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第一套房贷款还清 再买房算二套房吗
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现在认贷不认房，算首套
这本来就是二套房<
只要你名下有产权的房子，再买产权房都不是首套。<
可以让你老婆买<
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想买二套房 提前还清首套房贷后再按揭更划算
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上周,“一套房贷款未结清,二套房贷首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。
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提前还清首套房贷后再按揭更划算上周,“一套房贷款未结清,首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。■新快报记者 谢蔓市民王小姐三年前按揭贷款在番禺购买了一套大三房单位,儿子后年就要上小学了,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。因为看好番禺区房产的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,王小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。第 1种首套房继续还贷 七成由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。分析:在买家二套房首付款资金充足的情况下,上述付款方式的优点是多付了首付,月供比较少。而同时,王小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。第2 种一套房提前还贷 二套房首付三成对于首套房贷结清的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受。即使是首套房贷结清,但名下还有房产,也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行“认房又认贷”的广州来说,二套房贷已经是大大松绑。一般情况下,只要二套房的七成首付不多于一套房未结清的房贷,买家都是有能力首先提前还贷的。王小姐如果选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购买二套房的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩余的210万元做按揭贷款可以享受基准利率的9折。210万元30年期的贷款(等额本息)9折利率优惠,月供款为约11674元。分析:这种做法的优点是,二套房首付比例低,房贷利率也低。不过缺点当然就是二套房月供款几乎翻倍。不过需要指出的是,在首套房贷未还清的情况下,如果不提前还贷,也是有两笔贷款要同时月供的。就像王小姐一样,如果不提前还贷,她家庭的总月供一套房6772元+二套房5683元,总额也要达到12455元。比二套房贷款七成的月供款11674元还多。在不提前还贷的情况下下,王小姐的两笔房贷分别是首套房100万元、二套房90万元,贷款总额190万元。如果一套房提前还贷,王小姐的贷款总额则是210万元。贷款总额少的,月供反而增多。第 3种将二套房七成首付全部用于提前还贷加二套房首付除了上述两种情况外,如果二套房买家的首付款资金充足的话,将原本要用于二套房首付的这笔资金(首付七成)除去一部分用于一套房房贷提前还款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,这样的话,就最省利息了。就像王小姐的情况,她原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用于二套房首付,做到首付约37%的话,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率9折优惠)的月供款为约10563元。每月的月供款比首付三成的11674元要省约1111元。点评:对比一下首付三成90万元,有20万元资金是王小姐提高二套房首付比例投入进去的,如果将这20万元做最保守的理财,放在银行存5年定期的话(年利率3.5%),也就是分摊到每月可以有利息约583元。利息的金额当然还是无法与没有节省的1000多元利息相提并论的。不过如果买家可以找年收益在7%以上的理财产品或者投资,则可以考虑将多余的20万元用于其它投资理财,每月的收益在1167元以上。提醒
提前还贷要注意什么?按揭公司郑大源表示,一般情况下,市民在商业银行申请提前还贷,需要1-3个月时间才能扣款完成。市民如果有意再次购房的话,最好提前准备。同时对于提前还贷后再次贷款的规定,公积金贷款的审核要比银行严格。例如,通常在市民申请提前还贷并成功扣款后,要在人民银行的个人征信上查到贷款已经结清需要等半个月到一个月。如果是申请商业贷款的话,即使还未查到征信结清,只要成功扣款了,在银行出具证明的情况下,则可以视作是首套房重新贷款。而公积金中心则即使是已经扣款成功了,还需要查到征信结清了才能再次申请贷款。同时,公积金中心还规定前一次贷款要结清3个月后才能再次申请贷款。前前后后算起来,公积金要提前还贷并再次申请贷款,从提出申请开始,可能要半年时间。
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48小时点击排行济南房贷已还完购房再贷款也算二套房－社会新闻－齐鲁晚报网
济南房贷已还完购房再贷款也算二套房
核心提示：
济南房贷已还完购房再贷款也算二套房
□本报记者
继限购之后，驻济各大银行开始陆续收紧房贷政策，首套房最低首付提高到三成，二套房首付最低四成且利率上浮10%，三套房禁贷。有的银行&认房又认贷&，即家庭名下有一套房再买第二套，不管是否还清贷款，一律按二套房算。多数银行的房贷新政还未公布，但执行都是从网签时间（10月3日零时）来算，连夜加班突击网签的楼盘没有白忙活。
限贷多从3日起执行
9日傍晚，记者获得的一份某股份制银行最新住房按揭贷款政策，上面显示，房贷新政从10月3日起调整，按照网签合同日期来算，在此前已网签的，可以执行原来的贷款政策。3日零时之后网签的，全部按新政策执行。
股份制银行中，招商银行、浦发银行率先公布最新房贷政策。城商行中，齐鲁银行也进行了调整。作为济南房贷市场上的主力军，国有银行动作迟缓，建设银行等暂时还没有发布新的房贷政策，不过邮储银行快人一步，公布了最新执行标准。
&公布早晚都没有太大关系，从已经公布的几家银行来看，都是按照网签时间来卡，从10月3日零时以后网签的，全部执行新政策。&济南一家银行的相关人士表示，10月2日各楼盘连夜加班网签的，没有白忙活，限购、限贷政策都规避了。
还清贷款也算二套
在首付和利率政策方面，招商、浦发等股份制银行的认定标准都改为&认房又认贷&。本市家庭购买首套房，最低首付比例一律上调为30%，利率折扣不变（目前9折是主流）。如果家庭名下有一套住房，不论是否已经还清贷款，再买第二套，首付均为40%，而且利率上浮10%。
这是与此前变化最大的地方，在政策收紧之前，多数银行如邮储银行、北京银行等都已经&只认贷不认房&，即家庭虽已有一套房，但只要贷款结清了，再申请贷款买改善型住房，就按首套房对待。有的银行要求最低首付20%，也有的在利率方面给予打折。只有房贷尚未还清，再贷款购买第二套房，才执行首付最低30%、利率上浮10%的政策。如今这种情况的购房者可以说&备受打击&，不但首付翻番，而且利率由9折改成1.1倍。家庭已有两套住房，不管是不是还清贷款，也均按二套房的标准来执行。
有两笔房贷的不再贷款
齐鲁银行的房贷新政则规定，家庭购买第二套或者第三套住房的，商业贷款首付款比例不低于40%；名下没有购房贷款记录或贷款已结清的，利率原则上最低打9折；名下有1笔购房贷款未结清的，利率不低于基准利率的1 . 1倍。也就是说，首付比例认定上&认房&，但贷款利率方面是&认贷&。
已经出台房贷新政细则的几家银行，均有条件实行禁贷政策。比如，招商、浦发、齐鲁等银行均规定，如果家庭有两笔房贷没有结清，或者已有三套住房，再买房不再提供贷款支持。
有的银行表示，这是初步政策，后期会随行就市，根据市场需求情况，并参照同业的执行标准等进行适度调整。
各家银行最新的房贷政策适用范围也限于济南市历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新六区。家庭名下房产以房管局出具的证明为准，贷款记录主要以个人征信报告为准。
具体政策要看额度剩多少
驻济一家国有银行个贷中心的营销人士称，&这次突然踩刹车，业务量肯定跌掉一块。不过，到年底了多数银行收紧贷款，未必有多大影响。今年以来，上级要求全力营销房贷业务，在支持力度和考核上明显倾斜。我们挖空心思找门路到楼盘去做按揭，利率折扣都好商量，强势的开发商都要求最低9折，否则不合作。有的银行为了抢占市场，能做到最快三天就放款。一年前,开发商找上门来我们都不愿接。&
另外一家银行的相关人士称，主要还是实体经济不好，经营性贷款放出去容易形成坏账，不良率持续上升，特别是小微业务，小企业抗风险能力差，有个波动就倒闭了。房贷虽然利润低，但不良率也低，没有更好投放渠道的情况下，楼市今年以来一枝独秀，银行就纷纷把资金投到了这块&低产田&。
该人士表示，各家银行的房贷新政并不完全一致，有的松有的紧，存在差异化，这也说明并非所有的银行都舍得将房贷拒之门外。&最后一个季度了，信贷额度吃紧的，估计会严格一点，反正手里可放的资金不多了，正好关关水龙头。信贷额度充足的，可能就不愿意卡得那么严。&
部分银行房贷政策招商银行
家庭购买首套住房，首付最低30%，利率折扣不变；
有一套住房，不论是否结清贷款，购买二套房首付最低40%，利率上浮10%。
已有两套住房，不论都结清房贷还是有1笔未结清房贷，再购房首付最低40%，利率上浮10%；家庭名下有2笔及以上未结清房贷的，不再受理贷款。
家庭名下无住房且无购房记录及贷款记录，执行首套房政策，首付最低30%，享受正常折扣优惠；
有一套住房，无论有无贷款、结清与否，均执行二套房政策，首付最低40%、利率上浮10%；
名下有两笔住房贷款的，不再受理。
家庭名下无住房且无购房记录及贷款记录，执行首套房政策，首付最低30%，享受正常折扣优惠；
有一套住房，无论有无贷款、结清与否，均执行二套房政策，首付最低40%、利率上浮10%；
名下有两笔住房贷款的，不再受理。
家庭购买首套住房的，首付最低30%，利率最低9折。
家庭购买第二套或者第三套住房的，首付最低40%；名下没有购房贷款记录或贷款已结清的，享受利率折扣；名下有1笔房贷未结清的，利率上浮10%。
家庭名下无房无贷款记录，按首套房，首付最低30%，享受利率折扣。名下已有1套或2套房的，已结清贷款的，首付最低40%。
有贷款且未结清的，首付最低40%，利率上浮10%。注：以上信息仅供参考，房贷政策随时调整，具体以各银行最终解释为准。
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责任编辑：魏业萌
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时间： 02:04　　来源：新快报
提前还清首套房贷后再按揭更划算
上周,&一套房贷款未结清,二套房贷首付可以低至四成&的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。
■新快报记者 谢蔓
市民王小姐三年前按揭贷款在番禺购买了一套大三房单位,儿子后年就要上小学了,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。因为看好番禺区房产的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,王小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。
首套房继续还贷 二套房首付七成
由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。
分析:在买家二套房首付款资金充足的情况下,上述付款方式的优点是多付了首付,月供比较少。而同时,王小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。
一套房提前还贷 二套房首付三成
对于首套房贷结清的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受利率优惠。即使是首套房贷结清,但名下还有房产,也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行&认房又认贷&的广州来说,二套房贷已经是大大松绑。
一般情况下,只要二套房的七成首付不多于一套房未结清的房贷,买家都是有能力首先提前还贷的。王小姐如果选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购买二套房的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩余的210万元做按揭贷款可以享受基准利率的9折。210万元30年期的贷款(等额本息)9折利率优惠,月供款为约11674元。
编　辑：谭伟鹏
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