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房贷根本没有提前还款最佳时间 99%的人被忽悠了(1)
09:40:55 &腾讯理财 & &
上周六菜导在《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》这篇文章中讲到，住房贷款是非常值的，有条件的话尽可能贷多一些，贷久一点。 这篇文章引发了很多网友（包括我们的菜友）的热烈讨论和转发，很多人在文章下面留言问菜导：如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？菜导查阅了网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 这些论调很有市场，抓住了人们“占便宜”的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。但菜导认为上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、银行经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。 菜导的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。要很好很直观地理解菜导这个观点，那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的，下面菜导就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。下面菜导用具体的例子来解释清楚这个问题，我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。第一步：我们看看月利率是多少月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。第二步：第一个月要还利息多少假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.08.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。第三步：第二个月要还利息多少那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-222.22元。所以第二个月的利息是：*0.00.81元。 第四步：以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 菜导不想去罗列360个月每个月要还多少钱，菜导直接算最后一个月。
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让人意想不到的是，其中还有产妇和6个月孕妇。
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　　网络上和银行理财师经常这样的说，还贷时间超过三分之一后，就不宜再提前还贷了。很多购房者都不明白是为什么，这样的说从何而来，为何偏偏是三分之一？如果你回答不上了，就乖乖的看完，因为，这关乎你的钱包，不经意之间的选择，能省下的，都是利润！
　　以贷款100万元为例，贷款期限为30年，从日开始计算，还款方式分为两种，等额本息和等额本金。使用工具：提前还款计算器（购房者也可以根据自己的实际贷款金额进行测试）
　　等额本息提前还贷
　　我们计算下，当等额本息分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。购房者们请注意三个数值变化。（提前还款日期、已还利息额和节省利息支出）
　　第九年全额还清：
　　已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元
　　第十年全额还清：
　　已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元
　　第十一年全额还清：
　　已还利息额：元 节省利息支出：元利息共计：元
　　聪明的你们可以看出来了吧，从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第十年是节省的利息和已还款的利息基本是一半一半了，第十一年开始差距拉大......so，房贷还款到第十年（等额本息）可以还掉一半的利息，从第十一年开始，节省的利息金额越来越少。
　　结论：等额本息提前还贷第十年之前还款最划算。
　　等额本金提前还贷
　　同样的方法，我们计算下，当等额本金还款分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。
　　第九年全额还清：
　　已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元
　　第十年全额还清：
　　已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元
　　第十一年全额还清：
　　已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元
　　从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第九年开始节省的利息和已还款的利息基本对半，第十年开始差距拉大......so，房贷还款到第九年（等额本金）可以还掉一半的利息，从第十年开始，节省的利息金额越来越少。
　　结论：等额本金提前还贷第九年之前还款最划算。
　　小编有话说
　　购房者们看明白了吗？房贷还款无论是等额本金还款，还是等额本息还款，从三分之一时间往后，节省的利息金额越来越少，因贷款而产生的利息在前面三分之一的时间已经还掉了大头，后面时间是前面的两倍但是金额却变少了。所以提前还贷不宜超过贷款期限的三分之一，不然还款是不划算的。
（来源：爱屋吉屋）
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等额本息PK等额本金 房贷还款哪种划算
　　当前还主要有等额本金和等额本息两种方式，多数市民选择等额本息方式。人士建议，两种还款方式各有各的优势和劣势，等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。
　　按揭买房是年轻人生活中的大事，哪种方式还房贷更为划算？当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式，多数市民选择等额本息方式。银行人士建议，两种还款方式各有各的优势和劣势，市民最好根据自身收入选择适合自己的还款方式。
　　算法各异 两种还款方式差异大
　　当前无论是公积金贷款还是商业贷款，还款方式主要分为等额本息和等额本金两种。“两种还款方式算法各异。
　　据介绍，等额本金还款法是将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息。以贷款30万元，期限20年为例，按照当前五年期以上贷款基准年利率6.55%计算，每个月本金还款1250元。第一个月的利率算法为：.55%÷12=1637.5元，因此第一个月还款额为2887.5元。第二个月的利率算法为：（50）×6.55%÷12=1630.68元，第二个月还款额为2880.68元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。
　　如果用等额本息方式还款，那么计算方法就相对更加复杂,不过在利率一定的情况下每个月的还款额度固定。同样以30万元贷款期限20年为例，按照6.55%的年利率算下来每个月应还款2245.5元。如果利率不变，到还款期结束时，贷款人总共向银行支付本金和利息共538394元左右，而等额本金方式最终贷款人总共向银行支付本金和利息共497318元左右。
　　温馨建议 根据收入选择还款方式
　　工作人员分析认为，两种还款方式各有优劣点。等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。这名工作人员建议，如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好，如果还款能力稍弱，这种方式无疑陡增生活压力，“收入较高的贷款者选择这种还款方式更好”。
　　等额本息的优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，适合收入相对较低贷款者。但劣势也相当明显，那就是要支付较多的利息。另外据业内人士介绍，等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少，利息额度较多，不利于提前还款。针对当前市民比较关心的提前还贷问题，业内人士建议，市民最好根据自身情况综合权衡，如果资金充足可以考虑提前还贷。
　　摘自《南充晚报》
09/01 00:14
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常见问题：
请问等额本金和等额本息贷款26万15年，还一段时间后，提前还款，哪个比较划算？
提问者：REN***
城市：潍坊
提问时间:& 15:34
请问等额本金和等额本息26万15年，还一段时间后，，哪个比较划算？
&&&已入驻信贷经理请作答
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服务地区：潍坊
服务机构：宜信
你好，等额本息好，但是到银行办理比较麻烦些，信贷公司大部分都是等额本金的，而且不需要抵押不需要担保，有资金需要可以联系我，
1位专家认同他的回答
其他回答共2条
服务地区：潍坊
服务机构：宜信
等额本息好，但是银行一般不给你通过，信贷公司都是等额本金的，我是潍坊办理贷款的，有资金需求联系我，
服务地区：潍坊
服务机构：宜信
你好，等额本金会比较合算一些，因为这样利息会少一些的、
对以上回答仍不满意?您可以向我们的专家咨询您的问题
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融360 - 平台 版权所有提前还房贷是否划算？
夫妻两人，房贷102万，贷款利率为5.764，30年，月供6000,还贷满一年，现在有20万存款，请问提前还贷是否划算？另外，两人的公积金一直没用，是选择公积金转商贷划算？还是公积金留着买二套房划算呢？请各位大神赐教。
我决定认真地回答一下这个问题。虽然我不是从事金融行业的，但我是个有激情的程序猿，对，你没看错，有激情的程序猿。今年年初，因为手里有点闲钱，于是我便跟家里领导商量着先还一点房贷。当时也跟楼主一样纠结，到底划算不划算呢？于是我上网各种查各种算，无奈网上的算法太粗糙了，根本满足不了我的要求。怎么办？还好我是个程序猿。于是我花了两周的时间，去研究银行贷款的算法。不要跟我说算法网上都有，如果相信网上随便百度出来的，那大家尽可以用网上的计算器去算。现在我只说结果，我用PLSQL写了个过程，计算的结果，跟银行打出的每月还款明细一分钱都不差，对，你没有看错，一分钱都不差，而且后来我提前还款后，还是一分钱不差。这个算法，是我根据我以往的还款记录，一点一点倒退出来的……至于细节，比如银行算法中的一个月是30天，还是实际天数，都是一点点摸索的。废话不多说，此处为分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~深入的不探讨，简明扼要的说结论：1.问：利息是怎么产生的？答：已经还了的贷款，不产生利息，每个月你还的利息，是还没还的那部分贷款产生的。举个栗子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，那当月的利息，就是剩余这7万本金产生的利息。2.问：总共要还多少利息？答：每个月要还的利息之和就是总共要还的利息。（这不废话吗？）3.问：提前还款划算吗？答：根据1、2可知，提前还款后，自提前还款日起，以后的每个月都不用支付这部分提前还款额的利息了。举个榛子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，本月又提前还了5万本金，那从提前还款日后，仅需要支付7-5=2万本金的利息即可。再往后，随着每个月还款，本金越来越少，利息也越来越少（不缩短年限，减少月供额的情况下）。现在第一个问题的结论就出来了。提前还款，总是会减少利息。有人说，等额本息贷款，前几年利息都还完了，再提前还不划算。这种人大部分都是微信朋友圈得来的结论，人云亦云。划不划算要有对比，如果你的资金可以用来投资或理财，产生的收益比银行贷款利率高的多，那这部分钱用来还贷，自然极不划算；如果你的资金只能存在银行拿利息，那贷款利率和存款利率哪个高低，这个还用问么？（另补充一点，如果提前还款后，选择缩短还款年限，则会极大程度的减少利息支出，但是月供额不会有太大变化，所以直到房贷还完，房贷压力不会减小；如果已经还了几年贷款，此时等额本息转成等额本金，利息总支出会减少，但是幅度不大。）第二个问题，我只能告诉你，由于利率超级低，所以公积金贷款很划算。商转公以后，你可以有更小的还贷压力，更多的结余资金，说白了，你可以更有钱，更早还清一套房贷，或者说，更有买二套房的可能。以后的房产市场走向，现在谁都说不清楚，不知题主打算哪年买二套房。但是，一套房有没有贷款，对二套房首付和利率的影响都挺大。结论：放着现成的蛋糕，为何还要吃窝头呢？
在大部分情况下，提前还贷都是不合算的。1、提前还贷可能需要交违约金，1%～3%各银行不等。而且在等额本息的情况下，你前面已经交了大量利息，是个很亏本的买卖。2、你在还贷的情况下，还能攒下钱来，说明贷款对你的生活品质影响不大，何不把那些钱用来改变生活。3、用那些钱来投资，就算买个傻瓜基金也应该能跑赢贷款利率。学习一下理财今后也能受益。4、问问你身边的朋友吧，大部分都不会建议你提前还款的。买过房子，很多人都会后悔：当初应该多贷点，买套更大的。
先铺垫一下，作为一个工科生，曾经自己做了一张还款表，比网上能找到的都精确（网上大部分没法精确计算提前还贷后缩短期限或降低还款额的精确的新房贷数值），还把利率变动和通货膨胀数值包涵在内，曾一度打算做个app卖；然后12年的第一套房子贷了90w，13年就迫不及待的还了10w，根据表格计算确实省了非常多；15年又买了套，贷了250w，30年期，然后打算这次不提前还贷了；那么原因是为何呢？首先，在民企都借不到钱的今天，低息的房贷是优秀的融资手段。如果你有1000w，打算买套1000w的房子，首付300w之后，还有700w可用于投资理财，以目前的利率和折扣除了活期基本都能跑过房贷。而这700w宝贵的现金流让你在今后足以应对各种突发情况，甚至哪天经济崩盘，房产跌到连房贷余额都不如，你可以把房子直接丢给银行；但如果你这1000w全款买了房子，万一遇到资金链问题或者房产暴跌，你就一无所有了，所以第一个结论是贷款越多越好（前提有能力还款）其次，通货膨胀，国内在十年内几乎没有可能发生通缩，同样币值的人民币的购买力随着时间推移必然下降，30年后的1000w，可能只相当于现在的100-400w（但通胀也不会像之前30年那么大了，可参考其他国家的发展阶段的通胀情况），而你现在看似很高的月供，30年后可能也就买几斤猪肉。更不要说你的收入还会增长。因此第二个结论是，在通胀预期下，贷款期限越长越好再次，房贷是金融产品，在不同经济周期下采取的策略也不同，当高息利率周期的时候，尤其赶上你贷款的前几年，因为本金多，还的利息很多，这时候提前还贷不失为一种好的方式，动辄6%以上的房贷利率，一般的低风险投资产品还是很难达到的，这也是我13年马上先提前还贷的一个原因，但14年开始，进入了降息周期，全球性宽松的前提下，央妈的低利率即将成为常态，加上通胀，负利率也不会太远，而每个低息周期持续时间至少是5-10年，在低息周期，借的钱越多实际付的利率久越少，等5-10年后重回加息轨道，甚至达到很高的利率时，你剩下的本金已经不多，那时利息的负担也就更小了，于是第三个结论是根据利率周期选择合适的还贷方式唠叨了那么多，其实就是说贷越多越好，时间越长越好，在高息周期本金很多的时候可提前还贷，在低息周期尽量不要提前还；
20万存款，给你拿去投资，投资收益率是否超过5.764%，超过的话，提前还贷不划算。以目前余额宝的年化收益率和银行理财产品收益率看，许多产品年化收益率都能达到或者超过5.764%。你月供6000元，如果你的家庭月收入超过12000元，那么你的收入负债比低于50%（忽略了基本生活支出，每个城市，每个家庭生活支出差异较大）。如果你手上的闲置资金的投资收益超过贷款利率，且你的收入负债比低于50%,建议你暂时不要提前还款。
结合你的第二问，你似乎考虑买二套房，二套房公积金贷款每个地方执行政策不同。单纯从利率上看，公积金贷款比商业贷款利率低。
其实没有所谓的划算与不划算之说，产生的利息都是你占用的本金在一定时间内生成的，不管哪种方式还款，提前还与非提前还，都没有谁占谁便宜。一直流行一个说法，等额本金还款比等额本息还款省利息，换言之，等额本金似乎可占到银行的便宜。你可以随便找一个房贷计算器，用50W本金，20年，等额本金和等额本金两种还款方式去算，第一个月产生的利息肯定是一样的。为什么？因为你每期要还的钱，是当期要还的本金+上期剩余本金在过去一个周期内产生的利息。对于第一个月，本金都是50w，所以产生的利息完全相同，不同之处在本金部分。而之后，等额本金每个月还掉的本金要比等额本息多的多的，也就是它加快了本金减少的速度。本金少了，记息周期内产生的利息自然少了。因此，不存在你占银行的便宜，还是银行占你的便宜的问题了。既然不存在占银行便宜的问题，那么贷款到底用哪种方式呢？我想对于大多数和TAY哥一样的屌丝一族，最高年限+等额本息是最合适的策略。为什么？大家开始都很穷吗，要还房贷，还要装修，还要各种开销，到处都要银子呀。你搞10年等额本金，一开始要还那么多钱，到银行去抢呀？如果你搞个30年等额本息，每个月要还的钱就会少很多，初始还款压力会小很多。而随着你的收入增加，有了闲钱，你如果不想也找到不更高收益的投资，可以提前还款呀，一次冲掉20w本金，一样可以达到“省”利息的功效！后一种方式，你自己掌握其中的主动，呼应前面的一句话，在天朝，估计房贷是最低成本的融资，什么抵押贷款，比这要高的多的多。
不要提前还。利息，这是银行应得的，而且这个利率已经非常低了。100万，30年后，本金+利息共200万左右。取中间值，差不多相当于你借银行100万，15年后还银行200万。（不知道这个15年算的对不对）如果你有很多钱，你朋友借你100万，他说15年后还你200万，你干不干？
我也在招商银行商贷了50w 26年 每月2660 交了半年了 年底手里能再有20w 我妈刚还在电话里说让我还了吧 早还早踏实我的意见是不急于还款的 我到完全不懂银行那些具体的条款规则我就是自己分析了一下假设---我现在就有50w 我把它们存到理财 保守估计年利率7%是一定没问题的（换句话说 只要比我商贷的4.6%高即可）
OK～～50w X 0.07=3w5 （年利息）
3w5?12=2916.7（月利息）我现在每月给银行2660 也就是说 把50w本金放在理财里 每个月的利息不仅够还贷款 还多给了我250块钱～～～再说我自己的生活继续上面的假定--已经有50w放在理财里帮我赚房贷 我也就还是和没买房没压力时一样 正常花销 正常攒钱 遇到突发情况———某天忽然需要用钱的话 好在银行里还有那假定的50w 可以临时应应急吧 总比都给了银行 手里几乎为零好26年后--OK 假定所有的条件都不变 时光荏苒 光阴似箭啊 26年到了～～贷款就这么还完了～～～（妈呀 我现在想到 贷款还完了 这五个字 就激动！！！）我那假定的存银行理财的50w 还在啊! 就算是通货膨胀 只等于现在的5w 那也可以呀～～～豆包也是干粮啊～～ 我这26年也没再为这贷款付出过什么了吧 ---------------华丽丽---------------OK 以上都是假设我有了50w 为开头的我拿50w做假设 是因为这是我贷的全款 同理 即使你现在有5w 10w 放在理财也是同样的划算同理 就算是你三五年后想把房子卖掉 那么把钱先放到银行理财 卖房钱取出来还给银行 也是同样的划算----------------丽华华----------------我只是不急于还款谁知道国家几年后的政策呢如果理财或其他相对比较保本的投资利润低于或持平我的贷款利率 我就还了它 毕竟 无债一身轻啦啦啦～～～-----------丽华丽----------------但我毕竟不专业 以上都是我自己的分析我连我妈都说服不了…如果我有什么想法上的硬伤 欢迎大神们给我指正毕竟我也希望早日脱离贷款的压力啊～～～
试着回答一下，假设2013年5月左右购房，贷款102万，基准利率6.55%的8.8折=5.764。现月供6000左右，贷款期数360月，30年累计还本息：102万+利息约112万。假设2014年6月份提前还贷20万，次月开始月供大约4800元左右。30年累计还本息：102万+利息约91万。再假设2014年6月份提前还贷20万，同时贷款期数改为240期（缩短10年），次月开始月供大约5800元左右，20年累计还本息：102万+利息约58万。明显提前还款的同时缩短期数是最划算的，提前还款20万，节省了50多万的利息支出。提前还款越早，节省的利息越多。等额本息方式还款每月还6000元的话，一开始大约有将近5000是利息，本金只有1000左右，越往后利息占比越少，本金占比越多。到最后每月所还的利息大约只有几十块钱，本金5900多。
我想到20年前，95年那会一个月4000块，那得多厉害，而现在4000块，呵呵。银行如果可以还100年，我肯定贷款100年了，100年前好像还是民国。100年后不定谁执政呢，说不定那会麻袋装钱呢。
第一次回答问题！刚刚提交了商业贷款转公积金的材料。我贷了34万，（小城市）。还了两年，大概四万本金四万利息。还剩三十万本金，十万的利息，剩十年。。按现在公积金4的利息，我把原本剩十年的房贷，延长到15年，利息还是十万。相当于省钱了吧。所以我的建议是能商转公就赶快转吧！
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