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怎样去用住房公积金给自己的家庭贷款买房？
房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。为此，记者专门走访了一些有过购房经历的“过来人”，他们的实际购房经验，可能对将要购房的您有一定帮助。准备阶段——无数遍地问自己：为什么要买房？——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？1、买房的资金准备——您准备用多少钱买房？一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。您要根据自身家庭的积蓄、可以获得的各类贷款数额、以及可以从亲戚朋友处得到的货币支持，或者其他项资金来源，来估算出自己能拿出多少钱，用来投入到买房这么大的一项投资行动中，以此决定自己的实际购房能力。无论您准备了多少资金数额，在目前北京500多个住宅项目中，都可以找到适合自己的楼盘。2、买房的目的——自住还是投资？在决定了投入多少资金的时候，您一定同时也作出了购买住房的目的：这一次买房，是用来自住，还是用来投资？这两种类型的房屋，有一些共同点，但本质还是不同的。自住型的房屋，一定要适合自己以及家人的居住需求，生活方便成为最先考虑的问题。投资型物业，一定要能够租出去，租赁前景至关重要。3、买哪一种住房——商品房还是经济适用房？确定了是自住还是投资这件大事之后，就要决定购买何种类型的物业。从北京目前的房地产市场来看，主要分为两大类：商品房和经济适用住房。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等。经济适用住房是北京市政府为了照顾中低收入阶层的老百姓能够改善居住条件，而通过减免土地出让金、控制开发商的利润等方式给咱北京的普通老百姓专门建造的住房，相对商品房来讲，价位偏低。商品房和经济适用房不同的地方有两个方面：一是价格，商品房的价格确定是市场行为，每处商品房的价格由开发商自行确定，经济适用房的价格由北京市政府统一确定。第二个不同是房屋所有权，商品房的业主拥有房屋的所有产权，可以随时上市交易，经济适用房的业主拥有部分产权，在上市交易的时候，要补交一定的地价款。4、确定大方向——东西南北中，您想把家安在哪儿？根据自己的资金实力，以及自己买房的实际目的，接下来要确定更加具有可操作的细节。北京的购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，北京城不同的方位都有喜好者。这种居住方位的选择，主要基于几方面的考虑。对自住的买房者来讲，位置的选择一定要结合家里人员的主要需求，主要劳动力在哪个方位上班，小孩上学、老人生活在哪个方位更方便，一切以自己和家里人的生活习惯为主。而对投资型买房者来讲，位置的选择一定要结合物业及周边的从业人员情况，不一定要适合自己和家人的生活习惯，只要物业的租赁情况比较看好就行，一切以能否把房子租出去为主。5、决定价位——买一平方米两三千的还是买七八千的？确定了资金数额，确定了买房目的，确定了房屋类型，确定了房子位置，接下来，就要确定房子的大致价位了。这是非常关键的，因为，任何产品，不同的价格决定着不同的品质，尤其是房屋。现在北京的房地产市场上，几乎什么价位的楼盘都有。6、决定何时入住——期房还是现房?期房和现房哪个好呢？行家认为，这主要还是根据购房者自身的经济状况，以及改善居住条件的迫切程度来决定。期房的优点是开盘价位较低，购房者可以得到一些折扣，而且，有些开发商还可以根据您的具体要求改变房型的格局。缺点是如果看走眼，开发商实力不足，不能按时交房，也有可能实际的交房面积和当初严重不符，也可能会有承诺的配套设施不能马上兑现，甚至会有烂尾房的可能。现房的优点是购买后，马上可以入住，而且，在购买的过程当中就可以对楼盘的现状进行实地考察。缺点是，有可能价位比期房高，另外，在户型、朝向等方面的选择余地小，等等。买期房还是买现房关键看您自己的需求。在一些过来人的介绍中，记者发现，以上的几个大决定几乎是差不多同时决定的，互相制肘，丝丝相扣，缺一不可。在这些大的框架确定下来之后，您打算要买的房屋的大致轮廓就基本上定了。按照这个关于家的描述就可以去房地产市场“淘”到一套属于自己的“窝”了。
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买房时如何使用公积金？（上）
买房时如何使用公积金？（上）
日期： 作者：陈杰;史阳 来源：新民晚报
　 图片作者：绍波图片说明:绍波 图买房时如何使用公积金？（上） ——本市管理部门权威人士就新政热点答疑　　本报记者 陈杰 通讯员 史阳　　近段时间以来，公积金有多项新政出台，引发市民广泛关注。记者专访上海市公积金管理中心，请权威人士结合12329公积金热线市民咨询的热点问题，就一些重点情况答疑。　　个贷业务相关问题　　1.申请公积金贷款，在缴存公积金的时间上需要满足什么条件？　　答：申请贷款前6个月正常连续缴存公积金，且借款人家庭没有尚未还清的公积金债务。　　2.因工作调动，未及时缴存公积金，还可以申请公积金贷款吗？　　答：在住房公积金贷款申请过程中，因借款人单位调动等原因造成漏缴、少缴而补缴的，借款人可申请贷款复议，复议审核通过的可以申请公积金贷款。　　3.公积金贷款的借款人、共同借款人是否必须是产权人？　　答：公积金贷款借款人必须产权人之一；共同借款人可以不是产权人，但必须是借款人的配偶或同户一年以上的直系亲属。　　4.申请纯公积金贷款，如何认定房屋套数？　　答：申请纯公积金贷款需进行购买房屋套数认定。购买首套住房的认定，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无住房登记为依据；购买改善型第二套住房的认定，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。符合购买改善型第二套住房的借款人家庭，再次购买的商品住房若符合上海市普通住房标准的，参照首套住房贷款政策执行。购买共有产权保障住房，均按照首套住房进行认定。　　5.如何计算公积金贷款额度？　　答：借款人家庭在计算贷款额度时应同时符合下列条件：　　（1）不得高于按照借款人住房公积金账户存储余额的倍数确定的贷款限额（住房公积金账户按余额的40倍计算，补充住房公积金按账户余额的20倍计算）。　　（2）不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额（购买首套住房且建筑面积在90平方米，含90平方米以下或者购买共有产权保障住房的家庭，公积金贷款首付比例不低于20%；购买首套住房且建筑面积在90平方米以上或者购买改善性第二套普通住房的家庭，公积金贷款首付比例不低于30%；购买改善性第二套非普通住房的家庭，公积金贷款首付比例不低于60%。）　　（3）不得高于按照还款能力确定的贷款限额（其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例（50%）×12个月×贷款期限）。　　（4）不得高于最高贷款额度上限。　　6.若有夫妻二人申请公积金贷款，夫妻俩的公积金账户余额在计算家庭贷款额度时是不是和可以合并计算？　　答：借款人家庭的贷款额度由借款人和共同借款人各自的公积金账户余额分别计算出的贷款额度相加得到。借款人和共同借款人的账户余额不能合并计算贷款额度。　　7.住房公积金贷款的贷款年限如何确定？　　答：购买新建商品房贷款最长年限为不超过30年。购买二手房贷款，二手房房龄低于5年（含）的，最长贷款年限为不超过30年；二手房房龄在6年至19年间的，最长贷款年限为35年与房龄之差；二手房房龄超过20年（含）的，最长贷款年限不超过15年。　　公积金贷款年限不得超过借款人法定离退休年龄后5年。　　8.住房公积金贷款办理时间一般是多久？　　答：资料完备的情况下，办理期房公积金贷款一般需要一个月左右、办理现房及二手房公积金贷款需要一个半月左右。具体时间办理时限如下：　　（1）公积金贷款受理审核阶段：申请家庭名下房产状况查询7个工作日、公积金贷款受理及面签借款合同当场完成、贷款审核审批5个工作日；　　（2）房产抵押及贷款发放阶段包括：房地产交易中心办理房产过户和抵押登记（按交易中心规定）7-20天、领取抵押证及通知放款1个工作日、贷款发放3个工作日。　　9.当公积金贷款利率调整后，个人的公积金贷款利率何时进行调整？　　答：（1）在利率调整日（含）以后发放的公积金贷款，执行调整后的新利率；（2）在利率调整日前发放的未到期公积金贷款，期限在一年（含一年）以内的个人住房公积金贷款，仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的公积金贷款，利率调整日起仍执行原利率，自次年1月1日起执行利率调整日公布的新利率。　　10.申请了贷款，如何办理公积金冲还贷？　　答：在贷款正常还款一个月以后，所有参加提取还贷委托的人须共同带好相关资料，包括借款合同、身份证（或社保卡）、配偶或者直系血亲关系证明（婚姻证明或户口簿）、公积金账号、任意一期还款凭证到本笔贷款办理网点办理冲还贷委托。　　11.公积金能否冲还纯商贷？　　答：可以。但如果有公积金贷款，必须先办理归还公积金贷款的冲还贷业务。　　缴存业务相关问题　　1.本市住房公积金的缴存范围有哪些？　　答：根据国务院《住房公积金管理条例》、《上海市住房公积金管理若干规定》的规定，住房公积金由国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存。城镇个体工商户、自由职业人员可以申请缴存住房公积金。　　2.住房公积金月缴存额如何计算？　　答：住房公积金月缴存额=职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例（计算到元，元以下四舍五入）+职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例（计算到元，元以下四舍五入）　　3.计算住房公积金月缴存额的工资基数如何确定？　　答：住房公积金缴存基数应按照职工本人上一年度月平均工资确定。日起新参加工作的职工，应以该职工参加工作的第二个月的当月工资收入或以其新参加工作以来实际发放的月平均工资作为其住房公积金缴存基数；日起新调入的职工，以调入后发放的当月工资收入或以其实际发放的月平均工资作为其住房公积金缴存基数。　　职工月平均工资按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算，包括工资、奖金、津贴、补贴等收入。　　4.住房公积金应如何缴存？　　答：住房公积金按月缴存，并由职工所在单位代办住房公积金的缴存。具体说，职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从职工工资中代扣，单位同时为职工提供占职工工资一定比例的住房公积金。单位在每月发放职工工资之日起5个工作日内将单位缴存和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金账户内，由受托银行计入职工住房公积金账户。单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。　　5.职工试用期期间，单位必须为职工缴存住房公积金吗？　　答：单位为职工缴存住房公积金是法定的义务，当然也包括职工的试用期。根据《住房公积金管理条例》规定，只要建立了劳动关系就应当依法参加住房公积金制度，缴纳住房公积金。由于试用期包括在劳动合同期限中，也就是说，试用期同样属于劳动关系的存续期间，因此，试用期内单位也必须为职工缴纳住房公积金。　　6.哪些情况下单位需要为职工补缴住房公积金？　　答：单位遇到以下情况需要为职工进行补缴　　（1）单位遗漏缴纳一个月或多个月住房公积金的；　　（2）单位未足额缴纳职工住房公积金的；（3）欠缴单位分批补足所欠职工住房公积金的；　　（4）职工在外省市缴纳的住房公积金转入上海的；　　（5）单位因错误缴存调整需补足职工住房公积金的。　　7.外省市职工到上海就业，在外省市缴纳的住房公积金是否可以转到上海？　　答：职工在外省市缴纳的住房公积金可以转移到上海。具体操作办法应首先由上海的录用单位为职工建立个人住房公积金账户（已建立个人住房公积金账户的应转入录用单位），然后由外省市公积金管理部门将职工在外省市缴纳的住房公积金以电汇形式汇入上海录用单位的账户，最后由录用单位将汇入资金以补缴形式缴入该职工个人住房公积金账户。　　8.职工与单位终止劳动关系后个人住房公积金账户如何处理？　　答：职工与原单位终止劳动关系后即被新单位录用的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内，将职工住房公积金账户转移到新单位。职工与原单位终止劳动关系后尚未被新单位录用的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内，将职工住房公积金账户转入市公积金管理中心集中封存专户管理。如在规定时间内单位不为职工办理住房公积金账户封存、转移等手续，职工可以凭有效证明材料向市公积金管理中心申请督促办理，经督促单位在十日内仍不办理的，市公积金管理中心应为职工办理委托转移手续。
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住房公积金怎么用
住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。
房公积金提取使用程序及所需材料
1．财政拨款单位：
申请人提供有关提取依据-------分口负责人初审------营业厅负责人核实------中心主任审批--------财务科汇总报财政局核实拨款----------财务科支付
2．非财政拨款单位：
申请人提供有关提取依据---------营业厅负责人初审-------中心主任审批-------财务科支付
住房公积金怎么用
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