拆迁户未摇号未签补偿协议委托中介“预售”安置房生变
中介状告拆迁户主违约被驳回
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&&&&本报讯&&（记者&&安海涛）拆迁户在没有参加摇号、签订拆迁补偿协议的情况下，就急于委托中介“预售”部分安置房，并与中介和买受人签署了三方协议，其后，拆迁户摇号时未选择购买意向书确定的三处房产，中介以拆迁户违约为由诉至法院。近日，福建省厦门市中级人民法院对该案作出二审判决，维持海沧区法院一审判决，驳回了中介的全部诉求。
&&&&家住海沧区的吴先生的房屋即将拆迁，按规定可以拿到多套安置房。2014年1月，在安置房还未按照相关程序摇号确定的情况下，吴先生想将部分预期的安置房出售变现，与房产中介刘女士签订《授权委托书》，约定吴先生授权刘女士出售位于海沧区某花园的房产，楼层、户型任刘女士的客户挑选，实收价为5200元每平方米，售出价格多出部分归刘女士，如少于5200元每平方米，刘女士予以补足。出售时间以吴先生与政府签订拆迁协议当日止。在委托期间如果吴先生私自出售或者委托他人出售，均要赔偿刘女士损失并支付中介费。
&&&&签约后，刘女士很快找到三位买主，三人分别与刘女士、吴先生签订了三方《房屋购买意向书》，三位买主要求购买安置房小区内朝向较好的房产，并选定了具体的门牌号，协议时效为签订之日起一个半月内。之后刘女士代吴先生收取了三人意向金各2万元。
&&&&三份协议到期后，吴先生仍未收到摇号和签拆迁补偿协议的通知，刘女士退还了三人的意向金，但刘女士仍想延长《房屋购买意向书》约定的期限。岂料不到两个月，海沧区的房价大涨，吴先生拒绝再延期。而刘女士已与三个买房人自行签署了购房意向书，但吴先生拒绝再出售安置房。
&&&&同年5月，吴先生以户主名义与拆迁公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，分到的安置房中未包含之前三方协议中所指的房产，协议明确被安置对象包括吴先生的妻女。刘女士认为吴先生可以选《房屋购买意向书》中所约定的房产而故意不选，造成其中介费损失及房产差价损失，于是将吴先生诉至法院。
&&&&吴先生辩称，安置房并非其个人财产，而是安置户共有的财产，其与刘女士签订的《授权委托书》没有获得其他共有权人的同意，属无效委托，没有法律效力。并且在委托书签订时，吴先生对房产不但未持有合法的权属证书，也未实际占有房产，甚至没有证据证明房产真实存在，且内容明显荒谬，尤其是“楼层、户型任刘女士的客户挑选”的内容。故认为授权标的不明确，授权内容不合法，《授权委托书》并未合法有效成立。而依据《授权委托书》签订的《房屋购买意向书》已因过期而失效，且也协商退约完毕予以解除。
&&&&海沧区法院一审认为，吴先生与刘女士签订的《授权委托书》合法有效，但《房屋购买意向书》约定了终止期限，吴先生在签订拆迁协议之前，该意向书因期限届满而效力终止。刘女士依据效力已终止的《房屋购买意向书》要求吴先生承担违约责任没有事实和法律依据。法院据此驳回了刘女士诉求。
&&&&刘女士不服一审判决，向厦门中院提起上诉。厦门中院审理认为，一审判决事实清楚，认定准确，遂维持了原判。
&&&&■法官说法■
&&&&安置房预售常“变脸”，须谨慎交易
&&&&本案承办法官黄玉梅在接受采访时指出，安置房进入房地产市场流转，虽受到法律认可，但由于此类房源的特殊性，在流转税费、条件等方面均有区别于商品房的特别规定，安置房在尚未摇号及签署拆迁补偿协议之前即进行预售，则存在更多的变数及风险。
&&&&一是拆迁安置以家庭和户为单位进行，安置房系家庭共有财产，拆迁补偿协议的签约人往往是家庭成员的代表，并不是安置房唯一的产权人。仅与拆迁户主签署安置房买卖协议，可能会为日后交易埋下纠纷隐患。二是拆迁安置受土地整体规划及拆迁总体进度影响，拆迁补偿协议的签署及安置房的摇号确定可能“旷日持久“，在房价波动较大的地域和时间，会增加违约风险。三是通过摇号确定的安置房，与安置户的数量对比关系的变化有关，有可能随机选择，也可能先选先得，均会影响安置房的确定。
&&&&当事人可以依法约定附期限合同，并把期限的届至作为决定合同效力的依据。本案当事人在签署《房屋购买意向书》时，约定了合同终止期限，此举保护了房价上涨情况下卖房人的权益。
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关于房屋拆迁还房延期过渡费怎样计算
我是湖北老河口市赞阳办事处黄营村、日政府修5环路拆迁11户、合同签订24个月还房、当时过渡费按每平方5元补偿、到现在还房还没动工；由续签30个过渡费按每平方8元计算。
现在纠纷的是当时在签订合同时甲方：老河口市房屋征收办公室，违约责任中未有提到还房延期，过渡费按延期时间怎样补偿问题；当时由村委会协调，村委会向本人承诺；过渡费按协议规定期限逾期6个月以内，过渡费增加50%；逾期6个月至1年的补助费增加一倍；逾期1年以上的补助费增加2倍并加盖村委会公章、村主任签字。签字日期；日
现在老河口市房屋征收办公室已违约又续签30个月过渡费补偿每平方8元，村委会按承诺按每平方5元计算；而且分0.5年、1年、2年计算补助费。村委会是不是应按照每平方8元；逾期1年以上2倍计算；（8平方乘以3）乘以还房面积330乘以30个月=237600元。
律师回答地区：山东-淄博咨询电话：帮助网友：5495 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人为提供更多帮助请电话咨询或面谈 18:48拆迁期限届满之后可以申请延期吗?
按照&城市房屋拆迁管理条例&的规定,拆迁许可证的拆迁期限届满之前15日提出延期申请.那么拆迁期满之后能否提出延期申请?如果不能,那么拆迁还没有完成,是不是要重新办理拆迁许可证?
09-11-25 &匿名提问
新《条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。 原《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，实践中因拆迁人不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议；一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁人在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张调整。这是新修订的《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”的背景。 ■拆迁补偿有几种方式？ 新《条例》规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；四是更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。 ■货币补偿的标准怎样定？ 新《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。 原《条例》过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，而补偿标准不一，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度。而新《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理要求，也便于操作。 ■产权调换是怎么回事？ 新《条例》中的“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。 ■产权调换如何结算差价？ 新《条例》明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。 ■被拆迁人可否选择补偿方式？新《条例》规定，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受以下两种条件的限制：一是规定了拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。这样规定，主要是基于以下几个方面的考虑：一是附属物不具备独立使用性质，产权调换后无法独立使用。另外，附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物的要求也不相同。二是解除不了租赁关系，意味着租赁双方不能就补偿金额的分配比例达成一致意见，拆迁人没有义务也很难就补偿金额给房屋所有人与使用人划定一个双方都认可的比例。在这种情况下，如果实行货币补偿，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允许被拆迁人选择，被拆迁人为了早日解除已经存在的租赁关系，选择货币补偿，这样可能会出现因拆迁使原承租户失去了居住空间，也违背了不能因为拆迁而使原存在于被拆迁人与承租人之间的租赁关系强制解除的原则。 ■拆除临时建筑和自盖房屋，是否给予补偿？ 新《条例》规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 举例来说：张某是某拆迁区域内的被拆迁人，其房屋的自然状况是大小房子三处，经查有产权证的房屋25平方米，有关部门批准的使用期限为两年的临时建筑 15平方米，尚有一年的使用期，自盖无证房屋6平方米。经拆迁实施单位核实，决定按以下方式处理：有产权证房屋25平方米按货币补偿评估价格每平方米 2000元给予补偿；有临建批准手续的房屋15平方米，按其建造成本价的一半进行补偿，即每平方米500元，无证房屋不予补偿。 ■租赁房屋怎样补偿安置？ 租赁住房的拆迁补偿安置问题，涉及到房屋所有人和使用人的关系，情况比较复杂，既要对房屋所有人进行补偿，又要考虑社会安定，对房屋使用人进行安置。为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益，新《条例》规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。” 这样规定，一是增加了安置方式，更有利于被拆迁人选择；二是更有利于保护双方当事人的合法权益。 ■租赁房屋如何界定？我们租住的私房，但是房主既不与我们签租赁协议，也不要租金。这种情况在拆迁时，是否按照租赁房屋的补偿安置原则进行安置？ 房屋租赁是指房屋所有权人将其拥有的房屋在一定期限内的使用权让渡给使用人使用，由使用人支付租金的行为。从房屋租赁的概念可以看出，房屋租赁需符合以下几个要件：一是出租人应当是房屋的所有人；二是租赁应当有期限；三是承租人应当交纳租金。但在实践中，由于长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁。表现为：一是虽有租赁协议（或房屋分配单），但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，也应界定为租赁房屋，按租赁房屋进行补偿、安置。这种情形主要发生在大量的公有房屋之中。二是虽没有租赁协议，但也定期交纳租金。由于历史原因，虽没有任何手续，但所有人与使用人一直分离，也定期交纳租金，也应界定为租赁行为。三是既没有租赁协议，也不交租金（主要是历史遗留问题）。对于这些事实租赁，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。
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房屋拆迁补偿有关规定
拆迁安置有关规定
一、国务院2001年的《城市房屋拆迁管理条例》
第一章、总则
第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
第十一条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
贡献者：王新华1009
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