、吸资、并购等方式正在加速重组的进程；中信集团也正在考虑合并集团旗下的中信地产和中信泰富地产，也准备加入重组“大队”中。　　内外部压力之下的重组　　央企地产重组有其外在环境和内在动力。　　“房企黄金时代到白银时代的变化，其中最大的变化就是不动产价值的趋势由原来单边的快速上涨变为温和地上升。”万科高级副总裁、董秘谭华杰曾在专访中对21世纪经济报道记者表示。　　诚然，如谭华杰所言，房企的白银时代终究来临了，而这个时代的标志之一，就是增量市场的萎缩，以及对于存量的盘活。　　花样年总裁潘军说，中国过去30年地产的开发，积累了超过400亿平方米的房地产面积，其中250亿是住宅，其他是工业物业加上办公物业、商业物业、旅游地产物业。　　房地产已经出现了局部产能过剩。北京师范大学教授钟伟指出，在全国现在这么多一、二、三、四线城市当中，真正有地产投资价值的市场非常少，大多数城市只能做存量的优化配置，甚至去化压力将持续相当长时间。　　白银时代的另一大特征，就是房企的净利率普遍明显走低，达到社会平均化水平。　　据中原地产研究部统计数据显示，包含了万科等标杆企业的36家房企半年报中，36家房企的合计营业收入达987.216亿，而合计净利润只有90亿，平均净利润率只有9.12%，跌至个位数，创下历史新低。　　在过去国内房地产行业的“黄金十年”中，地产央企得益于其中长期战略布局、产品结构调整方面的优势，业绩增长较许多民营企业要迅速。然而，随着2013年到2014年房地产市场回调，及整个行业发展遭遇瓶颈期，地产企业告别了高增长，部分央企地产商的净利率、ROE也出现了下滑。　　今年上半年，楼市虽然回暖，但产能过剩的问题至今都还未能很好的消化。　　从内部来看，多数涉房央企都存在同业竞争的尴尬。有很多涉房央企是一个集团内有多个地产平台，而这些内部同业平台的资源消耗，令整体竞争力下降。中粮系、中建系、保利系等央企，就是其典型的例子。　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，同业竞争问题来源于，一是在楼市规模化时代时，房地产行业较高的投资回报使房企有着强烈的欲望想在其中分得一杯羹，此时集团内部设立多平台卷入增量恶战中已不可避免。而如今，增量时代已过，原有的多平台扩张模式，在今天则变成了资源的闲置、重叠和浪费。　　二是由于房企规划不同和平台的分工不同，也可能会催生同业竞争问题。如在一家房企的两个平台中，一个平台负责住宅，另一个负责商业地产，但事实上由于复合型的项目角度，各平台之间的分工界限越来越模糊，从而导致同业竞争。　　中房协副会长倪建达指出，楼市规模化发展时代已经过去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费，央企房地产板块重组已势在必行。　　“央企的利润下滑显然是国资委不愿看到的，在行业新的发展周期下，房地产企业的生意模式、经营管理也确实需要改变。”一名央企内部人士对21世纪经济报道记者表示。　　千亿房企俱乐部畅想　　在央企地产商纷纷出手重组前，去年“千亿军团”房企已扩容至7家。而今年，在几家涉房央企的合并重组之后，千亿房企之间的竞争对手又将增加几家。　　而这些千亿“巨无霸”的诞生，意味着将为房地产行业中，各企业的激烈竞争再加多几个重磅砝码，行业格局将重新洗牌。　　行业老大地位的争夺亦是如此激烈。绿地去年销售超越万科之后，今年5月份万科抛出了万亿市值计划，恒大则谋求多元化上市平台的搭建，万达在影视、文化、体育产业上进军世界。而中交系、招商系、保利系等重组形成“巨无霸”联合体，也成为房企争夺行业老大地位的重要对手。　　对此，张宏伟还指出，如今中国的城镇化率已经接近60%，房地产行业的增速也呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。　　易居中国执行总裁丁祖昱也认为，强者恒强的市场趋势越发明显。“比如恒大和碧桂园。表面上看他们的项目大多布局在市场不乐观的三四线城市，但只要市场有他们的地方，其他企业的生存状况都不会太好。”　　在这种趋势之下，2014年房企“千亿军团”的龙头房却保持了增长。根据中指院数据，2014年销售突破千亿的企业为7家，分别为万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达。　　CRIC研究中心数据亦证明，楼市虽然低迷，市场集中度却在进一步提高。2014年房地产企业集中度继续大幅提升，TOP10企业从13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。　　谭华杰说，未来的房地产市场必将成为“大象之间的游戏”。根据对未来宏观经济增长及新增人口等的假设，结合近两年数十家百亿以上房企进行分析，中指院预计，2015年有7家销售千亿以上房企，其中会有两家2000亿级房企、9家500亿-1000亿房企；到2020年将有6家2000亿级房企、13家1000亿-2000亿房企、17家500亿-1000亿房企。　　在重组、兼并、合作的趋势之下，美国房地产市场的经验已经不足为鉴。谭华杰认为，未来超大型房企在中国房地产市场占有率的提升，将会超过美国经验的极限。　　平台化：地产商的进化史　　随着寡头竞争时代的来临，过去十多年以住宅开发商为主的行业格局，将一去不复返。　　以万科、恒大、万达等为代表的传统大型房企在近几年来已经迅速做出调整，进入了商业地产、旅游地产、文化产业、体育产业、社区O2O等多样化的领域，搭建多元化产业平台。　　央企地产商亦不例外。以重组中的招商为例，新的“招商蛇口”将不再是一家地产公司，而是一个“产融城一体化”的产业地产商、城市运营商的概念，A股上市公司中与之接近的，是华夏幸福.　　重组完成后，招商局集团要求该平台构建“招商系”生态圈：以客户需求为核心，建立与招商局集团内各资源之间的联系，为包括银行、基金、证券、物流等带来更多业务机会。　　接近招商地产的人士表示，新平台将成为“大招商，大协同”战略的实施者。横跨实业和金融两大领域的招商局集团，近年来大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效应以实现跨越式发展。在招商局集团大力实施“产业协同、创新发展”战略的支持下，新平台与兄弟企业积极协同。　　维持增长，是中国房地产企业这几年最核心的议题；平台化，是房企寻找新的利润来源、盘活存量资源的手段。万达、恒大、花样年发挥民营企业决策迅速的强项，快速占领地产相关或非地产相关的“多元化”领域，从中寻找增长极；央企地产商则从集团、母公司手里找资源，进行大规模的整合。　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，平台化意味着，资本和产业有效互动、发挥协同效应。一方面，未来大城市核心区域的新房开发、存量房运营，将越来越强调开发运营的金融模式、资本与房企深度融合，比如REITs、险资和私募等机构投资者参股、控股房企；另一方面，园区或商业办公需地产开发和金融支持。　　反过来，城市和园区客户，也是地产和金融的客户，包括物业销售和经营、小微信贷、个人理财、消费金融和互联网金融等。　　看起来很符合万科对于平台化的理解：从客户 资产的角度去思考。“做人的生意和做资产的生意，是我们未来的两条主线。”谭华杰说。　　这也是包括央企地产商在内的所有地产商的未来。[PAGE@默认页1]　　　　导读：国资委规定的21家主业可以经营房地产的央企身上，正在发生又一场更加集中的并购重组。这并不仅仅是一个内部的资源整合，央企地产公司的重组加速开放，是国资企业向多元化混合所有制企业转变，也为当前国企去“地产化”寻求了一种出路。[PAGE@默认页2]　　　　在中国经济增速下滑、部分领域产能过剩的大背景下，房地产行业首当其冲。　　相比民营开发商，央企地产商在过去可谓享尽了红利。土地、资金，他们都可以比民企更便宜、更方便地拿到。而现在，“还债”的时间似乎到了。　　身处市场化程度较高的房地产行业，央企地产商中不乏表现优异者。比如中国海外、保利地产、华润置地、华侨城、招商地产等，他们在日常经营和财务数字上的严苛要求，甚至超过民营地产商。　　然而高达以数百亿平方米计的房地产存量，是过去30年房地产开发积累而来的巨大产能，在大多数城市，已经足够人们使用：住宿、消费、娱乐，甚至旅游。在一些城市，它们出现了过剩，并带来了危机。　　增量市场已经难以为继，如何保持业绩和利润的持续增长？这是摆在包括央企地产商在内的所有从业者面前的难题。　　千亿房企俱乐部中的一些龙头房企已率先从战略和体制上谋变。万科、碧桂园分别通过“合伙人”计划和“同心共享”计划激励职业经理人，将他们变为合伙人，以保持公司的创造性和团队积极性；地方国企绿地集团，也经由混合所有制改革释放了巨大的体制能量，从制度上找到了下一轮增长的发力点。　　此时的央企，若不尝试进一步突破制度的壁垒，则可能在“地产下半场”中失去竞争力。　　央企地产的重组，只是消除这种过剩和竞争焦虑的第一步。重组将使得资源得以集中利用，效率得以提升。　　然而，这必须同时伴随产权制度的变革、管理层激励的推出，才能进一步激发央企们的活力。　　由此，央企地产重组与国资改革、混合所有制改革在这一刻重叠。　　恰好，当前正值央企混改窗口期。监管层叫停央企员工持股计划11年后，日，国资委《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》，这被视为重启央企员工持股计划的信号。　　事实上，地产央企的“混改”冲动也比外界预想的要强烈。从华侨城迅速引入民资股东宝能、招商地产停牌重组、方兴地产配股更名以及中建系整合进程超预期来看，主管部门对于央企地产商的混改抱有积极的态度。　　在房地产业内看来，随着混改的推进，地产央企将拥有大量的社会资本、民营资本，因此应该按照充分市场化的机制运营，而非简单套用过去国有企业的管理模式。混改将对引入管理层中长期激励、职业经理人和员工持股机制形成巨大的推动力。　　当然，因为可能带来国资流失的风险，上述制度改革并不会太顺利。在具体操作中，股权结构设计、中长期激励计划、公司管理体系必须精妙地安排，将业绩目标量化，与高管的表现和贡献绑在一起，与企业短期利益和长期利益绑在一起。[PAGE@默认页3]　　　　接受采访的央企内部人士认为，涉足混改，意味着大股东超过50%的股权结构肯定要改变，为保持公司既定发展方针的持续性，理想状态是，几个国有大股东形成一致行动人，拥有低于50%的控制权，由管理层进行日常经营管理，便如绿地那样。 　　作为央企地产重组的排头兵，招商系的重组正在紧锣密鼓地进行中。　　21世纪经济报道记者获悉，A股四大龙头房企之一的“招商地产”，或在今年底消失，取而代之的，将是“招商蛇口”，其股票代码可能为001979.　　根据8月初招商地产发布的重组方案，是由招商局蛇口工业区吸收合并招商地产；8月24日，蛇口工业区总经理杨天平对外透露，招商局蛇口有望在今年底实现IPO，招商地产退市。　　不仅是招商。去年以来，央企地产商重组动作频频。前有中建、中交等大整合，后有保利系、中粮系引重组猜测，此番招商系整合方案的落地，意味着央企在地产领域的改制迎来新浪潮。　　类似华侨城引入宝能系作为第二大股东，招商地产有关人士对21世纪经济报道记者透露，重组后的新公司，未来也一定会引入民资作为战略投资者。此外，公司的股权、管理层激励制度也在研究中。　　上述举措都可以被纳入国资改革混改试验的范畴，无论是招商、华侨城，还是中建、中交和中粮，其在混改领域的试水，将在一定程度上影响未来国资改革的走向。　　50%分水岭：　　国资与民资起舞　　不少央企地产商人士指出，地产行业是相对市场化的行业，在这一领域进行国资改革和产权改革，是比较易于推行的。　　股权结构的改革是第一步，即降低国资持股比例。上海国资旗下的绿地集团便是此种案例。在绿地混改中，员工持股计划占28.83%，引入民资股东约占25%，国资股东降至50%以下。　　民资入股央企以华侨城备受瞩目，华侨城今年3月推出的80亿定增计划引入宝能系作为战略合作伙伴，宝能系以近70亿元入股，占股12.1%，成华侨城第二大股东，第一大股东华侨城集团仍持50%以上股份，后续华侨城还可能引入其他投资。　　方兴地产则通过配股引入社会股东，配股后，中化集团持股比例由此前的63.5%摊薄至53.98%，新华保险持股比例为9.5%，成为单一第二大股东。　　持股50%乃至以上，意味着完全控制一家上市公司，是绝对的控股股东，改革前的国企、央企莫不是如此。而在公司法规定中，仅需30%便可成为一家上市公司的实际控制人，未来，央企地产商的混改，是否会出现国资股东普遍降至50%以下乃至30%的情况？　　接受采访的一些央企内部人士认为，涉足混改，意味着大股东超过50%的股权结构肯定要改变，为保持公司既定发展方针的持续性，理想状态是，几个国有大股东形成一致行动人，拥有低于50%的控制权，由管理层进行日常经营管理，便如绿地那样。　　近两年来，央企通过入股民企实现混改也不少见。中交集团于今年5月中旬，购入绿城中国股份，持股比例达28.9%。未来，中交集团与绿城的整合完毕，在新公司中纳入民资股东，是可以预期的结果。　　克尔瑞机构分析师朱一鸣称，在房地产行业，无论是国企、央企，还是民营、家族企业，未来都可能迎来一轮股权改革的浪潮。　　绿地董事长张玉良表示，只要具备混合所有制、企业班子想做事、政府要放手等几个条件，绿地模式是可以复制的。　　混改参与方的隐忧　　国泰君安证券分析师侯丽科表示，国企改革将是今年改革的重点，资本注入、员工持股等方式预计将为一批房企注入新的资金与活力。　　在2014年4月的股东大会上，华侨城董事长刘平春明确表示，公司非常希望通过资本市场引入战略投资者，甚至是引入国际资本，撬动更多的社会资源来发展公司业务；招商局董事长李建红也表达过类似的观点。　　方兴地产引入的民资股东包括，郭炳湘和华平基金在商业地产领域均有丰富经验，这也是方兴地产眼下着重发展的业务领域。　　但硬币的另一面是，重组、混改并非易事，其前期谈判、操作过程都异常复杂，也引发了一些“国资流失”的担忧。　　“虽然政策鼓励，但不是每个央企都能推动，除了国资委的态度，央企管理层也有政治方面和个人任期的考量。”一位央企高管人士指出，很多公司目前对于混改相当谨慎，担心有国有资产流失的嫌疑。　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对民资来说，与央企合作后的最大好处就是可以利用央企在融资渠道及政府关系上的便利，也就是说可以借机“傍大款”。但是，与央企(国企)地产企业的合作，民营企业有可能逐渐被央企(国企)控股，失去话语权，最终有可能就此消失。　　也有部分民资也担心，参与央企混改，只能享有小部分股权，没有话语权，最终会造成“为他人做嫁衣”的后果，白白损失了投资。　　对此国资委研究中心许保利表示，混合所有制最终是基于双方自愿，这种担心其实是多余的。其实民营企业对混改的需求更强，而且更主动，不少公司都希望引入央企当股东。绿城引入中交就是个例子；更早的万科引入华润做大股东，也是混改的典范。　　未来，央企混改需要解决几个问题：一是如何避免国有股东一家独大，让参与的其他所有制资本都有相应的话语权；二是如何避免一些央企只拿出不赚钱的业务，以甩包袱的形式主义来参与混改；三是避免变相的国资流失。　　朱一鸣认为，多方努力之下，混合所有制改革最终可以双赢。对于民企来说，引入国有资本能够避免决策上的重大失误；对于国企来说，民营资本的加入能够提高运营效率和执行力。　　管理层激励的实践　　在混合所有制改革中，股权结构改变必然伴随着管理层激励和员工持股，才是混改应有之义。　　事实上，尽管众多央企地产公司已高度职业经理人化，但薪酬体系却远未市场化。高管不但需由中央任命，还有限薪要求。“限薪令”让央企对其高管的正面激励作用不足。　　日，国资委审议了《关于进一步加强和改进外派监事会工作的意见》、《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》，为央企混改护航。　　在员工持股激励方面，地产行业以绿地混改为典型。其具体做法是，绿地管理层43人出资设立格林兰投资管理公司，作为上海格林兰投资企业(有限合伙)的执行合伙人，上海格林兰承继职工持股会在绿地的持股。　　由于持股员工多达 982名，在现行法律框架下合伙企业合伙人不能超过50人，于是张玉良团队对982名员工的持股权益打成32包，成立了32个“小合伙”，再集中成上海格林兰。　　然而比起绿地这样的地方国企来说，国资委、证监会对央企的监管和审批则显得严谨很多，高管持股方案的风险，核心在于可能导致国有资产流失。　　因此在上述《意见》中指出“存量不碰，增量为主”，即在国有企业通过改制变为混合制企业或新设混合制企业时，引入员工持股制度。　　这意味着，国企员工只能对增量进行持股，不能对目前现有的存量资产持股，即只针对重新融资再投资的部分。而股权认购价方面，有部门认为应该主张平等，不能以外部价和内部价分别认购。　　华侨城已率先试水。今年3月份，伴随定增计划，华侨城推出了股权激励方案，拟向高级管理人员、中层管理干部及核心管理、技术骨干授予1.2亿股，授予价格为4.73元/股。　　中信建投地产小组指出，华侨城重启股权激励计划，并且在国企改革层面也提出了变革思路，未来将积极拓展与民营等各种社会资本的合作，放大国有资本的功能，同时在企业内部将推进实施内部合伙人制度，在新项目和亏损项目中，要实施管理层项目跟投计划，将管理层和骨干员工的长期激励与公司发展紧密结合。　　其认为，作为具备市场化竞争力的央企，华侨城在此轮国企改革中积极尝试，未来整体效率将优化和提速。　　2014年，招商地产酝酿了七年的股票期权首次授予计划公布。行权条件包括每一生效年度前一财务年度扣除非经营性ROE不低于13%，扣除非经营性净利润3年复合增速不低于15%，总资产周转率不低于20%。　　2015年4月，同属招商局旗下的招商银行推出了60亿员工持股计划。招商地产内部人士透露，伴随本次重组，在上述股权激励的基础上，公司内部管理层激励新计划也在制定中。 [PAGE@默认页4] （来源：21世纪经济报道）
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