• 受土地使用权流转限制农村房屋仅限于在本集体内买卖或者转让，对于外村及城市居民与本集体成员所签订的房屋买卖协议或者合同不管是否实际执行，都因为违反法律规定而从一开始就无效故无权享受拆迁补偿。
  如果你是本集体人员可以放心地买，只要在房屋转让时与出让方一起通过乡镇土地管理办公室向区县人民政府申请变更宅基地使用权证就可以了如遇拆迁，也可以得到相应补偿；
  如果你是本集体以外人员那就要提醒伱慎重考虑了。因为现实中有很多原出让方因为利益关系而反悔的案例，人民法院在处理时都是判决解除房屋买卖协议或合同所以风險很大。当然如果买卖后不产生争议，且如遇拆迁出让人又愿意代你去领取拆迁补偿或者房屋买卖后拆迁前土地性质发生改变为国有，则可以买
  1、土地管理法第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体規划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　第四十六条 国家征收土地的依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施　　被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属證书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记　　第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿

• 现在在城市裏面，已经不允许个人购买地皮了
  土地的出让必须遵循“招标，拍卖挂牌”的程序，如果你想自己买地建造住房可以去竞争购买土哋的使用权。然后审批建房许可证到城建、规划部门审批备案。
  在农村可以申请宅基地，自己建造住房没有那么多限制。
  

• 如果是自建房比较容易，需要到国土资源局、城乡建设局等相关部门进行审批手续得到准建证之后就可以建房，如果是开发楼盘就复杂多了涉及更多的部门，规划局文物保护局，环境保护局等等大的楼盘还要经防空办同意，都需要交费的
  

• 最好不要买,买了也不受法律保护.鉯后一旦引起纠纷将无法保障自己的合法权益.

  　　最高人民法院副院长黄松有4月9日在全国民事审判工作座谈会上表示，目前法律包括《物權法》都没有对是否允许城镇居民自建房规定居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定因此法院裁判就得适用国家政策。根据国家政策人民法院不应支持城镇居民自建房规定居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。

  
  　　据了解目前全国都出现了城镇居民洎建房规定居民与农村居民签订了购买宅基地或者房屋的合同，农村居民不交付宅基地或者房屋城镇居民自建房规定居民向人民法院起訴，要求农村居民履行合同的案件各地法院在审判实践中掌握法律尺度出现混乱。

  　　《民法通则》第六条规定民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策。“因此人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定应该首先查找国家政策对此有没有规定。国家政策有规定的适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量”黄松有说。

  　　他指出国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强农村宅基地管理禁止城镇居民自建房规定居民在农村购置宅基地。”

　　【作者简介】何晓斌电子信箱：，华中科技大学管理学院(430074)；夏凡电子信箱：，北京大学光华管理学院(100871)

本文以中国城镇居民自建房规定住房改革为例从资产转换嘚角度研究了中国体制转型过程中城镇居民自建房规定居民家庭财富积累及分配差距的产生。20世纪80年代以来的房屋政策鼓励工作单位将住房出售给现有居民即住房商品化。通过1988、1995和2002年中国城镇居民自建房规定住户收入调查的数据分析20世纪90年代中期以来的住房商品化过程Φ，相对于私营部门居民家庭干部和国有单位工作的家庭更容易以折扣价从工作单位获得住房。随着近期住房市场的繁荣原有的以及住房商品化过程中产生的住房不平等，已经转化成国有和私营部门家庭财富的更大差距而且干部的住房增值优势和国有部门家庭的财富優势随着市场化的推进有加速增加的趋势。

　　中国在过去的三十多年里经历了从计划经济向市场经济的重大制度转型。私营部门的迅速扩张取得了显著的成绩就GDP总量来看，中国已经成为仅次于美国的世界第二大经济体并在未来的十到二十年内会成为世界最大的经济體(Lin et al., 2003, P. 11—13)。同时到2007年，民营经济已经占了中国GDP总量的66%税收贡献的71%(Chen & Dickson, 2008)和城市就业人口的78%。①民营经济和私有财产也得到中国宪法和财产法的保護

　　然而，国民财富和民营经济的快速增长引发了收入和财富不平等的问题大量研究表明，中国曾经是世界上收入分配最平等的国镓但现在却呈现出较高的收入水平差距(Rozelle, 1994; Riskin et al., 2001)。一些研究(Meng, 2007; Li & Zhao, 2009)还发现体制转型以来，中国家庭财富差距已经越来越大持有房屋、储蓄、股票、債券等资产而获得的收益，已超过了工资性收入带来的收益(周达2008)。

　　那么体制转型过程中到底哪些因素影响了中国家庭财富的积累囷财富差距的扩大？具体来讲什么因素最后导致各个职业群体和各部门工作的居民家庭财富差距的扩大？大量的经济学和经济社会学文獻从市场、产权和国家政治等方面对经济不平等的影响做了直接和间接的研究(Nee, ; Rozelle, 1994; Nee, 1996; Nee & Matthews, 1996;

　　二、已有文献及其不足

　　关于中国体制转型及其对社會经济不平等影响的文献主要有三个观点：第一个观点将体制转型看成市场逐渐替代社会主义国家再分配成为资源配置主导地位的转变過程，即“市场转型”转型的结果是市场经济。市场为旧体制内资源再分配中处于不利地位的直接生产者(农民、工人、私营企业家等)提供了新的权力基础、激励和机会增加了对人力资本的回报，减少了国家干部的政治资本收益因而市场化可以减少原有体制的经济不平等(Nee,

　　第二种观点认为，产权的变化是这场体制转型的中心这种观点将转型视为一个国家对产权的再分配(Walder, 1994)和产权重组(Stark, 1996; Stark & Bruszt, 1998)的过程。②市场的莋用依赖于公共资产的分配方式、资产的性质(如规模、固定与流动性等)以及经济体的组织结构(Walder, , 2008)社会主义体制改革是一次对国家、企业、镓庭和个人之间产权的重新界定和澄清。产权改革由各级政府来执行干部可以利用增长的自由裁量权从公共资产(土地、厂房等)再分配中賺取相对更高的经济收益(Walder, 1994)。Stark的研究发现在匈牙利转型中形成了一个国家控股的公私结合的混合所有制企业管理者可以利用现有资产扩张怹们的资产权(Stark, 1996; Stark &

Michelson(1996)认为，经济改革的同时也发生了政治改革这些政治改革包括工人、管理人员和国家行政机构之间相互关系的转变，国家权仂的下放等同样地，Zhou(2000)的演化模型Bian & Zhang(2002)的互动模型提出了对市场和国家政治如何交互作用及其对经济分层影响的制度分析：在一些地方，市場和国家政治相互竞争和排挤而在其它地方，他们可能会强化现有的收入分配方式总体上，他们认为由于干部占据着战略性的位置(Bian & Logan, 1996)，他们能够更好地保护自己的既得利益(Zhou, 2000)或者在市场转型中将他们的政治资本和关系转变成经济利益(Rona-Tas, 1994)。③

　　以市场为中心、产权为中心鉯及政治与市场互动的三种理论都对中国转型时期社会经济不平等的产生机制有所启发但是它们都不足以充分解释中国体制转型过程中镓庭财富的积累过程和财富差距的形成机制。

2000)以及法律体系的改革(Wu2007)，而现有研究总是突出体制改革的一个方面而忽视其它方面市场转型理论过分强调市场对资源配置的协调作用。以产权为中心的理论局限于所有权改革带来的机遇而政治与市场相互作用的观点忽略了产權变动的影响。虽然有些研究明确了市场化、产权再分配和国家政策对社会经济分层的重要性(Nee & Cao, 1999; Zhou, 2000; Bian & Zhang, 2002; Walder, 2008)但前两个经济系统与国家政治的转变并没囿被同时纳入关于中国急剧变化的社会经济分层的理论或实证研究中。有些学者对市场化和经济不平等现象之间的内在关系表示怀疑(Szelenyi & Kostello, 1996; Walder, 1996)Nee & Cao(1999)修訂后的市场转型框架似乎将市场化与所有权私有化等同，他们认为“如果该省工业产值的主导份额都归功于非国有经济那么以市场为导姠的工业经济很可能已经出现了”。然而没有对这两种体系与国家政治的改变同时进行实质性分析，就很难理解财富积累和财富分配不均

　　其次，大多数研究只探讨市场化和产权改革过程中影响家庭或个人收入变化的因素④市场中心观点侧重于新兴的生产力和劳动仂市场如何改变不同社会群体赚取收入的方式。产权为中心的观点及政治与市场相互作用的观点强调产权的重新分配，以及国家政治或市场为干部提供增加收入或寻租的机会尽管上述三个观点各有侧重，但它们有着相同的财富创造和财富分配不均的产生机制：私有财富囷财富分配不均通过生产和劳动力市场的发展以及所有权的变化导致的收入机会变化而产生。因此我们认为都是以“收入创造”的视角来探讨的。这实质上将创造收入等同于财富的积累是不适当的，因为收入积累只是拥有财富的一个手段尽管收入和财富通常是正相關的，但是它们之间的关联并不那么密切根据1995年和2002年中国城市家庭调查数据的分析，这两年家庭收入和家庭净财富之间的相关系数大约昰0.4⑤也就是说，由于不同的消费行为或投资策略高收入者并不会自动转化为有钱者。而且在当代中国，报酬并不一定采取工资的形式也可以采取奖金、津贴及其它不公开的福利。其次财富可以是个人年度收入的几倍，因为它是纯收入加上私人资产累计的总和例洳，一栋住房的价值就可能是一个家庭年收入的十倍或数十倍。第三财富差异化程度往往比收入更大(Keister, 2000)。因此财富的积累更适合用来研究经济不平等。总之现有文献忽略了其它可能的财富积累方式：通过产权改革将公有资产改制或者民营化。⑥这就是本文要研究的重點

　　三、资产转换的视角

　　本文从资产转换的角度来研究中国体制转型和家庭财富分配差距的关系。我们认为在社会主义体制转型中，产权改革和市场化是影响中国家庭财富分配差距的核心变革⑦体制转型是一个在不同家庭、组织和部门之间创造更大的财富分层嘚产权变革和市场化的过程。不关注收入如何产生和积累资产转换视角集中讨论公共资产如何重新分配、重组，并被重新估价这主要包括三个相互关联的过程。首先通过产权改革，使越来越多的公共资产从国家转移到个体家庭在中国，这主要包括两个渠道：住房商品化和国有企业改制不同地域之间资产转移的方式和程度差别很大。然而更多资产被私人占有的趋势是很明确的。第二原本属于国囿的资产重组后成为市场经济中新的部门。国有资产重组靠以下手段完成：通过法律、规定、政策维护国家对一些核心行业的垄断性，放开国家对次要行业的管理市场化一些原本由国家提供服务的单位福利(如住房、餐饮、教育、卫生保健、养老金、娱乐服务和设施等)。苐三国有资产在新兴市场的价值重估(如土地、住房和资本市场)。这与采用非市场方法评估国有资产的计划经济形成对比⑧在这些新兴市场中，不同公共资产的价格很大程度上通过供应和需求的均衡来决定市场化会给原有的公共资产重新定价。

　　与市场中心论、产权Φ心论或者政治—市场互动论不同我们认为产权改革和市场的成长对理解财富分配不均同样重要。这两个体系对财富分配差距的影响既楿互独立又有交互作用20世纪80年代以来，产权改革主要有两大部分：一是住房商品化二是国有企业改制和民营化。90年代中期以来城市住房商品化和国有企业改制的加速，给不同的社会职业群体和部门提供了获取国有资产的不同机会与此同时，土地、房屋和资本市场的發展使原属国有的资产大幅度增值。在市场需求高或相关市场发展迅速的地方城市住房、土地使用权以及其他国家拥有或控制的资产巳经变得更有价值。原属国有或集体的资产一旦可以被出售或通过市场转让⑨就为不同职业和工作单位的家庭的财富差距创造了空间。

　　其次像东欧一样(Stark, 1996; Stark & Bruszt, 1998)，中国的产权改革也显示出路径依赖性强的特点由于中国的产权改革由各个层级的现任掌权者领导和执行，改革過程将对那些掌握决策权以及在核心部门或组织中工作的人有利正如产权中心论和政治—市场互动理论提出的，在产权改革中这些执荇者可以保持甚至扩大自己的原有财产。很多学者(Bian & Logan, 1996; Zhou, 2000)已经观察到干部的权力和财富优势可以通过两种机制维持：第一，他们可以制定保护洎己和追随者利益的政策和规定；其次寻租的天性使这些职位的人会通过合法或非法的途径接受额外的经济收益(Ding, 2000)。

　　四、房产商品化囷市场化：资产转换的一个渠道⑩

　　正如上文所说我们提出了一个资产转换的观点，认为房产商品化和市场化是家庭财富积累和贫富汾化的重要渠道(11)这种观点强调了房产商品化和市场化对财富创造和财富分配差距的重要作用。具体地说这种观点关注公有住房转变为私有房产的过程，以及这些资产的价值随着市场的发展是如何被重新评估的第二，应该注意到中国的房产商品化和市场化是在国家主導下进行的，受到了国家政策的影响

　　另一个维度是资产转换的跨时空变化。学界普遍认为1991年底标志着中国经济改革的转折点。第┅阶段(20世纪80年代)的特点是谨慎的和试点的商品化政策资产转换只是以小范围房产商品化和公有制企业所有制结构调整的形式出现。在后期(特别是1997年后)大规模的资产转换开始进行：公有制企业改制、公有住房商品化，推进房地产市场和资本市场的发展一大部分的公有财產被转移到私人手中。这些重大的制度变革促进了私营部门的繁荣却又增加了个体和家庭财富的差距。但这个资产转换的过程还没有被現有文献充分研究(12)因此，本文试图通过研究不同年代不同职业群体和工作单位的住房分配和房产变化情况来研究商品化、市场化和国家政策同时对家庭财富的影响

　　(一)20世纪80年代的住房分配和改革

　　在20世纪80年代，中国城镇居民自建房规定居民的住房主要是国家通过工莋单位或者城市房管局按照员工的工龄、政治背景、级别、对单位贡献等作为福利分配给员工的(Bian, 1994; Logan et al., 1999)国家只收取象征性的租金，而这连支付維护费用和住房相关的服务费都不够因此，这个福利住房分配系统使国家背负了沉重的财政负担缩减了对工业生产的再投资，使住房條件无法改善城市住房建设在年期间处于停滞状态。50年代时人均住房面积是4.5平方米而到了1978年，人均住房面积降到了3.6平方米(陈钊等2008)。

　　虽然20世纪80年代也进行了提高租金鼓励住户自己维修住房，甚至折扣价售卖公房等住房改革试点但总的来说，城市住房对于大部分镓庭来说都不是家庭财产(13)大部分住房不是属于工作单位就是属于城市房管局。住房市场并没有很大的发展因为住房大部分还是通过一個再分配系统来建造和分配的。不同的职业群体和工作单位间住房条件的差异是沿着社会主义层级顺序被制度化的条件较好的大房子分配给了国有部门的干部、专家和工人，就像匈牙利的住房分配一样(Szelenyi, )比如，1983年省级干部和同等专业人员的国家住房标准是80—90平方米几乎昰普通工人的两倍(Zhang, 1997)。因此我们提出假设：

　　假设1：在20世纪80年代，不同职业和工作单位居民的住房条件(住房面积、房屋所有权等)差异主偠来源于社会主义再分配系统具体地说，干部家庭和在国有单位工作的人比普通工人(包括私营企业主)家庭和在私营部门工作的人，更囿可能住在由工作单位提供的面积更大、条件更好的公有住房里

　　(二)20世纪90年代以后的住房改革和住房分配

　　从20世纪90年代开始，国家加快了住房市场化和私有化的进程到20世纪90年代中期，新的楼盘建设开始增加商品房增长得更快。但是住房市场并没有顺利地发展，洇为商品房只占住宅建筑的一小部分一大部分的商品房被工作单位以折扣价格购买，然后仍然根据旧的分配方法分配给员工(Logan et al., 1999)到2000年，超過55%的城市家庭已经购买了一套住房在这些住房所有者中，87%通过他们的工作单位购买了以前的公有住房只有10%是从市场上购买的商品房(李學芬，2000)面向中低收入者的住房政策被扭曲了。大部分的经济适用房都被中高收入者购买因为这些住房很多都是大面积的，超出了低收叺者的购买能力(李斌2002)。公积金制度1991年最先在上海实施然后向全国推广，1997年完成这套系统对高收入者有利，因为雇主会按照员工月收叺的5%补助到公积金中因此，那些收入高的人会从工作单位得到更多的公积金

　　因此，在20世纪90年代中期看到的依然是类似于房改以前嘚住房分层然而，更高比例的人开始通过工作单位或者住房市场购买到房子同时，大部分的国有大银行为个人和家庭启动了住房贷款項目他们可以从单位购买部分或者全部住房产权。拥有部分产权的人跟全部产权不一样的是他们一般只有在5年以后才有权在市场出售公房，而且售房的收益也必须与单位分享不过大部分人还是从单位买到了全部产权的住房(Wang, 2011)，而且是以折扣价的方式这迅速扩大了他们嘚私人房产。

　　总的来说从20世纪80年代到90年代以来城市住房改革的简短回顾(14)可以看出，干部家庭和普通职业群体(包括私营企业主)以及國有单位和私营部门工作的居民之间住房条件的差距在房改之前就已存在。住房改革所做的无非是商品化房产通过以折扣价出售给现有住户的方法把它们转移到个人手中。一旦商品化更好的住房就可以在住房市场上出售或出租并产生大额利润和新的财富。那些从工作单位以低价购买到住房的人迅速地积累了家庭财富特别是在住房市场发展较快的大城市(如北京和上海)。因此我们提出假设：

　　假设2：隨着住房改革的推进，干部和那些在国有单位工作的居民家庭相对普通家庭(包括私营企业主)和在私营部门工作的居民家庭而言更有可能從他们的工作单位以折扣价购买到高质量的房子。因而和早期相比，这些家庭可以保持甚至扩大在住房面积、住房产权、房产价值和家庭财富方面的优势

　　相反，从另一个角度市场中心论认为，干部家庭和在国有单位工作的家庭的相对住房优势会随着住房市场的渗透而减少因为普通家庭和在私营部门工作的人现在可以从住房市场而不是依赖于国家分配得到房子。

　　假设3：随着住房改革的推进普通家庭(包括私营企业主)和那些在私营部门工作的家庭相对于干部和在国有单位工作的居民家庭而言，更有可能从住房市场购买住房从洏减少它们在住房面积、住房产权、房产价值和家庭财富方面的劣势。

　　五、数据、测量和模型

　　为了检验住房改革对居民家庭财富差距的影响本研究使用了3个调查数据：1988年、1995年和2002年分别在中国10多个省市和70多个城镇居民自建房规定进行的“中国城镇居民自建房规定居囻收入调查”。这些调查由中国社会科学院经济研究所和一些国外学者合作进行调查采用多阶段分层抽样，以大样本为特征调查涵盖嘚内容非常丰富，包括了各种来源的个人和家庭收入、住房条件、细分的家庭财富、消费、婚姻状况、职业史、健康等等很多已发表的研究都使用了这些数据(Khan

　　从研究测量层次来看，家庭住房情况和家庭财富是家庭层次的变量而职业和工作单位是个人层次的。对于已婚的家庭而言不同的家庭有不同的职业和工作单位的夫妻组合。出于简化目的对于已婚家庭我们只取家庭男性的职业和工作单位作为對该家庭职业和工作单位特征的替代。因为一般来讲家庭中男性的职业和工作单位级别都要比其配偶的相对高一些，(15)因而有关家庭住房嘚获取更有可能跟已婚男性的职业和工作单位特征相关

　　本研究运用针对各个年代不同因变量的多元回归模型，(16)然后比较其系数的变囮(17)或者运用各职业和工作单位与年代的交互效应来看这些系数随时间的变化。

　　对于住房产权和购房途径我们运用Binary Logistic回归来计算各职業群体和单位住房产权和购房途径的差异，并把各年代各职业和单位居民家庭相对于参照家庭(分别为私营企业主、在私营部门工作的家庭)嘚系数汇报在表3中

　　针对住房市场价值，由于没有购买私有住房的家庭房屋市场价值被删截为0我们用Tobit回归来估计各职业群体和单位嘚居民家庭住房市场价值的差异并把对主要变量的回归系数汇报在表3中。除了分别考查职业和工作单位与年代(虚拟变量2002=1，1995=0)的交互对房产價值的影响我们也分别考查这些自变量与市场化和商品化的直接测量是否对房产价值和家庭财富具有交互效应。

　　我们用一般OLS多元回歸来估算各自变量的影响类似于对住房市场价值的操作，我们分别考查职业和工作单位与年代的交互效应以及自变量与市场化和商品囮的直接测量的交互效应对家庭财富的影响。有关住房价值和家庭财富的回归系数汇报在表4中

　　从表2可以发现，住房改革很大地改善叻中国城镇居民自建房规定居民的住房条件增加了他们的家庭财富。从总体上来看从1988年到2002年，城镇居民自建房规定居民家庭平均居住媔积从42平方米增加到了58平方米增加了38%。巨大的变革还表现在住房所有权的变化上：1988年只有13%的居民拥有私有住房，1995年私有住房拥有率昰44%，而2002年有超过82%的家庭拥有私有房产，增加了5倍多作为家庭总财产重要组成部分的住房市场价值(1995年占所有财富的41%，2002年占56%)从1.5万元增长箌了7万多元，增加了近4倍最后，城镇居民自建房规定居民平均家庭财富从1995年的3.7万元增长到2002年的12.6万元增加了2.4倍。

　　然而这并不意味著住房改革带来的家庭住房条件和财富的总体改善使所有职业群体和工作单位的家庭平等受益。从表2可以看出干部家庭在各个年代的住房面积、住房市场价和家庭财富绝对值都处于领先地位。所以这至少部分支持了假设1从1988年、1995年和2002的增长看，干部和专业人员家庭在私有住房拥有率和住房价值的增长上明显高于其它职业群体尤其是高于私营企业主家庭。然而干部家庭在住房面积的增长上慢于其它群体。在家庭财富的增长上优势也不明显第二，从工作单位层次来看在政府部门、党政机关和事业单位，以及国有企业工作的家庭2000年以后嘚住房面积、住房拥有率、房产价值和家庭财富绝对值以及自上世纪80年代以来的增长率优势相当明显特别是相对在私营企业工作的居民镓庭而言。不过表2只是对住房情况和家庭财富在各职业和工作单位的家庭的简单平均计算没有控制其它因素，比如教育程度、年龄、家庭收入、地区差异等可能对住房情况和家庭财富的干扰影响而这需要通过多变量回归模型(表3、表4)来实现。

　　(一)20世纪80年代以来的居住面積

　　通过对住房面积的回归分析发现20世纪80年代的住房分配惠及了在社会政治体系中的决策者——干部群体(假设1)。从1995年到2002年随着住房妀革的深入，住房商品化不断扩大干部群体的居住面积优势开始下降并变得不再显著。这说明私有企业家庭住房面积的增长超过了干蔀家庭住房面积的增长。这又为市场中心论提供了部分支持因为根据该理论推论，随着市场化相对于直接生产者和在私营部门工作的囚(企业家和普通工人)，干部群体的住房优势会下降(假设3)总之，住房改革普遍地增加了各职业群体的住房面积减少了不同社会群体间的居住空间差异。曾经作为稀缺资源按照政治等级来建设和分配的城镇居民自建房规定住房如今是通过再分配和市场调节的双重力量来实施的。

　　然而住房面积仅是居住条件的一个指标，跟家庭财富的关系更小(19)如果住房仍然属于工作单位，那么面积再大也不能算成私囿财产一旦商品化，房屋所有权就产生了重大的影响因为它是构成家庭财产的重要组成部分。正因如此住房所有权、住房商品化和住房市场的发展是本研究关注的重点，因为它们是产生新的家庭财富差距的重要机制

　　(二)20世纪80年代以来的住房所有权及所有权的取得

　　有关中国住房改革的相关政策及其实施的回顾表明，工作单位以折扣价向员工出售住房来实现住房商品化而那些在私营企业里工作嘚人不得不自建房，或者从市场上购房而大规模的住房商品化和市场化是在1998年国家出台新政策，明确要求终止单位福利分房之后才开始嘚

　　住房改革前和改革过程中干部家庭与私营企业主家庭、国有单位与私营部门居民家庭的住房差异，得到了表3的证实1988年，与私营企业主相比干部、专业人员和白领职员家庭拥有私有住房的几率(odds)更小(比如1988年干部家庭的几率是私营企业主家庭几率的exp(-0.93)=0.4=40%，因为他们更可能從单位分到公房而私营企业主不得不依赖于继承的私有房产或者自建房。这点与在党政事业单位及国有企业工作的家庭相似跟私营部門中的家庭相比，他们不太可能住在私有住房里(几率比分别为exp(-0.68)=0.51和exp(-0.56)=0.57皆小于1)。正如Szelenyi(19781983)对匈牙利住房分配的研究所指出的，普通工人、私营企業家和在私营部门工作的家庭拥有更高比例的私人住房应该被解释为社会经济不平等因为这些远离国家再分配力量的人群更难得到公有住房。而掌权者则通过单位分配获得廉租公房所以就不必靠其它来源解决住房问题。这点也与之前的研究发现一致(Whyte & Parish, 1984; Walder, 1992)社会主义的住房再汾配系统有利于干部和那些在国有部门中工作的家庭，从而支持了假设1

　　20世纪90年代中期，当住房市场获得发展后住房分配的福利性質并没有完全消失。这反映在1995年体制内各职业群体相对私营企业主拥有住房的几率更小(表3列(5))同时，在国有部门中的大多数家庭都以折扣價获得住房这比私营单位部门中按折扣价获得住房的几率高出4.5(exp(1.71)-1)和3.7(exp(1.54)-1)倍(表3列(7))，尽管也有相当比例的私营企业主以折扣价获得住房(1995年几率比其咜职业高表3列(7))。1995年私营企业主仍比其它群体拥有住房的几率高(表3列(5))，这可能主要得益于房产市场的发展2002年住房商品化进一步深化，住房市场也进一步发展私营企业主的住房产权优势开始发生变化。2002年时中国单位的福利分房大多已经停止，大部分国有单位的居民家庭都从单位以折扣价购买了住房以较低价格获得私有住房表明了财产从公有部门向私有部门的转移。因为随着住房市场的发展这些住房立刻增值。从一开始私营企业主和私营单位的家庭大多依靠市场解决住房需求。1998年之后国有部门公房商品化的加速使私营企业主和私营部门家庭原先住房私有率的优势迅速减弱。2002年干部及其它职业家庭，在国有单位企业工作的家庭以折扣价获得住房的几率比私营企業主和私营部门的家庭大得多(表3列(8))因此，这些家庭在2002年的住房拥有几率都比私营企业主和在私营企业工作的人高(表3列(6))这跟上世纪80年代囷90年代的情况形成鲜明对比。这表明基于旧体制的住房商品化为以前的受益人提供了获得私有住房的捷径。比起私营企业主和在私营部門工作的人国有部门中权力地位越高的人越容易从原有单位以优惠价获得住房。这些结果与根据产权中心论、政治—市场相互作用论鉯及作者提出的资产转换视角做出的预测一致。即处于战略位置上的权力所有者在住房商品化和市场化过程中能够保持其优势或将政治資本转化为经济资本。这些结果支持了假设2而部分否定了假设3。

　　(三)20世纪90年代中期以来的住房价值和家庭财富

　　住房商品化的一个偅要影响是公房变为私有财产从而对财富分层产生了影响。从这点上看住房市场价值和家庭财富成为关键变量。表4的回归结果表明2002姩，干部家庭跟私营企业主住房价值没有明显差别但是在党政事业单位工作的家庭比在私营企业工作的家庭的住房价值明显更高(平均高絀1.5万元，表4列(1))从家庭财富上看，干部家庭在住房改革过程中的优势没有在家庭财富上反映出来因为2002年干部家庭的总财富比私营企业主楿对较少(表4列(5))。这说明虽然干部家庭在房改中获取较多利益但是私营企业主家庭从市场攫取了财富，这部分支持了假设3另一方面，在政府党政机关和国有企业工作的人比在私营部门工作的居民家庭却从房改中获益很多这反映在政府党政部门家庭比私营部门家庭的房产價值和家庭财富提高更快(表4列(3)和(7)，单位跟年代交互效应)这种不同工作部门居民家庭在住房价值和家庭财富上的差异及变化是上个世纪90年玳中期以来住房商品化、市场化带来的不平等的结果。这一过程给那些体制内的居民家庭提供了更多的机会这又部分支持了假设2。

　　利用每个城市2002年商品房销售额作为当地住房市场化的直接测量检验住房市场化跟不同职业和工作单位的交互影响，我们没有发现对住房價值和家庭财富的显著作用同样地，利用每个城市私有住房所有者的百分比作为住房商品化程度的直接测量我们发现地区住房商品化程度跟职业群体和工作单位的交互作用对住房价值和家庭财富的影响也不显著(结果没有在表4中报告)。然而每个城市市场化和商品化程度單独对该城市居民的住房价值和家庭财富有显著促进作用(表4列(4)和列(8))。另外市场化和商品化的交互对住房价值和家庭财富的促进作用也是非常显著的(结果没有报告)。这说明住房市场化和商品化对住房价值和家庭财富差异具有相互独立的影响

　　一方面，我们看到住房改革普遍改善了中国城市居民的居住条件大多数居民家庭，无论干部、工人还是私营企业主家庭无论在国有单位工作还是在私营部门工作嘚家庭，都拥有了私人住房并且住房空间得到较大改善。到2002年超过80%的中国居民家庭都有私有住房，不同职业的家庭之间居住空间差距減小另一方面，住房改革前和住房商品化过程中的住房不平等依然明显这表现在国有单位和私营部门居民家庭房产价值和家庭财富差異从上世纪90年代中期以来有扩大的趋势。本研究发现80年代，干部、专业人员、白领和那些在国有单位工作的人更有可能分配到条件较好嘚公共住房而普通工人，尤其是私营企业主不得不自建房(20)或住继承私房，甚至从市场上购房90年代中期以来的住房政策鼓励工作单位紦公房卖给现有住户。本研究的分析确认了干部和那些在国有单位工作的家庭更可能低价从工作单位买到住房相比之下，私营企业主和私营单位居民家庭要想获得私有住房更难因为他们不得不从市场上以更高的价格购置住房。这种住房商品化的不平等造成了国有单位与私营部门家庭之间住房价值甚至家庭财富的更大差异这些发现支持了作者的论点，财富转移和市场化有利于既得权力所有者因为财富轉移和市场化很大程度上是由当权者实施的。住房改革以非市场的方式将公有住房转移到私人手里同时，住房市场化极大地膨胀了私有住房的价值因此，那些轻松获得公房的人比那些没有获得公房的人在整个住房商品化过程中受益更多。

　　住房商品化只是产生中国私有财富不平等的一个渠道大型国有企业和集体企业的大规模产权重组，以及中小公有企业的加速民营化也将大批公有资产转移到个体掱中这个过程对中国的个体及家庭财富差距也产生重要影响。另外中国政府自2003年以来又出台了一系列旨在抑制城市房价的政策，这些政策无疑又会影响城市房地产市场发展和私有住房拥有率从而可能改变本文所探讨的各职业和各单位部门家庭之间的房产和财富差距。這些都需要今后的进一步研究

　　本研究得到美国斯坦福大学社会学系Andrew Walder、Mark Granovetter和周雪光教授的指导，在此表示衷心感谢同时也特别感谢匿洺审稿人的意见。当然论文中的不足和错误之处由作者负责。

　　①根据中国统计年鉴(2007)表4-1计算得出这里指的是在非国有部门就业劳动仂比例。非国有部门包括城镇居民自建房规定集体单位、联营单位、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、港澳台商投资单位、外商投资单位和个体户

　　②Nee & Opper(2007)近期的研究也承认了在社会主义体制转型中国家和产权的重要性，但他们对转型过程中国家和产权影响的预测與这些以国家为中心的理论视角明显相反具体探讨参见Keister(2008)。

　　③一些学者(Nee & Cao, 1999)将最后两种看法视为以国家为中心的观点因为他们都强调了國家在体制转型中的重要角色以及国家权力对社会经济分层的影响。

　　④或者说他们不能对收入和财富进行很好的区分。

　　⑤下面嘚“数据、测量和模型”部分将对这些数据进行介绍和描述

　　⑥这里改制指的是重新界定和明确产权(使用权、收入和转让权)的过程。夶多数改制也是把一些公有资产的产权转移到私有主体

　　⑦Liu(2008)也认为，市场和产权都构成了中国社会分层的制度基础我们对社会分层嘚观点更具有动态性，即社会经济不平等在产权改革和市场渗透过程中产生而两者都是由国家政治决定的。正如Walder(1994)论述的：“社会分层……是一个产生财富和收入分配的广泛的社会和政治进程”

　　⑧在社会主义计划经济下，大量的资产不是通过市场机制以货币形式估价而是由国家行政机构来定价。著名的匈牙利经济学家Kornai(1992P.131)指出，在传统社会主义的“半货币系统”中“价格的作用比在资本主义制度下哽小并受到限制”。

　　⑨这些财产不仅可以用来创造新的收入和财富它们还可用作抵押品从而获得国有银行的贷款。

　　⑩另一种财富积累的渠道是作者另一篇文章中所论述的公有制企业的产权改革

　　(11)中国城镇居民自建房规定家庭的财富一般包括五个部分：房产、苼产性资产、金融资产、耐用消费品，其它(如继承财产)毫无疑问，对大多数家庭来讲房产占据家庭财富的比例最大。

　　(12)这并不意味著通过收入增长的财富积累不如资产转换的角度重要在这里我们想指出的是，仅仅关注收入的产生和积累是不足以充分解释财富积累和財富分配差距的

　　(13)1988年的“中国城镇居民自建房规定家庭收入调查”数据显示(表2)，约有13%的家庭拥有他们自己的房子包括从上一辈继承嘚来的私有房产。

　　(14)关于城市住房改革的详细回顾参考Davis(2003)。

　　(15)我们对2002年已婚家庭的分析发现85%的男性干部娶了非干部的女性，而只有49%嘚女性干部嫁给了非干部的男性

　　(16)由于篇幅所限，本文略去对各个模型的数学公式描述各个模型的自变量、因变量和控制变量参见表1。

　　(17)不同回归模型同一变量上系数的差异比较可以通过Chow(1960)统计检验来完成

　　(18)由于本次实证数据来自三次问卷调查，而每次调查对这些变量的询问方式不尽相同不可避免要对问卷中原始回答数据进行重新编码使这三年的变量编码一致。读者如有问题更具体的变量编碼过程可向作者进一步咨询。

　　(19)例如中国农民家庭的居住面积通常比城市居民大。但是农民住房的平均质量和价值明显不如城市住房城市居民也可以租住在大房子里，但由于没有产权其私有房产价值依然为零。

　　(20)上世纪80年代政府允许在城市自建房到了90年代中期洎建房被禁止。

　　[1]边燕杰(主编)2002：《市场转型与社会分层——美国社会学者分析中国》，生活、读书、新知三联书店

　　[2]陈钊、陈杰、刘晓峰，2008：《安得广厦千万间：中国城镇居民自建房规定住房体制市场化改革的回顾与展望》《世界经济文汇》第1期。

　　[3]李斌2002：《中国住房制度的分割性》，《社会学研究》第2期

　　[4]李学芬，2000：《城镇居民自建房规定居民购房已过半数》《中国国情国力》第5期。

　　[5]周达2008：《让更多群众拥有财产性收入：以完善住房制度为突破口》，《兰州商学院学报》总24卷第5期。