物业管理移交协议书
　　物业管理移交协议书　　　　甲方：×××××&&&&&&&& （以下简称甲方）　　　　乙方：××××××××&& （以下简称乙方）　　　　根据××市人民政府&&& 年第& 次和第& 次市长办公会议精神，为了加强我市小区楼房的物业管理工作，经市政府研究决定成立××市房产物业管理公司，对我市小区物业实行规范化统一管理。为了给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于××路××街的××小区的物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议：　　　　一、从××年×月×日起甲方正式将建设小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理。　　　　二、从××年××月×日起乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。　　　　三、为了加强小区物业管理工作，甲方在市物业办公室指导下，组建小区业主管理委员会，使物业工作依法进行。　　　　四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。　　　　五、甲方应将××年××月××日以前的物业管理工作中所发生的费用（雇用人员工资、电费、维修费等）结清，没有结清的由甲方负责。　　　　六、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料：　　　　1、住宅小区规划平面图。　　　　2、工程竣工总平面图。　　　　3、单体建筑、结构、设备竣工图。　　　　4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。　　　　5、工程质量验收合格证。　　　　6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。　　　　七、关于大、中型专项维修资金使用问题：用户专项维修资金按有关规定应由市物业办公室收取，由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。　　　　八、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。　　　　九、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。　　　　十、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行（具体内容见附页1）。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。　　　　十一、在物业公司管理该小区之前，甲方应向业主通知乙方进入管理及服务情况，经得业主的同意。　　　　十二、未尽事宜，双方协商解决。（见附页2）　　　　十三、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。　　　　十四、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。　　　　甲&&& 方：　　　　甲方代表：　　　　乙&&& 方：　　　　乙方代表：　　　　二OO&&& 年&&&& 月&&&& 日　　　　附页1　　　　物业管理服务内容、标准　　　　服务内容：　　　　一、建筑物共用部位的养护、维修；　　　　二、公共场地的养护、维修；　　　　三、供水、排水、供电、通讯、供暖等共用设备、设施的养护、维修；　　　　四、公共环境卫生的清扫、保洁；　　　　五、物业档案资料管理；　　　　六、公共区域内的环境绿化。　　　　服务标准：　　　　一、环境卫生管理　　　　1、公共场所、区域卫生随时清扫，保持清洁，无杂物、无卫生死角。　　　　2、物业区内无违章搭建物，公共和共用部位无乱堆、乱放、乱贴、乱刻和乱挂现象。　　　　3、物业区实行垃圾袋装化，做到日产日清。　　　　4、物业区内房屋楼梯间，共用通道地面、楼梯扶手、窗台应保持清洁卫生。　　　　5、房屋楼梯间，共同通道墙面灰尘和窗户，每年进行一次彻底清扫和窗户玻璃春秋两季清洗。　　　　6、共用休闲娱乐设施保持清洁、卫生、不被占用。　　　　二、共用设施、设备管理　　　　1、共用设施、设备良好，运行正常。并按原设施用途使用，有严密的运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患。　　　　2、物业区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的安全、卫生管理措施，按规定定期对水质检验，对水箱进行消毒清洗，保证二次供水水质合格。　　　　3、需二次供水的物业，应有二次供水卫生许可证或操作人员健康许可证。　　　　4、对物业的公共照明设施、设备，应保持数量齐全，状况良好，运行正常，随坏随修。　　　　5、公共休闲娱乐设施状况完好，做到随损随修。　　　　三、绿化管理　　　　1、对花、草、树木定时浇水，按期施肥，及时消除病虫害。　　　　2、随时铲除花、草间的杂草，草坪、树木定期修剪，保持美观。　　　　3、制止占用绿地和在绿地上堆放物品，抛扔杂物或利用树木晾晒衣物行为。　　　　4、制止践踏绿地和损坏花草、树木行为。　　　　5、保持物业区内花、草、树木成活率90%以上。　　　　四、房屋管理　　　　1、依据政府有关规定，制止业主随意改变房屋结构和使用用途的行为。　　　　2、保持房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。　　　　3、保持房屋完好率达90%以上。　　　　4、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，及时提请业主或业主委员研究处理。　　　　五、房屋修缮　　　　1、制定年房屋共用部位、共用设施修缮计划，报业主或业主委员会审定后实施。　　　　2、按《黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准》划定和进行房屋的大、中、小工程修缮。　　　　3、对损坏的房屋共用部位，应及时予以修缮。　　　　4、房屋修缮后，应达到国家城住字（84）第677号文件规定的修缮标准。　　　　5、设立和公布报修电话等便民报修设施。　　　　6、对危及人身、财产安全的急修项目即时维修。　　　　7、大、中修项目按业主或业主委员会审定的维修计划确定的开、竣工时间进行修缮。　　　　六、治安管理　　　　1、已形成户外封闭区域的物业管理区域，实行门卫夜间值班制度。　　　　2、物业区内，禁止流动商贩经商。　　　　3、制止物业区内打架斗殴和损坏物业共用部位共用设施，场地行为，劝阻在公共场区、所内的人员纠纷。　　　　七、道路、场地管理　　　　1、物业区内区域道路畅通，路面平坦无损坏。　　　　2、公共活动场地地面平整，无其他物品堆放，无积水和降雪堆积。　　　　3、室外雨水排放畅通，沟道无大量积水。　　　　八、其它　　　　1、摩托车和自行车应放在停车棚内，自己看管，丢失或损坏乙方概不负责。　　　　2、双方未约定事项及非物业企业服务内容乙方不负责。　　　　甲方：　　　　乙方：　　　　附页2　　　　有关未尽事宜说明　　　　1、物业管理企业的服务内容和服务标准按北安市房产物业管理公司制定的《物业管理手册》中有关条款执行。　　　　2、水箱清洗、化粪池清掏等费用由物业管理企业承担，并做到定期、及时清洗、清掏。　　　　3、乙方应负责每天3次供水，具体时间为早6.30-7.30,中午12.00-13.00,晚间17.30-18.30.　　　　4、庭院灯亮灯时间为开刚黑至晚10点，春节期间增加亮灯时间和灯的盏数。　　　　5、原物业设施包括泵房、物业房、水箱等由乙方使用并负责维修。　　　　6、建设小区西侧巷道由乙方负责保洁。　　　　甲方：　　　　乙方：
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小区物业服务设备设施及配套用房交接催促函提要：请贵公司于20**年9月30日前，将zz家园区域内的所有公共设备设施、配套用房及相关图纸、管理等移交给小区及海房物业
文章来源自
　　小区物业服务设备设施及配套用房交接催促函
　　*业函字【20**】1号
　　北京**有限公司：
　　贵公司于20**年6月5日单方面停止对zz家园小区的物业服务并公告撤出小区。在海淀区政府及紫竹院街道办事处的紧急协调下，北京海房物业管理中心（以下简称海房物业）于20**年6月11日进入小区进行应急物业服务。但至今贵公司尚未将小区物业服务设备设施和配套用房向海房物业办理全面移交，已经超出了《北京市物业项目交接管理办法》（京建发〔）号文件规定的60天期限，严重影响了海房物业的服务工作开展以及小区正常秩序的恢复。
　　为确保小区和谐稳定，维护正常生活和管理秩序，特别是做好供暖供热准备等事项，根据相关规定、约定和诚信信用原则，请贵公司于20**年9月30日前，将zz家园物业管理区域内的所有公共设备设施、配套用房及相关图纸、管理等移交给小区及海房物业，同时将贵公司所有工作人员撤离小区物业管理区域。在交接工作结束前，贵公司应确保小区设备设施完好及正常运行。
　　如贵公司未在上述期限内完成移交工作，影响了小区的正常物业管理秩序及和谐稳定，我们将提请政府主管部门进行强制移交，并按照有关规定依法处理。
　　特此函告。
　　zz家园业主委员会
　　20**年9月18日
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　　问题家住南开区水畔花园的李女士反映：小区今年6月换了新的物业，因为上一个物业太差，所以从去年8月开始的物业费很多人都没有交，现在这个新物业要求业主们补交去年的物业费，还说不交的话就要起诉业主。电梯间还张贴了物业费催缴律师函，而且电梯分层管理，只能到自己的楼层，这都合理吗？
　　详情“我们水畔花园小区先后共经历了3任物业，9号楼和10号楼属于水畔花园的二期。交房的时候是亿城物业在服务，刚开始大家都把物业费交齐了，但是后来因为这家物业公司的服务实在是太差，大部分邻居都没有再交物业费，后来在今年3月，又换了一家北京燕远物业公司，也是做了没有多久大家对物业服务不满意，交物业费的业主越来越少，就撤走了。直到现在第三任物业公司接手，也就是现在的天津东方瑞达物业。”家住9号楼的王女士说，这个物业公司刚接手没有多久，就在小区张贴出了通告，告知大家，为了小区全体业主的安全和已经交物业费的业主的利益，杜绝闲散人员进入小区各个楼层，经过物业和业主代表同意，自9月23日起对整个小区实施电梯控制管理，首先对二期9号楼的20至25层实行第一阶段电梯分层管理。提醒拖欠物业费的业主抓紧时间补交物业费，其中包括之前拖欠亿城物业的费用。对于恶意拖欠物业费的业主，物业公司将委托律师事务所提起诉讼并申请强制执行欠费业主的个人财产。对逾期不交的业主物业公司将停止一切物业服务。
　　李女士说，大家不交上一家物业公司的费用是对上一家公司的服务特别不满意，上个公司都走了，现在又来一个物业公司说要补交上个物业公司的费用，大家都一头雾水。“我们希望业主的权益能得到保障，业主们并不是无理取闹不交物业费，大家都是愿意交新物业进驻之后的物业费的。”
　　带着这些问题，记者找到了现在管理该小区的东方瑞达物业韩经理，他表示：“大部分业主不完全是因为不满意上个物业公司的服务才拒绝交钱的，主要是他们买的精装修房子，房屋产权也是商住两用，这就意味着共用部分的水电都是商用，水、电和物业费肯定贵。交房后，精装修的房子出现了各种问题，什么瓷砖没铺好、水龙头是坏的、暖气不热、中央空调不凉各种问题。这些问题都找到了物业，久而久之造成了他们之间的矛盾越来越大。我们物业公司来之后把小区不平整的路面、水泵、路灯、景观长廊等好多地方都重新修缮了，还有9号楼和10号楼的公用水电，我们都是先垫钱交齐的，不然电力公司早就掐电了。在和亿城物业公司交接的时候，他们已经把居民拖欠他们的物业费这部分欠款转到我们这了，这些都是有手续的。”
　　解决就此情况，南开区物业办、长虹街道办事处、平陆东里社区居委会、水畔花园业委会、9号楼、10号楼业主代表、物业公司几方一起，商量出来了一个解决办法，那就是在亿城物业公司管理期间，9号楼、10号楼业主缴纳的全部物业费用由居委会、业委会、二期业主代表三方共同监管，账户名为业主代表联名账户，业主代表共同设置密码，存折由居委会代管，该款项全部用于二期的公益事业以及二期居住环境使用。撰文/赵秋艳
　　作者：赵秋艳
本文来源：天津网-每日新报
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北京规定不得以拖欠物业费为由停水电
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　　责任编辑: 栀子花
昨天，《》正式出台，该办法将于10月1日正式开始实施，同时废止《北京市居住小区物业管理办法》。
新《办法》首次提出了前期物业、质价相符、业主决策平台等新概念，对业委会启动、换届，物业更替交接等难题进行了规范和制约，而这些新举措将帮助业主、开发商和物业公司之间形成联动，更有效地维护社区内公共设施的日常维护和管理。
市法制办副主任李灵雁表示，物业管理突出问题主要存在开发建设阶段遗留的问题影响到后期物业管理、业主委员会成立困难、物业服务不规范等三方面。2003年北京市就开始启动《物业管理办法》规章的调研，经过这么多年的工作，基本问题暴露比较充分，解决这些问题的措施也相对比较成熟。所以把这个《办法》列入2009年的规划，最近通过市政府正式颁布实施。
验收前开发商出物业费
建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
【解读】市住建委物业处处长于良表示，按照目前的新房交验程序，业主往往只验收了自己屋内的设施，也就是自己购买的专有部分。但整个小区公共部位却几乎没有人注意到，更没有人去检查验收。而物业企业的服务绝大部分集中在公共部位。一旦业主在验收书上签字，而公共部分也通过检验，开发商就与物业完成交接。一旦公共部分遇到质量问题，影响了业主的生活，业主就会把责任和矛头对准物业公司，而物业公司又往往希望开发商维修，这影响了整个小区公共部分设施的使用，并形成恶性循环。
于良说，此次提出前期物业的概念，就是要杜绝这种情况的循环发生。今后验收房屋将分为两个部分，业主不仅需要验收自己的专有部分，还要验收整个小区的公共部分和公共设施，只有当公共设施也通过验收，开发商才能与物业公司完成交接，而此前的物业费用都将由开发商承担。目前，实操细则正在制定过程之中，十一前就会发布并实施。
业主可委托第三方验房
全体业主收房前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
【解读】于良说，业主可委托第三方验房，就是类似于各种监理，且独立于物业公司和开发商，又具有社区公共部位、设施验收专业知识的机构。目前北京已经出现多家类似的机构，市住建委将对其进行监督和监管。今后，业主、物业公司或开发商，都可以委托这样的机构，对小区公共部位和设施进行评估和验收，让各方可以有令人信服的检验结果。
“物业纠纷最容易发生在物业交接环节。”于良说，第三方监管可以帮助业主在与开发商进行前期物业交接，以及入住后更换物业时，对小区设施设备进行评估；也可以协助业主在选择物业企业时，测算物业费价格；帮助业主监测物业服务质量，避免发生纠纷。
拖欠物业费不能停水电
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收这些费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
【解读】此前，物业公司和业主产生纠纷后，往往使用停水、停电等办法制约业主，影响业主正常生活，也使得交费业主遭遇无妄之灾。《办法》实施后，物业公司再用这种办法就是违法。《办法》明确，任何物业企业，都不得以业主欠交物业费为由，限制或者变相限制专业服务，不可以断水断电、停止供暖供气。另外，物业公司接受委托代收水、电、热、通信、有线电视等费用时，必须向业主出具相关发票，不得据为己有。
物业账单每年定期晒
【规定】物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
【解读】 “我交的物业费都花在哪了？”“不同小区的物业费为什么不同？”这些都是业主想知道，却很难知道的问题。新《办法》明确，物业企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单亮明成本。今后，这些疑问将全部透明。
市住建委副主任张农科说，本市关于住宅物业服务等级标准的初稿已见雏形，将原来一至三级的物业服务等级，扩大到五级，涵盖300多项内容，下一步将面向公众征求意见。在五项等级中，每一个级别费用是多少、需要擦几次玻璃、扫几遍地面等等，都将条理明晰。上月，市物业管理协会公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息，目的就是帮业主了解物业费的构成。今后还将组织调研，定期公布物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本账目和价格标准，让老百姓做到明白消费。
■其他规定
小区车库先满足业主
【规定】物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。
【解读】停车矛盾在各小区尤为突出，业主和物业屡发纠纷。《办法》首次针对停车制定条款，规定车库使用要优先满足业主需求：小区车位不得出售给非业主；开发商如果要出租这些车位，也得先尽着业主再考虑“外人”，而且租期不得超过6个月；如果开发商中途要想调高车位租金，也得先与全体业主协商。
老物业不腾地罚10万
【规定】物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。拒不撤出的，新物业企业和业主应与原物业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。
【解读】新旧物业交接不畅，而互不礼让，甚至大打出手的事例屡见不鲜。10月1日后，老物业找借口拖延、拒绝办理物业交接，就会受罚，逾期不撤出可罚款10万元；不能维持正常物业管理秩序的，由区县政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇政府及公安机关组织接管。新物业也不得以委任合同作为“钦定诏书”，不能强行接管，否则也将被处1万元以上10万元以下罚款。
商住区别管理业主定
【规定】业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，并应当按照相关规定提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查。
【解读】以往对于小区的物业管理区域没有进行明确的区分，一个小区就是一个物业管理区域。而实际中，因为一部分小区商住混合、住改商，业主对物业费争议较大。《办法》通过区分物业管理区域，对同一小区内不同用途的区域进行划分。这样不但方便管理，还可通过按不同的物业费标准收费化解矛盾。
业主可自定本楼大事
【规定】业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
【解读】市住建委表示，目前，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。但召集全体业主开会困难重重，此次《办法》明确，幢、单元、楼层的业主可以共同决定本单位的物业事项。如动用公共维修金修电梯等，同单元业主可以自己决定，避免扯皮。
业主可以自己管物业
【规定】未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
【解读】物业公司往往是由开发商推荐或指定，业主无法进行选择。《办法》首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理，这有助于提高业主参与管理的积极性。如品阁小区自治以来，物业费3年降了一块钱。(记者翟烜)
北京新建小区前期物业费将由开发商支付
北京市新建小区将由开发商负责提供前期物业服务，并且在业主大会没有成立、物业没有交接前，开发商不得向业主收取物业费；乡镇政府及街道办事处有义务帮助筹备业主大会；物业服务分成五个等级，业主可以选择需要的服务等级……【】
北京物管新规:业主共同决定收费方案的确定或变更
中国网5月27日讯 《北京市物业管理办法》今日公布，将自日起施行。办法规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；(二)选举或者更换业主委员会委员；(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；(五)筹集、管理和使用专项维修资金；(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；(七)申请分立或者合并物业管理区域；(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。【】
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文章来源: 京华时报
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