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出售已用自建房屋涉及哪些税费
我公司以前自己修建的营业用房，一直公司自用及对外出租，最近拟出售，请问涉及哪些税费，谢谢
2013年 10月 30日
(205 财富)
契税：印花税：营业税、城市维护建设税、教育费附加
2013年 10月 30日
(4,830 财富)
1、营业税《营业税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。《营业税暂行条例实施细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；…第二十条规定：纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。根据上述规定，纳税人自建建筑物后销售，应当按照分别按照建筑业和销售不动产税目交纳建筑业营业税和销售不动产营业税。其中建筑业营业额按上述细则第二十条规定的顺序进行确定，税率为3%。销售不动产营业额为取得的转让收入，税率为5%。自建自用住房的认定，可参考以下文件的规定处理：《江苏省地方税务局关于明确营业税若干征税问题的公告》（苏地税规〔2010〕7号）规定：一、销售自建房屋征税问题对单位销售自建房屋，如果房屋是由本单位所属施工队伍建造的，应在征收“销售不动产”营业税的同时征收“建筑业”营业税；如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，只征收“销售不动产”营业税，不征收“建筑业”营业税。2、土地增值税《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[号）第十项关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。根据上述规定，转让房产的，应缴纳土地增值税。对于转让旧房的，应当按照房屋及建筑物的评估价格和支付的土地价款及在转让过程中交纳的税金等来确定扣除项目金额。3、印花税《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[号）规定：“财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。根据上述规定，不动产产权转移的，应缴纳印花税。4、企业所得税《企业所得税法》第六条规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入； （二）提供劳务收入；　（三）转让财产收入；……《企业所得税法实施条例》第十六条规定：企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。根据上述规定，企业销售不动产，应作为财产转让收入计入到收入总额中缴纳企业所得税。
2013年 10月 30日
(211 财富)您当前位置： >>
>> &个人销售自建自用住房是否免征建筑营业税发布日期：来源：网站留言浏览次数：咨询内容：财税【2013】号文规定“个人销售自建自用住房，免征营业税”，是否包括建筑营业税。自建自用住房被子女继承的，如办理了产权变更登记的，子女出售该房产，是否享受免征营业税政策；如未办理产权变更登记的，子女出售该房产，是否享受免征营业税政策。日回复内容：1、免征营业税是指在销售时同时免征销售不动产营业税和自建环节的建筑业营业税。
2、如果自建自用住房被继承，不论是否办理产权变更登记，再转让时已不符合个人销售自建自用住房的条件，所以不能享受这一政策。部门：劳务财产处
答复时间： 09:341、免征营业税是指在销售时同时免征销售不动产营业税和自建环节的建筑业营业税。
2、如果自建自用住房被继承，不论是否办理产权变更登记，再转让时已不符合个人销售自建自用住房的条件，所以不能享受这一政策。部门：劳务财产处
答复时间： 09:341、免征营业税是指在销售时同时免征销售不动产营业税和自建环节的建筑业营业税。
2、如果自建自用住房被继承，不论是否办理产权变更登记，再转让时已不符合个人销售自建自用住房的条件，所以不能享受这一政策。部门：劳务财产处
答复时间： 09:34根据国家法律规定，咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据分享到：0&版权所有：安徽省地方税务局
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营改增最新政策 个人销售购买2年以上住房可免税
来自：南京晨报
日期： 10:33:23
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营改增政策已经落地，各地陆续开出了第一张营改增新的发票，各城市市民也都纷纷表示，营改增政策落地之后少缴税了，二手房各办税工作人员也说业务量比之前翻倍。新的营改增政策还规定了二手房交易可免征增值税的项目。
昨天上午，市民曹先生一家三口到南京华侨路房产交易登记中心，经过迅速有序的办理后，他们拿到了二手房交易增值税发票，在三楼办税窗口幸福地合影留念。这张税票意味着曹先生一家有了属于自己的爱的小屋，更意味着南京城区首张二手房交易增值税发票正式诞生。
新老发票有啥区别
曹先生购买的是一套位于夫子庙附近的二手房，面积约60平方米，总价约104万元。
“我们在五一前签了购房合同，节后第一天来办税，正巧拿到了南京二手房交易的第一张‘营改增’发票。”曹先生一家喜笑颜开。由于房子是满两年、唯一，所以免征增值税，他只需缴纳1%的契税，即1.04万元。
这张二手房交易增值税发票与原来的有什么不同呢?“‘营改增’之前地税开具的是销售不动产发票，营业税发票只显示销售额，后面不显示税率和税额。”南京市地税局征收税务局综合科副科长王平告诉记者，“现在给纳税人开的是增值税普通发票”。
王科长介绍：“现在不管是否满两年，都会开出一张增值税发票，只是满两年的话，增值税发票上税额为0;如果征收的话，在发票上金额、税额分开填列，总额是价税合计，免税的话，税额就不显示了。”
“营改增”后二手房交易总体少缴税了
“二手房交易‘营改增’后，纳税人负担总体上是减轻的。”王科长告诉记者。
据了解，一方面是计征的契税成交价格不含增值税可降低。例如，市民李先生于日购买了一套商品住宅，建筑面积100平方米，价值人民币200万元，若该房为李某家庭唯一住房，在本次营改增前，该套住房所要缴纳的契税为200万×1.5%=30000元。在本次营改增后，所要缴纳的契税变为200万÷(1+5%)×1.5%=28571元，营改增后可少缴税1429元。
另一方面，增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，营业税=300万元×5%=15万元。改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.29万元，可以减少纳税7100元。
这些情况可以免税
此外，日“营改增”后二手房交易中，下列项目免征增值税：
(一)个人销售自建自用住房。
(二)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
(三)个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
二手房办税业务量同比几乎翻倍
“我们很多客户都选择五一后来办理，因为‘营改增’新政后可减少纳税负担。”某学区房房产中介告诉记者，他们也建议客户等一等，在新政执行后办理。因为国税总局规定，在日前已签订转让合同，日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
而华侨路房产交易中心办税工作人员也告诉记者，在“营改增”新政出台后，该办税点的办税业务出现大幅增加。“今年4月份以来平均每天有500到600笔办税业务，其中新房占到30%，二手房占到70%，而去年同期，平均每天只有300多笔，今年几乎相当于增加了一倍”。
截至昨天17:00，南京市区完成二手房交易量421笔，其中缴纳增值税29笔，缴纳税款元，营改增后少缴税款69824.25元;首笔增值税纳税人是销售未满两年的住宅全额缴纳增值税。成交价格77万元，缴纳增值税36666.67元，个税433.01元。
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营改增后，个人转让住房是否缴纳增值税
来源：中华会计网校&　　 |
　　【问题】
　　后，个人转让住房是否？
　　【答案】
　　根据财税（2016）36号和国家税务总局公告2016年第26号文件规定，个人转让住房，在日前已签订转让合同，日以后办理产权变更事项的，应缴纳，不缴纳营业税。个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　国家税务总局公告2016年第14号文件规定第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。
　　第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用&（1+5%）&5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）&（1+5%）&5%第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
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