不用限购的使用权房 限购政策下的馅饼还是陷阱
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何谓使用权房？使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，以政府规定的租金标准出租给居民住的公有住房，俗称“”。承租居民只拥有使用权，没有产权，但允许在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后即归使用权人所有。使用权房大多处于闹市区。除去部分历史保护外，很多使用权房房龄久远，西北,合用，甚至没有。近两年，使用权房的交易量大幅上升，并被冠以各种“荣誉”：楼市新宠、馅饼……只因为楼市限购。使用权房因不是私人产权，因而。谁爱啃这块馅饼购买者。2010年女儿出生不久，在媒体工作的李欣就开始考虑购买学区房。她起先属意徐汇区高安路一小，想在该校对口招生地区永嘉路上购买一个亭子间挂户口。抱着女儿，她逛遍永嘉路上每一家中介公司，看了不下二三十套使用权房，最后买了一个老式里弄的亭子间，只有方米，三家合用，无卫，售价48万元。亭子间是带租约出售的，每月房租800元。购入这套房不久，李欣又得到中介信息，长宁区一个对口愚园路一小的新式里弄亭子间只有6.4平方米，售价36万元。尽管朝北，但光线亮堂，小区环境也很干净。李欣觉得这套房更具性价比，可惜一时凑不出这笔钱，最终眼睁睁地看着别人买走。与这套房子失之交臂后，李欣意识到：女儿还小，不必在一个学区房“吊死”，不妨多多选择，购买更好的使用权房。于是半年后，她将永嘉路上的亭子间出售，成交价让她惊喜交加：62.5万元，涨了30%。像李欣这样的使用权购房者越来越多。这类购房者有个特点：家里另有住房，买学区房只为挂户口，孩子上学后就考虑卖房，因此房间面积小点无所谓，因为总价也低。但寻寻觅觅间，李欣们发现，对口好学校的使用权房像吃了酵母一样涨了：去年李欣看过一套7平方米的亭子间，屋况和弄堂环境一塌糊涂，竟还要卖70多万元。而当年她卖出的永嘉路亭子间，现在的售价已接近100万元了。[pagebreak]有老房情结者。尽管郊外有、市区有，从事创意设计的石先生还是更喜欢市区的老洋房，更有岁月沉淀的韵味。他特别喜欢武康路上的老洋房，为此他遍托武康路上的，终于在2009年买到了一幢老洋房的一楼，只有2个房间，无厅，但厨卫独用，还带一个方米的花园。石先生重新设计了花园，挖了锦，搭了葡萄架。天气晴好时，他便在花园里进行设计创作，感觉特有灵感。去年，他又花300多万元吃下了2楼。他的目标是最终动员3楼邻居也将房子卖给他。楼市投资者。家住闵行区的杨女士最近铆牢浦东潍坊新村的使用权房，她的目的是一举三得：方便儿子上下班、赚租金、博动迁。杨女士的儿子在张江工作，每天上下班来回要4个半小时，太累。她想在浦东地铁2号线沿线买个一室户让儿子作为工作日居室。但她家已有3套房，属于限购对象，只能买不限购的使用权房。之所以选择陆家嘴地区的使用权房，在于地铁近在咫尺，商业繁华，将来儿子如不住了便出租，每月租金可近3000元。如果陆家嘴金融区扩大，这个地区动迁，那可能又是一个发财机会。在诸多投资中，很多人笃信房产。楼市限购后，上有下有对策，一部分投资者便在使用权房里淘金。相比于，使用权房无须缴纳类似于产权房交易的，只需缴付转让标的0.5%的交易费，2年内再转让无须缴纳等。短炒者看好的就是使用权房无税，赚个十几万元就脱手，流通快。长炒者谋划的是动迁。前不久路上一个老式里弄亭子间的房东急等钱用，便以50万元贱卖亭子间。一个投资者买下后连呼捡到皮夹子了：这种老式里弄早晚要改造，就算再等20年，权当给女儿的嫁妆，那时的动迁费肯定不止50万元。使用权房成新宠，让一部分持有或曾经持有使用权房者五味杂陈。林卉是某私营企业会计，1999年爱人单位分房时，她家分到一套杨浦区新村方米左右的老公房。“记得我们分到房没多久，大约2000年时，就被通知可以转成自有产权，大家都很兴奋，巴不得早一点办下产证。 ”对林卉和家人来说，自己的房子，当然更踏实！而且，那个时候办产证、转产权房，出了个政策，就是可以用工龄来抵，最终才花了不到1万元钱，就把房子转成自己的了。限购政策是后来的事儿，根本无法预计，林卉只能假设，当时自己如果没去办产证也挺好，“至少现在还能多买子”。[pagebreak]林卉说，后来明白，其实使用权房和产权房对自住或出租而言，并没有什么区别。鞍山新村这一片区涨得挺快，主要是因为这里对应的是打虎山路第一小学，作为学区房十分抢手。记得2001年时，隔壁邻居刚刚办下产证不久，就把房子卖掉了，户型、面积和林卉家几乎一样，售价6.5万元。算算一平方米大概两千多元。而如果放到现在，这里房价翻了不知道几倍了，“我的这套房子如果出售的话，可以挂90万元-100万元呢” 。如果算租金，从那个时候到现在，也从每月600元-700元，一路上涨至了近3000元。这块馅饼有多甜先看这块馅饼在哪里？使用权房在老城厢区比较多见，但挂牌出售量并不多。某房屋网站记者搜索，发现使用权房总计270套左右，主要出售区域在徐汇、长宁、静安、黄浦和浦东陆家嘴。徐汇区主要集中于天钥新村、东安新村、日晖新村和龙山新村。大多是房，房龄已有数十年。最新挂牌行情为：东安二村16平方米100万元、零陵小区16平方米85万元、天钥新村12平方米75万元。静安区使用权房出售多见于静安寺、曹家渡和西路板块。静安寺对口一师附小的使用权房被称为天价，金家巷13平方米售价170万元；曹家渡对口万航渡路小学的中行小区16平方米售价128万元，南京西路新里23平方米售价125万元。长宁区新式里弄老红庄25平方米售价190万元。黄浦区五里桥是使用权房出售较多板块，12平方米朝向东北厨卫合用的使用权房售价73万元。浦东潍坊新村也是使用权房出售较多的板块，潍坊二村最便宜的使用权房16平方米售价72万元。虹口区山阴路因对口三中心小学，一个8平方米的亭子间售价80万元。相比之下，使用权的里弄房子厨卫合用现象更严重。我爱我家的中介人员过小姐介绍，一般五六层楼的使用权房厨卫是两家合用，而里弄房子的厨卫是三四家合用，部分老式里弄的使用权房还没有卫生间，要每天倒痰盂。“除了学区房，以前这种厨卫多家合用的使用权房出售比较尴尬：出价低了房东不愿卖，出价高了又没性价比，买房人宁愿买产权房。 ”但从楼市限购后，使用权房优势毕现：[pagebreak]不限购。从理论上说，购买使用权房没有套数限制。虽然没有产权，但同样可以享受房价上涨收益。商品房涨了，使用权房价也水涨船高。有保障。很多人购房时选择产权房，主要是觉得购买的房子如果没有，房子终归不是自己的，心理不踏实，而产权房则完全属于自己，并可以代代相传。专家介绍，产权房也是有使用年限的，一般住宅国家使用权年限是70年，无论是产权房，还是使用权房都不能超过这一年限。只不过使用权房为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位对使用权房不能随便收回，即使有必要收回也应对使用权房主进行补偿。在遇到时，使用权房屋在变成产权房后，能获得相应的款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上者，可办理继承手续。总价低。使用权房由于不成套面积小，因此总价大都不会太高，购买人只要调动不多的资金，就可以买入。费用低。购买使用权房不用交用以及费用，房主只需要每月交纳一定数额的租金即可，其数额与免交的物业费大抵相当。如果出售使用权房，交易成本很低，只需要支付转让标的0.5%的交易费。即使买入几个月就出手，也不必缴纳营业税等。地段好。使用权房大多处于闹市，周边配套成熟，交通便捷，商业设施齐全，医疗条件也较好，因此不愁出租。视地段、装修和面积的大小，租金从800元到上万元不等。尤其是一些位于徐汇、静安、长宁和原卢湾的大面积，深受外国人喜爱，租金一直处于高位。有拆迁可能。使用权房是计划经济时代的产物，房龄长，屋况老旧简陋，因此存在动迁和改造的可能。如何考证该房动迁的时限与可能性？专家认为，一是可搜集本市、本区的城市建设方面的规划资料；二是观察周边环境，如呈孤岛状的，动迁的可能性较大；三是依靠自身的分析评判能力。买使用权房与买产权房有何不同？中原地产杨石介绍：购买产权房一般更关心诸如、房龄、朝向、层次等问题，并以此按质论价。而购买使用权房则应当相对淡化这些问题，因为投资使用权房注重的是它的“可改造”，所以更多地应当关心它所在的地域动迁的时限与可能性。[pagebreak]但谨记：要品尝使用权房这块馅饼，有两个先决条件：一是购房者必须是户籍；二是房款要一次性付清，不能贷款。因为使用权房产权不属于个人，不能向。馅饼可能成陷阱使用权房投资并非没有风险，且不说目前的市场价格已经贵得有些不切实际，一些地段每平方米7、8万元甚至更高的转让价格已经堪比汤臣一品，还有各种各样的“陷阱”存在，真的不是一件简单的事。嘉华律师事务所合伙人、律师马海容向记者举了个例子：之前有朋友想要转让一套使用权房，在高安路附近，地段很好，自然也是抢手的学区房。从房子的性质来看，是国家投资的直属房，产权归房管部门所有。但这丝毫不妨碍转让，因为根据相关规定，公有居住房屋承租人，可以将转让给他人。朋友的房源信息一经公开，就有投资者找上门，看了房，也谈了价，双方都比较满意了，以为可以成交。但结果却没成，问题在于房子有违章搭建，（也就是房管所）经审核之后不同意转让，除非将违章搭建部分拆除。这是一个不小的工程，而且还涉及一定的费用。可使用权房是不缴纳物业费的，也没有可用，只能自掏腰包，最后这位朋友不愿意拆除，交易双方不欢而散。“还好没有签过协议，也不涉及问题，否则就会引起纠纷。 ”马海容告诉记者，使用权房转让出现纠纷的很多，投资者要慎之又慎。“陷阱”之一，使用权房是否符合转让条件，住户说了不算，物业公司说了算。按照流程，购买人想要购买使用权房，必须先去索取房屋隶属物业公司同意转让与否的征询意见单，然后由物业公司对该房屋所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让、有没有违章搭建、出让方日后有没有居住地、有没有欠缴房租等多项内容一一进行核实，假如每一项都符合条件，再由房管部门签署同意转让意见。这是使用权房出售的前提。但现实情况是，使用权房很稀缺，处于一个卖方市场中，很多投资者好不容易看中一套使用权房，都没搞清楚房子是否能通过房管部门审核，就急于付定金。虽然定金更能表达购买诚意，但风险很大，尤其在使用权房的投资上，不确定性因素太多了。[pagebreak]使用权房居住人和共有人的关系复杂，则是投资使用权房的另一个“陷阱”。通常情况下，使用权房居住人可能只有1个，但这套房子却有很多共有人，说白了就是挂了很多户口在这个房子里。因此，涉及这套房子的转让，就没那么简单，居住人说了不算，而要所有共用人都同意签字，才能进行转让交易。但实际上，很多人挂了户口在这里，却早就不住在这儿，要将所有人都找齐了，也要费点精力的。而如果是居住人自作主张，投资者就很容易被卷入别人家的“家庭纠纷”中，不但买不成房子，而且还要赔上时间和精力，风险也很大。动拆迁是投资使用权房最大的“诱饵”，同时也是最大的“陷阱”。投资使用权房，很多人就是冲着动迁的可能性去的。存在被动迁的可能，对投资者来说，真的是太诱人了，往往只是传闻就会吊足投资者的胃口。一旦居住人想要尽早套现或是抬高售价，只要编个与动迁相关的理由，一些不了解实情的投资者就会上钩，结果花了大价钱却没买到真正的“潜力股”。因为动迁这件事儿，能否遇得上，还真的要凭运气。从目前来看，能动迁的前几年都已经陆续完成了，留下来的要么比较难，要么就没有规划过。除此之外，还有一种风险，就是使用权房交易过程比较复杂，一般完成交易要3个月左右。时间越长，不确定性因素就越多，风险也越大。万一在这个交易的过程中，遇上了动迁这件事儿，双方要是事先没有约定好，那利益归属就不好说了。不过，马海容认为，只要投资者在操作时更加谨慎一点，能够事先把交易流程搞清楚，并以相对细致的合约条款来约定，或是请专业机构来把关，还是能避免不必要的纠纷，也能规避一些风险的。
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各位家长，有没有和我遇到同样的问题。碰上了长宁区最严招生条件——适龄儿童户口在学校所属招生地块内（属使用权的公有房屋），户主为适龄儿童的祖父母、外祖父母或父母，且法定监护人与适龄儿童的户籍均为报出生，并至今未曾变更过的，房屋所有权人（租赁户名）为适龄儿童的祖父母、外祖父母或父母
要监护人（父母中一方）与小孩都在该户口地出生，而且没有变迁过。这怎么可能呢！
我们在该户口已经居住了20多年，只是没有出生在该户口，自己本身也是愚园路一小读书的，结果被这么一弄自己的小孩竟然没有办法入好学校了。
而且新式里弄房没有办法以“房换房“的政策将其转变成产权房。
大家有没有办法，支个招？或者有没有碰到同样的问题呢？
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问题来自：上海
| 提问时间： 20:06
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房屋使用权的定义房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋使用权是指承租人承租的直管公有住房。房屋使用权如果上市交易房价比所有权房屋便宜很多，虽然没有产权证，但房屋使用权为房管局所有，与房屋使用权的使用人是长期租赁关系，产权单位不能任意解除租赁关系，不能随便收回房屋，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，房屋使用权在变成产权房后，能获得补偿款，即使不变成产权房，拆迁补偿的补偿款也归房屋使用权人所有。居住房屋使用权每月要交一定数额的租金，但房屋使用权不用交物业管理费、取暖费以及房屋维修费。房屋使用权的实质使用权买卖从法律角度来说，其实质是变更长期的租赁关系的承租人。由于现在买卖的只是房屋的使用权，双方存在的只是租赁关系，所以如果购买使用权后想再上市交易的话，需先将该房屋按照成本价购买，然后按照已购公房上市手续，补交土地出让金后方可上市交易。编辑本段房屋使用权交易形式公房承租人之间以互补差价的方式互换房屋使用权；公房承租人有偿转让房屋使用权；公房承租人以房屋使用权交换住房产权；公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。房屋使用权交易的条件及办理手续：(1)持房屋使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。(2)房屋使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列①－④项相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理房屋使用权互换、转让、转租手续。①申请书；②双方当事人身份证；③公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；④房屋所有权证和共有人同意意见书。当事人因故不能亲自办理相关手续的，可以委托他人代为办理。受委托人应当提交当事人出具的授权委托书。以房屋使用权交换住房产权，当事人双方须按规定到房地产行政主管部门办理交易及产权变更登记手续。(3)房屋使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以房屋使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。(4)房屋使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。(5)通过房屋使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得房屋使用权的新承租人，可以将房屋使用权再次上市交易。(6)公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。(7)合居户公房承租人将其拥有的房屋使用权上市交易的，在同等条件下，合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的房屋使用权上市交易，不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常使用权。(8)可能将公有住房转租给外地来京务工人员的，也可以将公有住房转租给廉租户，但应当按照相关规定执行。使用权买卖的风险使用权买卖实际上是限定在直管公房的范围内，这不包括已购公房、商品房和私房，也不包括产权不明的房屋，但在实际操作过程中，由于违规开发商和房屋中介的介入，使得使用权买卖变成欺诈或诈骗的高发区。一套房子几十万元，对购房人来说都是一辈子的积蓄，购买房屋使用权被骗的购房人大多数是被拆迁户，很多购买所谓使用权的购房人血本无归，甚至沦落为无家可归的地步。房屋所有权与使用权的区别房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。拥有上述房屋所有权的四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠予、继承，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项基本权能之一。编辑本段产权房与使用权房区别产权即所有权，按照传统法理，所有权包括4种权能：占有、使用、收益和处分。使用权仅为所有权权能之一。就目前房地产业看，&使用权&概念已发生了根本性变化。如果你拥有一套房屋的使用权，同时你也就占有了这套房屋；就&使用&来说，现在的使用权与以往的使用权有区别，租来的房子也叫使用，甚至装修时也可部分地改变房屋结构，这种权利已接近产权的&使用&；再看收益权，只拥有使用权的房子能否出租，目前有争议，实际上购买房屋使用权，也是一种租赁行为，能否出租要受契约和产权人的限制，契约规定可以转租的，就可以出租受益；看处分权，就是产权拥有者最根本的权能，目前&使用权&拥有者也有处分处，但仅能处分&使用权&，比如我拥有房子50年的使用权，住了10年就转让了，就是&处分&了后40年的使用权。通过上面的分析，仅就居住而言，房地产业中的产权与使用权的差异不大，因此你在买房时，可根据自己的需求和承受能力选择购买带产权房，还是只买有使用权的房。现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓全产权、永久产权的诱惑,认为拥有产权证,这住房就永远属于自己并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为?我国实行的是土地国有制,即在中华人民共和国国土上,所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为70年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上的建筑物）无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限70年的土地使用权,由于种种原因,三年后再建房，建房再用去二年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买的产权房的产权期限只是62年。如果你买了别人居住过20年的二手产权房，你所拥有的产权期限就不到50年了。房屋所占土地的使用权是国家出售给房地产开发商的，开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权转让给购房居民。问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限国家要无偿收回土地和住房。如购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限的土地使。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要的经济损失。产权也好，使用权也好，都不是永久的，购房要想代代相传是不可能的，除非你子子孙孙不断向国家缴纳土地使用金。所谓产权，就是所有权。从法律角度讲，所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之一。你拥有一套住房的使用权，看上去你也占有了这套住房。但要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。目前，按有关规定，居民拥有使用权也有处分权，尽管他处分的是使用权，而不是所有权。在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种我拥有产权的心理感受而已。由此可见，不少居民认为投资产权房能保值增值，其实是一种误解。房地产由土地和房屋组成，房屋会随着时间的推延逐渐贬值，越老越不值钱；而土地却因其不能再生，建房越多，土地就越少，稀则为贵。时间越长越是增值。很明显，增值的是属于国家所有的土地，而不是居民自己的房屋。拥有产权的居民，只有适逢价格上扬，及时将房屋抛售，才能实现增值。但现今的房地产市场行情，这种机会并不很多。按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会，所区别的仅是一笔土地使用金。
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使用权房是个人向国家租赁使用权的房子，每月付租金的，只有本市户籍才可以买卖
主要看他有产权证和国土证没有。如果土地使用年是70年的话就没问题的。
使用权房是每月付租金的，是个人房产但是要用工龄买断
房屋使用权的定义房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋使用权是指承租人承租的直管公有住房。房屋使用权如果上市交易房价比所有权房屋便宜很多，虽然没有产权证，但房屋使用权为房管局所有，与房屋使用权的使用人是长期租赁关系，产权单位不能任意解除租赁关系，不能随便收回房屋，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，房屋使用权在变成产权房后，能获得补偿款，即使不变成产权房，拆迁补偿的补偿款也归房屋使用权人所有。居住房屋使用权每月要交一定数额的租金，但房屋使用权不用交物业管理费、取暖费以及房屋维修费。房屋使用权的实质使用权买卖从法律角度来说，其实质是变更长期的租赁关系的承租人。由于现在买卖的只是房屋的使用权，双方存在的只是租赁关系，所以如果购买使用权后想再上市交易的话，需先将该房屋按照成本价购买，然后按照已购公房上市手续，补交土地出让金后方可上市交易。编辑本段房屋使用权交易形式公房承租人之间以互补差价的方式互换房屋使用权；公房承租人有偿转让房屋使用权；公房承租人以房屋使用权交换住房产权；公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。房屋使用权交易的条件及办理手续：(1)持房屋使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。(2)房屋使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列①－④项相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理房屋使用权互换、转让、转租手续。①申请书；②双方当事人身份证；③公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；④房屋所有权证和共有人同意意见书。当事人因故不能亲自办理相关手续的，可以委托他人代为办理。受委托人应当提交当事人出具的授权委托书。以房屋使用权交换住房产权，当事人双方须按规定到房地产行政主管部门办理交易及产权变更登记手续。(3)房屋使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以房屋使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。(4)房屋使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。(5)通过房屋使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得房屋使用权的新承租人，可以将房屋使用权再次上市交易。(6)公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。(7)合居户公房承租人将其拥有的房屋使用权上市交易的，在同等条件下，合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的房屋使用权上市交易，不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常使用权。(8)可能将公有住房转租给外地来京务工人员的，也可以将公有住房转租给廉租户，但应当按照相关规定执行。使用权买卖的风险使用权买卖实际上是限定在直管公房的范围内，这不包括已购公房、商品房和私房，也不包括产权不明的房屋，但在实际操作过程中，由于违规开发商和房屋中介的介入，使得使用权买卖变成欺诈或诈骗的高发区。一套房子几十万元，对购房人来说都是一辈子的积蓄，购买房屋使用权被骗的购房人大多数是被拆迁户，很多购买所谓使用权的购房人血本无归，甚至沦落为无家可归的地步。房屋所有权与使用权的区别房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。拥有上述房屋所有权的四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠予、继承，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项基本权能之一。编辑本段产权房与使用权房区别产权即所有权，按照传统法理，所有权包括4种权能：占有、使用、收益和处分。使用权仅为所有权权能之一。就目前房地产业看，&使用权&概念已发生了根本性变化。如果你拥有一套房屋的使用权，同时你也就占有了这套房屋；就&使用&来说，现在的使用权与以往的使用权有区别，租来的房子也叫使用，甚至装修时也可部分地改变房屋结构，这种权利已接近产权的&使用&；再看收益权，只拥有使用权的房子能否出租，目前有争议，实际上购买房屋使用权，也是一种租赁行为，能否出租要受契约和产权人的限制，契约规定可以转租的，就可以出租受益；**看处分权，就是产权拥有者最根本的权能，目前&使用权&拥有者也有处分处，但仅能处分&使用权&，比如我拥有房子50年的使用权，住了10年就转让了，就是&处分&了后40年的使用权。通过上面的分析，仅就居住而言，房地产业中的产权与使用权的差异不大，因此你在买房时，可根据自己的需求和承受能力选择购买带产权房，还是只买有使用权的房。现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓全产权、永久产权的诱惑,认为拥有产权证,这住房就永远属于自己并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为?我国实行的是土地国有制,即在中华人民共和国国土上,所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为70年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上的建筑物）无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限70年的土地使用权,由于种种原因,三年后再建房，建房再用去二年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买的产权房的产权期限只是62年。如果你买了别人居住过20年的二手产权房，你所拥有的产权期限就不到50年了。房屋所占土地的使用权是国家出售给房地产开发商的，开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权转让给购房居民。问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限国家要无偿收回土地和住房。如购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限的土地使**。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要的经济损失。产权也好，使用权也好，都不是永久的，购房要想代代相传是不可能的，除非你子子孙孙不断向国家缴纳土地使**。所谓产权，就是所有权。从法律角度讲，所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之一。你拥有一套住房的使用权，看上去你也占有了这套住房。但要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。目前，按有关规定，居民拥有使用权也有处分权，尽管他处分的是使用权，而不是所有权。在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种我拥有产权的心理感受而已。由此可见，不少居民认为投资产权房能保值增值，其实是一种误解。房地产由土地和房屋组成，房屋会随着时间的推延逐渐贬值，越老越不值钱；而土地却因其不能再生，建房越多，土地就越少，稀则为贵。时间越长越是增值。很明显，增值的是属于国家所有的土地，而不是居民自己的房屋。拥有产权的居民，只有适逢价格上扬，及时将房屋抛售，才能实现增值。但现今的房地产市场行情，这种机会并不很多。按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会，所区别的仅是一笔土地使**。
使用权房，一般是没有产权的，必须符合上市买卖的条件才行。风险很大，因为没有所有权，只有使用权。产权是别人的。
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