来源：财经啸侃&&
&&&&中国那些能站到台面上的富豪们，都是通过负债堆积起来的，没有一个不是“负债累累”，王健林只不过最典型而已。&&&&王健林们从银行拿到的贷款很多都是以自己盖得房子做的抵押，一旦房价大幅下跌，抵押物就会缩水，地产商就必须追加抵押物，可哪有那么多房子可供追加抵押啊! 一旦没有足够的抵押物追加，整个金融系统就会受到影响，一旦金融系统出了问题，经济问题就会演化成社会问题，所以地产商、银行家乃至地方政府不想、不敢、 也不能降价，到这儿，你应该晓得，为什么房子卖不出，地产商们还死撑着不大幅降价了吧，即使降价，也是变相的，比如折扣什么的，或是缓慢降价，温水煮青蛙么!&&&&一家正常的企业，其经营活动产生的现金净流量一定是正数，就是处于净流入的状态，这也是维持企业资金运转的保证啊!所以说，万达地产自身的经营比较糟糕，没有现金净流入，就只能依靠现有的借款维持运营，一旦借款减少，企业资金就会迅速缩水，严重的会油尽灯枯，这样企业就危险了，当然万达地产还不至于倒闭!&&&&大部分的存量地产，当时立项都在五年前，在那五年前的美好时光里，用全中国最聪明的大脑画的大饼是不包括电商的，在给商铺投资人描绘的都是一铺养三代的美丽传说。商铺投资人砸锅卖铁的进场，造就了今天地产商和商铺投资者都陷入了群体迷失。推贵了商铺价格，推高了商铺租金，推多了大型购物中心，成就了万达神话，推多了社区商铺。再高大的人造神话，也有被揭穿的时候。再美的花朵，也有凋谢时分。&&&&10月15日，胡润研究院发布《胡润百富榜》，61岁的王健林及其家族以2200亿财富超过马云，第二次成为中国内地首富，财富比去年增长52%。但其实，王健林并不是真正意义上的首富，因为他欠了一屁股债，为此不得不“断臂修生”!&&&&啸侃君可以在这里告诉各位，中国那些能站到台面上的富豪们，都是通过负债堆积起来的，没有一个不是“负债累累”，王健林只不过最典型而已。&&&&王健林掌控的上市公司很多，A股有万达院线，美股有AMC，港股还有万达酒店发展和万达地产。虽然王健林已经宣誓，要让万达集团成为一个大文化企业，但目前直接运营万达广场的万达地产仍是其收入、盈利的“顶梁柱”，但地产行业迅速恶化，在各种刺激政策下，都没有回暖迹象，万达地产这个“顶梁柱”也已经生蛀，所以不得不“刮骨疗伤”，但这样就能行吗?&&&&我们通过万达地产就可以“管窥蠡测”王健林的的确确是一个首“负”，王思聪天天在社交平台张牙舞爪，如果不是地产业通过贷款将自己与银行绑在了一起，银行早就不会给地产业输血了，那时你王思聪连喝西北风的本事儿都未必有。&&&&现在，你明白为啥有些城市房价不能大跌了吧，王健林们从银行拿到的贷款很多都是以自己盖得房子做的抵押，比如截止2015年上半年末，万达地产共计2780亿元的存货、投资性房地产以及固定资产等都已经被抵押给银行等金融机构了;一旦房价大幅下跌，抵押物就会缩水，地产商就必须追加抵押物，可哪有那么多房子可供追加抵押啊!&&&&一旦没有足够的抵押物追加，整个金融系统就会受到影响，一旦金融系统出了问题，经济问题就会演化成社会问题，所以地产商、银行家乃至地方政府不想、不敢、也不能降价，到这儿，你应该晓得，为什么房子卖不出，地产商们还死撑着不大幅降价了吧，即使降价，也是变相的，比如折扣什么的，或是缓慢降价，温水煮青蛙么!&&&&超2780亿元资产已经被抵押&&&&中国最具标志性的购物中心就是万达广场，现在全国有112座，今年上半有9亿人次客流光顾万达广场，其中配套的万达院线可以用“闻名世界”来形容，也确实不为过，而万达广场就隶属于万达地产，在城市里谁没去过万达广场?没去过也起码见过或听过。&&&&万达广场算是万达地产的投资物业，也可以说是自持物业，说白了，就是房子盖好了，万达地产不卖出去，而用来出租，每年靠吃租子过活儿，同时可以提高企业知名度，很多人都是因为万达广场才知道王健林的，这是典型的品牌效应;但实际上，万达地产的收入来源主要还是销售物业，通俗理解，就是房子盖好了，一次性卖给购房者，这是很多地产商创收、盈利的保证军。&&&&还是用数据说话吧，否则万达地产再花钱找几个托儿来攻击啸侃君瞎说，那就没意思了。2015年上半年，万达地产收入约为308.94亿元，其中物业销售占比为68%，而投资物业租赁加之物业管理占比都不到21%。&&&&地产商都是空手套白狼起家的，先花点钱注册一个地产公司，再通过关系从银行贷款，之后走招投标程序，从地方政府那里买一块地皮，之后就告诉购房者，赶紧买房吧，这儿的房子快要通地铁了，马上涨价，购房者要是想买，得提前交钱，可那时地产商盖的房子也就打了一个地基，这就叫做“期房”!地产商从购房者那里汇集一大笔钱，有时资金短缺，就再从银行那里贷款，最终把房子盖出来了。&&&&所以说地产商最重要的资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但眼下地产业形势不好，地产商磨破了嘴也劝不动购房者，所以“期房”几乎都没有人买了，因为购房者担心，地产商资金链断裂，地产商盖的房子会烂尾，到时自己含辛茹苦攒的钱真是“肉包子打狗一去不返了”!& & &现在，很多想投资的购房者都在观望，刚需购房者依旧买不起，还有降价预期，所以压根不买，特别是80后、90后，他们可不像70后对拥有一套自己的房子那么渴切，就是借遍了亲戚朋友也要买一套房子，现在的80后、90后崇尚享受生活，房子会占用太多资金，还不如租房，这样反倒让生活更Easy更Happy，何必受房奴的罪呢!&&&&地产商最怕的就是老百姓不买房子，盖房子的资金等于出了一个大窟窿，那就更加依赖银行等金融机构了，银行等金融机构也没办法，之前靠地产商的利息活得有滋有润，但也贷出了很多钱，现在形势不好，要是提前收贷，那地产商肯定死翘翘，到时一分钱贷款可能都要不回来，所以只能硬着头皮续贷。然而，这就相应挤压了银行等金融机构给其他产业的放贷资金。&&&&截止2015年上半年末，万达地产的资产总值约为5786亿元，很高是吧，但其中有4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元。但更要命的是，万达地产很多资产已经被抵押出去了，都是为了从银行等金融机构贷款，这就叫做抵押借款。&&&&啸侃君给各位梳理一下，目前，万达地产440.76亿元存货(就是盖好了打算卖还没有卖出去的房子)，2130.82亿元投资性房地产(就是盖好了用来出租的房子)，206.04亿元的固定资产、无形资产、在建工程，还有2.66亿元的银行存款，都已经被抵押了。金额合计2780.28亿元。&&&&所以说，虽然万达地产资产净值高达1581亿元，但指不定其中有多少已经被抵押出去了，一旦还款失败，银行等金融机构就会没收。所以，万达地产里面的资产有很多都是“虚”的，相当于咱们老百姓所言的不是真金足银的，杂质比较多。&&&&甩卖5座万达广场&&&&上面说了，万达地产有那么多资产已经被抵押给银行等金融机构，目地无非是为了从银行等金融机构借钱。真正牛逼的公司，从银行等金融机构借钱，都是不需要资产抵押的，都是用信用抵押，就像咱们老百姓使用信用卡一样。&&&&这两天，国电电力发了15亿元的公司债券，人家就是依靠自己的信用作抵押，因为人家收入、盈利不仅稳定，而且经营现金流也很好，放贷的人放心，所以你不给资产作抵押，我也把钱借给你，因为你有这个信用。&&&&但万达地产就做不到了，虽然收入、盈利都不错，但现金流就很糟糕了，很多企业都是都是倒闭在现金流上，没钱了就玩不转了，比如开超市卖了很多货，但都是赊账，最后进货都没钱了，只能关门大吉。&&&&上一部分我们说了，2015年上半年，万达地产的收入约为308.94亿元，但你知道吗?今年上半年，万达地产经营活动产生的现金净流量(流入-流出)约为-36.68亿元，负数意味着净流出，而去年上半年也是负数。&&&&一家正常的企业，其经营活动产生的现金净流量一定是正数，就是处于净流入的状态，这也是维持企业资金运转的保证啊!所以说，万达地产自身的经营比较糟糕，没有现金净流入，就只能依靠现有的借款维持运营，一旦借款减少，企业资金就会迅速缩水，严重的会油尽灯枯，这样企业就危险了，当然万达地产还不至于倒闭!&&&&但今年上半年，万达地产筹资活动产生的现金净流量也是负数，这意味着，偿还借款高于从银行借的钱，一种可能是万达地产集中偿还了借款，比如6月30日还钱，7月1日再续借，但2015年中期报告只是截止到6月末，所以感觉万达地产偿还了不少钱，其实不过是掩人耳目而已，过两天就借回来了，万达地产自己也承认，贷款都可以循环借贷。&&&&当然，还有一种可能是银行等金融机构在慢慢地减少放给万达地产的借款，不可能一下子减少，那会压死万达地产，但有些银行可能意识到了万达地产的状况不如过去，所以在一步一步地减少借款。&&&&为什么说万达地产价值不如从前了呢?啸侃君说一个重要指标，地产公司每年都会对投资物业(用来出租的房子)进行评估，如以前房子旁边没有地铁，价值200万，但通了地铁之后，周边房子坐地升值到220万，这个20万差价就是投资物业公允价值损益，过去很多年，这个评估结果都会增值很多，因为行业形势好吗。&&&&我们知道，万达广场数目一直在增加，现在全国有112座，这是万达地产最重要的投资物业，这使得万达地产可以出租的面积从万平米增长到万平方米。&&&&但2012年、2013年和2014年，万达地产投资物业公允价值分别增值了218.98亿、154.43亿和134.55亿元，在逐年下滑。恶化在继续。2015年上半年，万达地产投资物业公允价值只增加了39.10亿元，如果按照这个基准，2015年全年也不过78.20亿元，相较于亿元，会“缩水”56.35亿元。&&&&尽管万达广场不断增加，但估值增加水平却同比大幅减少，这就说明万达地产的投资物业前景不被看好，说白了，增值潜力没有以前那么大了!&&&&同时，万达地产的投资物业(就是用来出租的房子)出租率从%下降至2015年上半年98.1%，这是其近三年来，出租率首次跌破90%。&&&&除了投资物业，万达地产的整体业绩也确实不如以往了，2015年上半年，其毛利率为44.3%，相较于%，下滑了7个百分点。&&&&然而，万达地产仍背负着高额负债，导语中就说了，万达地产的负债总额约为4205亿元，其中流动负债就高达2597亿元。这个金额实在太大，咱们不说，就说银行贷款吧，万达地产也是很多的。&&&&截止2015年上半年末，万达地产的信托贷款、委托贷款、海外贷款、债券、开发贷和经营贷分别约为72.04亿、79.33亿、51.81亿、365.53亿、551.87亿和621.81亿元，合计1742.39亿元。&&&&数一数，国内公司中全部资产能超过1000亿元的都屈指可数，人家万达地产的借款就超过1700亿元，牛逼吧!所以啸侃君说，王健林们绑架了银行等金融机构，没有说错吧!&&&&当然，银行等金融机构把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费的午餐。2015年上半年，万达地产的融资成本(差不多相当于老百姓所说的利息支出)为67.23亿元，同比增长5.21%。万达地产方面的解释是，随着公司规模的扩大，资金需求增加，导致贷款和利息支出增加。&&&&&但啸侃君可以告诉你，今年上半年，万达地产归属于母公司股东净利润(就是咱们说的净利润)也不过51.94亿元，还没有融资成本多，你就知道万达地产负债有多高了。&&&&负债累累、毛利率下滑，王健林只能开始甩卖一些盈利能力较差的资产，日前，万达地产发布公告称，将转让阜阳、滨州、烟台、营口和连云港五座万达广场，售价就比这五座万达广场的净资产高1625万元，换做过去怎么可能?&&&&最主要的是，万达地产承认这么做的目的之一就是降低公司的负债水平，应对国内房地产市场的波动。看到了吧，地产已经“日薄西山”，万达地产也在逐步甩卖部分资产了，而且是低价。&&&&《红楼梦》中荣国府、宁国府被抄家之后，很多主子、奴仆被当街售卖，有看热闹的说“过去人家荣宁二府都只买人，哪有卖人的啊!”在万达集团不断买各种体育公司之时，作为重要其上市平台的万达地产则已经开始卖了，说明地产业确实不行了，不断臂则难以求生了。&&&&万达的坠落与转型&&&&细心的你会发现，从北上广深一线城市到四五线小县城，大街小巷，到处都能看到“清仓大甩卖”，到处都能看到“旺铺转让”。&&&&很多门店是空的。&&&&当然，什么时候都有空门店，不过没有2015年的中国多，而且是很多。有些区域甚至整条街都不行了，非常冷清。&&&&有些店，写的是出售，而不是出租，而且是老铺。为什么不带租出售?有些大型购物中心里不但门可罗雀，而且好多铺是空的。&&&&过去的20多年，拼命开发商业地产和加大商业地产的配比，造成现在大型购物中心里和临街商铺大量过剩。商铺租金大约在2012年开始大幅上扬。&&&&大部分的存量地产，当时立项都在五年前，在那五年前的美好时光里，用全中国最聪明的大脑画的大饼是不包括电商的，在给商铺投资人描绘的都是一铺养三代的美丽传说。商铺投资人砸锅卖铁的进场，造就了今天地产商和商铺投资者都陷入了群体迷失。推贵了商铺价格，推高了商铺租金，推多了大型购物中心，成就了万达神话，推多了社区商铺。再高大的人造神话，也有被揭穿的时候。再美的花朵，也有凋谢时分。&&&&有人已经觉醒了。那些有预见的商铺投资人，已经开始在顶峰套现，出逃了。有智慧的房东,遇到一个好房客只要不空租哪怕房租低一点也行,大家共渡难关。那些有点闲钱不懂生意却想蠢蠢欲动的人，冷静下来了;那些陷进去的，开始到处学习取经，转型了。&&&&1993年，万达第一次转型，从地方走向全国，连锁经营变成百亿级公司。2000年由住宅向商业地产转型，万达当了222次被告，在沈阳建了一个店经营受挫，多次拆了重建，付出9亿多元的代价。这次转型过程非常艰苦，但还是成功的，如今万达每年有500万平方米面积竣工。2006年万达进行第三次转型，进军文化旅游产业，万达估计从现在算起15到20年，中国城市化进程基本完成，工业化也基本完成，房地产市场规模一定会下来。2015年，万达启动了“轻资产转型”的第四次转型，未来将转为服务型企业，做万达商业、文化产业、金融产业、电子商务四大产业。&&&&日，万达集团2015年上半年工作会议上，王健林宣布，万达集团的资产已达到5656.2亿元。到2020年，万达资产将达到2000亿美元，市值达到2000亿美元，收入1000亿美元，净利润达到100亿美元，全面转型服务业，而且是要“轻资产转型”。&&&&什么是万达的“轻资产转型”?&&&&王健林说，“这是我们追求的长期目标，来自房地产类的收入降到30%以内。”房地产类，已经被他和万达内部视为“重资产”。王健林表示，“什么是重资产?就是万达投资并与住宅销售稍带关系的项目。而这样的项目，要坚决转让。”&&&&业内人士解读称，万达的意思很明确——时代变了，不赚钱的传统产业都将被淘汰!&&&&于是，万达作出了重磅决定：转让已经拿到地的、将在2017年以后开业的重资产项目。同时，万达也已掀起了一轮“关店潮”：万达百货截止2015年全国共有门店90多家门店，万达百货正在关闭济南、唐山、江门、温州、沈阳以及湖北荆州等多个地区共40多家严重亏损的门店，剩余的上海宝山、泉州、襄阳等地区的个别门店将进行调整，压缩经营面积。此外，万达大歌星KTV旗下所有门店于7月底全面关闭，上海、武汉、济南、温州、泉州等地大歌星KTV已于7月暂停营业，其他城市的门店也正在进行结业相关工作。&&&&其实，早在今年1月份，外界就曾传出万达将大范围关闭及调整旗下万达百货。涉及关闭的万达百货位于宁波、青岛、沈阳、芜湖等城市，而涉及压缩百货楼层的万达百货则位于无锡、厦门、青岛、烟台、常州等地区。&& & 关闭10家严重亏损百货&&&&涉及城市：宁波、沈阳、东莞、宜兴、太仓、温州、青岛、芜湖、晋江。&&&&&&&&&压缩25家经营不善百货楼层&&&&涉及城市：上海、青岛、无锡、厦门、重庆、哈尔滨、烟台、佛山、银川、徐州、蚌埠、抚顺、长春、莆田、漳州、泉州、江阴、宁德、常州、大庆、廊坊、宜昌、襄阳。&&&&&
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[转帖]王健林负债3000亿，怎么还？谁还？
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21:02:59 发布在
&&&&王健林否认万达高负债：称净负债率全国房企最低&&日 13:45&&《英才》&&评论(92人参与)&& &&&&<img SRC="/cj/leadership/mroll/85P31T1DDT48.jpg" alt="" border="0" / onclick="javascript:if((!(this.width<600))||(!(this.width<100)&&!(this.height=600 || (this.width>=100 && this.height>=100)){this.style.cursor='pointer';}if(this.width>=600){this.height=parseInt(this.height*600/this.width);this.width=600;}">&&　　文|本刊记者 朱雪尘 编辑|严睿 图|本刊记者 梁海松 出自《英才》杂志2012年12月刊&&&&从万达广场如雨后春笋般冒出来开始，外界对于万达集团(以下简称万达)资金链的质疑就从没停止过。而今年遭遇房地产严酷的调控，整体经济形势严峻的背景下，万达的日子像大多数房地产企业一样，注定不能平静。&&&&全年计划开业18家万达广场，12家酒店，上半年却只开业1家万达广场，2家酒店，以执行力著称的万达，全年计划是否落空？&&&&连续5年，万达的收入及资产规模增速都在40%以上，而今年上半年集团收入却同比减少9%，被业界称道的万达速度是否会从高不可攀的位置上跌落？&&&&面对外界的重重拷问，万达集团董事长王健林告诉《英才》记者：万达并没有刻意控制速度，年底前30个项目会全部开业，而全年万达集团营业收入将达到1500亿元，仍能维持40%的增长。&&&&尽管舆论的噪音似乎越来越大，甚至还有莫须有的谣言，但这些都不会影响已过天命之年的王健林的心境。8月底参加完长白山论坛之后，王健林还以《民企力量》为题赋诗一首：&&&&“民营企业求发展，长白山下办论坛。高官名士话商道，富商巨贾论赚钱。经济必须稳增长，就业一定要优先。中国前途何须愁，放眼动力在民间。”&&&&58岁的王健林，掌控着资产数千亿的商业帝国，涉足地产、文化、旅游。到年底，万达集团拥有已开业的万达广场66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家，而正在建设中的万达广场仍有50多座，此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产，以及总投资500亿元的武汉中央文化区。&&&&然而，当人们的目光聚焦于万达商业地产的急速崛起，聚焦于新近巨资打造的文化、旅游航母的时候，却对万达背后的整个资本脉络知之甚少。&&&&万达的产业链条与资金链条紧密相连，有统计，万达在建项目以及并购AMC，总投资将达2000多亿元。面对如此庞大的投资规模，万达将如何支撑？王健林又如何运作万达的现金流和融资渠道？&&&&万达以26亿美元并购美国第二大院线，出人意料的成为中国文化产业最大的跨国公司后，一家征战海外多年的世界500强企业的老总对《英才》记者表示了对万达并购AMC的担忧：“美国人都无法挣钱的公司，我们买过来就能挣钱吗？”&&&&其实，持有如此怀疑态度的人并不在少数，王健林却告诉《英才》记者，AMC今年就可能扭亏为盈。但是，他心中也很清楚，在院线竞争激烈的美国市场，“想图AMC赚大钱也不太可能”，那么，万达为何要冒着巨大的债务风险，参与大洋彼岸的这次收购呢？&&&&当《英才》记者以资本的视角对话王健林，对于万达正在经历的战略转型才有了更深的认识，也对万达并购AMC背后的意图，有了全新的解读。&&&&高负债谜团&&&&万达的高速扩张，究竟会不会有资金问题？&&&&根据媒体报道，2011年上半年，万达共发行10次信托融资，募资逾78亿元(在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元)。&&&&从时间点上来看，万达连续发行信托融资，显然是受国家宏观调控政策制约，银行对房地产贷款紧缩所致。此前，依靠银行贷款滚动开发的模式受到抑制，而信托融资显然成为包括万达在内的众多房地产商资金的重要来源。&&&&其实，在王健林看来，REITs (房地产信托投资基金)是一种非常好的融资渠道，其好处有四条：第一，相当于直接融资，不从银行贷款，规避了金融风险；第二，开辟投资渠道，买股票被宰，存款又负利率，REITS平均回报6%-7%，而且单份投资较小，增值又稳当；第三，支持商业终端建设，利于扩大内需；第四，解决就业，大型商业中心就业人。&&&&可惜，至今中国还未放行REITs，也正因此，逼万达走出了“住宅+商业”，依靠住宅平衡现金流的“万达模式”。&&&&但是，高负债问题依然是媒体诟病最多的。&&&&据媒体算账，2009年，万达总资产约741亿元，负债约688亿元；2010年，总资产增至1414亿元，负债1280亿元；2011年，总资产增至2030亿元，负债1825亿元，由此有人推断万达的资产负债率长期维持在90%左右，其高速扩张依赖于高负债率。&&&&其实，房地产业从某种程度上说就是金融业，采访中甚至有专家认为：如果说地产商对资金不渴求，从某种程度上可以理解为，这家公司已经没有了扩张的锐气，已经过了青春期。显然，对于万达来说，青春期刚过一半。&&&&王健林对所谓的高负债率并不认同，他掰着手指对《英才》记者说“首先，万达根本就没有90%的资产负债率，其次，万达的净负债率恐怕是全中国房地产商中最低的。”&&&&所谓净负债率，是指金融负债减去金融资产。按照中国的会计准则，房地产企业的预收账款计入负债，而且占有很大的比例，行业平均水平为负债的50%左右。以万科为例，2012年三季度，资产负债率为79.4%，剔除预收账款后，净负债率为37.7%。而王健林称，万达的净负债水平也仅为总负债的一半左右。&&&&万达与万科相比，又有不同。万达是以持有商业物业为主的房地产企业，资产大都是不动产，以入账的成本来作为负债基数(也就是分母，总资产)，其受资产估值的影响就更大。&&&&以北京万达广场为例，三栋大楼共22万平米的建筑面积，当年的总成本是21.4亿元，平均每平米成本9700多元。按照中国的会计准则，不动产需要进行折旧，如按照30年折旧来计算，平均每年折旧7100多万元，而从2006年建成至今已过6年，共折旧4.26亿元，其万达广场的账面价值共计17.14亿元。但是目前，与万达广场同区位的写字楼每平米售价至少5万元，如果按照此价位计算，万达广场的资产估值将达到110亿元，是其账面价值的5倍多。&&&&万达旗下持有的商业地产中，有如此大差距的，并不止北京万达广场一家。据王健林透露，目前持有的1300万平米物业绝大部分有此类现象，“这1300万平米物业如果用来评估或者市场销售，翻一倍一点问题都没有，因此净负债率还会更低。”所以，王健林认为如此报道万达的资金危机显得有些不负责任。&&&&采访中也有专家指出：虽然会计准则对不动产估值的规定有待商榷，但目前不仅是万达这种房地产企业，就算一般企业对于名下不动产的评估入账，如无特殊需求都不会操作，其原因便在于评估入账后的所得税问题还悬而未决，在不进行资产出售的情况下，一般不会对旧有不动产进行重新评估，相反还会折旧处理。&&&&“如果有一天我不想玩了，或者我想清闲一点儿，我卖10个购物中心，也许就可以套现几百亿”，王健林对于万达的资金状况很有自信。&&&&对于王健林的说法，《英才》记者采访了国元证券(8.75,-0.60,-6.42%)首席策略分析师刘勘，他认为：“无论是净资产还是净负债都不足以评价一家房地产企业，关键还要看经营性现金流。因为通胀的存在，商业地产一般都会升值，但是升值不一定就有市场。商业地产的出租率，取决于地段、交通、周围居民的消费欲望等诸多因素，其资产价值的高低，关键看现金流。”&&&&一位万达高层告诉《英才》记者，王健林视现金流和财务预算为万达的生命线。万达对于现金流的把控可谓严之又严。在万达的投资、建设、开业、现金流四个层面的计划中，前三个层面是工作计划，由各个分公司来申报，集团审核，而最后一个现金流计划，则由集团信息中心、财务部和计划部一起起草制订，每年11月底由王健林亲自签署下发。&&&&万达模式的挑战&&&&无论是外界对万达资金的质疑，还是王健林对万达资金的自信，都有一个不容回避的问题，面对越来越密集的商业地产开发，万达模式是否可持续？&&&&虽然，王健林对2012年上半年，万达仅有一家广场和两家酒店开业的解释是：“很多人不清楚，商业项目不适合在上半年开业，以前也是集中在三、四季度，全年30个项目开业计划不变。”但实际上，王健林对经济形势的改变已有预估。&&&&万达高层透露，在一次内部会议上，王健林就预警：从2012年开始，中国经济彻底进入中速增长期，每年增长6%―8%，今后二三十年还会继续增长，但会逐年降低速度。而万达上半年出现的20年来首次增速放缓，已经说明经济困难局面反映到了“抗周期”的消费行业。主要表现为：一是以前每年每个商场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数；二是客单价(每位顾客购买的商品金额)在下降；三是商家减少开店，从以前的来者不拒，到今年开店计划大幅度减少。&&&&专家们认为在目前状况下，房地产投资还有所增加，相当于原来十个人吃饭，现在十二三个人吃饭，可以想象房地产企业经营的困难。未来狼多肉少已成定局。&&&&商业地产的困局，其实早在2010年就埋下了伏笔。&&&&地产界人士算了一笔账，2010开始宏观调控，下半年开始搞限购，资金开始集中投入商业地产。但是一般的企业不会有万达的速度，两年就能开业，一般企业操盘项目都是3―4年，也就是说在年商业地产将进入开业高峰，随之而来的则是招商竞争，也可能建完之后招不到商，或者招商之后，开业3―6个月经营不好关店。&&&&在战术层面，王健林认为商业地产与住宅地产相比有很多不同。&&&&“我这十几年就讲一句话：招商在前、建设在后。说白了核心一点就是为了规避很多毛病(行业潜规则)。比方说你要先建成再来招商，正常市场应该给你100块钱一个月，有品牌的商家一看你已经建成再招，我就给你50块钱一个月，你不让它进去这50都没了，这就造成你原来的预期、盈利模型全部被打破，你可能连还本付息的能力都没有了。所以我的经验是先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多企业不是这样的。这些年，我给几个大银行做顾问，处置了好几个这种购物中心项目，最后的结果都是很惨。”&&&&在整体经济减速的情况下，为了躲避住宅的限购而被迫转战商业地产的诸多房地产企业，或许又会落入另一个尴尬境地。&&&&“转型最好是主动的，有意识的，而非被迫的，从战略层面来讲，一般被迫转型获得成功机会就小的多。”王健林说。&&&&豪赌旅游&&&&在王健林的指挥下，万达开始有意识地调整其战略方向，旅游地产则是万达转型的重要方向之一。&&&&无论外界怎么看，王健林对于长白山万达城的定义就两个字――“颠覆”。&&&&为了打造长白山，王健林去考察过加拿大的著名滑雪胜地威斯勒，他的印象中，那里只是有上百家酒店的小镇。&&&&而在王健林的构想中，万达的长白山项目不去占用长白山原有的景观资源，而是通过总共200亿巨资的投入，打造一种复合型的“大旅游”模式，把商业、旅游、消费、文化进行多要素组合，文化中心、电影院、卡拉OK、电玩城、博物馆、滑雪、购物广场等产品全部纳入进来。同时规划十几个不同品牌，不同档次，不同风格的酒店，以满足不同需求。在21平方公里的范围内进行整体规划，然后分期实施。&&&&“建出来的东西是一股脑想好的。”王健林认为投资规模和内容的复杂性是联系在一起的，投资越多、样式组合越复杂，意味着吸引力会更大。&&&&王健林的庞大构想意味着颠覆的同时，或许也意味着风险。&&&&虽然据媒体报道，万达长白山项目的拿地成本几乎可以忽略不计，但投入200亿元巨资打造一个旅游地产项目，万达的现金流是否还依然健康？而这也正是王健林最为关心的问题。&&&&对于商业地产项目，万达可以依靠销售住宅，甚至可以依靠出售写字楼来平衡现金流，但是对于“一生可能只去一次”的长白山，万达又靠什么来平衡现金流呢？&&&&在王健林的模型中，以长白山为例的旅游地产项目，一半现金流来自于住宅的销售，另一半则来自旅游本身的盈利能力。&&&&对于长白山旅游地产这种新鲜事物，王健林也承认万达是在摸索阶段。“这是一种创新，也在试验当中，我不敢百分之百打保票说我每一个行业都能做到最好。但是，你不做全，多要素不组合，仅仅搞几个雪道，配几个酒店，这能做到一流吗？你觉得会有吸引力吗？人家凭什么到你那去投资呢？”&&&&在长白山旅游度假区，万达规划了400多万平米的住宅，但目前售价只卖到3000多元/平米，400多万平米的住宅仅能回收100亿元的投资，那么其余的部分也只能依靠旅游、文化等项目来进行回收。&&&&“长白山200亿投资怎么会卖出税后利润200亿呢？神仙也做不到。如果住宅能够把整个投资稀释掉50%，甚至40%，我就有勇气投更多的资金在文化和综合性内容上。否则，你就没有勇气投200个亿，可能就变成50个亿了”，王健林依然谨慎。&&&&从今年7-9月的第一个销售季来看，销售情况超出此前的预计。如果未来能够增加航班，解决交通问题，王健林相信销售情况会更好。&&&&而与长白山南北遥相呼应的万达西双版纳项目，出自大旅游概念的同一构想，与长白山项目不同的是，西双版纳项目增加了一个以水为主题的水秀演出，同时为了配合养老地产的需求，规划建设了一所5万平米的三甲医院，同时有中、小学的配套。据王健林透露，西双版纳住宅的销售情况要好于长白山。&&&&虽然旅游地产未来存在不确定性，但令人关注的是，在地方政府的支持下，融资渠道却较商业地产畅通得多。&&&&据媒体报道：“长白山国际旅游度假区开发有限公司”的被抵押土地共37块，共获得贷款6.2亿元。而作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司，曾经承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。地方融资平台为商业项目作担保，显示出地方政府对此项目的支持力度。&&&&南开大学旅游与文化发展研究中心研究员裴钰在接受《英才》记者采访时表示：“现在宏观调控的情况下，旅游地产是一个很好的融资手段。在今年6月的一次机构交流会上，华侨城高层透露，准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌。短期内，旅游地产无法回笼投资，但是通过资本运作，可以获取发展所需的资金。”&&&&而参与长白山开发的泛海集团，也在2011年曾为长白山国际旅游度假区南区项目公开发行总额为28亿元的公司债券。&&&&万达目前虽然并未以长白山收入进行公司债融资，但是其联合泛海集团、联想控股等有实力的企业共同开发，也缓解了万达自身开发的资金压力。&&&&顺势而为&&&&对于并购AMC，外界普遍不看好，认为这是一个不赚钱或者难以赚到钱的生意。因为美国的院线竞争颇为激烈，已经步入夕阳产业，这与万达院线在中国的快速发展有所不同，因为院线在中国还属于朝阳产业。&&&&那么王健林为何还要出手并购AMC呢？精通财务和善于把控现金流的王健林其实是不会轻率下决定的。&&&&并购之前，万达团队已经跟踪AMC有两年之久，对于美国前五大院线都做了调研，而得出的结论是AMC是最适合的目标。首先因为AMC规模较大，排名第二；其次，不是上市公司，利于并购操作；再次，AMC院线位于大中城市核心地段，与万达院线的定位类似。此后万达就开始与AMC进行接触。&&&&2010财年，AMC实现了6979万美元的盈利，当时万达提出以12亿-13亿美元的价格收购AMC的全部股权，但被AMC股东拒绝，因为其股东认为AMC在2011年时候情况会更好，可以再次冲击IPO。结果2011年的情况不仅没有好转，反而亏损1.23亿美元。股价掉了一半。最后收购的时候，股权只值7亿美元。&&&&虽然外界披露万达26亿美元并购了AMC，但是据王健林透露：“其中账面有3亿多美元现金，同时还持有美国最大的上市电影广告公司的股票，大概价值2亿多美元，实际购买股权和债券总计20亿美元左右。而对应其拥有的5034块屏幕，其单块屏幕价格仅为250万元，对应国内每块屏幕400万的成本，相当划算。何况你怎么可能同时占有386个这种地段和资源呢？”&&&&而在万达并购的过程中，有一个很关键的步骤，就是在征得了股东同意之后，先与AMC的42个管理核心人员洽谈管理合同，这在后来被证明是非常明智的。&&&&首先万达要求管理层接受万达的财务模型。因为美国的财务指标主要是看EBITDA(息税前利润)，但是在万达的财务模型中，是以净利润为目标。同时，将财务周期调整为中国的财务报表时间。这两条实际上是为未来在国内或香港打包上市做前提准备。&&&&其次，是要求管理层树立目标责任制，对未来几年的盈利目标进行反复测算。“你得给我分析清楚人员成本，每个月，每个影城的盈利状况，最后让我看到盈利是切实可行的。最后终于把前面四年的目标责任制全都签完了。”&&&&王健林在要求外籍管理层接受万达文化的同时，也做出了一定让步：万达对管理层承诺不再卖出AMC，同时跟管理层签订4―5年的长期合同，同时只派一个董事长和一个副财务总监加入管理层，并且把税后利润的10%留给管理人员作为奖金。&&&&在今年10月，万达为AMC专门研发的管理软件上线了，远在万里之外，王健林就可以看到每个影城，每周的财务情况，其管控精细程度可见一斑。&&&&“本来今年我们允许亏损3000万美元左右，但是不但这3000万抹平，说不定要盈利一两千万美元。”王健林说到此处，对老外管理层的工作业绩很是满意。&&&&而对于AMC的大量负债，万达采取了还一部分高息债，低息债继续持有的方式来降低财务成本。&&&&在万达宣布并购AMC之后，债券价格全部上升，评级上调，这极大地刺激了债权人继续持有合约的愿望，所有债权人均放弃提前赎回的要求。&&&&在与美国债权人谈判的过程中，由于手握国内诸多大银行50亿美元的授信额度，万达强势尽显，“谈也行，不谈也行，但就一条，附加条件不会有，同意签个字，不同意也赶快签个字。”在美国债权人面前，王健林底气十足。&&&&那么AMC会在万达手中爆发吗？王健林并没抱有太大幻想。&&&&“我看中的是规模，就算每年5000万美元的利润去美国上市，可能也就把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是如果我把它装在中国或香港的资本市场，可能就完全不一样了。假如有3亿元人民币的利润，中国市场股权价值就过百亿了，香港也能有七八十亿元，相对我投资的40多亿元，就有钱赚了。况且我不是圈完钱就跑，我拿融资的钱再去改造影院，盈利能力还能提升。我们承诺未来三年还会再借给他三亿美元用于院线改造，目前，首批5000万美元已经到位。”王健林预计100家影城改造完成后，在2016年会有利润大提升。&&&&除了万达影院之外，王健林还准备在中国做足几场大“秀”。为了能让万达的演艺水平达到世界一流水准，王健林挖来了一支国际团队。&&&&作为北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开、闭幕式艺术总监，马克?费舍尔现在已经与万达签订了15年的“卖身契”，签约期内只能为万达服务。而万达巨资打造的楚河汉街将是他的第一个项目。&&&&不仅仅是马克?费舍尔，导演了著名的拉斯维加斯的“O”秀、梦秀和澳门的《水舞间》的弗兰克?德贡及其团队全部挖来，&&&&为此，万达成立了演艺公司，分给弗兰克?德贡等人30%的干股，同时保证收入不低于原先水平。为此，弗兰克?德贡需要保证十年之内确保产出不低于五台节目。&&&&此外，世界最顶级的主题公园设计公司、加拿大福瑞克公司，与万达签订了排他性的服务协议。&&&&如果说王健林26亿美元买下AMC是蓄谋已久，他的好友联想控股董事长柳传志当年并购IBM[微博]或许也对他的并购形成了某种潜移默化的影响。&&&&国务院发展研究中心企业研究所研究员张政军在接受《英才》记者采访时认为：“联想并购IBM和万达并购AMC有相似性。他们都是在被并购企业亏损、高负债、股东希望出售股份时候寻找到机会，同时实现品牌的国际化，迅速提升了企业的知名度。”&&&&除了商业上的共性之外，也有专家认为，联想和万达的国际并购在提升了国际知名度的同时，也提升了对于国内市场和政府的影响力，同时跟国家的政策导向相吻合。联想走出去之时，正值中国政府倡导提升制造业水平，发展高科技企业的契机，而万达并购AMC则正好顺应了国家鼓励开拓国际文化市场，创新文化(33.880,-3.42,-9.17%)“走出去”，提升国家软实力的大势。&&&&今年9月，成立了万达文化产业集团，北京市政府给予了非常优厚的政策，比如融资、土地和进京指标等。该集团目前旗下包括10家企业：万达院线、&&&&AMC、影视传媒、演艺、大歌星、电影乐园、主题公园、《华夏时报》、商业经典、文化旅游城，涵盖7个行业，2012年预计收入将突破200亿元。&&&&而在这200亿元的收入中，美国第二大院线AMC2011年的收入就有约25亿美元，今年或将达到140亿元，可见并购AMC对万达文化产业集团的分量。&&&&“这公司一注册，年产值就是200多亿。那就意味着中国最大的文化航母现在已经在北京了”王健林对媒体谈及商道时说，做企业一定要顺势而为，看准国家的经济大势。&&&&终极模式&&&&随着王健林把产业从商业地产，逐渐延伸至文化产业、旅游投资、零售消费，以高速扩张闻名的万达模式或许又要被赋予新的含义。&&&&在《英才》记者日前对苏宁集团董事长张近东的采访中发现，曾经以家电连锁为主要业态的苏宁，也在向商业地产、百货零售、电子商务等领域进军。&&&&据媒体报道苏宁在全国的土地储备超过3000万平方米，而截至2012年上半年，万达的土地储备达到3900万平方米，其中新增土地储备550万平方米。&&&&同时，两家公司集中拿地的时期也都是在2008年以后。&&&&苏宁置地在2008年经过增资之后，土地储备扩张迅速。目前，在商业地产方面，苏宁置业已涉足北京、上海、南京、天津等全国众多一二线城市，储备了80余座苏宁广场、苏宁电器(4.96,-0.38,-7.12%)广场。&&&&显然，2008年的金融危机给万达和苏宁等企业以千载难逢的良机。据王健林介绍：万达仅仅在2008年底就抢了十几个项目，2009年初又是十几个，土地的价格低得惊人。在上海和南京这样的城市，万达拿到的土地价格也就每平米1000多，2009年开盘价格是地价的十几倍。&&&&而今年上半年万达新增的土地储备，虽然楼面价仍能维持1500元/平方米的低价上，但地段位置已经&&&&沃尔玛家族传承的启示&&&&究竟谁占便宜了？&&&&虽然王健林并非零售业出身，但在采访中，却对沃尔玛家族的历史如数家珍。其中，特别佩服沃尔玛创始人山姆?沃尔顿的用人之道。&&&&“给我教育最大的一个人就是沃尔顿”，面对《英才》记者，王健林不由得感慨起来。如今已经58岁的王健林，虽然身体无碍，但也已考虑万达的传承。&&&&1992年，山姆?沃尔顿去世的时候，沃尔玛的销售业绩只有100亿美元，利润也不过三四亿美元。他有三个儿子，一个女儿，一个老婆，但是这五个人，他没有选中其中任何一个人，而是交给了职业经理人团队。其中更是有意提拔了1979年加入公司的李?斯科特进入管理层。而当李?斯科特2008年从CEO的位置上退休的时候，沃尔玛当年的营业收入达到4000亿美元。与此同时，沃尔玛家族也收获颇丰。在美国富豪排行榜上，沃尔玛家族占据了五个位置，从第三到第七位，其财富数量大于比尔?盖茨和巴菲特的总和。&&&&对于沃尔玛的这段经历，王健林如数家珍：“你说究竟是谁占便宜了？如果把公司给他三个儿子，说不准就把公司干没了，像凯玛特(美国日用品连锁零售商巨头)，当年多大的公司不是破产重组了吗？”&&&&面对《英才》记者，王健林自称不是很传统的人，未来万达并不一定会交给他的儿子。“我家里没有一个人在公司，现在万达再走国际化，三四十岁的副总裁好几个，也许未来看谁行就交给谁了。”远不如前。&&&&苏宁从连锁零售进军商业地产，而万达发展商业地产同时伴生连锁零售、文化旅游，两家大民营企业的殊途同归难道仅是一个巧合吗？&&&&张政军认为：“零售和地产处于价值链利润率高、低不同，差异很大的两个区间，零售企业虽然市场规模很大，但是利润很薄，如果有实力就希望进入高利润的商业地产领域。同时，做商业地产的公司虽然利润很高，但是希望通过零售连锁来烘托商业地产的人气，对商业地产形成反哺。具体到万达来说，有的项目处于比较偏远的地区，但是如果有好的零售连锁、旅游文化品牌，就能提升商业地产的价值，对招租等有利。而苏宁为了发展零售连锁，同时控制租金成本，就希望能够在好位置拿地，提升单店利润的同时，又能够获得商业地产出租收益。”&&&&其实，万达、苏宁的模式演进，还可以参照沃尔玛进行类比。&&&&作为世界上最大的连锁零售商，沃尔玛一直是业界孜孜追求的标杆企业。&&&&当外界更多的看到沃尔玛的供应链管理和先进的信息系统的时候，却少有人知道沃尔玛有60%的收益是来自地产增值。沃尔玛早在发家之初，就在全美土地价格低廉，未来人口增长可能性高的地方购买了诸多地块。早期储备的商业地产为沃尔玛带来了巨额的固定资产这个抵押资本，成为了沃尔玛贷款快速扩张的基石。&&&&实际上，沃尔玛在产业资本关联的大网里，处于优质地段的商业地产控制大量的顾客资源，而后顾客资源转移增加零售店利润，最后零售店部分收入以租金的方式补贴给地产业务。这就是典型的“零售+地产”价值链。商业价值在沃尔玛内部流转、交换，却并不容易为外人所知。&&&&“很多人觉得万达是不是全产业链，其实你仔细想想都是有相关的多元化，购物中心、百货、酒店、电影院线、旅游度假，无非旅游度假稍微跳出来一点儿，没在万达广场里面，但基本上也都在相关多元化。说来说去还是围绕消费者转，没有跳出消费。”&&&&王健林对沃尔玛家族的经营之道了解颇多，他认为，未来万达打造的文化、旅游、零售等品牌也是为了能够与商业地产板块形成遥相呼应的掎角之势，从而形成价值链的整体提升，或许这又会演绎成万达的新终极模式。(本刊记者孟德阳对本文亦有贡献)&&&&据网络资料显示，王健林的独子王思聪目前担任北京普思投资董事长、万达集团董事。与王健林相比，王思聪行事更为高调，2011年因在微博上炮轰张兰而成为网络红人，而最近王思聪赞助的星际战队iG在第二届DOTA2国际邀请赛中斩获冠军，王思聪又追加100万美元奖金，将战队奖金总额提升为200万美元。王思聪的年少轻狂和王健林的老成持重形成鲜明的对比，未来能否继任，的确很难确定。&&&&“我的孩子还小，才24岁，能否接班要看他的本事，我至少再看5―8年，他有能力能够被大家接受，他就接班，没有能力不能被大家接受，他就不能接班，我就用职业经理人团队操作这个公司，他只是其中一个股东，享有他的资本分配就行了。万达员工现在以每年2万人的速度递增，到十年后我交班的时候，估计会超过30万人了，那就是30万个家庭，你就不能随心所欲了，就不能一定交给儿子，万一他不行呢？那不就麻烦了吗？”王健林在接班问题上，考虑的显然不仅是他自己的意愿。对于外界对他强势的评价，王健林无所掩饰：“企业家强势有利于决策，如果足够聪明也不犯错误，那企业走的快，但是如果固执就容易犯错误。我就努力在这两个方面找平衡吧。其实你想，企业最主要还是靠企业家，我不同意集体智慧决策。集体决策，那都是扯淡。随便举个例子吧，没有柳传志可能就不一定有联想，没有我就不一定有万达，作为企业家来讲，他是企业的核心，对企业文化形成是有很大作用的，但是确实要努力避免将来独断专行和听不进不同的意见，这就要看自己怎么掌握好平衡。”&&&&王健林给自己定下的退休年龄是68岁。“再过十年我就退休了，希望退休以后做做慈善。”据悉，明年王健林就开始招募慈善基金的管理团队。&&&&“我的慈善基金每年能分到很多钱，怎么花掉也是很专业的一件事”，王健林对于任何事情都有着一丝不苟的态度。&&&&提及与比尔?盖茨的选择一致，王健林风趣地说：“美国人是全世界飞来飞去，想管的事太多，这就是美国人的毛病，而我只在中国做慈善。”&&&&独家高端领袖对话&&&&万达图谋消费帝国&&&&文|本刊记者 孟德阳&&&&采访中，这位“万达模式”的缔造者在霸气之外，留给人的印象却是缜密和远虑。宏观经济数据信手捏来，对行业指标了如指掌，援引史料印证发展模式，理据充分，逻辑清晰。但他也毫不犹豫：谈“规模”就谈最大，谈“档次”就谈最高端，谈“模式”就谈最前沿。&&&&王健林说过：“只要万达进入的行业，其他企业都没机会做老大！”而这份霸气不只是来自胆略，更来自对现实的判断和掌控力，这或许是万达突进消费“全行业”背后的逻辑。&&&&商业地产增速&&&&《英才》：万达商业地产规模巨大，尽管其他领域增长较快，但今年商业地产似乎有急刹车的迹象？&&&&王健林：万达今年上半年纯商业地产比去年降低了9%，其实这跟地产行业都有关系。如果在一年的某个时段来看，可能会出现数字同比去年有所降低，但是应该看全面的数字。去年万达商业地产项目是903亿，今年我估计商业地产项目会接近1100亿。如果按照商业地产公司来算，应该接近1200亿。这同比去年净增200亿以上了，在当前经济放缓的情况下，200亿的增长相当于20%以上，也算不少了。&&&&《英才》：那万达曾经的40%年增长还会有吗？&&&&王健林：万达连续五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增长，去年过了千亿，今年假如到1500亿，那就有40%了。然而随着万达规模越来越大，明年能不能维持就难说了，明年在1500亿的基础上再增长40%，那就需要净增600亿，会感到吃力。但是万达在看得见的这十年之内，每年维持20%以上的增长是不成问题的。&&&&《英才》：你认为商业地产最坏的年份是在两年后？&&&&王健林：我认为商业地产出现问题高峰应该是在两到三年以后。做商业地产要重视商业资源，先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多做商业地产的企业并不是这样。&&&&《英才》：未来万达的商业地产经营模式是怎样的？&&&&王健林：今后20年商业地产对万达来说就基本固化和工厂化、标准化，通过万达信息(24.690,-1.41,-5.40%)中心2011年推出的“购物中心模块化管理软件”管理。&&&&进军旅游产业&&&&《英才》：旅游产业的投资是否比商业地产更大，比如长白山项目？&&&&王健林：那当然了。&&&&《英才》：那投资回报相比商业地产是否更好？&&&&王健林：这个东西还在摸索，模式上其实还是和地产有所结合。长白山这个度假区规划400多万平米的住宅，现在因为这个度假区刚开业，另外人们对这个认识还不够，房价只能卖3000元每平米。但是我相信随着时间的推移，比如五年以后、八年以后，也许能卖到七八千元，那卖个400多万平米就把这个投资收回来了。&&&&《英才》：还是用住宅来平衡？&&&&王健林：事实上还是用住宅来平衡，有地产的模式在里边。包括我现在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅开发这块把我整个投资稀释掉50%，或者稀释掉40%，我就有勇气能投更多的文化内容和综合性内容。&&&&《英才》：这与以前的盈利模式岂不是一样了？&&&&王健林：应该说核心的盈利模式是有变化的，过去我万达广场靠住宅开发，现在都不是住宅了，在2011年万达销售项目当中60%来自非住宅类。销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。&&&&《英才》：像万达这样的全产业链是否影响整体效率？&&&&王健林：我们自己也是试验当中。我不敢百分之百打保票说我每一个行业、每一个产业都做的最好。但是如果你不做全，多要素不组合，你就没有创新的能力，你就没有新的吸引别人的地方。&&&&尽管全产业链对我们人才、知识经验都是挑战，但是如果没有这个决心，或者说没有这个胆量，那不去做就永远也做不成事。&&&&中国院线大鳄&&&&《英才》：当初你怎么发现AMC的呢？&&&&王健林：万达当时就是想把电影院做大，做大以后就要走并购路线，而并购肯定是美国最好。所以我们就派了一个团队去做调研，把前五大院线摸了个遍，我们觉得最优质的资产是AMC。&&&&《英才》：有人说AMC买贵了，你怎么看？&&&&王健林：不要人云亦云。举个例子，万达花26亿美元，AMC当时账面有3个多亿的现金，它持有的股票是2亿多美元，这两个随时可以抛，加在一起就6亿美元，我就等于20亿美元买下来。20亿乘6.3是126亿，对应5000块屏幕，每块屏幕只有300万多一点。不要说在美国，在中国每块屏幕的成本400万，何况怎么可能同时占有338个这样的地段和资源呢？&&&&《英才》：AMC未来盈利能力怎么样？&&&&王健林：想要AMC赚大钱也不太可能。我就是要这个规模，另外利用两个市场的资本差价，在美国就算每年我做到5000万美元的净利润去上市，可能也就是把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是要把它装在中国的资本市场，或拿到香港市场去上市，可能也就完全不一样了。&&&&我再拿这个钱去投资，把所有的影院全都重新改造一遍，院线盈利就真的提升了。&&&&剑指消费帝国&&&&《英才》：未来万达的定位是否已不是一家房地产公司，而是一家文化产业集团？&&&&王健林：也不是文化产业，我给自己定的方向就是2020年万达彻底转型，万达标志就是以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。文化、旅游、商业地产各为支柱产业的一个企业集团，但是整个企业已经不是以房地产为主业，房地产的收入来自于房地产销售一定要低于50%。&&&&万达现在拼命发展旅游、发展文化产业，而且做零售，做大万达百货，都是为了这个目标努力。为什么呢？有些人会觉得是不是房地产名声不好听我才这么做？不是这样的，只是房地产看不到长期现金流，说穿了就是这种情况。&&&&《英才》：为什么？商业地产毕竟有稳定的租金。&&&&王健林：我做商业地产，但我因为没有上市，需要开发销售来获得现金流。当然如果今后上市了，上市募集这点钱也支持不了我每年投资1000亿或者更多来建这么多购物中心。&&&&《英才》：要依靠旅游文化来支撑？&&&&王健林：旅游文化它本身是国家扶持的产业方向。国家关于支持旅游发展的意见是今年初才出台的，文化产业大方向的会是去年底才开的，我们这个做到前面去了。而且更重要的是，商业地产说穿了还是在做项目、做现金，是企业层面来考虑的。做旅游投资，特别是做文化产业，是在做历史，做成就感。&&&&其实万达就是围绕一个概念――消费行业，不管是建购物中心、酒店、文化产业、旅游、百货，都是消费概念。为什么围着这个做呢？我始终有一个观点，13亿人就是最好的市场，就是我最大的依靠。13亿人穷的时候是负担，可是13亿人富了以后就是最大的市场。
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王健林否认万达高负债 称卖掉10个购物中心套现几百亿日 07:56来源：北京青年报 作者：樊大 分享到： 更多&&0人 0人参与0条评论日前，由北京青年报社、英才杂志社、新浪网联合举办的 “2012(第十二届)中国年度管理大会”评选出“2012年度具价值管理榜样”。包括中国交通银行[-4.95% 资金 研报]、中国移动[-1.49%]通信集团公司等在内的14家企业入选。2012年，在欧美经济危机的影响下，中国经济增长放缓，而相对复杂的经济形势，使中国企业家也面临更为严峻的挑战。他们的企业如何面临挑战、抓住机遇、激发自身的创新动力？从今天起，本报推出年度榜样系列报道，呈现“榜样”企业家们在重塑发展、重振增长过程中的改变之道、应对之道。“如果有一天我不想干了，我卖掉10个购物中心，也许就可以套现几百亿”。近日，当有媒体质疑万达“高负债”时，王健林这样表达了对万达资金状况的信心。榜样?故事随着一座又一座的万达广场在全国各地建成，关于万达高负债率的争议也没有停止，王健林称，“万达根本就没有90%的资产负债率，而且，万达的净负债率恐怕是全中国房地产商中最低的。”-王健林对高负债率指责不认同日前有媒体提出质疑，“资产负债率长期维持在90%左右，其高速扩张依赖于高负债”。王健林对这样的高负债率指责并不认同，所谓净负债率，是指金融负债减去金融资产。王健林称，万达的净负债水平仅为总负债的一半左右。万达相关人士这样分析，“以北京万达广场为例，三栋大楼的建筑面积共22万平方米，当年投入总成本21.4亿元，平均每平方米成本9700多元。按照目前会计准则，不动产需要进行折旧，如按照30年折旧来计算，平均每年折旧7100多万元，而从2006年建成至今已过6年，共折旧4.26亿元，万达广场的账面价值现在剩下17.14亿元。但事实上，与万达广场同区位的写字楼每平方米售价至少5万元，如果按照此价位计算，万达广场的资产估值将达到110亿元，是其账面价值的5倍多。”王健林表示，万达旗下持有大量商业地产，目前持有的1300万平方米物业绝大部分存在，“这些自持物业如果用市价估值，增值一倍都没问题，因此万达的净负债率其实更低。”王健林称部分媒体对万达资金危机的报道“不负责任”。-收购美国第二院线“相当划算”2012年8月，万达完成收购美国排名第二院线公司AMC的交割程序，万达也成为世界最大电影院线运营商。AMC此前因经营不善正不断亏损。在中国还属于朝阳产业的电影院线，在美国已经步入夕阳，万达的收购因此遭到质疑。王健林表示，“万达不会做赔本的买卖，这个收购一两年后就会见分晓。”王健林还表示，没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。王健林表示，“AMC账面有3亿多美元现金，同时还持有美国最大的上市电影广告公司的股票，大概价值2亿多美元，实际购买股权和债券总计20亿美元左右……”总之，王健林对这笔收购的评价是，“相当划算”。今年10月，万达为AMC专门研发了管理软件，在万里之外的中国，王健林可以通过管理软件看到美国AMC每个影城，每周的财务情况。据介绍，本来万达允许亏损的AMC今年继续亏损3000万美元左右，但事实是，AMC盈利可能达3000万美元。-旅游地产也是万达转型的重要方向除了大举进军文化产业，旅游地产也是万达转型的重要方向。2012年12月初，万达长白山国际度假区世界级滑雪场开业，作为亚洲规模最大的滑雪场通过了国家体委的认证。在王健林的构想中，万达的长白山项目是通过巨资投入，打造一种复合型的“大旅游”模式，把文化中心、电影院、卡拉OK、电玩城、博物馆、滑雪、购物广场等产品全部纳入进来，同时规划十几个不同品牌的酒店。在长白山旅游度假区，万达规划了400多万平方米的住宅，但目前售价只卖到3000多元/平方米，以这个价格住宅仅能回收100亿元的投资。从今年7-9月的第一个销售季来看，销售情况达到了预期。“如果未来能够增加航班，解决交通问题，相信销售情况会更好”，王健林表示。榜样?对话“我希望再过七八年，房地产利润降到40%”记者：万达未来的定位是房地产公司，或是文化产业集团？王健林：我们的方向是，2020年万达彻底转型，届时来自房地产的收入要低于50%。未来万达是以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。文化、旅游、商业地产将各为支柱，但是整个企业已经不是以房地产为主业。万达现在拼命发展旅游、发展文化产业，而且做零售，做大万达百货，都是为了这个目标努力。现在我们的房地产利润占比60%多，还是一个比较遭人“恨”的房地产商，我希望再过七八年，到2020年房地产利润降到40%，万达届时将成为一个消费型的企业。记者：万达的文化牌怎么打？王健林：可能大家还不知道，中国文化产业最大的企业是万达文化产业集团，我们是2012年10月拿到注册批文，2012年万达文化产业集团的总体文化收益大概会超过200亿。中国的文化产业有一个比较严重的问题，就是小、散、乱。我们今年委托贝塔斯曼做了全球文化产业的50个公司调查以后才发现，中国现在绝大多数文化产业公司收入都在几千万，甚至几百万，过百亿的全国就两家。我们做文化产业坚持一个原则――坚决把规模做大，做连锁化。榜样?侧记未来的万达交给谁作为地产大亨的王健林，对沃尔玛的经营之道却是津津乐道，究其原因，他这样解释，“万达搞的购物中心、百货、酒店、电影院线、旅游度假，基本上也都是相关多元化，都是围绕消费者转，没有跳出消费。”他认为，未来万达打造的文化、旅游、零售等品牌，也是为了能够与商业地产板块形成遥相呼应的掎角之势，从而形成价值链的整体提升。沃尔玛是世界上最大的连锁零售商，而万达的发展模式完全可以参照沃尔玛进行类比。沃尔玛有60%的收益是来自地产增值。沃尔玛发展的早期，就在未来人口增长可能性高的地方购买了大量价格低廉的地块。这些土地储备为沃尔玛带来了巨额的固定资产，并成为了沃尔玛快速扩张的基础。在企业接班人问题上，王健林似乎也有意仿效沃尔玛。山姆?沃尔顿1992年去世时，沃尔玛当年销售业绩100亿美元，利润平平，他没有把企业交给自己的四个子女，而是交给了职业经理人团队。王健林表示，未来万达并不一定会交给自己的儿子。“我家里没有一个人在公司，万达现在三四十岁的副总裁有好几个，也许万达未来就交他们了。”王健林表示，自己二十几岁的儿子还小，能否接班要看他的本事，至少再看5-8年。“万达员工现在以每年2万人的速度递增，到十年后估计员工会超过30万人，那就是30万个家庭，企业家就不能随心所欲了。”王健林给自己设定的退休年龄是68岁。“再过十年退休，希望退休后做慈善。”榜样?简历王健林，大连万达集团股份有限公司董事长，全国政协常委、全国工商联副主席、中华慈善总会荣誉会长。大连万达集团已形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产1950亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元；已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。
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21:06:17 &&
在卖房比卖儿还难的今天，王健林拿什么还银行的钱？还人民的钱？
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21:07:55 &&
万达集团的高级酒店、连锁百货普遍亏损。王健林拿什么还银行的钱？还人民的钱？
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21:30:05 &&
&&&&负债太多的原因，还是多看看经济法吧
此贴已经被作者于
21:32:08 编辑过
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21:37:38 &&
21:07:55&&的原帖：万达集团的高级酒店、连锁百货普遍亏损。王健林拿什么还银行的钱？还人民的钱？都是这样玩，亏钱不要紧，只要房价涨，不涨都完蛋。
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21:40:13 &&
&&&&当前中国经济发展现状&&&&决策者千方百计谋划大项目，想方设法争取大投资。&&&&恨不得把土地卖光，把银行贷光，把资源耗光。&&&&决策者没有后顾之忧，随时随地可以远走高飞。&&&&而新官不理旧账，导致恶性循环。&&&&如此利用新闻媒体连篇累牍不断吹嘘，不惜负债累累举债堆积的政绩形象造城大跃进后患无穷。&&&&如此只顾一点不及其余，只顾政绩不计民生，只想投资不思还债行为必将引发一系列社会问题。&&&&我断言：泡沫吹得越大，结果就越悲惨。拭目以待。&&&&当前还有这种现象：&&&&商业银行以高出其它银行利息政策吸储，房地产商控股商业银行，储户储金用来投资城市建设。&&&&不知这种现象是否会导致储户资金存在风险？如果地方政府无力还账和银行不能兑现其结果可想而知。
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22:59:23 &&
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23:10:46 &&
那谁家垄断了电力 等要害那谁上来一看你不是垄断吗，发改委别让他涨价，咱们印钞炒房！那谁再上来一看，mbd，房价炒这么高，能垄断的你们全垄断了，我怎么捞？不给你印钞，看你那什么炒！
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6:57:43 &&
他在长白山大森林里建的景点我去过，确实不错，但只能说是砸钱，商业回报就不好说了。如果资金链条产生问题，他会伤得很惨。
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15:34:48 &&
这个是真实的新闻吗
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16:25:19 &&
万达主动为糊不上墙的中国足球支付洋教头工资，是不是属于非常重要的感情投资？
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16:38:57 编辑过
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20:24:38 &&
哦，明白了，上次万达拍下齐白石的画4.5亿人民币，最后付不了款，原来是资金链出问题了！！！
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21:29:08 &&
不是他个人欠是万达公司
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21:37:52 &&
现在涨潮还是退潮？底裤颜色啥时候露？
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快速回复：[转帖]王健林负债3000亿，怎么还？谁还？
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