二手房买卖中面对买家舍弃定金故意违约，卖家还真没辙
&前天在深圳中院开庭，涉案房产是一套别墅，买家定金只给了10万元，因为深圳市4月1日调整评估价，买家按照新评估价税费要多支付25万元税费，定金给的少，就故意违约不买了。因有1万元的交房保证金托管在中介，业主想要回这1万元，中介方给的方案有两个，一是买卖双方和中介三方协商，由违约方买家给付佣金，但是买家一定不会同意；二是业主拿到生效判决书，中介按照判决书支付。为了拿回交房保证金卖家就走上了诉讼的路，没成想，法院不给力，合同约定的违约责任是合同价的20%，我一审诉讼请求的是10%，一审法院把违约金调整到定金数额。
我今天为什么要说这个案件，是因为这个案子一审法律适用方面存在问题，一审法院把买家故意违约导致损失的举证责任留给了原告业主，让原告承担实际损失的举证责任，这是举证责任分配错误。
违约金是双方当事人在缔结合同之时，对合同履行过程中可能出现一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。最高院在（法发〔2009〕40号）第六条明确了违约金的性质是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”。双方在合同中约定违约责任的目的就是为了避免出现违约时守约方举证，合同法确立的违约金制度的初衷也是用以免除守约方举证责任。依据民事诉讼法确立的证据规则，在合同中，当事人已经对违约金的计算方式和数额进行了约定，只要守约方举证证明了合同的有效性、意思表示的真实性，以及违约方的行为已构成违约，就完成了举证责任。下来应有违约方就合同约定的违约责任过分高于守约方的损失举证，举证不能就要承担不利的法律后果。法院在合同有明确约定违约责任的情况下，让守约方举证自己的实际损失违背了民事诉讼法确立的“谁主张，谁举证”原则。让守约方举证证明自己的损失，这是双方在合同没有约定违约责任的情况下的举证规则。
&很多人说依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第八条的规定：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”守约方有举证的责任，我能说这是断章取义吗，你考虑过什么是“当前形势下”这个定语了吗，文件中的当前形势是指的是08年的金融危机的大背景，在金融危机面前，违约方受金融危机的影响被动违约的前提下，法院为了社会总体利益平衡才要求守约方举证，这主要体现的是国家对合同的强力干预。金融危机过后，社会恢复正常状态，这个通知也就没有了适用空间，可就是有人总把他当做宝贝供着，想调低违约金时就拿出来用下，语文阅读理解水平和历史水平极其低下。谁告诉你在没有金融危机这个“当前形势”的情况下，针对故意违约的违约方，还需要求守约方举证证明实际损失的。
　《合同法》第一百一十四条，确立的是，当守约方认为合同约定的违约责任不足以弥补自己的损失时，其就增加的违约金部分承担举证责任，证明为什么要增加，而认为合同约定的违约金过高的举证责任全部分配给了违约方。法条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”我不知道，这条的中文意思，有这么难理解吗？看见有些法官写的文章，从这条得出违约责任的举证责任观点有三，我看的头皮发麻，这条规定咋就能看出观点有三了，拜托不要为自己胡判找借口。
《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）法释〔2009〕5号第二十九条，确立的是，违约方提出降低违约金的请求并举证后，法院结合案件的实际情况，直接依法行使自由裁量权，裁定违约金数额，也没有要求守约方承担举证责任，并对“过分高于造成的损失”做出了特别约定就是“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”。我不理解为什么实践中总有法官在合同约定的有违约责任的情况下要求守约方举证，都这样用没有约定违约责任的举证规则要求守约方的话，合同约定的违约责任有何意义，不要忘了违约责任的约定就是为了免除守约方的举证责任的。法条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕7号第二十七条，确立的是，违约方要求调整的最佳时间是一审开庭时，该条还开了一个坏的先例，就是不管如何法院都可以随时向违约方释明提醒其主张调整违约金，进而行使所谓的自由裁量权。这条规定主要体现了国家对合同的强力干预，从公平的角度考虑问题，但却是合同双方约定的违约责任条款在法官面前一文不值，违约方的成本大大的降低，法官个人的权利过大，留下的司法操作空间也就太大。法条：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”
&我要表达的中心意思是，守约方诉讼请求的数额没有超过合同约定违约责任，守约方不需要证明自己的实际损失。守约方面对法官要求你就实际损失举证时，你可以直接答复，依据民事证据规则，守约方只需证明买卖双方的合同合法有效，对方违约，合同约定的违约金是多少，就已经完成了全部的举证责任，剩余的是法官的自由裁量范畴。
&&&—周争锋日写于深圳
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。二手房交易隐瞒缺陷后患无穷
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俗话说，王婆卖瓜，自卖自夸。对于二手房卖家来说，都希望自己房子价格卖得越贵越好。但事实上，许多二手房使用时间比较长，其中排水、排污、漏水等问题已非常严重了。还有一些老公房使用木质地板和窗框，很容易出现白蚁。在此情况下，究竟是说不说自己房子的缺陷，成为了摆在卖家面前的一道难题：说吧，价格卖不高；不说吧，虽瞒得过一时，但新买家住进去就会发现，如果是比较重大的问题，还可能将纠纷闹到法庭上去。
原标题：隐瞒缺陷后患无穷
近日，嘉定区人民法院审结一起有关买卖的纠纷。卖家由于没有告知买家关于家中成群白蚁的情况，造成新房东后的家中飞出大量白蚁，使得新房东只好委托装潢公司拆除房屋内损坏的木质装修，并在全面灭蚁后予以重新装修。法院审理后认为，根据《合同法》相关规定，当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。最终，法院酌定卖家赔付装修损失3万元，并判令支付白蚁防治费及灭蚁费2600元。俗话说，王婆卖瓜，自卖自夸。对于二手房卖家来说，都希望自己房子价格卖得越贵越好。但事实上，许多二手房使用时间比较长，其中排水、排污、漏水等问题已非常严重了。还有一些老公房使用木质地板和窗框，很容易出现白蚁。在此情况下，究竟是说不说自己房子的缺陷，成为了摆在卖家面前的一道难题：说吧，价格卖不高；不说吧，虽瞒得过一时，但新买家住进去就会发现，如果是比较重大的问题，还可能将纠纷闹到法庭上去。除了房屋本身的问题之外，在房屋面积上也有可能出现隐瞒的问题。曾有一个案例，一位买家经人介绍购买了一间二手房。在签订买卖合同时，卖家告知买家房屋建筑面积为110平方米，其中不包含储藏间面积16平方米。但事实上，其建筑面积包含了储藏间面积。协议签订当日，买家支付给卖家定金2万元。事后，买家发现上述问题，遂向法院提起诉讼，要求撤销购房合同，并要求卖家退还定金并赔偿损失。通过法院审理查实后，对卖家要求撤销双方签订的购房协议并要求卖家退还２万元定金的诉求予以支持。因此，卖家要有诚信，对房子的隐患要充分告知，以免交易之后产生纠纷。
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48小时点击排行隐瞒事实逾期办证
卖家违约买方咋维权？作者：王斌斌来源：链家网原创文章摘要：购买二手房时,由于面对的房子情况复杂，一定要注意了解房子的方方面面以及合同的一些常识。【案例】日，武先生通过一位同学介绍，购买了丁某的房屋，签订了房屋买卖合同。合同中约定了日之前丁某腾出房屋给武先生进行验收交接，在6月15日去房地产交易中心申请办理转让过户手续。当时签订合同的时候，武先生看了丁某的房产证，上边并没有该处房屋有违法建筑的记录。但是，到了办理过户手续的时候，交易中心以房屋上有违法建筑为由不予给武先生办理房地产抵押转移手续。武先生想请问律师，这种情况他怎么处理呀？&
【律师解析】登记信息具有权利的正确性推定效力，可以推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符。受让人在受让不动产时，虽然房屋现状与登记信息不一致，但是受让人因信赖该登记的正确性与登记权利人签订合同受让不动产，且转让人也未将房屋现状与登记信息不符的事实如实告知，该受让人应属不知道转让无处分权的情形，构成善意。&
【法律链接】《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，如果不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，合同应当属于有效，武先生并不知道丁某无权处分房屋，属于善意的情形。根据《合同法》第六十条的规定，丁某承担违约责任。&
【案例】黄女士与开发商日签订 《商品房买卖合同》，约定开发商在日前将验收合格的房屋交给黄女士使用，合同中有一条是这样写的：“在商品房交付使用后180日内，甲方协同乙方进行办理产权登记手续，如因甲方的原因导致乙方不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书，自逾期日起甲方以已付房款按银行同期贷款利率计付违约金。 ”合同签订后，黄女士付清了全部购房款。在日，房地产公司取得《商品房地产权证明书》。但是到现在房地产公司还没有给黄女士办证，开发商是不是构成违约？&
【法律链接】根据《合同法》第135条规定，转移房屋所有权是出卖人的主合同义务。在实践中，在房管部门的转移登记、发证的过程，需要出卖人与购房人的配合，开发商独自难以完成。由于开发商的原因导致办证迟延，开发商需承担逾期办证的违约责任。&
【律师解析】在本案中，合同约定开发商给黄女士办理产权证的时间是日商品房交付使用后180日内，但是至今未给黄女士办理房地产权属证书。在只因房地产商原因导致该种结果产生的情况下，房地产商应当承担逾期办证的违约责任。
【案例分析】
吴女士曾与张女士签订了一份购房合同,一手交钱一手交房后,吴女士搬进了新买的房子,但是却没有及时办理过户手续。可谁知一段时间过后,张女士的丈夫却将吴女士和妻子一起告上了法庭,称房子是夫妻共同财产,张女士卖房时没有得到自己的同意,请求法院认定合同无效。而吴女士却称买房时房产证上只有张女士一个人的名字,我没有义务去审核房子是不是夫妻共同财产,合同应该有效。最终,法院的判决结果依然是部分共有人无权擅自处分共有财产,合同无效。
【购房建议】&
购买二手房时,购房人首先要见到房屋合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性。在签订二手房买卖合同前,要查看产权所有人的身份证件,房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有。最好要求夫妻双方当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续。如果卖房人夫妻一方因特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。除此之外,购房人要对即将进行交易的房产基本情况进行必要的了解,这主要包括房产面积、房产用途、有没有被抵押、是否被法院查封等,尽量避免承受不应该有的损失。
常见的几种无效购房合同
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。
2、 限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。
限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理 人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。
3、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同。
这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。
指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
5、乘人之危签订的经济合同。
是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。
是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。
7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。
8、在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。
（链家网综合整理)
1人赞过2无效合同情形有很多，这里将比较常见的无效购房合同做了整理。相关百科房屋租赁合同如何拟定，其主要内容都包括什么？在签订房屋租赁合同时我们又要注意些什么？
《合同法》第十三章租赁合同部分对租赁期限有相关规定。如果签约时，买卖双方产权人是未成年人、精神病人或者说话写字有障碍者，该怎么办？如何判断房屋是否存在共有权人？哪些房屋会涉及共有权人？签约时共有权人无法到场怎么办？本文将为你详细讲述。验房师通常检查配电系统、供排水系统、冷暖设备、地基、房屋外部及内部六个方面。
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